“带押过户”能否破解这家楼盘网签难题？丨楼市快评

付完全款才知新房被抵押，花都某楼盘拖满一年未网签。年初，南方+房产频道“楼市热线”栏目曾报道，部分业主以约250万元全款购买的商品房，被欠贷不还的开发商之前抵押给了银行，导致一直无法按照购房合同约定的时间网签，更无法办理产权过户。

由于该开发商筹不到新钱来还清银行的旧债，带押的新房自然也就无法过户给这些实际已经全额付款的业主。

类似的巨额合同纠纷，听起来都让人头疼。只要开发商翻不了身，这个困难就相当于无解了。

涉事楼盘。周中雨摄

不过，最近的一则消息却似乎让有些业主看到了希望。9月22日，广州不动产登记中心对外正式发布二手房“带押过户”登记流程。根据新政，以前要分开受理的预告登记、转移登记、变更登记、抵押登记等不同类别的登记申请，今后可以在广州不动产登记中心合并办理。通俗来理解就是，以前卖房者在没有还清房贷的情况下出售房屋，必须先借钱还清贷款，并涂销原来的抵押登记，才能申请过户给接盘的买家。而今，“带押过户”的新政可以为买卖双方省去了了中间的许多各种环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记几项业务同步办理。没错，这就是我们以前常说的转按揭的套路。

见多识广的中介都知道，就算允许带押过户，但是，这笔交易还是有风险存在的。譬如，首付款还尾款后业主临时变卦，提前还贷的时间太长，银行放款延期或不放贷款等情况，都会导致最终无法顺利完成交易。

言归正传！让我们回到开头的主题，近期各大城市纷纷试水、引发舆论高度关注的“带押过户”新政，能不能破解上述花都某楼盘带押新房无法网签的难题呢？答案显然是:不能。

为什么不能？原因很简单，“带押过户”的本质是债务转移。前述不能网签的新房，买房的业主实际已经全额付清了房款，开发商收到全款后，本该无条件配合将房屋产权过户给买方。但是，由于开发商自身的债务问题，导致其无法还贷解押，并按照合同约定的时间与业主办理网签手续。换句话来说，买方已经履行了所有合同约定的付款义务，作为卖方的开发商要想将债务转移到买方头上毫无法律依据，开发商只能自己想办法筹钱还清银行的贷款并涂销抵押登记，否则就等同于耍赖。

这里插点题外话，“带押过户”是有关部门以物权法为基础推出的一套灵活高效的业务合并办理服务流程，目的是为二手房买卖降低交易成本、提高交易效率。虽然受各种外部因素影响，当前市场交易并不算活跃，但新政的出台，仍然可以有效促进房地产行业的良性循环。毕竟在一、二线城市房价高企的背景下，很多人都需要将原来持有的旧房卖掉，才能筹够资金去买一套更好、更大的新房。

当前的问题在于，有些开发商近期在行业和市场上有点玩不转了，并不是市场的客观原因造成的，而是企业自身的诚信出现了问题。诚实信用原则，一直被认为是民法的帝王条款。如果企业遇到了信用危机，就无法以正常的方式与其他商业主体缔结民事法律关系，自然也就彻底丧失了民事行为能力。像这样的企业，别说“带押过户”救不了它，就算有其他更好的制度，也无法帮助它们脱离泥潭，只会被市场最终淘汰出局。

【出品】南方产业智库

【记者】冯善书

【作者】冯善书；周中雨

【来源】南方报业传媒集团南方+客户端

“第四方”参与，保障二手住房交易安全

在贝壳签约服务中心，签约经理正在帮助房屋买卖双方完成签约流程。贝壳供图

贝壳签约服务中心内景。贝壳供图

今年年初，陈先生在广州海珠新买了一套二手住房。尽管此前有过买房经历，但这一次的感受有些许不一样——与卖家达成一致后，买房合同咨询、细节谈判、合同签署、银行贷款办理、线上过户等，全部都在小区附近的一家服务中心办妥。“感觉效率快了很多，之前这些业务都要来回跑好几趟来着。”

陈先生办理签约的地点是贝壳海珠昌岗签约服务中心。如今与贝壳找房合作的中介经纪品牌，其二手房交易签约都会在各地贝壳签约服务中心进行。这是贝壳找房围绕交易安全、复杂的签约环节而专门设置的综合性房产交易线下服务中心，可提供签约咨询、合同签署、线上贷签等多种服务。

“不论对谁而言，买房都是一件大事，我们的签约服务中心可以有效提升交易服务效率和便利性，同时也能在买卖双方和房产经纪人的基础上增加‘第四方’监督，保障交易安全。”在贝壳找房粤桂区域总经理蒿玉峰看来，这种模式对房地产市场特别是二手房交易流程的规范有着重要的意义。

撰文：葛政涵

“一站式”服务

覆盖购房签约多项流程

贝壳海珠昌岗签约服务中心位于昌岗的广东现代广告创意中心4楼，这里由宽敞明亮的大厅和多间签约室组成，包括房屋买卖双方、经纪人等在内，所有参与二手房屋买卖流程的主体基本都在此集合，共同完成合同签署、房产评估、银行贷款办理、线上过户等业务。而在整个广州，这样的签约服务中心共有16家。

签约服务中心诞生的背景，是二手房交易市场的多样性与交易环节的复杂性。

通常情况下，一个优秀的房产经纪人，在选房、带看、签约、交易等流程中都能够提供专业的顾问式服务。但受制于经纪人的从业时间、经验积累及个人能力水平等方面的限制，因而也存在风险意识不足的情况。

这直接导致交易的房屋如果存在产权复杂或曾发生过不利于交易的风险事件时，部分经纪人往往难以给出专业建议。

另外，签约过程一般会在房产经纪人供职的门店中进行，一些房产经纪门店受制于店铺面积，缺乏专门空间来设置专业签约室，这些都导致签约过程宛若一个“黑盒”，一旦产生纠纷，签约过程无法追溯，造成不可挽回的后果。

“签约环节，其实是房产交易链条中最复杂的场景之一。”蒿玉峰表示，买家有没有购房资质，房子是否存在抵押或者贷款未涂销，房屋产权情况是否明晰，卖家户口能否迁出，水、电、燃气和物业管理费用清缴情况等，都要在这一环节中具体厘清，并在合同中增加必要的风险防范条款。

与此同时，房屋买卖签约手续复杂，需要准备的各类材料繁多，且不同步骤要前往不同地点办理，这也令“一站式”集中办理，减少不同业务场所往返频次的需求愈发强烈。

“这些都是贝壳建立签约服务中心的初衷。”蒿玉峰介绍，近几年来，贝壳已经在国内30个城市建设了268个签约服务中心。签约服务中心大多设立在城市各行政区的中心位置，这一选址原则的目的是最大化缩短交易双方到签约服务中心的距离。

催生“新岗位”

签约经理为交易把关

截至目前，包括链家以及德佑、住商不动产等贝壳找房合作的房产经纪品牌，其所有二手房交易的签约环节都已转移到贝壳签约服务中心进行。买卖双方达成一致决定交易后，就会在房产经纪人陪同下前往签约服务中心，进入“签约”流程。

在签约服务中心，每一组房屋买卖都会有一名签约经理现场引导。这名签约经理会负责起草房屋交易合同条款，同时协助其他交易角色进行合同审核等工作。这也是贝壳推行签约服务中心后衍生出的全新岗位。

“签约经理属于交易链条中的‘第四方’，是独立于买家、卖家和房产经纪人以外的。”贝壳广州站交易服务中心负责人崔莹表示，贝壳签约服务中心聘用的签约经理多数毕业于重点高校，且具有金融、法律、房地产等专业教育背景，所有签约经理在正式上岗前都要进行长达150天的岗前培训。

崔莹指出，为保障安全性，在业客签约时，如果对相关交易风险、合同细则有疑问，都可以随时向签约经理咨询，“签约经理会对房屋交易细节进行确认，如房屋内是否发生过不利事件、房屋内原有家私如何处理等。”

除了协助完成合同签署的签约经理，签约服务中心还设置了贷款专员，可以向买卖双方提供贷款和过户等交易环节的辅助与咨询服务，以及协助完成首付款资金存管。签约完成后，各家银行派至签约服务中心驻点的客户经理，也会“无缝衔接”即时提供贷款服务。

“交易的每一个环节签约服务中心都会安排专项负责人把控和指导，提升交易服务品质。”崔莹说。

如今贝壳找房通过在线签约、线上贷签、资金存管、线上评估、线上公证、线上过户等一系列流程，已经实现线上化交易闭环，签约经理的全程陪同协助，也能保证房产交易流程的安全合规。

“第四方”发力

多措并举确保交易安全

“我们把签约服务中心的价值归纳为四个方面，分别是服务的安全性、综合性、专业性和便捷性。”蒿玉峰认为，签约服务中心作为“第四方”，独立于经纪人和买卖双方之外，对于房产交易的流程管控更为标准化和严格。

房屋买卖属于大宗交易，因此防范各类安全风险尤为重要。

在资金安全上，贝壳平台采取的措施是设置第三方机构专设账户，买房者将定金和首付款直接存管在专设账户中并冻结，待房屋完成过户后，该部分资金将解冻划转给卖方，若交易终止则会原路退还。

签约服务中心服务体系的另一个亮点是全程“双录”——各签约室内均设置有两个高清摄像头，在合同签约过程中，所有环节都会进行全程录音录像，录音录像文件会在线下硬盘及线上云端同步存储，从而保证整个签约流程都有视频录音证据。

“如果后续流程中产生纠纷，可以通过调取录音录像文件，查看签约时买卖双方及经纪人的行为和言论来判断责任归属、协调沟通处理方法。”崔莹表示，录音录像文件是否调取有着明确规范，需要买家、卖家及房产经纪人一致同意才能调取观看，这样可以进一步保护各方隐私权不受侵犯。

值得注意的是，如果在签约过程中发现买卖双方存在任何高风险交易条件，或者经纪人存在不合规的行为，签约经理有权驳回交易，不予签约，从“第四方”的角色来保护购房者的消费安全。

为了确保签约服务中心的服务水平，贝壳找房也会严格对签约服务中心进行巡检考核，并成立巡检管理委员会对每个签约服务中心进行巡查、反馈。

与此同时，贝壳签约服务中心还在全国范围内上线了全新的签约系统。“这是一款服务于签约场景下的智能系统，将签约流程六大模块、数十个环节签约全过程线上留痕。”蒿玉峰表示，通过人脸识别技术、智能语音机器助手、人机交互等智能技术，能进一步提高房屋买卖签约效率和流程透明度。

已交付50万定金买房，房子却未能过户，定金能双倍退还吗？

定金的作用，你了解吗？如果收下定金的一方违约，缴纳定金的另一方是不是能要求双倍返还定金？记者今日获悉，广州天河法院审结一起特殊的房产交易案，卖方违约导致合同无法继续履行后，买方起诉要求双倍返还定金共计100万元，却未获得支持，这是什么原因？

交付50万定金购买二手房，房却因未涂销抵押被拍卖

2018年10月，钟某与李某签订《房屋买卖合同》，约定：钟某以成交价320万元购买李某名下的一套房屋；钟某知悉涉案房屋处于抵押状态，李某应在收取定金后向抵押银行还清所欠贷款，涂销抵押。

合同签订后，钟某依约支付定金50万元，但李某未能依约涂销抵押，遂于2019年12月将房屋提前交付给钟某使用，钟某一直占有使用涉案房屋至今。

2020年6月，因涉案房屋被抵押权人查封并进入强制执行拍卖程序，钟某参与竞拍，以2765686元的价格竞得房屋，并支付了全部价款。

钟某以李某违约为由诉至法院，要求双倍返还定金。

天河法院综合审判庭法官周梦瑶表示，合同双方以实际行为变更合同，从而实现合同目的的，不适用定金罚则。

合同的履行是一个动态的过程，对合同的变更可以通过书面形式，也可以通过实际行为。一旦合同变更，双方的权利义务内容也随之发生变化，需要根据变更后的权利义务内容及履行情况重新审查是否符合定金罚则的适用条件。

本案中，李某未按照《房屋买卖合同》的约定涂销抵押，导致交易标的被查封，钟某购买房屋的目的原本必然落空。但双方没有就此解除合同，而是通过李某提前交付房屋、不交吉拍卖等实际行为，将交易方式变更为钟某通过竞拍取得交易标的。钟某竞拍成功后合同目的得以实现，再以李某之前的违约行为主张双倍赔偿的，不应该支持。

最终，法院判令李某向钟某返还定金50万元，驳回钟某的其他诉讼请求。双方当事人均未提出上诉，该判决现已生效。

法官释法：何种情况不能要求双倍返还定金？

在房屋买卖交易中，一方发生违约行为致使合同目的落空，违约方提前履行交付房屋的主要合同义务，双方共同为实现合同目的作出积极行为的，应认定双方以实际行为变更了合同内容。

合同变更后，若违约一方没有发生新的违约行为致使合同目的再次落空，守约方不能因变更前的违约行为要求违约方双倍返还定金。

需要注意的是，定金罚则的适用条件有两个：一是当事人一方有迟延履行或者其他违约行为；二是还需有违约行为，致使合同目的不能实现的结果，即合同目的落空，两个条件缺一不可。

法律知多D：

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

文/广州日报·新花城记者：章程通讯员：天河法

图/广州日报·新花城记者：莫伟浓

广州日报·新花城编辑：张宇