「购房知识」有贷款的房子如何买卖？这样做教你规避风险
二手房买卖过程中，经常遇到卖房者房子的房贷还没有还完的情况，这种情况很多人就会不确定能不能过户办理不动产权证，也不清楚能不能贷款。现在就来分析一下，贷款没还清的二手房能不能买，该怎么做？一起来看看吧！
二手房卖家贷款未还清，房子能买吗？
按照法律规定，对于银行贷款未还清的房产，只有将剩余房贷还清后，解了抵押才可以出售。也就是说，贷款未还清的房子是不可以出售的，但是可以通过提前还贷的方式还清房贷再进行交易。
合同中明确违约责任
对于贷款未还清的房子，买卖双方最好事先进行沟通，在合同中明确违约责任。合同是双方交易的最有力的证明，所以在签订购房合同的时候最好明确房子产权、解押期限、违约责任等，一旦出现问题较容易取证维权。
贷款没还清的房子，该怎么还贷呢?
1、用买家的首付或者全款还贷，注意资金监管
比较常见的方法就是用购房人支付的房款偿还剩余贷款，全款的买家最好办，直接向银行申请提前还贷，解除房子抵押。如果买房人也需要贷款，就要考虑首付款够不够偿还贷款，还有就是卖家是否接受买房人申请贷款的时间，因为放款时间受借款人资质影响，要是卖房人着急拿房款，最好考虑这一点。
另外，还款资金要尽量打入银行的资金监管账户，不要直接打给卖家，在资金解冻之前，这种资金监管的方式能督促卖家尽快配合解押，待卖家解押后再将资金解冻支付给卖家。
2、卖家自己筹钱还贷
由卖家自己筹钱还贷了。这种方法相对买家更为稳妥，不过具体需要买卖双方协商。
总而言之，买卖双方要真诚交易，涉及到付钱还贷问题的，最好先咨询专业的房产交易机构，利用好第三方机构的调节作用，保证好自己的切实利益。
风险提示
卖方常见风险
对于卖方来说，出售未还清贷款的房屋，最大的风险在于不能及时解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋无法顺利过户，卖方很可能因逾期不能办理过户手续而承担违约责任。
买方常见风险
多数卖方会要求使用买方首付款进行解押，这种方式风险性大。首先，买方支付首付款之后，无法确定卖方能否按时办理解押；其次，在撤销抵押之前，房屋随时会被法院查封或者拍卖，甚至卖方有可能携款私逃，此种方式风险比较大。
买卖未还清贷款的二手房，无论对买方还是卖方，均存在较大的风险。整个交易过程，从签订合同到完成产权过户往往需要一些时日，而纠纷恰恰就出现在这一过程中。
钱能退吗？9.8万在闲鱼购入原价30余万的抵押车，第3天车被拖走了……
原价好几十万的汽车
闲鱼上只卖98000
你敢买吗？
……
明眼人一看就知道
这车多半“有点问题”
但架不住一颗想贪便宜的心啊
被拖走的二手车
湖南岳阳，男子杨某通过闲鱼(二手交易平台），从卖家陈某处购买了一辆福特野马跑车，并在当日向他转账98000元。拿到车后，杨某将车停在了自家小区的地下停车场。第三天夜间，车却被武汉某担保公司拖走了，只留下一张“取回车辆告知函”。
原来，该车车主由武汉某担保公司担保取得银行汽车分期贷款后，将该车辆抵押登记于银行。不久，车主便因付不起车贷严重逾期，担保公司代偿车款后，取得了该车辆处置权。但车辆已经流向市场，所以担保公司依法保全该车辆，将车拖走了。
而后，杨某将卖家陈某起诉至湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院，要求解除双方的车辆买卖合同，并返还购车款。
庭审中，被告陈某却辩称，原告杨某并非一无所知。他表示，在购买车辆前，双方进行过详细沟通，原告杨某明确知道该车辆为抵押车辆，自己也出示了车辆的相关抵押记录；而且原告杨某长期从事二手车买卖工作，对于购买抵押车可能产生的风险有深刻认知，并非毫无经验的购车人；购买车辆的行为是双方真实意思表示，且车辆是由武汉某担保公司拖走的，自己并无违约行为。
湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院经审理认为，被告陈某对车辆抵押登记情况等并无任何隐瞒，完全将真实情况告知了原告杨某，原告杨某知道后，仍自愿购买并支付价款。可见原、被告之间订立的车辆买卖合同为双方自愿达成，是双方真实意思表示，不违反法律规定和公序良俗等，应为有效合同。
原告杨某依约支付了价款，被告陈某依约交付了车辆，该合同已经履行完毕。故原告杨某请求解除买卖合同没有事实与法律依据，应予驳回。
原告杨某不服，提起上诉。
法院：合同有效！驳回上诉
湖南省岳阳市中级人民法院二审认为，《中华人民共和国民法典》第六百一十二条规定“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外”，第六百一十三条规定：“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担前条规定的义务”。
本案中，原告杨某自认买卖二手车辆为其副业，案涉车辆新车指导价在30余万至40万；被告陈某已告知原告杨某案涉车辆抵押在银行，且原告杨某还反问“有没有做安防措施”；被告陈某以16.4万元购进案涉车辆，并将付款转账记录发送给了原告杨某，而原告杨某仅以9.8万元购进。
上述事实均足以表明原告杨某作为具有完全民事行为能力的成年人，具备二手车买卖的相关经验，在明知案涉车辆为抵押车的情况下，仍低价购进。
同时，原告杨某在订立合同时，就已经知道他人对案涉车辆享有权利。被告陈某也没有对该情况进行隐瞒，所以陈某不承担标的物权利瑕疵担保责任。
最终湖南省岳阳市中级人民法院驳回上诉，维持原判。
抵押车有风险，买卖需谨慎
贪图便宜购买有权利、瑕疵的抵押车是有风险的。
若明知该车辆为抵押车仍购买，建议签订书面合同，明确约定双方权利、义务，以及车辆被抵押权人取回时违约责任问题，避免钱车两空。
文章来源：公众号@湖南高院
工行梅州分行落地全市首笔二手房“带押过户”新业务
近日，工行梅州分行在人民银行梅州市中心支行、梅州市不动产登记中心的大力支持下，发放了全市首笔“带押过户”模式下新型个人二手住房贷款业务。该客户成为落实“金融16条”、服务民生促进房地产市场平稳健康发展创新举措的受益者。
据了解，在传统的二手房交易过程中，若交易房产有按揭贷款尚未结清，需要将房产解押后才能过户，而解押需要卖方先将按揭贷款还清。在这一过程中，卖方需要先行筹措资金还贷、往返银行赎楼和解押，在漫长的交易周期中买卖各方履约的不确定因素较多，给买卖双方带来了不便。
“带押过户”模式下新型二手房贷款业务可以解决上述难点和痛点。据介绍，银行为二手房买家审批好房贷后，直接将买家贷款用于还清卖家房贷，剩余款项再划入卖家账户。贷款审批通过后买卖双方在半天内就完成了所有注销、缴税、过户、抵押等流程，客户对工行“带押过户”流程感到满意。为了使房屋交易双方感到舒心和放心，该行还充分利用“房管家服务”为首期款进行监管，确保资金安全。
该行相关负责人表示，接下来工行梅州分行将再接再厉，全力以赴，加强产品和服务创新，通过优势产品更好地服务梅州市民。
【全媒体记者】汪思婷
【通讯员】谢文裕
【作者】汪思婷
【来源】南方报业传媒集团南方+客户端
