经营贷置换按揭贷：危险的套利游戏

“您可以先凑钱全款买房，之后将房子抵押给银行，办理经营贷，用经营贷把之前凑的钱还了。这样您慢慢还经营贷，它的利率比商业房贷低得多，可以省上百万利息呢。”家住北京朝阳区太阳宫街道的张先生接到某担保公司业务员的电话，颇为动心。

张先生准备换购西城区的学区房，而二套房商贷利率约为5.7%，月供太高了。接到“推销电话”的张先生一打听，通过经营贷曲线购房、付房贷的方式正随着楼市升温而重新活跃起来。

中国证券报记者调研发现，尽管监管部门严查信贷资金违规流入楼市，但在多项中小微企业优惠贷款政策出台后，经营贷款利率与按揭贷款利率出现明显“倒挂”，用经营贷置换按揭贷的套利空间随之产生，相关中介公司甚至对购买壳公司等服务明码标价。

利息能省近百万元

张先生说，让他心动的是：同样是500万元贷款，以房产作抵押的经营贷利率最低可到3.85%，按经营贷最多贷20年计算，总共支付利息约为218万元。而以北京市首套房计算，如果贷款20年，总共需支付利息约为305万元，二套房的话，则总共需支付利息339万元。

张先生是购买二套房，若从银行办理按揭贷款的金额很低，而经营贷则能贷到更多。根据现行政策，北京市二套房只能贷款40%，五环内房屋评估价超过468万元则属于非普通住宅，只能贷款两成。

据北京某担保公司业务员席经理介绍，房抵经营贷指公司法人或股东以名下房产作为抵押，向银行申请用于公司经营用途的贷款。“经营贷能贷出房屋评估值的七成，我们能办到的利率为3.85%至4.35%，还款方式有先息后本、等额本息、自主月供。月供压力大的可以选择先息后本这种方式。”

在办理抵押经营贷的流程方面，席经理说，首先是把张先生“包装”成一个小企业主。“银行要求公司必须成立一年以上，且没有涉及法律诉讼。我们公司也提供壳公司购买服务，买一个成立一年以上的公司，价格在12000元左右，申请贷款所需的企业材料也由我们来准备。另外，我们公司的收费标准是放款额度的2%。这样算下来，500万的贷款额，客户成本在12万以内，相比省下来的上百万利息，还是很划算的。”

对于张先生担心银行是否会批贷的问题，席经理说：“银行只看公司和房产抵押，没有流水和经营也没关系，毕竟贷款就是为了公司经营。”

中国证券报记者从某股份制银行北京分行的一位徐姓客户经理处了解到，该行个人经营贷业务并无公司需成立一年以上的规定。“一般情况，无贷款的住房可以抵押办理房屋评估价七成的贷款。有房贷的则在房屋评估价基础上打七折后，再减去未结清房贷来办理贷款，但贷款最多不能超过500万元。”

徐经理介绍，该行个人经营贷利率为4.15%至5.2%，贷款利率取决于银行对个人征信的评估情况，贷款期限最多为20年，5至7年内必须归还一次全部本金，然后再次放款。

经营贷能贷到更多的钱，还款利率还低不少，着实打动了不少像张先生这样的购房人。不过，现在银行也在加强贷前审查方面的管控，多家银行强调“KYC”（了解你的客户）原则。渤海银行相关负责人在接受中国证券报记者采访时称，将在业务前端即了解业务风险点、风险防范措施、用途情况，根据行业和客户特点，加强业务管控管理，前置风险模式。

齐鲁银行相关负责人在接受中国证券报记者采访时也说，该行要求尽职调查客户贷款实际用途，严禁办理违规用途业务，从源头规避客户违规或不按个人借款合同约定使用贷款的风险隐患。

但业内人士坦言，资金流向的确难以精准监控，经营贷实际用途有不少空子可钻。

屡禁不止为哪般

经营贷曲线流入楼市屡禁不止，源于各方均有利可图和银行难以有效监控。业内人士分析，从购房者角度看，包装成小企业主的成本很低，市面上的抵押经营贷款门槛不高、手续简便、利率低，相对于房贷利率确实存在套利机会。从担保公司和银行的角度看，担保公司赚取担保费、手续费等，顾客越多越好。银行是落实支持小微企业政策，而且从资产质量看，住房按揭贷款不良率较低，对银行来说，经营贷实际用于买房既安全又完成了所谓的考核。

“贷款资金是受托支付，我们会将资金直接打给客户的交易对手方，但如果对方拿到钱之后再转几手，就很难追溯了。我也经手过一些账户，很明显是别行资金的收款户，是用来周转的，常常看到几百万的流水来了就走。一旦转走了，我们追不到钱的流向，各个环节都有理由推卸责任。”徐经理称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍，国有大行的审核都比较严，一般都会核查经营贷资金的流向情况，有的银行在贷款放出后半年内会去实际经营地调查贷款情况。“资金流向监测确实有难度，如果是在本行内周转，系统可以看到资金流向，但如果通过多家银行转手，甚至取现操作，银行就很难查到流向了。”

“很多个体经营户自己的钱和公司的钱是分不清的。实际经营的企业，只要是按照规定获得的贷款，最后用于还房贷还是用于企业经营，往往也很难分清。”严跃进说。

经营贷被挪用于购房不仅存在法律风险，也可能给贷款人造成损失。中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏认为，经营贷款一般期限较短而住房按揭贷款期限较长，存在期限错配风险。而抵押经营贷流入楼市往往不是真实的购房需求，主要用于炒房或者套利，不利于化解房地产价格泡沫。

“灰色产业链”围剿进行时

虽然通过经营贷买房能省下不少钱，但张先生也担心这么做会带来一些不必要的麻烦甚至风险。事实上，一直以来，信贷资金违规流入楼市都是监管部门紧盯重点，相关罚单也层出不穷。

“监管严查银行资金违规流入楼市的态度很明确。这需要综合施策。”光大银行金融市场部分析师周茂华建议，一是强化监管，引导金融机构健全制度，梳理业务流程，压缩各环节主体责任；二是建立征信系统，对违规使用经营贷的个体记入征信黑名单，并采取必要处罚等；三是借助信息技术提升贷后管理的效率。

对于监管不力的银行，监管部门则开出了罚单。比如，银保监会今年1月披露的罚单显示，厦门银行因个人经营性贷款资金被挪用流向房地产领域被厦门银保监局罚款20万元；西安银行因个人经营性贷款用途管控不严，资金流入房地产领域被陕西银保监局罚款32万元。

目前，监管部门、银行对经营贷违规流入楼市的监控力度在增强。上述齐鲁银行相关负责人说，该行着重加强数据模型和技术防控能力建设，建立贷后资金流向的监测预警机制，把“个人贷款资金流入房地产、小贷公司、其他投资公司”“贷款资金回流”“多名借款人贷款发放后资金转入同一账户”“同一人为多个不同借款人账户代为还款”作为常规系统模型部署到相关系统中，对每月新发放的个贷业务资金流向进行及时监测，发现可疑信息时向相关机构发出预警，督促分支机构强化责任意识，将资金用途管理真正落实到位。

监管部门同样通过大数据等技术手段加强监控。中国证券报记者从台州银保监分局获悉，该局开展大数据监测，对信贷资金借道他行渠道流入房市进行建模排查，重点对企业是否借金融支持复工复产“搭便车”，获得低息贷款后通过企业法定代表人、主要股东等关联人间接流入房市的行为进行全面摸排。

严跃进表示，无论以何种方式申请贷款都需要有一个贷款用途。如果是经营贷，最终必须流入到一个企业的经营过程中。银行应严格审核贷款意图是否真实，以及贷后是否真的用于企业经营。

张先生说，如果真的因为办经营贷来还房贷而影响了个人征信，以后工作、生活方方面面都会受到不利影响，就很不划算了。

个人贷款业务违规 邮储银行上海分行被罚370万元

7月12日，上海银保监局行政处罚信息公开表显示，中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行因个人贷款贷后管理严重违反审慎经营原则等四项违规被责令改正，并被处罚款370万元。此外，邮储银行上海松江区的三家营业所都因为代销业务违规收到罚单，合计被罚110万元。据不完全统计，今年以来，邮储银行三次被重罚，罚没金额已合计达5500万元。

根据处罚信息公开表，邮储银行上海分行的主要违法违规事实包括：一、2017年2月至2018年7月，该分行部分高级管理人员未经任职资格许可实际履职；二、截至2019年8月，该分行员工行为管理严重违反审慎经营规则；三、2015年1月至2019年6月，该分行部分个人贷款贷后管理严重违反审慎经营规则，部分个人住房贷款贷前调查严重违反审慎经营规则；四、2019年7月、8月，该分行部分理财业务销售管理严重违反审慎经营规则。上海银保监局责令邮储银行上海分行改正，并处罚款共计370万元。

除了上海分行，邮储银行上海松江区的三家营业所都因为代销业务违规收到罚单，合计被罚110万元

处罚信息显示，中国邮政储蓄银行股份有限公司上海松江区龙源路营业所在2019年7月、8月未按规定开展代销业务，同年10月，该单位柜面业务严重违反审慎经营规则，上海银保监局责令其改正，并处罚款共计50万元；邮储银行上海松江区南期昌路营业所在2019年10月未按规定开展代销业务，被责令改正并处罚款30万元；邮储银行上海松江区陈坊桥营业所在2019年7月、8月未按规定开展代销业务，被责令改正并处罚款30万元。

值得注意的是，这已是邮储银行在不足10日时间内，再一次被监管部门处以高额罚款。

7月5日，银保监会披露的罚单显示，邮储银行由于六项违法违规事实被银保监会罚没合计449.078541万元，其中没收违法所得11.401116万元，罚款437.677425万元。

这六项违法违规事实包括：一、违规向部分客户收取唯一账户年费和小额账户管理费；二、未经客户同意违规办理短信收费业务；三、信息系统相关功能在开发、投产、维护、后评估等方面存在缺陷及不足；四、向监管机构报送材料内容不实；五、未在监管要求时限内报送材料；六、未按监管要求提供保存业务办理相关凭证。

与此同时，时任邮储银行个人金融部总经理刘志军，对邮储银行的信息系统免收客户唯一账户年费和小额账户管理费功能在开发、投产、维护等方面存在缺陷及不足负有责任，被警告。时任邮储银行个人金融部总经理刘鑫，对邮储银行向监管机构报送材料内容与事实不符负有责任，被警告。

今年1月，针对邮储银行部分分行为非保本理财产品出具保本承诺、出具与事实不符的理财投资清单等多项违法违规行为，银保监会依法对邮储银行罚款4550万元；同时，对两名责任人员分别予以警告并处罚款10万元和5万元的行政处罚。当时邮储银行回应称，坚持立查立改、举一反三，持续强化重点环节风险管控，确保整改落实到位。

文/北京青年报记者程婕

编辑/田野

为他人提供贷款担保疑“被套路”，广西女子11套房产遭法院查封

来源：澎湃新闻

过去六七年，广西柳州的覃女士经常奔波于柳州与河池的公检法机关之间。2015年，她经亲戚介绍，用自己和女儿名下的11套房产为一公司及该公司股东提供贷款担保，贷款支付后不久，该公司股东便将公司股权全部转让给他人，而且未能如约支付银行贷款利息。

于是，银行将该公司、公司股东及担保人等诉至法院，要求清偿贷款及利息等，法院一审判决支持了银行的诉求。判决生效进入执行阶段后，法院发现该公司及股东并无可执行财产，覃女士提供的担保房产遂被查封。

在这期间，察觉自己被骗且已无经济能力继续诉讼的覃女士在一审后没有选择上诉，而是向警方报案。经过数年周折，柳州市公安局柳南分局于2020年12月4日决定对覃女士被诈骗一案立案侦查。

警方立案后，鉴于“先刑后民”的原则，法院暂停了对覃女士房产的执行，但2022年4月，法院又在覃女士房外张贴公告，再次启动强制执行程序。而此时，刑事案件尚未完结。覃女士遂再次向检察院反映，6月15日，覃女士接到检察院通知书，称已向法院提出检察建议。

替人担保贷款致11套房产被查封

2015年2月1日，覃女士与其亲戚王某歆签订借款合作协议，由王某歆“借”覃女士11套房产不动产权证，到邮储银行办抵押贷款。覃女士提供房产担保后，依约可从王某处获月利率1%的利息。

王某歆为了证明贷款的目的，出示他与韦某花、钟某夫妇的企业宜州市鑫海养殖有限公司(简称鑫海公司)采购猪饲料、开办养老院、山林种植的“养殖场合作框架协议”。覃女士向澎湃新闻介绍，韦某花夫妇是王某歆妻子的亲戚。有了这层关系，覃女士当时并未多心。

鑫海公司向中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市分行(以下简称邮储银行)申请授信时，报称该公司自2012年至2014年度营业收入从143.8万元增至2649.35万元、净利润为742.36万元。同时还提供了柳州市伟桂贸易有限公司(简称伟桂公司)与鑫海公司签订《饲料购销合同》等资料。当年3月18日，邮储银行放贷，鑫海公司委托邮储银行，将460万元支付至伟桂公司单独开的银行账户中。两天后，鑫海公司股东韦某花同样用覃女士的房产作抵押担保，以装修的名义获取邮储银行贷款110万元。

邮储银行贷款发放1个半月后，韦某花夫妇便将鑫海公司股权全部转让。当年9月，因鑫海公司和韦某花均逾期未还贷款，邮储银行诉至河池市金城江区法院。

2015年12月，金城江区法院作出一审判决，支持了银行的诉求。法院判令银行与鑫海公司、韦某花签订的贷款合同解除，鑫海公司、韦某花应给付银行本金及相应利息，提供担保的覃女士及其女儿、王某歆承担连带清偿责任。

在一审期间，覃女士发现上述贷款实际用途与贷款合同约定不符等等问题，察觉自己被骗，且已无经济能力继续诉讼，遂在一审后选择报警，并未上诉。一审判决生效后进入执行阶段，法院在执行调查中发现，鑫海公司名下无任何财产，其报称巨额营业收入及净利润更查不到任何线索。此后，覃女士及其女儿提供的担保的11套房产遂被查封。

覃女士介绍，11套房产包括6个小摊位（商铺）、1个小公寓、4套住宅。2016年7月判决生效后，他们当时迫于银行压力，自己卖了一套住宅，替借款人偿还了172万元。

因可能涉嫌诈骗，法院暂缓执行

覃女士的代理律师通过调取银行流水账，发现鑫海公司及韦某从邮储银行获取贷款570万元，并没有用于采购猪饲料、开办养老院、山林种植或装修等项目。

覃女士和律师均认为，王某歆和韦某花等人编造虚假经营项目，提供企业虚假材料、伪造《饲料购销合同》及装修合同，先后从邮储银行骗得贷款共计570万元，没有依约定使用贷款，而是将其瓜分、侵占，更未偿还银行分毫本息，侵害了担保合同一方覃女士提供担保的财产，涉嫌合同诈骗罪。

此后，覃女士向警方报案。直到2017年12月，柳州市公安局银山分局才给覃女士出具了一份受案回执，但受案登记表显示，“该案件不属于我局管辖，应为邮储银行河池分行管辖地公安机关受理。目前，我局将覃女士提供的举报材料通过发放机要件方式邮寄给河池市公安局。”

虽然警方未立即立案，但暂缓了法院的执行程序。2018年4月，金城江区法院委托评估机构，对覃女士提供担保的11套房产作了评估，即将进入拍卖程序。覃女士遂以警方已受理案件为由，向河池中院进行信访反映。

2018年5月28日，河池中院向覃女士出具的答复函称，“2018年5月25日，金城江区法院将该案的执行情况及本院督办的办理情况书面报告本院，现就你反映的执行信访问题答复如下：鉴于上述两案可能涉嫌诈骗、贷款诈骗犯罪，金城江区法院已对你们用于抵押的房产暂缓拍卖。”

2018年7月，金城江区法院作出的执行裁定书显示：“河池中院于2018年5月20日以《督办函》要求暂缓进入拍卖程序，根据督办要求先刑事后民事的原则，本院对该案抵押财产暂缓进入拍卖程序，此外，被执行人无其他可供执行财产，上述情况已告知申请执行人，现本案应该终结执行。”

警方侦查期间，法院再启执行程序

覃女士介绍，2018年7月法院终结该次执行后，她便一直为立案的事情到处奔波反映，2020年法院曾恢复过一次执行程序，但好在当年年底警方终于决定立案，执行程序才又暂停。

2020年12月4日，柳州市公安局柳南分局出具的立案告知书显示，覃女士被诈骗一案，该局认为符合立案条件，现立案侦查。

当年12月28日，金城江区法院出具的执行裁定书显示，因目前被执行人覃女士认为本案涉嫌犯罪问题在向公安机关进行控告，公安机关已立案侦查，目前暂不宜进行拍卖、变卖措施。经反馈约谈，申请执行人邮储银行河池分行不同意终结本次执行程序，但在指定期限内不能提供有其他财产可供执行。本次执行程序无法继续进行，可予以终结，需要等待继续执行的条件成就后再重新启动。

不料，前述两次因“先刑后民”原则而终结的执行程序，在2021年却再次启动。

2021年6月，邮储银行河池分行向金城江区法院提出执行异议，申请撤销上述2020年12月的终结本次执行裁定书，并申请立即恢复强制执行。2021年7月20日，金城江区法院作出执行裁定书，决定恢复执行。

金城江区法院作出的执行裁定书显示，覃女士报案后，柳州市公安局柳南分局于2020年12月4日立案侦查，截至2021年7月16日，该案尚在侦查办理中。金城江区法院决定恢复执行的理由包括，公安机关虽已立案侦查，但并未确定本案抵押权存在瑕疵，本案抵押物为涉刑财产，（公安机关）也未对本案抵押物采取查封等控制措施等。

2022年1月，覃女士向金城江区检察院提交了民事执行监督申请书，以金城江区法院作出的上述执行裁定存在程序违法、贷款纠纷案民事审判中存在认定事实不清、证据不足等问题。金城江区检察院于3月23日作出决定，受理了该执行监督案。

日前，金城江区检察院向覃女士出具通知书称，该院经审查，已于6月14日以“金检民执监（2022）1号”检察建议书向金城江区法院提出检察建议。但检察建议具体内容，覃女士尚不得知。

此外，覃女士还向河池银保监局举报反映了邮储银行河池分行存在违法发放贷款等问题，河池银保监局正在核查。