2022成LPR调整最多一年，当年房贷选固定利率的后悔了吗

2022年LPR尘埃落定。12月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布2022年12月贷款市场报价利率（LPR），数字最终未变，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

LPR今年降得最多？

LPR全称LPiR，由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率MLF）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。

此前，由于12月MLF中标利率与此前持平，所以当月LPR报价的前提条件未发生变化。不过，有观点认为，在降准和稳定房地产市场的背景下，即便12月LPR不变，明年1月的LPR也有望下调。

LPR报价行目前包括18家银行，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。

目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。1年期LPR通常是银行为企业和个人提供流动性贷款的参考基准，5年期以上LPR则是中长期贷款的参考基准，比如企业中长期贷款、个人住房按揭贷款等。

纵观2022年，LPR一共出现了三次下调，两次“双降”，一次“单降”。2022年1月，1年期LPR下降10个基点，为3.70%，5年期以上LPR下降5个基点，为4.60%。5月，5年期以上LPR大幅下调了15个基点，到达4.45%。1年期LPR从3.70%下调至3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调至4.3%。

这也是2019年实施LPR改革以来，LPR调整最多的一年。原因也很简单，在疫情影响下，以LPR引导推动实际利率进入下行轨道，降低资金使用成本，可以打破中小企业融资瓶颈，有助于在内外部压力下提振经济微观活力。

选择固定利率后悔了吗？

伴随着五年期以上LPR多次下降，房贷利率也出现连续下调。对于个人住房按揭贷款而言，是实打实的实惠。

2020年，银行个人住房按揭贷款曾进行了一轮LPR转换，可以由借款人选择固定利率或者转换成与LPR挂钩。当时，转不转，是一个灵魂之问。

如今回过头来看——如果购房者之前选择了改为LPR浮动利率，以及新的购房者贷款，那么月供的确会节省一笔资金。而如果购房者选择了固定利率，那就享受不到这样的待遇了。

不妨以上海为例，来算一笔账。当时，上海房贷利率折扣最低的有3.43%，如果选择了LPR，那么现在的利率则是2.93%！当时如果是上海二套住房贷款利率上浮10%，利率在5.39%，如果选择了LPR，那么现在利率是4.89%！实在是划算。

由于每个地区贷款利率加点幅度不同，具体需要按照各省市的政策计算，但LPR下调使得月供减少是不争的事实。

也有人会问，怎么自己的月供没什么改变？那是因为，贷款人在签订房贷合同的时候，会与银行约定一个重新定价日，简单来说就是每年重新算利率的日子。在每年的这一天，房贷利率才会以最新一期的LPR作为依据。贷款人可以看一看自己的重新定价日是哪一天，在那之后月供会重新计算。

那么，早前选择固定利率的购房者，不知道后悔没有呢？

题图来源：图虫图片编辑：笪曦

来源：作者：张杨

极目315维权进行时丨房贷基准利率上浮咋从25%变成35%？审批有变应及时告知才能免误解

极目新闻记者柴荆

申请房贷时，按基准利率上浮25%报批，还款三年后发现实际利率是在基准利率上浮了35%。这是怎么回事？市民李先生向湖北银行业保险业纠纷调解中心投诉此事。

房贷基准利率从25%上浮到35%

2018年11月，李先生在一家银行办理了一笔二套住房贷款业务，贷款金额为84万元。2021年，李先生对该住房按揭贷款利率产生质疑，认为当初签贷款合同时约定以基准利率为基础上浮25%,近期办理部分提前还款时才发现实际利率是在基准利率上上浮了35%。

李先生要求银行按照上浮25%的标准计算，退还之前多收的利息，并将此后贷款执行利率调整为按基准利率上浮25%。但银行认为与李先生签署的借款合同已明确利率上浮35%,无法接受此要求。李先生多次与银行协商不成，于是向调解中心申请调解。

报批利率和审批利率不一致

湖北银行业保险业纠纷调解中心调解员研究了银行发放楼盘按揭贷款一般操作流程：首先批量汇总贷款客户申请，然后集中报信贷部门审批后，再与房贷客户核对金额、利率、期限等要素，最后在约定时间放款。贷款利率在贷款审批发放时参照中国人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮一定比例，实际利率以借款凭证记载为准。

李先生称与信贷员商定该笔房贷按基准利率上浮25%报批，但银行审批利率结果为基准利率上浮35%时应明确告知李先生，而银行实际上并未与客户进行确认核实。银行则认为按揭贷款合同已经载明贷款利率为基准利率上浮35%，客户从2018年12月开始还款，已按贷款合同履约两年有余，客观上说明李先生知晓贷款利率。

调解员认为双方争议焦点在于，当贷款申报利率和审批利率不一致时，银行与客户双方是否对按揭贷款执行利率进行了充分沟通和确认。经调解中心调查核实，银行于2018年11月14日向客户发送了贷款发放的短信通知，以月利率方式说明了贷款利率，此后通过贷款核查电话拨打了李先生单位座机，但未联系到本人，未口头告知贷款审批利率；此外，银行提供的借款凭证上也未载明贷款利率和起息日期。而李先生自己一直想当然地认为最终审批利率是在基准利率上浮25%，事后也在接到银行通知后未到银行领取贷款合同，未能及时获知实际贷款利率。调解员认为双方在业务操作、信息沟通和确认环节上都有不足之处，均应承担一定责任。鉴于实际利差不大，经调解中心反复协调，银行最终给予李先生一定经济补偿，双方最终和解，同意按已签订的房贷合同继续执行。

调解启示

金融机构在销售金融产品或提供金融服务时应准确、全面地向消费者说明产品或所提供金融服务的有关情况，切实保障消费者的知情权。尤其是利息、费用、还款期限等涉及客户切身利益、影响消费者决策的重要信息，应该对照有关合同条款，充分做好解释说明和风险提示，避免使用误导消费者的虚假宣传。本案中，银行在履行告知义务时，未能按制度要求联系到贷款客户，同时借款凭证上也未载明贷款利率和起息日期，操作上存在瑕疵。而客户也未有效履行自身权利和义务，未及时获取和审核贷款合同中有关贷款金额、期限、利率和还款方式（或计划）等相关重要信息，就存在的瑕疵与银行及时沟通，为纠纷埋下隐患。

律师点评

银行客户作为金融消费者要加强自身金融素养提升，熟悉合同条款中自己享有的权利和应当履行的义务，遵守契约精神。金融机构在销售金融产品或者提供金融服务时对利息、费用、还款期限等涉及客户切身利益的重要信息，应该对照有关合同条款，及时充分向客户做好解释说明和风险提示，对于客户的疑问应当根据合同条款以及金融政策做好详细的解释工作，并履行有效的提示通知义务。

更多精彩资讯请在应用市场下载“极目新闻”客户端，未经授权请勿转载，欢迎提供新闻线索，一经采纳即付报酬。24小时报料热线027-86777777。

银行贷款利率上浮20-30%，全款买房划算吗？

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的专家，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔您好!成都户口在成都购房,想请教:1、从纯投资的角度看，在不考虑房票区域的情况下，下列板块如何排序?新川板块、怡心湖板块、锦江生态带板块，攀成钢板块、三圣乡板块、大面板块以及三环路内的核心区。2、纯投资的话,每套面积应该在哪个区段好呢?3、看了麓湖大平层湖景精装房，好梦想拥有一套,纯住并考虑传承哈，麓湖生态城您怎么看?新手问题多，给您添麻烦了，谢谢您!

回答：新川锦江生态带，还可以，其他不行。怡心湖双流什么都没有价格却已经冲上去了。三圣乡,大面已经是过去时。纯投资以90到110平三房两卫房型为主。麓湖不可以投资，盘，如果有买麓湖的钱可以买深圳去吧，不能在成都买。

提问：雕叔你好！请问西派金沙，凤起兰庭，还有青云阙可以帮忙分析一下吗？

回答：西派金沙体量比较大，有规模，周边公园和学校也有配备,不足在于地铁，出行不便，而且楼面价16700,实际价格会在3w左右。凤起兰庭，价格确实开得很高了，楼面价12600，现在卖3.4w这个价格确实高，优势在于绿城风，采光、外立面、户型都有一定优势。周边的老破小是不足。青云阙是龙湖14300拿下的精装现房交付地块，全部是改善大户型，低密,优势在于现房和学区，并且很可能交房即交证。预计开到3.5万，周边优品道四期差不多才能达到这个价位，其余基本还是2万多的价格，单纯从改善产品的角度来说，值得1-1.5万的溢价吗?加上大户型，640万起步价，达到了区域天花板，从投资角度来看，短期已经很难有上涨空间。加上小体量的楼盘，是区域内的贵妇盘，慎重。

提问：雕叔你好！新人首问？我在金牛有两套房，离地铁站都很近，周边生活便利。一套房龄15年的小两室，出租中，房租稳定。一套三室房龄8年自住。现在想把房龄长的小房子出掉在高新区置换一套投资。子弹80w。但是今年卖房卖不上价，而高新区价格很高，如果不卖房又没有购房资格。看了高新区两个公寓，不限购总价也比较低，但是不懂,心里没谱。可以投公寓吗？如果投资住宅哪片儿有潜力？怎么操作比较好？雕叔给点儿建议。

回答：首先作为公寓投资不要买，今年可以进行置换，建议出手15年房龄的小户型，买入高新区住宅，优化资产配置。为什么不建议买公寓，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。的确如此，成都住宅的租金回报率在2-3%徘徊，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房看的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，也不是什么好事。你普通资格自住加投资，买在高新长期看升值是没有太大问题的，其他区域能买到新盘也可考虑，这两年时间，成都的新房品质提升非常明显。

提问：雕叔你好！目前我是成华区三顺，想买套纯投资房，因为倒挂盘基本没有了，成华最近会开的几个盘。麒麟源滩会，TOD十里风和，首钢璟辰里，雪松雅居乐IN天府，这些盘适合投资吗?像我这个顺位成都买房投资，是优先考虑摇前面这些盘呢?还是先考虑优质地段的二手?比如万年场，攀成钢这些地段的二手。

回答：你好！纯投资自然是建议首先考虑有性价比的新房的，但你三顺的资格，如果是买神盘，的确中签几率会比较小，反正都是投资区碰下运气也是可以的。你说的这四个盘，个人觉得性价比的就是麒麟源滩会和十里风和，可优先考虑麒麟源滩会，地段更好，周边可开发的空地也多，另外两个项目，首钢和雪松应该价格不会低，打算长持二手房就不像新房，增值空间就比较有限了。

提问：雕叔你好！想问问关于购房贷款，是等额本金好，还是等额本息好？以后的发展趋势，是贷款按期还款好，还是提前还款好？

回答：对于房贷这件事上，有且仅有选择一种贷款：30年等额本息等额本息就是每个月还贷金额一样，房贷30年，前面10年基本都在还利息等额本金，就是每个月还贷的本金是一样的，但是由于前期的贷款金额大，所以利息比较多，前期还款压力比较大。所有的买房投资无一例外，只要时间拉得足够长，涨幅就会足够大，而当下房价翻倍的周期比前几轮要长很多。因此，买房要尽量的多用、善用贷款，锁定债务，随着时间的推移，债务被稀释掉了，资产价格越来越高，收益也就越大。现在限购限贷的，即使你再有钱，也只能让你享有两次的贷款机会，所以贷款永远不要提前还。

提问：雕叔你好，普通资格，户口成华，主要是投资，总价400万可以全款,想买天府新区,请给些建议，或者哪些区域楼盘值得看呢？

回答：普通资格，目前看天新,大概率只有两个楼盘，一是佳兆业麓山一号，二是鹿溪樾府，其他的，大概率普通资格都不容易买到。但是，如果不着急，也可以观望一下，毕竟现在市场趋冷，未来不知道会不会普通资格会更容易买到，我觉得也可以试试，例如麓湖、招商时代公园，中海天府里等楼盘。如果买二手就以捡漏为主。

提问：雕叔你好,本人已婚，于2016年在攀成钢凌云峰阁有一套套三贷款中，现在因为家庭情况需要给自己老婆买一套房子，老婆在成渝立交附近医院上班，购买的区域可能就只能考虑在三圣乡，二号线大面或者龙泉驿，首付可能最多就150万问题1.套二套三还是套四2.哪个楼盘比较有增值空间，各方面还可以的3.电建洺悦御府值得买不4.或者有更好的建议，比如等摇号的楼盘

回答：至于选择套几，这个可以根据自己的需求来定，如果希望后期流动性好一些，80-120的小三居是最好的。大面性价比高点的，可以考虑，世茂城、百悦城。电建洺悦御府不属于大面版块，不过从它的位置来说，后期升值空间还是可以的。成都因为新房价格和二手房价格出现价差，一般新房都很难摇到号，不过如果有喜欢的新盘，可以试试手气。

提问：雕叔你好！关注你很久了，想问下洋房和高层哪个更适合投资？

回答：洋房以自住为主，得房的几率更高，面积大，由于楼层低、容积率小，单价通常高于同一小区的高层建筑。但在二手房市场，只要你看过几个小区，洋房的状况就很尴尬，高不成低不就的。如果投资，我建议选择高层电梯房。洋房还有一个产品叫做叠野，也是坑得很。投资没有性价比，上下单层面积不大，自住性非常局促,还要爬楼。我建议如果你投资保值，应该尽量选择市场普遍接受的产品。豪宅、别墅只是身份的象征、财富的标志，但相信我，这些绝不是投资的好标的。

提问：感谢雕叔之前的回复。由于在苏州置业是异地作战，而且计划即买即租，所以找个专业靠谱的中介就很重要。请教雕叔，有什么方法能快速从众多中介中找出有合作价值的中介，毕竟大家的时间都很宝贵。谢谢雕叔耐心看完我的提问。

回答：首先你要明白，什么才是好的中介？这个问题的关键，在于你怎么理解中介？在大多数人眼里，中介是一个帮别人「买房」的角色。这种观念是错的。由于买房是一项远超普通人理解能力预估范围的工程，大部分人会把「买房」看得过于简单，从而产生了一种误解：中介是帮我买房的。买房，需要一个将军视角统筹规划，执行不同的步骤。中介是分工职业，可以找房，处理贷款，带客卖房。能真正理解客户的需求，帮客户寻找房源的；业务素质过硬，能掐住卖家或第一时间找到新出房源的；银行沟通过硬，原本只能贷500的，硬能给你沟通找到贷足700的；卖房别找你砍价，找客户软磨硬泡，找你密谋划策的。都是好中介！

提问：雕叔你好！成都主城区哪里的房子升值潜力大？

回答：具体要看你的子弹情况，主城区最好买三环内，尽量靠近地铁和商区，升值空间大。中部南边东边西边2北边。学区另说。三环内值得购买的区域，主要有2个城区:1.青羊区:青羊区的住房供应量较低，但所有的配套设施已经足够完善且价格相对稳定。综合来讲:性价比较高，优先推荐购买。2.成华区:成华区现在的住房供应量较大，且所供应的房源大都以刚需房为主虽然成华区的建设不如其他主城区的完善，但成华区已被划为成都市重点发展城区。所以,整体来说成华区绝对是刚需买房性价比较高的区域。成都投资建议：150万以内三河场，大丰，150万以上200万以下昭觉寺动物园，犀浦，书房，天回。200万以上250万以下驷马桥，理工大，八里庄，二仙桥，槐树店。250万以上300万以下，韦家輾，槐树店，杉板桥，华润24城，国宾，洪河。300万到350万，24城，杉板桥，国宾，高新地铁站。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

请搜索关注雕叔谈楼市微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。知识星球已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。