每月还贷金额是怎么算出来的？商业贷款哪一种形式最“合适”
面对现在市场与房价，相信大部分敢于买房的人都选择采用贷款方式，而贷款购房分公积金贷款和商业贷款。其中公积金的利率最为合适。而很多没有公积金或者公积金不足的人只能选择商业贷款或者是组合贷款。大部分人都知道，商业贷款分为等额本息和等额本金。但是月供该怎么算呢？今天我就和大家分享一下，怎么计算月供，如何自己制作月供系数表，从而方便计算月供。
等额本息
等额本息就是每月还款本息相同，即每个月还银行的月供都是一样的意思，把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。适合有一定存款，但收入可能持平或下降，生活负担日益加重，并且无打算提前还款的人群。如果购房者手头资金不足，考虑到经济压力和准备提前还款，或者所能承受到的月供不是很多，等额本息是个不错的选择。这种还款方式适合刚需族，年轻人。言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个
我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，代表按揭者每月要偿还的等额月供，那么根据复利公式，银行要获得的本息为
S=P×（1+i）
按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息
第1个月×（1+i）-1
第2个月×（1+i）-2
第3个月×（1+i）-3
第4个月×（1+i）-4
…
第个月×（1+i）0=
这些月供、利息和也要等于银行的本息S
S=×（1+i）-1+×（1+i）-2+×（1+i）-3+…+×（1+i）2+×（1+i）+
=
PS.这里用了等比数列求和公式
同时又有银行本息S=P×（1+i）
因此，就容易得到（月供计算中最难计算的）等额本息的月供计算公式：
：表示月供，是月字的首个拼音字母
P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1000000
i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.5%）上浮10%，i=4.5×（1+10%）÷12=0.4125
：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360
等额本金
等额本金的意思是每月还款的本金相同，月供的组成分为两部分，每月所还的本金相同，再加上未还本金使用一个月的利息。因此，如果借款人本金还得比较快，利息付的就少。但是前期的还贷额度较大，比较适合当前收入高或者预计将来收入会大幅提升的并且有提前还贷打算的人群。
月供为（每月递减）,每月所还本金为=P÷，其中P为本金，为月供期数。
第1个月，本金，需偿还利息P×i，其中i为月利率，月供为+P×i；
第2个月，本金，需偿还利息（P-）×i，月供为+（P-）×i
第3个月，本金，需偿还利息（P-2）×i，月供为+（P-2）×i
……
第个月，本金，需偿还利息[P-（-1）]×i=×i，月供为+×i
所以，等额本金的规律是每个月的差额就是×i，第一个月的月供最高，第一个月的月供为+P×i（其中=P÷,P为贷款本金总额，为贷款月供期数，i为贷款月利率），以后的月供逐月等额递减，递减额为×i。
等额本金和等额本息不分好坏各有千秋，前者利息少，但前期还款压力较大；后者每月还款额固定，但是利息较多，优点是每月还款压力较小。单从利息金额来考虑等额本金比较合适。所以，购房者在选择贷款的时候首先要根据自身的实际情况选择适合的贷款方式。其次，自己也要学会计算一下每个月要承担的月供是多少，是否自己在承受范围之内，以免将来出现捉襟见肘的情况。
PS：在过去的8月中国人民银行最新一期的贷款利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%（上月为3.7%），5年期以上LPR为4.3%（上月为4.45%）。
贷款的月还款额不一样，怎么计算实际年利率？可以这么算
如今人们的借钱方式有多种多样，我们可以通过信用卡来借钱，也可以通过银行贷款来借钱，还可以通过一些小额贷款公司以及网贷来借钱，而在这些贷款中有很多贷款表面上看起来利息是合法合规的，但我们换算成实际年利率，却会发现有一些贷款的利息已经远远超标了。而根据我国法律的相关规定，贷款的年利率超过了36%，超过的部分是可以不用还的，所以我们很有必要把自己所借的贷款的名义年利率，换算成实际年利率。
名义年利率和实际年利率有什么区别？一些贷款往往采取的还款方式是等本等息、等额本金等，随着还款的进行，本金在不断减少，这就导致资金使用率不是100%，这种贷款的利率就是名义年利率。有的贷款是每个月只要还利息，到期一次性还本金的，这种贷款资金使用率是100%，这种方式计算的利率就是实际年利率。
名义年利率换算成实际年利率的方法，嘉禾此前的文章有提到过，大家有兴趣可以去翻一下找一找看看，今天要说的是，如果贷款的每一期还款金额都不一样，怎么计算实际年利率？
计算方法其实也很简单，我们同样可以利用x表格中的i函数来计算，我们可以举个例子来算一下，大家就明白了。
借款5000元，分12期还，前三期还1200元，后9期还466.44元，真实年利率是多少？
我们只需要根据上图建立一个x表格，然后在实际月利率右侧的单元格输入以下公式：“=IRR(B2:B14)”（引号内的部分），就可以得到实际月利率，实际年利率=实际月利率*12，所以只需要在实际年利率右侧输入函数：“=B15*12”（引号内的部分），就可以得到结果了。
最后计算出来的真实年利率是120.16%，很显然已经远远超过了法律规定的年利率36%的红线了，是个妥妥的高利贷。
提前还房贷利息怎么计算？
1、房贷提前还款，贷款一次性结清银行本息，利息计算截止到你还清银行本息日期为准，结算以后的日期不需支付利息。
2、等额本息还款法计算公式：按月等额本息还款=贷款本金×月利率+贷款本金×月利率/(1+月利率)还款期限-
3、可用提前还款计算器计算。只需输入一些关键性的信息，比如原贷款金额、原贷款年限等，就可以计算出提前还款之后每月要还的月供和节省的利息。
房贷提前还款注意事项
1、提前预约
在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，可书面申请提前归还部分或全部贷款。一般银行办理此项业务需要2-7个工作日时间。各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同，贷款人在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程。
2、部分还贷不要先还公积金
如果买房时，你选择的是“商业贷款+公积金贷款”组合贷款的方式，建议先还商业贷款，因为相比公积金贷款，商业贷款的利息比较高，如果先将商业贷款的那部分还清了，那么对于个人和家庭来说，每月的房贷压力必定会减轻很多，而且利息也节省不少。
3、及时办理房产抵押注销
这个是最关键的，房屋在贷款期间房产证是抵押给银行的，该套房屋不能出租、转卖等，所以还清贷款之后一定要办理抵押解除，否则，抵押记录仍在房产部门有备案，未来埋下隐患。
4、及时去保险公司退保
提前还清贷款后，一定要记得到保险公司退保，在签订住房贷款的时候会签住房贷款房屋保险合同，每个月交保险费。如果提前还清了贷款就可以退保，把保险单和提前还款证明拿到保险公司办理。
来源：中国房地产网
来源：搜狐焦点北海站
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