房贷利率：昨天，今天，明天

新加坡住建厅悬挂的杜甫名句“安得广厦千万间大庇天下寒士俱欢颜”

先上干货：

首套个人住房公积金5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%

商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。

不同贷款有着不同的利率类型，买房子商业按揭贷款是LPR浮动利率，而公积金贷款、抵押消费贷、经营类贷款就是固定利率，也就是固定利息合同；而如果是每年续贷的贷款方式，就会按照每年的贷款利率执行，一个授信期限可能有多个利率。

LPR:简单来讲就是从原来的以中国人民银行（也就是中国央行）主导的基准利率，向以各商业银行作为报价行来集中自主报价的贷款基础利率的基础上、指定发布人对报价进行算术计算、形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布的方式转变。每个工作日在各报价行报出本行贷款基础利率的基础上，剔除最高、最低各1家报价后，将剩余报价作为有效报价，以各有效报价行上季度末人民币各项贷款余额占所有有效报价行上季度末人民币各项贷款总余额的比重为权重，进行加权平均计算，得出贷款基础利率报价平均利率，于每月20号通过上海银行间同业拆放利率网对外公布。市场利率定价自律机制将按年对报价行的报价质量进行监督评估，促进提升贷款基础利率的基准性和公信力。

房贷一般分为公积金贷款和商业按揭贷款。

首先买房子公积金利率是不变的，因为个人住房公积金贷款利率没有与标准利率挂钩。2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

而商业按揭贷款以前是固定利率，现在是浮动利率，变化的时间点就是2020年。

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。

2020年8月12日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR贷款市场报价利率，贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。标志着各大行开始利率计算方式转换，2020年以前的每个房贷还款人都有且仅有一次更改的机会。

自从2020年以来，LPR一直降低

转换后的利率计算方式为“重定价日最近一期5年期以上LPR固定点数”。举例来说，如果王先生在前几年利率较低的时候贷款买了房，当时与银行签的合同是基准利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那么他的加点值就是3.92%-4.8%(2019年12月发布的5年期以上LPR)=-0.88%，即负88个基点。

固定利率阶段其实银行的自主权限大一些，拥有打折权限，利率可以做到比LPR低到将近100个几点BP，而改革之后房子商业按揭贷款利率原则上只能高于LPR，不能低于LPR。这也就是为何LPR从2020年的4.65%降低到现在的4.3%，但有的人的贷款利息没有减少，反而变多了。

2020年之后购房客户房贷都默认执行LPR了，没有固定利率这个选项了，而改革后的LPR浮动利率计算方式为：房贷利率=当期LPR+X（BP，银行规定）。贷款1年LPR为3.65%，贷款5年以上LPR为4.3%（2022年11月数据）。X（BP计量单位）是由各家银行根据自身需要和当地情况加的利润点。但一般银行是在央行给定的指导政策之上再加点。实际上LRP会每月发布新数据，但按揭贷款合同中的LPR只能是发生变动的次年的贷款发放日或者次年1月1日才变，贷款日变动还是一月一日变动签合同时客户会自己选择。

5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。也就是说商业贷款现在为了刺激楼市，针对现在买首套房可以做到加-20个基点，相比于以前可以打折的固定利率来说降息区间收窄了。

而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。首套房商贷利率在5年期LPR基础上加55个基点，二套加105个基点。2022年11月5年期LPR是4.3%，也就是说各大银行商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。

各主要国家和地区房贷利率水平

即使今年央行1月、5月、8月三次降低LPR,LPR下降意味着房贷利率有下降的基础，但具体执行时间要看贷款重定价日；例如你的房贷是3月15号发放的，要等到明年3月15号，或者是明年的1月1号。

房贷利率按理来说是降低的，可是和其他主要经济体和地区相比，我国现有房贷利率还是处于高位的。至于原因大家可以自己自行考虑下。

2020年以后买房默认只能选择LPR浮动利率，客户无法选择。至于2020年以前的客户是否选择固定利率转变为浮动利率也要综合考虑。在利率下行周期，LPR利率原则上会同趋势下降，降低利息支出和还款压力。但是如果发生短期内LPR的剧烈波动，尤其是上升，会导致还款压力剧增，加剧了资金链的脆弱性。

比如美国次贷危机以前，LPR从2004年到2006年之间从1%上调到5.25%，整整5倍，这也是导致很多人只能无奈中止继续还贷，导致大面积违约，两房的次贷危机引发金融危机，影响一直波及到今天。

结合目前的经济形势，现有LPR浮动利率计算方式，银行政策空间如何变化，大家可以拭目以待，顺势而为，做出适合自己的选择。

民间借贷纠纷案件利息计算标准及计算方式（最新版，超详细）

现实生活中民间借贷纠纷案件频发，在该类案件的处理中，关于借款利息的计算问题，一直是案件审理过程中最为常见的“争议焦点”之一。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）（以下简称《司法解释2015》）自诞生之初至被修改之前，为当事人计算借款利息提供了有效指引，但随着《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（第二次修正）（以下简称《新司法解释》）的出台，关于借款利息的计算因涉及新、旧司法解释的衔接适用，而变得复杂。本文通过对最新版司法解释进行解读，以明确民间借贷纠纷案件利息计算标准及计算方式。

一、民间借贷纠纷案件中涉及的利息种类有哪些？涉及的各类利息计算依据是什么？

民间借贷纠纷主要涉及“借期内利息”和借款人未依约偿还借款时所产生的“逾期利息”。如果借款人提起诉讼，并取得生效判决，且借款人在法定期间内未履行生效判决所确定的给付义务，则其还可能需支付迟延履行期间的债务利息。

序号

利息类型

计算依据

1

借期内利息

《新民间借贷司法解释》及《司法解释2015》（超过法定保护上限部分不予支持）

2

逾期利息

《新民间借贷司法解释》及《司法解释2015》（超过法定保护上限部分不予支持）

3

迟延履行期间的债务利息

根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。

二、对于借期内的利息应如何计算？

法律依据：《新司法解释》第二十四条：借贷双方没有约定利息，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场报价利率等因素确定利息。

第二十五条：出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。

借期内利息计算

（以借款合同成立于2020年8月20日之后为例）

有约定

按照约定计算（不超过合同成立时一年期LPR四倍）

没有约定

不支持

约定不明

自然人之间对借期利息约定不明的不予支持

除自然人之间借贷的外，结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息

表格说明：对于成立于2020.年8月20日之前的借款合同，计算自合同成立至2020年8月19日期间的借期内利息，则适用《司法解释2015》确立的标准，即《司法解释2015》第二十五条、第二十六条，详见本文第五部分。

三、对于逾期利息应如何计算？

法律依据：《新司法解释》第二十八条：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。

未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：

（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持；

（二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。

逾期利息计算

（以借款合同成立于2020年8月20日之后为例）

有约定

按照约定计算（但以不超过合同成立时一年期LPR四倍为限）

仅约定借期内利息未约定逾期利息

按照借期内利率计算（但以不超过合同成立时一年期LPR四倍为限）

借期内利息及逾期利息均未约定

出借人可主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算

表格说明：对于成立于2020年8月20日之前的借款合同，计算自合同成立至2020年8月19日期间的逾期利息，则适用《司法解释2015》确立的标准，即《司法解释2015》第二十九条，详见本文第五部分。

四、对于迟延履行期间的利息应如何计算？

迟延履行期间的利息计算以当事人取得生效法律文书，且法律文书中对迟延履行期间利息计算方法予以明确为前提，计算标准按照《民事诉讼法》等相关法律规定执行。

法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）：第二百六十条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》（法释〔2014〕8号）第一条：根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。

迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。

加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务*日万分之一点七五*迟延履行期间。

第七条：本解释施行时尚未执行完毕部分的金钱债务，本解释施行前的迟延履行期间债务利息按照之前的规定计算；施行后的迟延履行期间债务利息按照本解释计算。

《最高人民法院关于在执行工作中如何计算迟延履行期间的债务利息等问题的批复》（法释〔2009〕6号）一、人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条计算“迟延履行期间的债务利息”时，应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算……具体计算方法……（2）清偿的迟延履行期间的债务利息＝清偿的法律文书确定的金钱债务*同期贷款基准利率*2*迟延履行期间。

迟延履行期间利息主要发生于出借人请求借款人偿还欠款的法律文书发生效力以后，债务人未依法履行债务的情形，支付加倍部分债务利息或迟延履行金是一项法定义务，在提起诉讼时，无需当事人主张，本文仅作列举说明。

迟延履行期间债务利息计算

截至2014年7月31日

法律文书确定的金钱债务（含利息等）*同期贷款基准利率*2*迟延履行期间

2014年8月1日起截至履行完毕之日

除一般债务利息之外的金钱债务*日万分之一点七五*迟延履行期间

五、新、旧司法解释的衔接适用

对于成立于2020年8月20日之前的借款合同利息计算问题，因涉及新、旧司法解释的衔接适用而变得复杂。《新司法解释》第三十一条对司法解释的时间效力作出了规定，在计算2020年8月20日之前签订的的借款合同相关利息时，应遵从该条司法解释的规定。

计算依据：《新司法解释》第三十一条：本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。

2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。

本规定施行后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

根据上述法律规定，在计算2020年8月20日之前的借贷合同利息时，应遵循“分段计算原则”。即：对于成立于2020年8月20日之前的借贷合同，当事人可以请求按照《司法解释2015》的规定，计算自合同成立时至2020年8月19日之间产生的利息。对于2020年8月20日到借款归还之日的利息，则依据《新司法解释》第三十一条第二款规定的利率保护上限，即“适用起诉时本规定的利率保护标准计算”进行计算。

在理解“适用起诉时本规定的利率保护标准”时，应结合《新司法解释》第二十五条、二十八条等条文的规定，借款利息不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率(LPR）四倍。但市场报价利率（LPR）自2019年8月20日起开始实施，对于2019年8月20日之前成立的借贷合同，由于此时还没有实施市场报价利率，那么此类借款合同的利息应如何计算？对此我们需再次予以区分，即，如果双方借贷合同成立于2019年8月20日至2020年8月20日期间，在计算2020年8月20日至借款归还之日的利息时，按照《新司法解释》确定的规则，以不超过借款合同成立时一年期LPR四倍标准为限；如果借款合同成立于2019年8月20日之前，此时还没有LPR值，在计算2020年8月20日至借款归还之日期间的利息时，按照《新司法解释》确定的规则，以不超过起诉时一年期LPR四倍的利率标准为限。

民间借贷案件一审受理时间

合同成立时间

计息期间

计息依据

2020.08.20之前

不考虑

自合同成立至借款返还之日

适用《司法解释2015》，即“两线三区”，利率最高24%

2020.08.20之后

2019.08.20之前

自合同成立时至2020.08.19

适用《司法解释2015》，即“两线三区”，利率最高24%

2020.08.20至实际还款之日

适用《新司法解释》利率保护标准，不超过提起诉讼时一年期LPR四倍

2019.08.20至2020.08.19

自合同成立至2020.08.19

适用《司法解释2015》，即“两线三区”，利率最高24%

2020.08.20至实际还款之日

适用《新司法解释》利率保护标准，不超过合同成立时一年期LPR四倍

2020.08.20之后

自合同成立至实际还款之日

适用《新司法解释》利率保护标准，不超过合同成立时一年期LPR四倍

“两线三区”系《司法解释2015》确立的利息保护标准。两线即年利率保护线，第一条线为借款合同当事人诉诸于法律时，民事法律予以保护的利率上限为年利率24%；第二条线为年利率超过36%部分的利息则应认定为无效。

这两条保护线将利率划分为三个区间，即年利率24%（含24%）以下区间，年利率24%-36%区间（含36%），年利率高于36%以上区间，与之相对应的分别为“法律保护区”、“自然债务区”和“无效区”。对于“法律保护区”内的利息，按照《司法解释2015》确立的规则计算即可。对于“自然债务区”内的利息，出借人起诉时主张该区间利息的，人民法院不予支持，但当事人自愿支付的，则司法不再干预；但借款人自愿支付后要求返还或折抵剩余债务的，法院同样不予支持。对于“无效区”区间的利息，超过年利率36%部分的利息应当被认定无效，如借款人已经支付的，其有权请求出借人予以返还。

《中国金融》｜确立“两多一并”住房新制度

作者｜秦虹「中国人民大学国家发展研究院高级研究员」

文章｜《中国金融》2022年第22期

党的二十大报告在回顾新时代伟大十年变革的基础上规划了我国未来五年乃至更长时期党和国家事业发展的目标任务。其中，针对住房的相关表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，多主体供给、多渠道保障、租购并举（以下简称“两多一并”）的住房制度在党的二十大报告中进一步得到强化。

“两多一并”住房发展新制度提出的背景与意义

自1998年城镇住房制度改革以来，我国城镇居民居住水平得到大幅提升，特别是2011～2020年的十年，城镇人均住房面积年均提高0.83平方米，高于上一个十年年均提高0.78平方米的速度。到2020年，城镇居民住房户套比已达到1∶1.09，我国城镇住房的“补欠账”任务基本完成，住房绝对短缺问题已基本解决，“不平衡”成为当前我国城镇住房发展的主要问题，主要体现在三个方面：一、二线城市房价高与三、四线城市供应量大的不平衡，市场强与保障弱的不平衡，“购”强与“租”弱的不平衡。

以重购轻租为例。2021年6月之前，我国不少城市房价高涨，涨幅明显超过收入和租金涨幅，压抑了租赁住房市场的正常需求。此外，子女教育、居住证办理等方面的租购不同权又让部分租户不得不选择购房。究其原因，住房政策长期重买卖轻租赁，忽视了对住房租赁市场的培育和管理。

在此背景下，党的二十大报告提出了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。此次关于住房制度的提法也与党的十九大报告一致，表明中央构建住房发展新制度的定力。未来仍将继续发力完善住房供应端，并大力推动住房租赁市场发展，完善“购+租”“市场+保障”的住房体系，以租赁住房为抓手着力解决当前我国城镇住房发展的不平衡问题。

持续构建“两多一并”住房发展新制度将是实现中国式现代化的基本要求之一，也是实现“人民生活更加幸福美好”的重要支撑，对于实现党的二十大报告提出的全面建成社会主义现代化强国两步走的战略具有重要意义。

第一，中国式现代化是人口规模巨大的现代化，构建起能够在最大程度上覆盖全体居民住房需求的长期制度对实现中国式现代化意义重大。我国十四亿多人口整体迈进现代化社会，艰巨性和复杂性前所未有，发展途径和推进方式也必然具有自己的特点。具体到住房领域，“两多一并”住房发展新制度充分考虑了我国人口规模大、城镇化进程仍在稳步推进、城市住房需求满足程度分化明显等现实特点，能够在最大程度上覆盖全体居民的住房需求。

第二，中国式现代化是全体人民共同富裕的现代化，能否保证广大居民“住有所居”直接关系到是否能真正实现共同富裕。一直以来，住房都是最大的民生关切之一，住得好不好，直接关系到人民对幸福美好生活的感受。因此，坚持把实现人民对美好生活的向往作为现代化建设的出发点和落脚点，就需要充分满足城市中不同群体的住房需求，打造更加多元化、民众可支付的居住空间。“两多一并”住房发展新制度围绕租购两大维度分别进行住房供应体系的构建，着重提高租赁住房的供应规模、产品品质，能够更好地解决不同收入群体对品质生活的需要。

“两多一并”制度下的住房供应体系

在“两多一并”住房发展新制度格局下，住房供应体系将逐步从过去的“两分法”过渡到“三分法”，特别是在居民收入与房价矛盾突出的城市，需要在住房保障供给和市场供给之间增加有政策支持的“共有产权住房”，满足首次置业的“夹心层”的住房需求。最终形成相互衔接的、覆盖不同收入群体的产权式住房供应体系，以及市场和保障并举的租赁住房供应体系。

市场化住房灵活性高、可持续性强，未来仍将是广大居民解决居住需求的核心途径，包括商品住房和市场租赁住房。在商品住房方面，购房置业是人生中最核心的需求。“先租后买、先小后大、先旧后新”是必然的住房消费模式。因此，未来商品住房市场仍然需要更好地满足购房者的合理住房需求，特别是刚性和改善性住房需求。在市场租赁住房方面，住房主要由个人业主或企业主体提供，灵活性较强，能够自动根据市场需求调整供应规模和产品品质，目前也已逐步形成低端、中端、高端多元化供应的格局。

共有产权住房是购买部分产权份额从而提升居民住房可支付力的供给新模式，可以在市场化租赁住房和商品住房之间架起连接的桥梁，形成完善的梯级可支付的住房供给体系。目前，共有产权住房主要面向有一定支付能力又暂时买不起完全产权商品住房的家庭，在我国部分城市的实践已较为成熟。例如，截至2021年底，北京市已筹集共有产权房约8.3万套，成为满足“夹心层”住房需求的重要途径。

保障性质的租赁住房主要解决人们迫切性、阶段性、临时性和过渡性的居住需求。分类型来看，以托底性质为主的公共租赁住房主要解决的是低收入家庭最基本的居住需求；以助扶性质为主的保障性租赁住房，主要解决新市民和新就业的年轻人过渡性的住房需求，其租金限定于市场租金的90%以下。根据住建部数据，“十四五”期间，全国40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房650万套（间），预计可解决近1000多万新市民、青年人的住房困难问题。2021～2022年，全国已筹集建设330万套（间）保障性租赁住房。同时，多地明确提高了保障性租赁住房的用地供应比例。上海、广州、成都、杭州等多地提出力争新增保障性租赁住房占同期新增住房供应总量比例达到30%以上。其中，一线城市供应规模占比更高，上海、广州新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例超过40%。

值得注意的是，“两多一并”住房发展新制度需要兼顾不同城市能级的住房需求结构差异，形成差异化的组合策略。大多数一、二线城市新市民流入多，需要兼顾市场化商品住宅供应与保障性住房建设，需要大力强化保障性住房建设、租赁住房建设。三、四线及更低能级城市则仍需要以市场化供应为主、保障性住房建设为辅，相关保障性住房、租赁住房的建设应充分评估实际需求。

诚然，在新住房制度构建过程中也有可能出现新的问题，面临新的挑战。一是在住房绝对短缺问题解决之后，改善性住房需求会快速增加，市场化住房供给如何在提品质与稳房价间保持平衡对各地是个考验；二是增大保障性住房供给将加大地方财政压力，需要地方政府有较强的财政支撑，而近年来各地土地出让收入明显面临较大下行压力，地方财政支持的可持续性较弱；三是可能加剧住房层级分化，导致区域隔阂、人群隔阂。这些问题都值得重视，需要在制度构建和完善的过程中加以关注并有针对性解决。

“两多一并”住房发展新制度的配套政策体系

新制度的完善需要付诸长期的努力。只有土地、金融、财税、规划、权益等各个配套政策持续发力，才能支撑“两多一并”住房发展新制度的真正落地和高效运转。也正因如此，国家始终坚持积极稳妥构建房地产长效机制，围绕供需两侧、租购两个市场持续发力，完善相关配套政策体系，促进房地产市场平稳健康发展。

坚持“房住不炒”，因地因时优化支持刚性和改善性住房需求的配套政策体系

针对商品住宅销售市场，中央以及地方一直以来都坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控有度、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，支持刚性和改善性住房需求，保持房地产市场平稳运行。经过多年发展，我国城镇居民自有住房比例已有明显提升。“七普”数据表明，城镇家庭户住房市场化率已由2010年的45%提高到2020年的60%。

一直以来，商品住宅销售市场都有较强的周期波动特征。针对近期房地产销售市场下行压力的问题，各地也在积极落实主体责任，通过出台优化限购、优化限售、优化限贷等政策进一步稳定市场预期。未来，我国的住宅销售市场仍将是广大城镇居民解决居住问题的重要渠道，相关政策将继续支持刚性和改善性住房需求。从中长期来看，也需要综合运用金融、土地、财税等手段，注重从供需两侧共同发力确保商品住宅销售市场的平稳健康发展。

围绕土地、金融、财税等环节构建完善的住房租赁政策支撑体系

在中央层面，2019年住建部已先后在24个城市启动了住房租赁市场发展试点。2021年国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房的基础制度和支持政策。在地方层面，近年来各地纷纷落实租赁住房相关补贴，发布相关金融支持政策。截至2022年6月末，全国已有北京、上海、厦门、成都、武汉等80多个城市出台了关于推动保障性租赁住房发展的地方性文件。其中，北京出台了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》。整体来看，未来，各项政策从土地、金融、财税、存量、权益、管理等方面促进住房租赁市场的发展。

关于土地支持政策。土地是支撑住房制度改革的核心。当前，集体经营性建设用地入市试点政策使农村土地可以成为多主体供应之一的重要渠道。此外，目前政策还鼓励国企利用闲置土地自建租赁性住房。同时，在土地招拍挂的过程中，地方政府也兼顾租购并举，要求企业配建一定体量的租赁住房。未来，相关政策仍需要进一步在土地端释放更多的改革动能。一是进一步深化农村土地制度改革，增加农民财产性收入。二是落实好人地挂钩的土地供应机制，特别是在住房供求关系紧张的城市精准增加住房用地供给。

关于金融支持政策。目前，国家已明确将保租房纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REIT）项目。首批3只保障性租赁住房公募REIT也已在沪深交易所上市，基本已经打通了保障性租赁住房“投融管退”闭环。从整体来看，目前住房租赁REIT已取得了显著进展，但未来仍然还有发力的空间，例如，底层资产可以不局限于保障性租赁住房，可进一步扩大到市场化租赁住房。公募REIT产品上市数量方面也仍然有较大的增长空间，未来仍需加大力度发展房地产投资信托基金等资产证券化工具引导投资。

关于财税支持政策。目前，财政部已出台政策明确，对于租赁企业向个人出租房屋，以及规模化住房租赁企业出租住房，在增值税、房产税方面均可给予相关的优惠。未来，财政政策支持力度可以进一步加大。一是在开发建设环节可针对企业算不过账的问题适当给予典型项目奖励；二是在运营环节归并并降低住房租赁环节税负，减轻住房租赁企业经营负担，从而鼓励积极盘活闲置住房利用率。

关于存量盘活政策。目前，国务院已发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》等相关文件，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，同时也提出积极探索多种方式盘活保障性租赁住房等基础设施资产相关意见。未来，发展租赁住房仍需以存量“非住改居”为主，这样既可以提高闲置资产的利用率，也可以满足“职住平衡”的需求，还可以减少低效投资、节省土地资源。但存量资产的盘活关键在于规划政策的精准。当前政策层面虽然已允许将闲置商办物业改为租赁住房，但涉及规划、消防等问题，实际改造过程仍然面临着较多难点，仍需要分类制定更加具体的操作细则，确保改造过程有标准可依，进一步降低改造成本和不确定性。

关于租购同权政策。“两多一并”住房发展新制度要能够持续运转，除激励企业主体参与投资运营之外，还需要让更多的居民愿意通过多种渠道来满足居住需求，而不是只能通过购买产权住房解决居住需求。为了加快发展住房租赁市场，部分城市已出台相关政策，赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，保障租购同权。未来，仍需进一步在权益端完善对保障体系、租赁体系的教育配套支持、医疗配套支持，进一步落实租购同权。

关于行政管理机制。发展住房租赁是一项长期任务，应有足够的行政能力予以规划和管理，为此，可建立租赁市场与销售市场分类管理的机制。住建部门可专设相关职能部门，负责租赁住房的目标制定、规划、供给、管理、分配等职能，做到精细化管理、持久化供应，切实提高大城市租赁住房覆盖面。■

（责任编辑许小萍）