最高50万元！又一城市出台住房公积金新政

江苏省又一城市推出购房新政。

4月18日，据江苏省泰州市姜堰区官微“江苏姜堰”消息，自4月19日起，该地区对住房公积金贷款最高额度进行调整。

双职工住房公积金贷款最高额度由40万元调整为50万元，单职工住房公积金贷款最高额度由25万元调整为30万元。

值得注意的是，2022年4月19日前已受理的住房公积金贷款仍按原政策执行。

据不完全统计，4月以来，就有甘肃省、浙江丽水、浙江台州、福建省、云南昆明、湖北荆门、天津、四川资阳等地出台了公积金新政，优惠涵盖降低首付比例以及上调贷款额度、父母可提取公积金支持子女购房等。

此外，经过梳理发现，4月以来，已经有衢州、秦皇岛、大连、绵阳等20多城松绑了购房政策，涉及限购、限贷、限售、公积金贷款、房贷利率、购房补贴等内容。

4月18日，国家统计局公布的数据显示，1月-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%。

国家统计局新闻发言人付凌晖表示，下阶段，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。

业内人士预计，未来稳楼市政策还将继续出台。18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》明确，因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

随着疫情影响减弱和政策逐步显效，业内人士预计，二季度商品房销售有望触底走稳，下半年楼市表现将比上半年大幅好转。

住房公积金怎么用最划算？你真的知道吗？

对于每一个按时缴纳个人住房公积金的人来说，住房公积金是一笔可以灵活运用的财富。但很多人对于账户里的钱除了买房还可以干什么不是很了解，更谈不上怎么用更划算了，今天就给大家科普一下。

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公积金的用途和好处

住房公积金有哪些用途？

1、多一笔储蓄。住房公积金由个人和所在单位各按一定比例缴纳,这两笔钱存于个人住房公积金帐户内,计算利息,且连本带息全归个人所有。

2、公积金可以用于租房，看病、翻建、大修房屋以及经济困难时提取使用。

3、使用公积金贷款较之普通银行商业贷款利率低，额度高。降低公积金使用人的购房生活成本，也是一种变相的储蓄，增加使用人的生活保障。

4、享受免税。按规定缴存的住房公积金,免征个人所得税和利息所得税,即可以获得税收优惠。

5、相当于多了一笔养老金。当退休时,个人帐户内尚未提取的住房公积金,可一次性结算本息后予以销户提取。

公积金贷款VS商业贷款

假设贷款100万，20年还清，采用等额本息方式还款。

若使用商业贷款买房，利率按现行基准利率4.9%计算，借款人每月需还款6544.44元，总利息支出为570665.72元。

若使用公积金贷款买房，利率也按现行基准利率3.25%计算，借款人每月需还款5671.96元，总利息支出为361269.83元。

公积金贷款买房，借款人每月可少还872.48元，总利息也将减少209395.89元。

如果用户的公积金贷款额度不足，可以选择组合贷款，即同时办理公积金贷款与商业贷款，也是较为省钱的选择。

02

怎样巧用公积金最划算？

·用足公积金使用年限

贷款条件：男主贷人年龄加贷款年限之和小于等于65岁,女主贷人年龄加贷款年限之和小于等于60岁。

假如夫妻年龄相差不多，可由丈夫做贷款人，申请到的贷款时间更长；假如夫妻年龄相差较大，让年龄较小的一方做贷款人，可申请到期限更长的公积金贷款。

·合理确定还款额度

公积金贷款的还款方式极为灵活，每月还款额度是没有限制的。

在自由还款模式下通常不可以低于最低月还款额，月最低还款额度为按照等额本息还款方式计算的月均还款金额。

·一次性冲抵最省利率

对于公积金账户余额较多，且贷款初期现金支出压力不大的购房者，可以选择用公积金账户上的全部余额来冲抵贷款本金。这样利息的还款额度会呈现递减趋势，可以帮购房者省去一笔可观的费用。

例如，公积金账户余额有30万，需要贷款80万，可以用月的30万抵充部分现金，因此你只需要贷款50万，这样每月还款额减少，房贷压力大大减轻，同时贷款额度减少，利率不变，所付总利息也减少。

·巧用公积金购车

有买车买房需求者，在购房时申请住房贷款，留出资金购车，这样其实就是巧用住房贷款购车。

例如您现在有200万现金，购房全款需要200万，购车需要50万，现在同时需要买房和买车；可以全款买车，公积金贷款50万买房，让手中的钱更好的分配利用。

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住房公积金不能这样用！

·公积金账户余额不能做买房首付

因为公积金是先使用后才可以提取的，即购房人只有在购房后提供购房证明才能办理提取手续。

·装修房子不可以提取住房公积金

装修不在住房公积金提取范围内，因此装修提取住房公积金是不行的，但是大修(维修费用超过房屋造价30%以上)可以。

·购买小产权房不能使用公积金贷款

小产权房因为是不合法的，没有产权证明，因此不能贷款，商业贷款也不可以，公积金贷款和提取更不可能。

多地下调公积金贷款利率，每月少还近80元，看下有你所在城市吗？

央广网北京10月11日消息（记者金龙）继央行决定自10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率后，近日多地住房公积金管理中心纷纷发布公告积极执行政策。

据记者统计，进入10月以来，已经有北京、安徽、海南、河南、南京、杭州、宁波、无锡、武汉、哈尔滨、东莞等多省市宣布下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

住房公积金贷款利率下调后月供能省多少钱？存量的个人公积金贷款能享受最新优惠政策吗？还有什么利好政策？刚刚过去的黄金周楼市表现如何呢？

首套个人住房公积金贷款利率下调

每月少还多少钱？

人民银行此前宣布，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.6%和3.1%，此前则为2.75%和3.25%。记者注意到这是首套个人住房公积金贷款利率时隔7年再次下调。

“很开心看到公积金贷款利率下调政策出台，这是减轻大家还款压力！”中部某三线城市购房者向央广网表示。

据记者测算，100万元的贷款，25年期，在等额本息之下，降息前月供为4873.16元，而降息后则为4794.29元，每月少还了78.87元，总还款额累计减少23662.12元。

“公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。对于购房者来说，一方面，降低了购房者的购房成本；另一方面，有助于购房者的市场信心的提升。当前的房地产市场信心不足，时隔多年公积金利率下调为行业传递积极信号。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱向央广网分析。

还有不少购房者关注，在今年10月1日前下放的首套房公积金贷款利率是否能享受上述政策？答案是肯定的，但需到2023年1月1日后方可调整。

以上海为例，2022年10月1日前发放的未到期首套个人住房公积金贷款，如贷款期限在一年（含一年）以内的，贷款利率不作调整，2022年10月1日起仍执行原利率；如贷款期限在一年以上的，2022年10月1日起仍执行原利率，自2023年1月1日起按新规定执行。

王小嫱指出，各地积极响应政策下调公积金贷款利率主要是可以降低购房者的月供成本，有助于房地产市场活跃度的提升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，对各地公积金政策的理解，和此前央行的政策可以完全一致，中间不会有什么特殊的操作或差异。唯一的一点需要注意的是，一些地方发布公积金新政的时候，对于近期已经买房但没有审批公积金的情况也做了解释，即此类群体也可以享受降息后的利率，这也是相关在途交易的购房者所需要注意的。

还有啥利好政策？

“一人购房全家帮”等政策推出

目前，公积金政策已成为推动市场回暖最为集中的政策方向。除首套个人住房公积金贷款利率下调外，多个城市因城施策，此前还采取了微调公积金贷款上限、降低公积金首付、明确直系亲属可提取公积金用以支付购房款（“一人购房全家帮”）等措施。

以江苏连云港市为例，该地住建局针对公积金贷款额度发布新政，购房借款人单方正常缴存住房公积金的，贷款最高额度由30万元提高至50万元；借款人双方正常缴存住房公积金的，最高额度则由60万元提高至100万元。

此外，“一人购房全家帮”的公积金贷款政策也扩围至多个城市，据不完全统计，全国已有超过30城已发布过此类政策。例如，秦皇岛政府今年6月份发布的新政中就明确规定，缴存人全款购买本市新建自住住房的，夫妻双方父母可以申请提取住房公积金支持子女购房（只限一次）”。今年9月份，汕尾市也调整住房公积金购房贷款和提取政策，支持本人及其直系亲属（配偶、父母、子女）提取公积金用于支付购房首付款。

而海南省住房公积金管理局则明确，“一人购房全家帮”业务是指在省内连续足额缴存住房公积金6个月以上的购房人，购买家庭首套自住住房，可使用其配偶及直系亲属的住房公积金支付购房首付款和对冲偿还住房公积金贷款。其中的直系亲属涵盖了购房人及其配偶的父母或子女。

对此，严跃进认为，从各地的角度看，基于全国统一的公积金利率下调和各地公积金提高额度、一人购房全家帮、商转公等操作，客观上有助于进一步增强公积金对购房方面的吸引力，也有助于提振四季度的交易行情。

值得注意的是，除了公积金贷款利率下调以及“一人购房全家帮”等政策外，9月末的楼市利好政策频频出台。9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

据梳理，国家统计局口径的70个大中城市中，有天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理23个二三线城市符合本次放宽首套房贷款利率下限要求。

“多举措、全方位促进房贷利率持续下行，有利于降低各种房贷付息成本，提升居民购房需求，促进购房者的合理住房需求的恢复。”仲量联行大中华区首席经济学家庞溟向央广网指出。

税收方面，9月30日，财政部、税务总局发布了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

此次政策总结起来是“换房可退个税”，即个税成本可以减免。严跃进指出，个税政策影响房东和购房者的成本。各地实操层面看，个税的税率大约是房价的2%。如果对于500万的房子而言，过去需要缴纳10万元的个税。那么按现在这个政策，房东就不需要缴纳。实际过程中，过去房东会让购房者缴纳，那么按这个角度说，相当于购房者可以减少这部分的支出。据此可以认为，此次政策将使得房东更乐意挂牌出售，购房者也更乐意购房。

十一假期二手房整体表现突出

四季度新房市场或逐渐企稳

十一假期期间，二手房市场出现明显回暖迹象。贝壳研究院发布的数据显示，今年十一假期，贝壳重点监测的50个城市二手房日均成交套数同比增长约54%。重点监测的50城中，九成城市二手房成交量同比增长，其中，东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的两倍。

另据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，国庆期间重点5城成交367套，较去年同期上涨98.4%。其中，北京、深圳、东莞、佛山、青岛5城均较去年十一假期成交上涨。北京二手房成交143套，较去年上涨74.4%，深圳成交15套，较去年上涨275%。

不过，国庆期间新房成交却仍未见起色。诸葛找房数据显示，国庆长假期间，重点15城（包括北京、深圳、上海、武汉、苏州、大连、青岛、东莞、温州、宁波、济南、杭州、南京、成都、佛山，下同）新房成交4474套，较去年十一假期下降47.1%。

此外，中指研究院数据显示，北京、上海、沈阳、武汉等20个重点监测城市国庆假期期间（10月1日-10月7日）新建商品住宅成交面积较去年同期下降37.7%，部分城市在去年同期低基数下同比表现增长，但整体成交降幅仍较大，考虑到网签数据具有一定滞后性，结合企业反馈及认购情况来看，部分城市黄金周楼市出现一定恢复。

展望四季度，中指研究院预判，政策的持续优化，一定程度上修复了市场信心，叠加国庆期间企业加大营销力度，部分城市市场活跃度有所提升。短期来看，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间，若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。

诸葛找房指出，随着央行、银保监会、财政部等接连出手，针对楼市释放重大利好，同时地方因城施策逐步深化，对于提振房地产市场行情意义重大，有利于促进刚性和改善购房需求释放，中央推出政策组合拳，预计政策效应将会更加显著，四季度房地产市场有望加速修复。

庞溟则认为，随着多项政策措施出台落地，信贷政策可以和土地政策、税收政策等协同发力，支持刚性需求和改善性住房需求、促进居民合理购房需求有效释放，避免居民中长期贷款需求走弱，有效推动房地产投资恢复，并在边际上缓解与改善地产企业面临的资金链压力、流动性压力和债务违约风险。预计各地房地产调控政策优化落地的节奏将进一步加快、优化调整力度将进一步加大，政策维度有望向限购、限贷、限售、限价宽松并结合购房鼓励政策、降低交易税费等多方向，以及向热点一二线城市延伸、扩围。