房贷也能“先息后本”，前三年只还利息，值不值？

“安居乐业”自古以来就是人们对美好生活的期盼。近来，一款以“安居”命名的房贷业务在浙江温州官宣，首套房灵活调整按揭还款方式，借款人前三年可选择只还利息。

“先甜后苦”的安居贷，能让人安心吗？

温州出新招，系统还在上架中

日前，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”发布消息，温州市住建局联合华夏银行温州分行推出了一款名为“安居贷”的住房消费金融服务产品。

据介绍，此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。

申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第4年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

17日，中新财经记者致电华夏银行温州某支行，客户经理介绍称，安居贷主要针对优质楼盘的购房客户，申请须符合公众号文章中提及的准入条件，以及仅限于该行新办理的按揭业务。

该客户经理同时表示，此项业务也是银行的首次尝试，为满足购房者的合理住房需求。目前系统还在上架当中，暂时还只能办理之前已有的还款方式。

促进市场，减轻压力

“从购房者的按揭贷款偿还规律看，前3年压力是最大的。安居贷实际上为购房者提供了3年缓冲期，会鼓励购房者爱贷敢贷，同时也减少了购房3年内房贷违约的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

温州市统计局数据显示，2021年末，温州常住人口为957万人，地区生产总值7585亿元。温州也长期以来被认为是经济强省浙江的第三大城市，仅次于杭州和宁波的存在。

但就是这样一个不缺人也不缺钱的城市，近来也没少因为楼市发愁。国家统计局16日公布的2022年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，温州新房、二手房价格继续下跌，新房价格环比下跌0.5%，二手房价格环比下跌0.6%。

除了安居贷的推出，不久前，温州刚刚出台了降首付、增加公积金贷款额度等支持群众刚性住房需求的一揽子政策。

公积金政策调整后，温州市区单人缴存的最高贷款额度可达65万元，夫妻双人缴存的最高贷款额度可达100万元。同时，个人首套房商贷首付降至20%，第二套房商贷则为30%。

上述华夏银行客户经理对中新财经表示，当前银行首套房首付已降至20%。至于首套房最低房贷利率是否能达到4.25%，他表示，还要根据不同楼盘、不同客户的情况具体分析：“最近楼房的政策也是实时变化，更新速度特别快，我们也要结合最新的优惠措施。”

如何利好？有无风险？

“同样都是先息后本，这让我一下子想到经营贷了。一般的经营贷年限只有3到5年，安居贷则能直接按揭几十年，会不会也存在贷款买房几年后就把房子出售的炒房风险呢？”对于安居贷，有网友提出了这样的疑问。

“从现有材料来看，安居贷还是购房按揭贷款的一种，只是调整了按揭还款方式；经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新财经记者表示，经营贷是给中小企业经营的惠民举措，利息往往少于房贷利息，但是不允许流入楼市的。

但仍然需要买房人注意的是，安居贷是一种“先甜后苦”的按揭方式，购房者整体的还款负担并未因此减少。

“这并不是减免利息，房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。

“本金越延后还利息越高，对于真正的刚需其实并不划算。三年只还利息不还本金，后续利息还要按最初所欠本金计算；但按照现有的主流按揭方式，三年本息一起还，本金会逐年减少，利息也会随之减少。”北京某银行个贷经理对中新财经解释称。

但诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也提到，“安居贷”可能更加倾向于缓解刚毕业大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员前期还款压力。因为该群体前期工作不稳定或薪资水平较低，随后阅历逐渐丰富，工作和收入愈加提升。

新的贷款模式，靠谱吗？

近来，随着各地房地产相关政策陆续放宽，不止安居贷，不少曾经的贷款模式也“重返江湖”，引发了不少争议。

4月，广州传出有银行再次启动“接力贷”的消息，但很快在一天内“夭折”。最近，“循环贷”、“存抵贷”等五花八门的贷款产品名目也有了重现市场的风声。

消费者如何判断这些贷款模式的风险？王玉臣建议，首先一定要注意采用的贷款方式究竟是否属于房贷系列的，消费贷、经营贷等等其实都是不允许用来购房的。一旦被查出往往可能会被解除贷款合同，要求提前还款，而且征信也会受到影响。

“天上不会掉馅饼，一些贷款名目上看起来是减轻还贷压力，或者延迟周期，但是名目越多，流程越长，越容易有风险。很多的宣传可能只是理想化的宣传，千万不要轻易相信，要自己去正规银行算笔细账。”王玉臣说，务必充分评估自己的资金能力，尤其是在疫情时期，对自己的资金能力要相应保守评估，避免将来出现问题。

“只有房子直接降价，或者银行直接降房贷利率，才是真正降低购房成本，其他只是模式的改变而已，购房者都需要慎重。”上述银行个贷经理也提到。

你愿意尝试类似还房贷的方式吗？(记者左宇坤)

来源：中国新闻网

融资渠道4种情况介绍

大家好，今天我们就说说平时在融资过程中会选择的几种融资渠道之间的区别。

我们选择的融资渠道无外乎下面四种情况：

一、自己去银行办理贷款

这种方式唯一的一个优势就是融资成本小；但是，它的时间成本比较大，办理过程相对比较慢。

如果我们在不懂的看征信和不了解银行贷款产品的情况下，很容易吃闭门羹，出现无人接待，无法办理，不符合办理条件等等意想不到的情况！因为去银行办理贷款和我们去银行存款那是两种待遇，所以，我们在选择自己去银行办理贷款的时候，一定要提前了解清楚自己的条件符合银行那种贷款产品。

比如某客户名下有全款房，有房产证，想办理银行3厘左右的房抵贷款，还款方式：先息后本，3-5年循环用的这种产品。其实这个产品名称叫经营性抵押贷款，顾名思义，是针对做生意的人群的，上班族不符合条件。因为办理经营性贷款必须要有营业执照且在其名下满一年时间，同时要求有实际经营场所。

如果我们没有满足这三个条件，直接去办理，肯定会吃闭门羹或者无法办理到这种很合算的贷款的！

当然，针对上班族人群的贷款也有先息后本，但是属于消费贷，利息就不是3厘左右的，比如银行的公积金贷款。

银行公积金贷款对公积金缴存金额有门槛，一般月缴要在800-1000以上才能办理，低于这个金额也是无法办理成功的。不排除有个别银行产品要求宽松的情况哈。

二、通过中介从银行贷款

这种方式就相对自己去银行办理的融资成本高些，时间成本相对就低些，成功率也会大大提升。

因为中介就是吃这碗饭的，他们通过自己的了解，学习，研究；基本对各大银行产品要求有一定程度的了解，能够很大程度的评估出一个客户符合那种产品。为客户省区了很多前期工作，少走弯路。

特别说明：这里说的中介是靠谱中介，不是那种市面上个别的黑中介哈！

存在既有道理，我们一定要擦亮自己的眼睛去选择我们的合作对象，不能一棍子打死，找中介不靠谱！

通过靠谱的中介去融资，能够很大程度的去减少由于自己的无知导致征信查询过多，影响自己征信评分。节约时间成本！

三、通过贷款机构贷款

这里说的贷款机构是有资质放款的机构，和我们上面说的中介是两回事，特别说明下，以免混淆。

通过市面上的贷款机构去融资，也是很多人在银行吃完闭门羹之后选择的一种方式，这种方式贷到的款也是银行资金，只是不是直接通过银行放款，贷款机构从中间融息然后再放到客户手里。

相对直接去银行办理利息低，还款当时也比较单一（基本都是等额本息3年期），效率高，最快可做到当天放款，无纸化业务办理。

当然，通过它们办理贷款也是无需支付中介费用的。

四、从私人哪里借钱

最后一种就是民间借贷，这一块业务就相对比较敏感了，也比较复杂，简单聊下，一笔带过哈。

自从去年全国性整治了民间借贷的乱象，目前民间借贷法律规定年化不能超15.4%。大家在选择的时候心里有杆秤。

今天分享就到这里，希望对家人们有所帮助。

经营贷还款方式如何选择？

[心]抵押经营贷是小微企业最常见也是最方便的一种融资方式。而抵押经营贷市面上还款方式有很多种。

[心]主要分为等额本息和先息后本，而等额本息从5年到10年不等，先息后本大多数是一年期，然后最多还本续贷循环3年。当然也还有长年限比如5年或10年先息后本，但是每年部分归还本金的方案。每一种方案的目标群体是不一样的，利息有高有低，从优势劣势上，各有千秋，没有绝对。

[心]等额本息，每月还本付息，月供不变，年限越短，月供越高，本金越还越多，利息越还越少。还款到期，本金和利息也都还完，因为每月还本，剩余贷款本金越来越少，相对会比较稳定，提高了抗风险意识。但资金利用率低。

[心]同时等额本息一般都是5年以上，所以对标基础利率4.65%上浮，所以即使同一个银行，一般等额本息利率高于先息后本。

[心]先息后本，每月还息，到期归还本金。因为只需要还息，所以月供压力小，再加上先息后本一本为一年期，对标基础利率3.85％上浮，所以利率相比等本要低。

[心]但是因为每月只用支付利息，如果不加强现金流储备，风险意识较差，那么到期还本时压力就比较大了。这也是很多小微企业所缺乏的风险意识，只顾当下。甚至更多把希望寄托于还本续贷，但是还本续贷本身就存在风险，因为过了一年，不管是企业本身还是企业主本身资质都会有很多变化，一旦达不到要求，在还本续贷审核过程中就容易出现还进去了，但是再贷就出不来了。这就是我们经常所说的断贷抽贷。

[心]等额本息，资金利用率低，但是稳定，抗风险能力强，而且先息后本，资金利用率高，但风险高。虽然等本利率一般比先息后本利率高，这里说的是利率，不是利息，但是在同等贷款年限来说，其实所付的总利息相差并不大。

[心]所以等额本息适合长期资金周转，收入稳定的客户群体，而先息后本适合短期周转，现金流回款稳定的群体。

[心]这就是为什么按揭贷款只有等额本息或等额本金，而没有先息后本的还款方案。核心就是按揭贷款基数大，主要求稳。而对于经营贷，所有银行都有先息后本还款，但并不是每个银行都有等额本息还款。

[心]但是不管是先息后本还是等额本息，前提是必须具备还款能力，特别是先息后本要具备到期还本的能力。银行利率再高也高不到哪去，相比每年通胀的稀释，以及经营利润，不同银行，不同还款方式那相差的一两个点，基本上可以忽略。