福建厦门：借名过户房产被挂名人用作债务抵押，房子能否要回？法院判了

男子对太太深信不疑，

将家中房产的相关事项委托给她处理，

岂料妻子私下转移房产打算离婚。

几年过去了，

两人婚没离成，

房子却被他人设定了抵押担保。

价值几百万的房子还能要回吗？

来看今日案例。

妻子“借名”转移房产，丈夫后知后觉被“坑”

2014年，林先生与妻子在厦门购买了一套房子，登记在林太太名下，属于夫妻共同财产。2017年9月，林太太提出要抵押房子申办贷款，于是林先生办理了公证授权委托书，授权事项包括林太太有权出售房屋。没想到，信赖的枕边人竟然进行了一系列转移婚内财产的操作。

原来，2017年10月，林太太自述与丈夫感情出现问题，想把房子挂在别人名下，等和丈夫离婚了，再把房子要回来。在过桥公司的安排下，她拿着丈夫的委托书，与毫不相识的钟氏夫妇签订了房屋买卖合同。房产总价430万元，首付130万元由过桥公司提供，经过4次转账，最终又回到过桥公司。剩余的300万元由钟氏夫妇向银行申办贷款，贷款发放至林太太的账户后，她就把钱全部转给过桥公司，用于支付按揭、税费、代办费等。房子过户之后，钟氏夫妇从未占有使用过房子。

但事情的发展超出了林太太的预料，“借名挂房”过去两年后，她也没和丈夫离成婚。林太太想把房子过户回来，却发现钟氏夫妇竟悄悄地将房子另行设定抵押担保，而且担保债务尚未结清，还与其他案外人发生诉讼纠纷。她后悔不已，丈夫也得知了真相。

图片来源于网络

为了要回房子，林先生向法院起诉称，妻子当初的做法是在转移婚内财产，损害了他的利益。被告除了林太太，还有钟氏夫妇。林先生认为，这份合同无效。在法庭上，林太太也表示这不是真买卖，只是为了“挂名过户”，她实际上没有收取任何购房款。

钟氏夫妇却提出异议，他们认为所签订的房屋买卖合同合法有效，而且当时林太太作为卖方，持有丈夫的委托书，还经过了公证，林先生不应该反悔起诉。

法院判决：双方房屋买卖合同无效

本案的争议焦点在于：林太太与钟氏夫妇签订的房屋买卖合同是否具有效力？

从购房款支付情况来看，钟氏夫妇在购房时没有实际支付首付款130万元，没有按月偿还银行的按揭贷款，不符合交易习惯；从房屋的交付情况来看，房屋从未交付钟氏夫妇占有使用，二人也没有主张过任何权利，不符合常理。钟氏夫妇与过桥公司工作人员的款项往来繁杂，他们也未提交充分证据证明其系善意买受人。

因此，厦门市思明区人民法院认定，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，双方以虚假的意思表示签订的房屋买卖合同无效。但在房屋抵押登记未注销的情况下，林先生要求房屋恢复登记至林太太名下，不予支持。最终，法院仅支持了林先生的部分诉求，判决双方签订的房屋买卖合同无效。

“借名挂房”风险高，要回房产不容易

法官表示，夫妻任何一方都不要试图通过转移夫妻共同财产的方式达到多分或者独占财产的目的。根据我国民法典规定，夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或者不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。

另外，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。挂名人有可能出售挂名房产，或以挂名房产设定抵押，此时，真正的房主无法对抗善意买受人或善意抵押权人，不但无法实现借名挂房的目的，反而可能失去挂名房产，血本无归。比如本案，虽然可以通过诉讼主张权利，要回房产，但如果挂名人没有足够的资金，无法注销抵押登记，执行起来仍困难重重。法官提醒大家，要认识到其中的风险，不要草率“借名挂房”。

来源：湖南高院微信公众号

编辑：任喆

用房产抵押贷款，转手民间借贷。该民间借贷是否合法有效？

案件说法25：2016年杨某用其名下北京市东城区花园某房屋作为抵押担保，从中国银行贷款290万元。其中280万元直接用于大通乐融公司的委托理财。那么杨某与大通乐融公司委托理财协议是否合法有效？

参考案件：(2022)京02民终5922号

关键信息：

一、参考案件中，2016年11月3日，杨某与中信银行总行营业部签署《中信银行个人经营借款合同》，约定杨某向银行贷款290万元用于向上游企业进货，款项直接支付至交易对象北京大通广联公司（属于大通乐融公司关联公司），贷款期限60个月，贷款年利率为6.17%；杨某提供其名下位于北京市东城区花园某房屋作为抵押担保。

二、2016年11月7日，杨某与大通乐融公司签订《投资理财委托协议书》，约定杨某提供合法自有资金作为理财资金委托大通乐融公司投资管理；委托资金数额280万元；为保本加固定收益，换算年收益率为15%。

三、大通乐融公司理财到期未退款，双方发生诉讼。

四、法院判定，1、《投资理财委托协议书》约定大通乐融公司向杨某保证本息固定回报，因此名为委托投资理财，实为借贷。2、杨某向大通乐融公司出借的280万元来源其向银行的房产抵押贷款，故杨某与大通乐融公司借贷行为无效。大通乐融公司及其股东孙某应当偿还杨某剩余本金85万元为基数，利息按照中国人民银行同期贷款利率标准（约4%）计算。

结论：杨某与大通乐融公司委托理财协议，名为委托投资理财，实为借贷。由于出借280万元资金属于房产抵押贷款，借贷行为无效。

《个人破产法》要实施了，不要借钱给别人，除非有房子足额抵押

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

不太熟的朋友来找我借钱，替他的朋友借的。说是用半年时间，月息2分，抵押一套房。我问什么房？回答是某三线城市的商铺，我都没去过的一座城市。

很感慨，你忘了我是干什么的了吧？甭说小城市的商铺了，连北京的都不押，如果这房子能值钱，他早找银行去了，利息比这低的多。之所以有房子还要民间借贷，那肯定是从银行抵不出钱来。月息2分，半年就12%，一年24%，如此高息已经是高利贷了。高收益就意味着高风险，我日子过的挺好的，不缺利息，就怕损失本金。

但这朋友又说了，那能否把钱借给他，他可以用自己的房子抵押。只不过利息少点儿，1分，他想挣差价。

这脑回路，太会做买卖了，想空手套白狼。那我也不借，犯不上惹这麻烦。万一对方不还你钱怎么办？我还得上法院打官司去。也不知道得折腾多长时间，估计没个三两年执行不了，我何苦啊，又不缺这几万块钱，犯不上。

而且我提醒他，深圳的《个人破产法》可已经实施了，再往出借钱可要想好了，人家有可能可要合理合法的这辈子不还钱了。

神奇的事情发生了，朋友说他已经研究过这破产法了，认为是对出借人有利的，反而对老赖不利。因为之前没有法律约定的时候，老赖就不还钱谁也没辙，不算犯罪。而破产法执行之后，如果对方明明有钱而不还账，那就是故意隐瞒财产，是要受法律制裁的。所以，这对老赖应该是个警示，能督促他们还钱。

这脑回路，挺神奇。

看来这是认准了只要是来借钱的，就一定有偿还能力了，认为只要是不还钱的就一定是老赖。当然这也没错，符合大众的认知。欠债还钱天经地义，人死了债都不能空，当然应该还。

但是，有些人虽然可以别债权人认为是老赖，但他就是还不起又能怎样？比如杨白劳就很典型，真的是他有钱不还吗？不是的，是真的还不起啊。你可以指责他明明还不起为什么还要借，但这有意义吗？他借钱的时候肯定是救急，根本就没想怎么还。而且是所有借款人都是假定自己是还的起的，至少自认为如此。但后来的现状就是还不起，你能咋地吧？

反正我是说什么都不借，无论借给谁。何况我也没钱，我们家实行联产责任制，超过月固定收入的就算大钱，必须俩人都同意才能动用。一般大事儿我做主，比如买个飞机导弹什么的的，否则都是老婆做主。

其实破产法跟老赖没什么关系。人家既然都当老赖了，那压根儿就没把法律放在眼里，更别跟人家谈什么诚信和脸面，早就戒了。

中国的老赖有多少？按照官方数字应该是1400万，也就是说，每100人里就有一个。那如果是按2.8人一个家庭的话，大约每30个家庭中就有一个欠债不还还被告上法庭的。那还有没上法庭的呢，比如正在私下催讨或拉不下脸的，估计每20个家庭中就有一个了，这比例绝对不低了。

那如果按照统计学来说，5%以下的才算是小概率事件，1/20。那总不能说全中国所有家庭都在向别人借钱吧？不现实啊。所以，向出借钱而遇到欠账不还的概率，甭管怎么说都不是个小概率事件，只是看大到什么程度了。

前几年我看过个统计，是内陆几个省份的，民间借贷坏账率达到20%。而且这还是专业的放贷机构，所以他们的年利率才达到20%以上，甚至36%（3分），否则根本都不能保本。

要知道专业机构，哪怕是放高利贷的也不是随便放的，都是经过一番考察和权衡，觉得差不多能收回本息才给钱。那他们都达到了20%以上钱收不回来，这还肯定都是经过各种专业手段催收之后的结果。那作为普通百姓，如果把钱借给一个不是知根知底的人，再没有足额抵押，就想想收不回本金的概率会有多高吧。

《破产法》那针对的是什么人？是“诚实而不幸”的人，也就是想还债却实在没有能力，也没有隐瞒资产的人。他们可以不算是老赖，就相当于杨白劳，但其实结果对于出借人都一样，无论是不是黄世仁，反正都是收不回钱。

破产法有一个好处，就是有可能快速甄别出谁是真正的老赖，谁是诚实而不幸的人。因为其中规定，如果确实没钱，那可以去申请接受考核。考核期三年，不仅消费要受到严格限制，除消费之外的所有收入还要用来还债。三年内如果没发现藏匿财产的行为，那所欠的债务就一笔勾销，拉钩上吊，一百年不许要。

那如果是一个真正的老赖，很有可能是根本不敢去申请的。因为如果不能通过考核，被发现了藏匿财产或挣钱高消费不还账的情况，不仅不让破产，还要追究刑事责任。所以，判断一个欠债人是不是老赖，可以试着让他去申请。敢去的未必不是，但不敢去的则肯定是。

不过人是有侥幸心理的，谁都幻想自己的隐秘行为不会被发现。在没有破产法的时候，也就没有光明正大不还钱的理由。而有了这部法律呢，估计会有不少人宁可当老赖，也要铤而走险的试试。想藏匿财产并不是没有办法，各种稀奇古怪的招数有的是，永远是道高一尺魔高一丈的斗法，就看谁有本事了。

也就是说，没有破产法时候，“诚实而不幸的人”得不到法律上的宽恕。而有了破产法，这些人倒是被解脱了，但或许有更多的人去主动成为老赖，赌一把运气和能力。

而且说实话，所谓诚实而不幸的人，也未必是真实的，所谓的不幸也或许是自找的，可怜之人必有可恨之处。

前两年我就接触过这么个法拍房，业主并没有借钱，但是帮朋友做了个担保。他的朋友欠债跑路了，那法院就只好执行他的房子。这个业主肯定喊冤了，说自己没拿一分钱的好处，纯粹是因为朋友关系的帮忙。但我是一般不信这种话的，都是成年人了，只讲利益，小孩子才讲义气的。

后来自然这原业主是被清场了，买房人住了进去。和邻居一聊天才知道，这原业主根本就不冤。在他那朋友挣钱的时候，他没少跟着人家吃喝玩乐，甚至这买房的首付都有可能是那个跑路的欠债人借他的，所以他才不得不给人家担保。

还有一回，也是法拍房。欠债人就一套老破小，倒是够还款的。借钱原因是给自己看病，很重的病。自己吃低保，就一个傻儿子，都住在老破小里。法院执行时据说确实挺惨，谁看着都会落泪。

但是也要想想，既然如此，你当初借钱时真的想还了吗？这家很可怜，也很诚实，确实没有收入，只有这套破房。但如果不执行他，出借人的权益怎么得到保障？而且这真能算是诚实吗？为了儿子想留下房子，那借你钱的人就想用磕头来偿还吗？

我也不知道我是不是冷血，反正看的听的多了之后，很少能引发同情心。就是有了，也基本上很快就会被法理所覆盖。这冷酷的世界里谁都不容易，没什么可怜与否。《道德经》有云：天地不仁，以万物为刍狗。在大自然眼中，所有人都是一样的，一切顺其发展，都是万物自己的事情，与天地无关。

总之，在不是足额抵押的情况下，我是不会借给别人钱的。当然，如果有足额抵押一般也没人私下借贷了，找银行好不好，或者小额公司，有的是正规的，利息也并不比民间的高。

没有《破产法》的时候要小心，有了的话更要小心，别到时候弄得不仅闹心，最后还是个死心！

仅供参考。

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