房贷利率下调到4.25%，那么当初利率5.88%的人怎么办？

2022年5月份央行对外宣布，下调5年期以上LPR为4.45%的基础上，首套房最低利率可继续减少20个基点，也就是首套房最低贷款利率为4.25%，而回想四五年前，本轮房价起飞的开始（2017年），当时首套房的利率基本没有低于基准上浮10%（即5.39%）的，不少更是达到了基准上浮20%（即5.88%），以目前的4.25%和当时的5.88%计算，同样100万元的本金，30年期的等额本息之下，利息差额高达36万元。因此看到不断下跌的利率，就有人想说能否变更利率！

是否可以变更？以同笔贷款来说，属于不可能事件，银行对于早期签订的利率，后续无论是上涨还是下降，都不会再去更改，即不往前追溯，虽然之前2020年我们的贷款利率计价都变更为LPR+基数的计价方式，但当时+基数值依据的还是我们前期的上浮值来确定的，比如你是5.88%，当时的LPR是4.65%，你的贷款利率就转换为：LPR+123BP！所以虽然此次LPR值降为4.45%，但你的贷款利率依然是5.68%，只是跟随LPR值降低了0.2%而已，你的加点值123BP是永远不会变的。

如何获取最大的利益？最具有实操性的，无疑是结清重贷，比如你将自己名下的贷款结清，然后过户给父母，再以父母的名义购买房子（如果他们是首套房，那么利率就是4.25%），但这个存在两个问题：一是还款资金来源，贷款往往几十上百万元，对于很多家庭而言，根本凑不出来，如果你通过民间借贷，在转贷的这个期间，或许民间借贷的利息就超过了你周转所节约的利息了，所以置换的最大问题在于资金；其次是税费，二手房交易是需要税费的，当然各地的政策会略有出入，所以你在计算节约利息的时候，还必须把交易税费算上！

中小微企业其实如果自己名下有中小微企业，可以考虑以企业贷款来置换你的房贷，目前很多地方都有推出普惠贷，贷款利率低至3.85%；同时部分地区有推出纾困贷，贷款利率更是低到3.5%，所以如果你有中小微企业，那么可以考虑申请普惠贷或者纾困贷等，用这个资金归还房贷，这个利率比首套房的4.45%节约的还多。

当然这个同样存在几个难点：一是企业的贷款资金一般要求都是用于流动资金贷款，不可流入房地产市场，所以你这个用于还房贷是不合规的，一旦被发现会被提前收回贷款；二是普惠贷和纾困贷都是一时政策，很难说会不会持续几十年，当然如果无法持续，只要你能以基准利率贷款，依然是有利可图的；三是企业贷款一般都是要求一年一还，所以你每年要有一笔资金来周转。

总结对于一般人而言，面对贷款利率下行，其实并没有很好的解决办法只能被动接受，但我们也不要太压抑，毕竟房贷是二三十年的时间，这个期间下降，或许后面哪个期间就上升了，届时你同样不会跟随上升。

房贷利率：昨天，今天，明天

新加坡住建厅悬挂的杜甫名句“安得广厦千万间大庇天下寒士俱欢颜”

先上干货：

首套个人住房公积金5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%

商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。

不同贷款有着不同的利率类型，买房子商业按揭贷款是LPR浮动利率，而公积金贷款、抵押消费贷、经营类贷款就是固定利率，也就是固定利息合同；而如果是每年续贷的贷款方式，就会按照每年的贷款利率执行，一个授信期限可能有多个利率。

LPR:简单来讲就是从原来的以中国人民银行（也就是中国央行）主导的基准利率，向以各商业银行作为报价行来集中自主报价的贷款基础利率的基础上、指定发布人对报价进行算术计算、形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布的方式转变。每个工作日在各报价行报出本行贷款基础利率的基础上，剔除最高、最低各1家报价后，将剩余报价作为有效报价，以各有效报价行上季度末人民币各项贷款余额占所有有效报价行上季度末人民币各项贷款总余额的比重为权重，进行加权平均计算，得出贷款基础利率报价平均利率，于每月20号通过上海银行间同业拆放利率网对外公布。市场利率定价自律机制将按年对报价行的报价质量进行监督评估，促进提升贷款基础利率的基准性和公信力。

房贷一般分为公积金贷款和商业按揭贷款。

首先买房子公积金利率是不变的，因为个人住房公积金贷款利率没有与标准利率挂钩。2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

而商业按揭贷款以前是固定利率，现在是浮动利率，变化的时间点就是2020年。

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。

2020年8月12日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR贷款市场报价利率，贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。标志着各大行开始利率计算方式转换，2020年以前的每个房贷还款人都有且仅有一次更改的机会。

自从2020年以来，LPR一直降低

转换后的利率计算方式为“重定价日最近一期5年期以上LPR固定点数”。举例来说，如果王先生在前几年利率较低的时候贷款买了房，当时与银行签的合同是基准利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那么他的加点值就是3.92%-4.8%(2019年12月发布的5年期以上LPR)=-0.88%，即负88个基点。

固定利率阶段其实银行的自主权限大一些，拥有打折权限，利率可以做到比LPR低到将近100个几点BP，而改革之后房子商业按揭贷款利率原则上只能高于LPR，不能低于LPR。这也就是为何LPR从2020年的4.65%降低到现在的4.3%，但有的人的贷款利息没有减少，反而变多了。

2020年之后购房客户房贷都默认执行LPR了，没有固定利率这个选项了，而改革后的LPR浮动利率计算方式为：房贷利率=当期LPR+X（BP，银行规定）。贷款1年LPR为3.65%，贷款5年以上LPR为4.3%（2022年11月数据）。X（BP计量单位）是由各家银行根据自身需要和当地情况加的利润点。但一般银行是在央行给定的指导政策之上再加点。实际上LRP会每月发布新数据，但按揭贷款合同中的LPR只能是发生变动的次年的贷款发放日或者次年1月1日才变，贷款日变动还是一月一日变动签合同时客户会自己选择。

5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。也就是说商业贷款现在为了刺激楼市，针对现在买首套房可以做到加-20个基点，相比于以前可以打折的固定利率来说降息区间收窄了。

而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。首套房商贷利率在5年期LPR基础上加55个基点，二套加105个基点。2022年11月5年期LPR是4.3%，也就是说各大银行商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。

各主要国家和地区房贷利率水平

即使今年央行1月、5月、8月三次降低LPR,LPR下降意味着房贷利率有下降的基础，但具体执行时间要看贷款重定价日；例如你的房贷是3月15号发放的，要等到明年3月15号，或者是明年的1月1号。

房贷利率按理来说是降低的，可是和其他主要经济体和地区相比，我国现有房贷利率还是处于高位的。至于原因大家可以自己自行考虑下。

2020年以后买房默认只能选择LPR浮动利率，客户无法选择。至于2020年以前的客户是否选择固定利率转变为浮动利率也要综合考虑。在利率下行周期，LPR利率原则上会同趋势下降，降低利息支出和还款压力。但是如果发生短期内LPR的剧烈波动，尤其是上升，会导致还款压力剧增，加剧了资金链的脆弱性。

比如美国次贷危机以前，LPR从2004年到2006年之间从1%上调到5.25%，整整5倍，这也是导致很多人只能无奈中止继续还贷，导致大面积违约，两房的次贷危机引发金融危机，影响一直波及到今天。

结合目前的经济形势，现有LPR浮动利率计算方式，银行政策空间如何变化，大家可以拭目以待，顺势而为，做出适合自己的选择。

房产早报 | 全国20余城首套房商贷利率已下调至4%以下

今天是2022年11月2日星期三，成都多云15-21°C，今日限行尾号3和8。大家好，来看今日的房产早报。

房产行业资讯

1、证券日报：近期多个城市跟进下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限。目前，已有大连、石家庄、贵阳等在内的至少20个城市首套房贷款利率低于4%。业内表示，进入四季度，预计调整的城市将会继续扩围，其他符合条件的城市也将会跟进，已经进行调整的城市后期也有进一步下调的可能。

2、广东省深圳市：10月，深圳全市二手商品房成交2004套，同比下降0.11%；其中二手商品住宅成交为1733套，同比下降0.03%。

3、央视新闻：英国10月平均房价环比下降0.9%，是15个月以来的首次下跌，也是2020年6月以来的最大月度跌幅。此外，英国房价年增长率由9月的9.5%降至10月的7.2%，预计未来几个月英国房地产市场增长将放缓。9月23日，英国政府发布“迷你预算”，计划通过降低税收等措施刺激经济，遏制通胀，但该预算案引发市场急剧波动，并招致诸多批评。

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封面新闻记者毛茂沙

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