买房子贷款是怎么算的？

买房贷款怎么算？

一、买房贷款怎么算？

购房贷款的计算方法是：月还款金额=[贷款本金×月利率×（1月利率）^还款月]÷[（1月利率）^还款月-1]。银行从月供中收取剩余本金利息，然后收取本金；利息在月供中的比例随着剩余本金的减少而降低，月供中本金的比例增加，但月供总额保持不变。

等额本金贷款买房时，月还款计算公式为:月还款=月本息；月本金=本金/还款月数；月本息=(本金-累计还款总额)X月利率。

等额本金利率计算原则：每月返还的本金金额保持不变，利息随剩余本金的减少而减少。

二、还款方式。

根据还款方式，可分为等额本息还款方式和等额本金还款方式。等额本息还款方式是在还款期内每月偿还相同金额的贷款（包括本息）。这样，由于每月还款金额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，方便每个家庭根据自己的收入确定还款能力。等额本金还款方式是每月等额偿还本金，然后根据剩余本金计算利息。因此，在早期阶段，由于本金较多，还款金额在早期阶段较多，并在随后的时间内每月减少。这种方式的优点是，由于早期还款金额较大，利息支出减少，更适合还款能力较强的家庭。等额本息还款法又称月均法。本金还款速度慢，还款压力轻。代价是支付的总利息较多。与等额本金还款方式相比，中短期（1-5年）总利息差不会很明显，长期（20-30年），总利息差不明显。

购房贷款计算方法可根据实际情况有不同的算法，在司法实践中，涉及抵押贷款计算和偿还，应结合当地相关贷款利率，一般可由银行等专业机构提供月还款金额，业主需要结合自身还款能力和经济收入水平制定合理的贷款，避免贷款纠纷。

2021最新房贷计算方法

幸福里百科词条：房贷计算方法主要由贷款方式、还款方式和税率来决定，知道自己需要选择什么还款方式，适合自己购房还款方式，才能更好地减低还款压力。

房贷计算方式主要有两种等额本金：每月还款金额=（贷款本金/还款月数）+（本金—已归还本金累计额）×每月利率

已归还本金累计额=本金/（总还款月数*已还月数）

等额本息：〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕

等额本金等额本金是贷款还款的一种方式，是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

等额本金的特点：本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。

等额本金适合人群：前期还款能力强，后期收入可能会减少。

等额本息（每月还款的本金和利息的和相等）等额本息是贷款还款的一种方式，是指借款人每月按相等的金额偿还贷款本金和利息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

等额本息特点：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。

等额本息适合人群：前期收入低，以后收入增加。

房贷计算器值得注意的是，由于房贷利息计算方式过于复杂，因此市面上已经出现了很多房贷计算器的APP、小程序和网站，只需要在对应的地方下载或者搜索“房贷计算”即可。

进入页面后填写自己的首付、贷款比例，贷款方式是纯商贷、组合贷还是纯公积金贷，以及还款方式，是等额本息还是等额本金，最后填入贷款年限，计算机就能快速计算出购房者往后每个月将还多少钱贷款。

注：以上内容来源于网络综合整理具体政策以各地信息为准。

所有房奴 明天起存量房贷计算方式变化！你的月供是升是降？

2019年12月28日，央行发布公告，宣布自2020年3月1日起对存量浮动利率贷款的定价基准实施转换，原则上整个工作将于8月31日前完成。2月29日，截至红星新闻记者发稿时，已有建设银行、中国银行、农业银行、工商银行、交通银行、邮储银行正式公布了对这次存量房贷利率进行变更的细则。按照央行要求，其他各家银行也将陆续公布其相关政策。

六大国有银行房贷新政（备注：以上信息来自于各家银行官方披露的信息，仅供参考，详询各银行客服热线）

这样变化：LPR代替基准利率

很多年以来，商业银行在发放贷款时，都是参照央行公布的基准利率进行上下浮动，从而制定出适合客户的实际执行利率。2019年8月17日，央行改革完善贷款市场报价利率（LPR），废除传统的基准利率，确立LPR为事实上的贷款基准利率，并于每月20日公布最新的LPR，各家银行在此基础上进行加点，从而形成自己对客户的实际执行利率。2020年2月20日，央行公布的LPR为：1年期4.05%，5年期以上4.75%。

换言之，以前：房贷利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例

改革后：房贷利率=LPR利率+加点

那么，加点是如何计算的？

根据央行2019年12月28日的公告，“商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值”“加点数值在合同剩余期限内固定不变”。（注意，央行12月20日公布的5年期以上LPR为4.80%）

举两个例子：

1、旧的基准利率上浮20%

如果A房贷合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同约定的利率为在5年期以上贷款基准利率4.9%上浮20%，也就是执行利率4.9%×（1+20%）=5.88%。A加点是5.88%-4.8%=1.08%（加点108个基点）。

旧合同：贷款利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例=4.9%×（1+20%）=5.88%

新合同：贷款利率=LPR利率+加点=4.8%+1.08%=5.88%

2、旧的基准利率打9折

如果B房贷合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同约定的利率为在5年期以上贷款基准利率4.9%打9折，也就是执行利率4.9%×0.9=4.41%。

B加点值是4.41%-4.8%=-0.39%（加点-39个基点）

旧合同：贷款利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例=4.9%×0.9=4.41%

新合同：贷款利率=LPR利率+加点=4.8%+（-0.39%）=4.41%

由此可见：

1、新合同中，每个人的加点是不同的，如果你原来房贷是上浮，加点值是正值，上浮比例越大，加点值就越大。如果你原来房贷是打折，那么加点值是负值，折扣越大，减点值就越大。

2、在LPR（新的贷款基准利率）未下调前，新旧合同的变更对房贷利率不构成影响。

3、考虑到加值点是参考2019年12月发布的相应期限LPR利率，这意味着2019年12月之后如果LPR利率下调，那么已经购房（有房贷）的人群房贷利率也将因此降低。

2月20日，央行公布的最新贷款市场报价利率（LPR）为，1年期4.05%，下调10个基点，5年期以上为4.75%，下调5个基点。由于房贷属于长期贷款，这意味着房贷利率下调了5个基点。

未必马上变化：重定价日和重定价周期决定

从3月1日起，房贷存量客户就可以向贷款所在银行提交变更合同的申请，但这并不意味着变更后的月供就会发生变化，一个最重要的原因是存在重定价日和重定价周期的问题。

红星新闻记者获悉，在原来的贷款合同中，对绝大多数借款人而言，当初都是选择的次年调整利率。也就是说，如果央行在2016年8月降息25个基点，借款人的月供并不是从9月份就开始下降了，而是要等到2017年1月1日。同理，如果是2015年5月降息，仍然要等到2017年1月1日才下调。

根据央行2019年12月28日的公告，“金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。”怎么理解呢？这就是说，在新的房贷合同中，关于重定价周期和重定价日，客户可以和银行商量，但是重定价周期最短为一年。意味着，如果你在3月5日与银行进行了贷款合同变更，确定的重定价日为3月10日，重定价周期为一年。那么，到了每年的3月10日，如果央行公布的最近一次的LPR下调了，那么你的房贷执行利率也会下调。

在采访中，银行人士表示，目前利率步入降息通道，所以建议客户在与银行商量时，可以选择“浮动利率”，而不是“固定利率”，因为随着LPR的下降，你对应的房贷利率也会下降，每月的月供也会减少。

红星新闻记者杨斌

编辑白兆鹏