不用先还完房贷就能过户！济南启动二手房“带押过户”登记新模式

记者夏侯凤超于悦

无须提前还贷，无须垫付资金，二手房“带押过户”在济南正式落地。

为让群众享受更便利的登记服务，针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高的问题，市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索，在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，提高交易质量，降低交易成本。目前，“带押过户”在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行，实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。

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创新思路部门联手落实“双预告登记”为贷方市场注入活水

济南市自然资源和规划局联合市住房公积金中心出台了《关于推行存量房交易公积金贷款“双预告登记“的通知》，推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式，调整公积金贷款放款流程，将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款，为实现“用新贷还旧贷”、“带押过户”新流程的实施提供了政策保障。

为了进一步给交易双方和金融机构提供便利，市自然资源和规划局不动产登记中心拓展线上申请系统，银行贷款审批完成即可线上申请抵押预告登记，买卖双方在手机端确认“双预告登记”即可。同时，积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸预告登记端口，进一步简化办理流程，缩短办理时间，便民利企，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，为买卖双方财产安全保驾护航。

02流程再造搭建快速交易登记平台金融机构主动配合“带押过户”

在传统模式下的二手房交易，没有一家银行愿意在无法保障资金安全的情况下承担“带押过户”后卖方不及时还款的风险。然而，卖方抵押解除、二手房过户，买方抵押设立三个登记环节，在二手房交易过程中缺一不可，且先后顺序分明，买卖双方要过户就必须要先行解除原贷款银行的抵押，这几乎成为银行保障自身安全的救命绳，但这也成为二手房在市场流通的绊脚石。

为改变这一局面，济南市不动产登记中心主动搭台，精简申请资料、压缩办理时限，对于同一房产上的抵押设立登记、转移登记、抵押注销登记等业务，根据申请实现合并办理与金融机构、资金提存机构及时开展网络互联，搭建业务平台，及时反馈信息，确保转移和抵押过程中能够准确获得信息，即使遇到无法过户的情况，也能同步实现关联业务的同步停止，同时退回，保障交易安全。

有了平台的便利条件和安全保障，工行、建行、北京银行等多家银行率先落实《民法典》的规定，通过各种方式为带押房产的过户提供支持，迄今已顺利办理几十笔业务，其中涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型。

03

流通自由官方护航资金安全激发二手房市场活力

“预告登记”后的提前放款，为交易双方带来了“活水”，但这“活水”能否顺利流入卖方贷款银行的帐户，特别是跨行交易，除了职能部门的审批、登记，资金的交付也都要做到全程封闭运行，这样才能确保双方资金安全。

在济南推出的“带押过户”新流程里，引入公证“提存账户”是重要的一个环节。在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。通过“提存账户”模式下的带押过户，可以实现“零风险”。更重要的是，有了公证提存这一官方护航手段，让买卖双方都能安心，不必担忧社会上其他各类“资金监管”模式带来的资金风险。

实施二手房“带押过户”后，不用先归还原来的房贷就可以完成交易、发放新的贷款，新贷款发放的同时也完成了原贷款的结清和房产的交易过户。减轻了“过桥资金”烦恼，降低了房屋“入市门槛”，增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，扫清了交易障碍，进一步充实二手房市场活力。

04效率提高时限缩短到3天为市场活跃注入动力

以前市民办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。

买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，少则十天半个月，多则一个月以上。且在全部交易和登记手续完成之前，卖方结清原银行贷款的费用，很多需要借助过桥资金，房屋过户的成本高。

“带押过户”实施后，“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，买卖双方无需跑腿，转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款，结清原银行贷款。一方面减少了群众跑腿次数，另一方面，办理时限由原先的十几天压缩至1-3个工作日办结，将进一步激发二手房市场的交易活力，为市场注入新的动力。

“带押过户”这一创新模式之所以能够顺利展开，是政企联动，多方发力，为解决群众难题共同下的“一盘棋”，在这盘棋里，有市自然资源规划局和市住房公积金中心联手的政策支持，有金融机构和公证部门的积极配合衔接，有中介机构和社会力量的全力推广……正是有了所有部门的联合、配合，才能下好这盘便民利企之棋，从根本上解决二手房市场交易难题，为市场活跃注入源源动力。

产权证过户前可申请贷款！漳州二手房“带押过户”公积金（组合）贷款实施细则出台

来源：台海网

台海网12月10日讯（海峡导报记者赖雅红）在漳州市，住房公积金缴存职工购买再交易住房（以下简称“二手房”）申请住房公积金贷款，若所购房产存在尚未结清的抵押贷款（以下简称“原贷款”），原先必须由卖方先结清原贷款解除房产抵押，方可办理过户并由买方申请住房公积金贷款。12月9日，漳州市住房公积金发布《漳州市“带押过户”个人再交易住房公积金（组合）贷款实施细则》，提供了在未结清原贷款的情况下也可申请办理住房公积金贷款的途径。

《细则》明确了“带押过户”个人再交易住房公积金（组合）贷款的业务定义、业务范围、贷款条件、申请材料和办理程序。

不需先结清原贷款

采用“带押过户”模式申请住房公积金贷款可以不必先结清原贷款。原贷款主要包括个人住房公积金（组合）贷款、个人住房公积金贴息（组合）贷款或者个人商业性住房贷款，是卖方以该房产设定抵押并且尚未结清的原住房贷款。

业务范围适时扩展

根据漳州市不动产登记中心发布的二手房“带押过户”工作方案，目前可在市中心城区（含芗城区、龙文区）范围内实施二手房“带押过户”登记。另外，目前仅部分公积金信贷受托银行具备办理“带押过户”个人住房贷款的条件。今后市住房公积金中心将视不动产部门实施二手房“带押过户”登记范围的扩大和更多承办银行具备办理条件的情况，适时扩展可办理该项业务的范围。

《细则》明确贷款条件为申请“带押过户”个人再交易住房公积金（组合）贷款的借款人应同时符合住房公积金（组合）贷款和承办银行关于“带押过户”个人再交易住房贷款的准入条件。

前置受理贷款申请

《细则》改变了原二手房住房公积金（组合）贷款在《不动产权证书》过户后办理的要求，改为过户前申请，前置受理，更加高效便捷。

与原二手房住房公积金（组合）贷款相比，《细则》对申请“带押过户”个人再交易住房公积金（组合）贷款受理材料进行了部分调整，并进一步规范了办理程序，办理流程可简要表述为：卖方预申请结清原贷款和注销原抵押→买方将首付款转入规定账户→借款人提出贷款申请由银行收件→公积金部门审批→签订借款合同和相关协议→银行代办不动产“带押过户”及抵押登记手续→放款转入规定账户→用规定账户内的售房款（含首付和所发放的贷款）结清原贷款并注销原抵押→规定账户内结清原贷款后剩余的售房款划转卖方账户。

“带押过户”是降低交易成本的好棋

文/梁发芾

最近，一种二手房交易的新模式——“带押过户”在多个城市推出，被视为活跃楼市的重要调整。从已经官宣的几个城市来看，南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例。相比此前还清按揭才可解押、过户，“带押过户”可以降低交易成本，同时提升交易安全性，业内人士纷纷叫好。

以前，在二手房交易中办理过户，如果住房还有未偿还的银行按揭贷款，手续相当烦琐。买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请；贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记；然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记；抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，且在全部交易和登记手续完成之前，卖方要结清原银行贷款的费用，需要筹集一笔资金，承担相关费用，如不少卖方需要借助过桥资金（期限在六个月以内的短期资金融通），房屋过户的成本很高。

近日各地实行的“带押过户”将改变这种操作方式。最大的变化是，贷款尚未还清的抵押房产要上市交易的，无须垫付资金和先行解押，买卖双方与银行达成一致后，买方和新贷款银行将房款打到资金监管账户中，待办理完不动产过户“三合一”（即抵押变更、转移登记及新抵押设立）登记手续后，监管资金将直接打给原抵押银行和卖方。据报道，从已经官宣放开的几个城市来看，“带押过户”在流程上大大简化，三项业务普遍可以“一次申请，全部搞定”，百姓只需“进一个窗口，提交一套材料”。卖方交易成本大大降低，而买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。

正如报道所言，这种操作模式的转变，方便了买卖双方，降低了交易成本。既然原来的操作方式如此烦琐不便，稍作改变就会有这等好处，那么为什么直到现在各地才想起做如此调整？

首先是因为法律规定出现了变化。以前的《物权法》规定，财产（房屋）抵押后的产权过户需要抵押人（业主）与抵押权人（银行）协商一致，后者同意则需要抵押人先还清债务，未经抵押权人同意的不得转让；而现行的《民法典》则规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。因为《民法典》实施后《物权法》已经废止，促成“带押过户”模式出现的法律障碍已经不复存在，《民法典》的新规定成为“带押过户”破冰的推手，给“带押过户”提供了法律依据。

其次是市场有强烈的需求。便利是人类行为中最基本的逻辑，市场交易当然遵从这个基本逻辑。此前先解押再交易的模式，确实给市场带来极大不便。在目前房地产市场低迷的状况下，市场强烈要求通过降低交易成本促成交易便利化，活跃市场。这种情况下，“带押过户”可以说是人心所向。法律有依据，市场有要求，各地政府顺势而为，因势利导，推出这样的举措，也是顺应民心之举。

“带押过户”的最大好处是降低了交易成本，当然，伴随着一系列的严格规程，这种模式也大幅度降低了交易风险。对于降低交易风险本文无暇论及，这里重点谈谈降低交易成本的意义。

交易成本理论是制度经济学的核心概念。如果没有交易成本，资源会流动到最需要它的地方，可以得到最优配置。但是，就因为存在交易成本，使得交易变得复杂，市场效率受到影响，资源配置也达不到最优。

有些交易成本是自然形成的，但有些则是制度化的产物。制度（各种规则的总称）既可以增加交易成本，也可以降低交易成本，而且制度本身很可能成为最昂贵的交易成本。一方面，有效的规则和制度带来稳定的秩序和确定性预期，减少了交易成本，促进了交易。这也是为什么良好发展的经济必然是法治基础上的市场经济，因为法律作为刚性的制度和规则，为市场提供了稳定的秩序和预期。这本来也是良好的制度应有的功能。当然，有时为了限制某种交易，也可以有意识地提高交易的门槛，提高交易成本，增加交易的难度，如为调控房地产市场而出现的各种限购措施。这都是制度的正常功能。但不可否认的是，制度也往往成为最昂贵的交易成本，成为正常交易的障碍，需要适时改革破解调整。

以二手房交易为例。如果完全按照方便市场交易的原则，则只要买卖双方和银行之间签订三方协议，作为抵押权人的银行同意卖方在不办理偿还贷款、解除抵押、赎回住房手续的情况下，可以将抵押义务转移给买方，由买方偿还剩余借款本息，这样就可以避免复杂的手续，并节省为清偿贷款使用过桥资金的成本费用。但是，《物权法》的规定堵死了这条道路。好在《民法典》的规定废止了《物权法》的规定。这样就促进了交易便利化，也降低了交易成本。

多年来，国家一直在强调通过“放管服”改革等措施降低制度化交易成本，便利市场交易，促进经济发展。“带押过户”破冰，各地城市逐步试水，是通过改革创新降低制度性交易成本的一个很好的案例。

“带押过户”模式下，卖方买方减少了手续，降低了费用，实现了双赢；银行作为第三方，利益也没有受损。从整个社会来说，交易成本的下降激活了市场活力，提升了二手房交易量，不但增加了就业也增加了政府财政收入。“带押过户”是一步一举多得的好棋。

作者为财税史学者

（校对：颜京宁）