房贷利率下调到4.25%，那么当初利率5.88%的人怎么办？

2022年5月份央行对外宣布，下调5年期以上LPR为4.45%的基础上，首套房最低利率可继续减少20个基点，也就是首套房最低贷款利率为4.25%，而回想四五年前，本轮房价起飞的开始（2017年），当时首套房的利率基本没有低于基准上浮10%（即5.39%）的，不少更是达到了基准上浮20%（即5.88%），以目前的4.25%和当时的5.88%计算，同样100万元的本金，30年期的等额本息之下，利息差额高达36万元。因此看到不断下跌的利率，就有人想说能否变更利率！

是否可以变更？以同笔贷款来说，属于不可能事件，银行对于早期签订的利率，后续无论是上涨还是下降，都不会再去更改，即不往前追溯，虽然之前2020年我们的贷款利率计价都变更为LPR+基数的计价方式，但当时+基数值依据的还是我们前期的上浮值来确定的，比如你是5.88%，当时的LPR是4.65%，你的贷款利率就转换为：LPR+123BP！所以虽然此次LPR值降为4.45%，但你的贷款利率依然是5.68%，只是跟随LPR值降低了0.2%而已，你的加点值123BP是永远不会变的。

如何获取最大的利益？最具有实操性的，无疑是结清重贷，比如你将自己名下的贷款结清，然后过户给父母，再以父母的名义购买房子（如果他们是首套房，那么利率就是4.25%），但这个存在两个问题：一是还款资金来源，贷款往往几十上百万元，对于很多家庭而言，根本凑不出来，如果你通过民间借贷，在转贷的这个期间，或许民间借贷的利息就超过了你周转所节约的利息了，所以置换的最大问题在于资金；其次是税费，二手房交易是需要税费的，当然各地的政策会略有出入，所以你在计算节约利息的时候，还必须把交易税费算上！

中小微企业其实如果自己名下有中小微企业，可以考虑以企业贷款来置换你的房贷，目前很多地方都有推出普惠贷，贷款利率低至3.85%；同时部分地区有推出纾困贷，贷款利率更是低到3.5%，所以如果你有中小微企业，那么可以考虑申请普惠贷或者纾困贷等，用这个资金归还房贷，这个利率比首套房的4.45%节约的还多。

当然这个同样存在几个难点：一是企业的贷款资金一般要求都是用于流动资金贷款，不可流入房地产市场，所以你这个用于还房贷是不合规的，一旦被发现会被提前收回贷款；二是普惠贷和纾困贷都是一时政策，很难说会不会持续几十年，当然如果无法持续，只要你能以基准利率贷款，依然是有利可图的；三是企业贷款一般都是要求一年一还，所以你每年要有一笔资金来周转。

总结对于一般人而言，面对贷款利率下行，其实并没有很好的解决办法只能被动接受，但我们也不要太压抑，毕竟房贷是二三十年的时间，这个期间下降，或许后面哪个期间就上升了，届时你同样不会跟随上升。

贷款市场报价利率、房贷利率和同业拆借利率的标准解释

贷款市场报价利率、房贷利率和同业拆借利率如何理解？且看中国人民银行的标准解释。

一、贷款市场报价利率（LPR）

贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

LPR报价行目前包括18家银行，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时15分公布，可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

二、房贷利率

目前大部分银行首套房贷利率执行的标准是在基准利率（4.9%）的基础上上浮10%-20%，少数银行甚至是在基准利率的基础上上浮30%。比如，5年以上房贷利率上浮20%，那么执行年利率为5.88%。

现在大家说的房贷利率加多少个基点，都是在LPR的基础上增加。1个基点即一个BP，也就是百分之一个百分之一，即1BP=0.01%。例如，当LPR利率下降15个基点的时候，就相当于下降了0.15个百分点。

三、同业拆借利率（Shi）

上海银行间同业拆放利率（ShhiIkOffR，简称Shi），是由信用等级较高的银行自主报出的人民币同业拆出利率计算确定的算术平均利率，是单利、无担保、批发性利率。目前，Shi品种包括隔夜、1周、2周、1个月、3个月、6个月、9个月及1年。

Shi报价银行团现由18家商业银行组成。报价银行是市场利率定价自律机制成员，具有公开市场一级交易商或外汇市场做市商资格，在中国货币市场交易活跃的银行。市场利率定价自律机制成立Shi工作小组，依据《上海银行间同业拆放利率（Shi）实施准则》确定和调整报价银行团成员、监督和管理Shi运行、规范报价行与指定发布人行为。

全国银行间同业拆借中心受权Shi的报价计算和信息发布。每个交易日根据各报价行的报价，剔除最高、最低各4家报价，对其余报价进行算术平均计算后，得出每一期限品种的Shi，并于11:00对外发布。

同业拆借，应当遵守中国人民银行的规定。禁止利用拆入资金发放固定资产贷款或者用于投资。拆出资金限于交足存款准备金、留足备付金和归还中国人民银行到期贷款之后的闲置资金。拆入资金用于弥补票据结算、联行汇差头寸（指不同的银行之间进行往来支付的收支差额，比如工行今日向农行汇款100W，农行今日向工行汇款80W，那么还有20W的就是汇差头寸）的不足和解决临时性周转资金的需要。

重磅！LPR降息来了，首套房贷利率最低至4.1%，房贷利率影响解读

就在刚刚，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：一年期贷款市场报价利率(LPR)从3.70%下调至3.65%，将五年期贷款市场报价利率(LPR)从4.45%下调至4.3%。也即，本月一年期LPR下调了5个BP，五年期LPR下调了15个BP。

本次LPR报价下调是非对称式下调，五年期LPR下调幅度比一年期多10个BP。一年期LPR影响的是短期贷款，五年期LPR主要影响的是企业长期贷款和居民住房按揭贷款。

一方面是因为上周一（8月15日）央行曾分别下调7天期逆回购利率和MLF利率10个BP，一般MLF利率下调，LPR利率也会跟着下调。MLF利率是政策利率，LPR利率是市场利率，央行是通过MLF利率来影响LPR利率，这也是利率市场化的传导机制。

另一方面是七月份经济数据显示国内宏观经济复苏力度走弱，企业中长期资本开支和居民消费信心不足，老百姓宁愿提前还款也不愿意贷款，整个实体经济融资需求疲软。本月五年期LPR利率下调，更多是针对企业中长期信贷和居民房贷，将进一步降低实体经济融资成本，刺激企业和居民部门的内生性融资需求。

根据房贷利率（浮动利率）的计算公式，房贷利率=基准利率*(1±浮动比例)，此处的基准利率是指5年期LPR，房贷利率是商业银行基于5年期LPR报价浮动。

本月五年期LPR报价下调15个基点至4.3%，再加上5月15日央行曾将首套住房商业性个人住房贷款利率下限下调了20个BP。所以，最新的首套住房商业性个人住房贷款利率最低可以到4.1%。

如果看不懂上面的解释，可以直接看结论。今天之后，大家的首套住房商业性个人住房贷款利率（浮动计息方式）下降了0.1%，最低的可以达到4.1%，二套房房贷利率也跟着下调了0.1%，但是没有调降下限。

以上虽然说了房贷利率的最低下限，但由于一线城市和其他城市房地产调控程度不同，一线城市首套房贷利率离下限还有距离，而多数二线城市已经降到下限了。

根据最新的数据，2022年7月，103重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为4.35%和5.07%，这是没算上今天LPR调降。具体来看，7月份一线城市北京、上海、广州、深圳的首套房贷利率为LPR加点55、35、20、30，二套房利率为LPR加点105、105、60、60；二线城市如天津、重庆等首套房利率为LPR加点-20，二套房利率为LPR加点60。

可以看到，北上广深的首套房贷利率是在LPR基础上上浮的，更别说下调到利率下限了。而天津、郑州、重庆、青岛等二线城市已经下浮到利率下限了。从二套房利率来看，不论是一线城市还是二线城市都还是比较高的，没有下浮。

历史上，商业性个人住房贷款利率下限为3.43%。根据上面表格各城市房贷利率推算，目前市场利率与历史低值相比还有下降空间。

如果房地产一直都没有起色，那么房贷利率就会有进一步下调的空间。怎么说呢，早买早享受，晚买享折扣吧。

注意，以上都是针对浮动利率来说的，如果是固定利率无法享受LPR下调带来的折扣。而且就算是浮动利率，新买的房才可以享受，以前买的房的房贷需要等下一个计息周期（一年）做调整。

风险提示：

股市有风险，投资需谨慎，本文不构成投资建议，读者需独立思考。