多地房贷利率跟随LPR下调 有银行首套房贷利率最低降至4.9%

随着LPR（贷款市场报价利率）下调，《证券日报》记者了解到，北京、上海、深圳、广州、苏州等多地个人住房按揭贷款利率已经相应进行了调整，同时，也有银行下调了上浮基点，首套房按揭贷款利率最低降至4.9%。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，并非所有房贷客户都能马上享受到下调后的利率。新增房贷普遍可以按照最新的LPR利率计算，存量房贷则要看购房者的重定价日。

多地房贷利率下调

《证券日报》记者以购房者身份咨询了北京地区包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行、招商银行、民生银行、平安银行、浦发银行、南京银行、江苏银行等在内的11家银行的多个网点。上述银行网点工作人员对记者表示，目前首套房贷款利率均已降至5.15%、二套房贷款利率降至5.65%，分别跟随5年期以上LPR一同降了5个基点，但加点幅度未变，自2019年LPR改革后始终执行首套在LPR基础上加55个基点、二套加105个基点的标准。

《证券日报》记者致电上海地区多家银行支行了解到，目前这些银行首套房贷款利率已降至5%以下，为4.95%，二套房贷款利率为5.65%。其中房贷利率随LPR下调了5个基点，加点幅度未调整。

事实上，亦有多地银行对房贷加点部分进行了下调，但加点利率部分根据各地区房地产情况及各家银行房地产贷款策略不同而有所差异。例如，广州房贷利率差异化定价特征更明显。据了解，此次LPR调整之后，广州首套房贷款利率集中在5.5%至5.6%之间，二套房贷款利率5.8%，其中房贷加点部分仍会参考客户资质与楼盘（新房）合作情况。

某股份制银行深圳分行某支行个贷经理告诉记者，目前首套房贷款利率最低可申请4.9%，除了LPR下降的5个基点之外，加点利率部分也较此前下降了15个基点。

《证券日报》记者从苏州地区多家银行了解到，目前部分银行首套房贷款利率已经降至4.95%，二套房贷款利率降至5.5%以下。

根据贝壳研究院重点城市主流房贷利率数据，2022年1月份受监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较上月回落8个基点。其中59城房贷主流利率环比下调，较上月增加19个，广州、深圳、杭州、南京、苏州等重点城市房贷利率均下调。

LPR调整影响几何?

值得注意的是，5年期以上LPR下调对新增和存量贷款的影响不同。新增房贷普遍可以按照最新的LPR计算，即可享受LPR下调的红利，降低购房成本。但存量房贷则要看购房者的重定价日。

北京某国有大行个贷经理告诉《证券日报》记者，从2021年1月份开始实施，银行都集中将存量房贷批量转化成LPR。转化成LPR定价模式后，房贷一般会一年调整一次，至于调整的日期是多少，不同银行规定不一样，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第一个月开始调整。这意味着2023年1月份，很多人的房贷将会迎来新一轮调整。

他进一步介绍：“对于已贷款的购房者来说，在1月20日之前已经完成今年重定价的存量房贷，需要等到2023年1月1日重定价时调整。但对于在2022年1月20日以后完成贷款的新购房者，则会立刻享受到利好。”

“此次LPR调降，对于房地产市场将产生积极影响，有助于提振楼市的景气度。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，从房企角度看，中长期贷款资金成本将进一步降低，进而鼓励房企愿贷敢贷。从购房者来说，房贷利率成本进一步下调，将进一步激活合理住房消费需求。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《证券日报》记者表示，2022年货币环境稳健偏宽松的基调基本确立。作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR下降，代表着居民住房按揭贷款成本降低，有助于提高居民购买力，释放住房消费的同时也带动其他生活消费。预计年内购房信贷环境保持相对宽松，支持合理住房消费需求的释放，带动市场量价向中枢回归。（记者彭妍）

来源：证券日报

鑫闻界｜房贷利率最低可至4.4%，已购房者可期待本月20日

记者高寒

5月15日，中国人民银行和银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。对此，齐鲁晚报·齐鲁壹点也做了相关解读

商业银行何时跟进，具有自主性

济南一家大型国有商业银行信贷部负责人介绍，此次文件并不具有指令性，而是指出各省级央行分支机构按照因城施策原则，指导本省市场利率定价自律机制。“所谓下浮20个基点，就是央行各省级分支机构给商业银行指定了一个下限。你可以下浮15个基点，也可以下浮20个基点，但不可以下浮25个基点。具体下浮多少，何时下浮，商业银行可以根据自身情况自主决定。”

所谓贷款市场报价利率，即人们常说的LPR。根据最新报价，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年3月21日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。而按照此前要求，商业银行所提供的房贷利率，不得低于LPR。

未来，按照通常20-30年的贷款期限，首套房贷款利率，商业银行最低可以给出4.4%的房贷利率。而如果未来LPR继续走低，则商业银行可执行的房贷利率下限也可随之降低。

存量房贷不受影响，但可以期待本月20日LPR公布

济南市民孙先生于2019年购置了首套住房，当时执行的是基准利率（4.9%）上浮10%的利率政策，当时利率为5.39%。如今，孙先生看到新规，迫切想知道自己能否享受到优惠。

济南一家股份制银行个贷部工作人员介绍。由于此次调整，并不涉及LPR，因此存量房贷用户并不会因此次调整而得到优惠。“若未来LPR利率走低，如果当时房贷合同不包含‘锁死利率’的条款，即执行浮动利率，则可以享受到优惠。”据了解，我国LPR利率每个月20日左右公布一次，下次公布日期已经近在眼前。

而具体到孙先生的情况，该工作人员介绍，近三年来，LPR利率历经多次调整，已经从4.9%下降到了最新的4.6%。“也就是说，如果孙先生的房贷合同并非执行固定利率，则每次LPR下调后，在次年年初，他便可以享受到了比原先更低的房贷利率了。”根据计算，孙先生执行的利率为2021年底公布的LPR（4.65%）上浮59个基点，为5.24%

山东至少8市金融机构已下调房贷利率

其实，近期业内对较为积极信贷政策一直存有较高预期。国盛证券首席经济学家熊园就表示，截止到今年4月，居民短贷已经连续6个月同比少增，指向消费仍弱。按揭贷款减少605亿元，继今年2月后再度转负，且是有数据以来的新低，也是连续第5个月同比少增。因此熊园表示，“预计货币政策将进一步发力，会更注重结构性宽松，降LPR也仍可能。”

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静则表示，此次调整前首套房房贷利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房贷利率最低为5年期以上LPR+60个基点，本次下调首套房房贷利率20个基点，即最低可为4.4%，加大了对刚性和改善性住房需求的支持（今年以来部分城市已经调整认房认贷标准，部分改善性住房需求亦将受益）。

据统计，今年以来全国已有超百城优化调整房地产政策200余次。而根据中国人民银行济南分行提供的数据，今年山东省内泰安、临沂、烟台等至少8个城市的金融机构已经下调住房贷款利率。即使在省会济南，目前多家商业银行也可以提供4.9%左右的贷款利率，比去年下跌不少。

值得关注的是，本次仅下调了首套房的房贷利率下限要求，二套房房贷利率仍执行最低5.2%的标准，因此，短期二套房房贷利率下调的空间仍在各地的房贷利率加点上。

最低只要4.75%，房贷利率回到调控前，现在适合买房吗？

（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）前两年的调控政策一直都是在限制购房者，不仅在不断加大对购房资格的限制，还在不断收紧信贷监管。特别是信贷资金方面，过去几年全国的房贷利率都出现了大幅度的上涨，刚需购房者买房需要付出的利息成本越来越高。当然这些调控政策带来的效果也很明显，大部分人都因此放弃了购房意愿，导致开发商只能通过降价促销来吸引购房者。但就算如此，在银行信贷资金受限的背景下，能买房的人还是少数。不过这种情况，在2022年出现变化，因为今年市场上出现了一系列鼓励刚需购房者的政策，其中信贷方面的变化尤为明显，多个城市的房贷利率都出现了下跌。

虽然2021年全国商品房销售额突破了18万亿，但购房者的购房意愿却非常低。例如有调查就显示，有近4成人取消了购房意愿，这对楼市稳定非常不利，所以在进入2022年之后市场上就出现了一大批刺激购房者的利好政策。例如不少城市都给出了购房补贴，当然更常见的还是信贷方面的利好。

根据媒体报道，进入2022年之后，楼市信贷环境明显改善，不仅放款速度有所加快，就连房贷利率都出现普遍下调。机构统计数据显示，2月份全国有87个城市的房贷主流利率出现下调，并且有11个城市的首套房贷款利率降到了4字头！其中苏州的首套房贷款利率最低，只有4.75%，这个房贷利率基本上可以说回到了楼市调控之前。

那么现在问题就来了，房贷利率都已经回到4字头，甚至部分城市的首套房贷款利率更是低到了4.75%，购房者是不是可以买房了呢？其实在笔者看来，房贷利率下降带来的利好并没有想象中的那么大，购房者没必要着急找房。虽然房贷利率下跌的确能替购房者节省不少购房成本，但这个成本却没大家想象中的那么大，最多也就是能减少几万元的利息。如果把这几万元的利息平摊到每个月的房贷上，那么每个月其实也就是少还一百多块钱的样子。说实话每个月100多元的成本，对居民的生活并不会产生多大的影响，也就是几顿饭钱。所以对于购房者来说，没必要在看到房贷利率下降之后就着急买房！

实际上在笔者看来，对于购房者来说，现在能不能买房的最大考虑因素并不是购房成本，而是居住需求。因为现在市场上的房价其实已经稳定了下来，而且未来会长期保持这么一个稳定的状态，在这种情况下购房成本并不会出现什么变化。反而是居住需求跟经济实力才是购房者要考虑的因素，因为在房住不炒的楼市格局下，只有用来居住的刚需才适合落市，否则就会受到政策的限制。另外一方面买房毕竟是一件需要花费大量资金的事情，购房者必须要确保在买房后自己的生活不会受到影响，所以从这个角度来看，经济实力同样非常重要。