办不下按揭 也不退首付款 开发商：走流程，啥时退不清楚

“交了首付款，开发商办不了按揭，也不退钱。”近日，宝鸡市民高女士向华商报—二三里资讯反映称，去年11月份她在吾悦广场凤凰印象步行街看中一套商铺，缴纳首付款后一直无法办理按揭，多次催促后未果，现在钱也不退也没个说法。

市民：开发商无法办理按揭，不退钱也没个说法

高女士说：“2021年6月21日，我在位于宝鸡市高新区吾悦广场凤凰印象步行街看中是一套59.3㎡的商铺，单价36867元/㎡，优惠后总价108万余元，签完协议后，我分三次支付了58万余元，再三确认可以办理按揭之后，我再次支付了20万元，总计首付共78万余元，剩余30余万办理按揭贷款，一直等到现在也没有办理。”

根据高女士提供的商品房认购协议内容，合同约定2021年6月27日签署正式商品房买卖合同，同时需付清相应款项，办齐所有按揭手续。

高女士表示，在多次催促后，开发商一直让她等待办理按揭，最后告知无法办理贷款，主要是因为开发商问题，并不是她个人征信及贷款手续问题。无奈之下，她提出了退房申请并于今年1月8日办理了相关的退房手续，结果到现在首付款也不给退，开发商也没有个说法，至今还在推诿扯皮。

开发商：在走内部流程，到底何时退不清楚

公开资料显示，吾悦广场凤凰印象步行街位于宝鸡市高新区渭滨大道388号，项目系宝鸡新城万博房地产开发有限公司于2018年5月20日对外销售。

负责处理此事的李姓销售顾问说：“高女士已经配合开发商办理了所有的退房手续，现在走内部审批流程，到底走到什么程度，什么时候能退钱，我不是很清楚。”

该公司梁姓负责人称，对于高女士情况还需要了解一下，之前他不是负责的，会积极向公司反映，及时处理退款问题。

对开发商的说法，高女士表示，她现在只想拿回自己缴纳的78万余元首付款，希望开发商能尽快处理，给一个明确的说法。

律师：开发商原因导致，退房款且需支付滞纳金

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，既然无法办理贷款是开发商的原因，并非购房人高女士的个人征信及贷款手续等问题造成的，而且开发商宝鸡新城万博房地产开发有限公司接受了购房人的退房申请，那么开发商应当尽早退房款及支付滞纳金。

赵良善表示，如果开发商迟迟不退房款及支付滞纳金，购房人高女士可选择向当地住房保障和房屋管理局反映，由当地住房保障和房屋管理局调处。同时，购房人高女士亦可直接诉诸法院，申请法院采取诉前或诉讼财产保全措施，以利于尽早收回房款及滞纳金。华商报记者汶威承文/图

面对烂尾楼还要还房贷，房主可以上法院起诉解除购房和贷款合同

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这段时间房产公司的日子不好过，买了新房的购房户也不好受。

不少买了新房的购房户，根据购房合同，房子应该早就可以拿到了，然后事实是因为开发商自身的问题，资金没了，没钱继续建楼，导致楼盘烂尾了。

购房者付了首付款，不少人还向银行申请了贷款，本来买了房子，改善了居住环境是一件很开心的事情。

但是现在不少的房产开发商暴雷，没钱了，房子造了一半就烂尾了。

买到了这样的楼盘购房者真的欲哭无泪，很多人买房都是一辈子的积蓄，现在是房子遥遥无期，欠银行的钱还是要持续的还，这最后的结果是房子永远拿不到，这里的贷款还是要还一辈子，这真是一个糟糕的事情。

现在在头条上出现不少这样的新闻，因为房子烂尾，购房者决定断供了，准备不还银行贷款了，他们还抱团取暖和有关部门反应，希望政府，银监会和银行同意他们的决定。

然后事实的情况是，开发商把钱拿走了，购房者的首付款被房产公司拿走了，银行的贷款也全部给了开发商，目前的情形是不管房子烂尾不烂尾，这个贷款还是要购房者一分不少的还的，因为购房者和银行签订了贷款合同，第一还款人是购房者自己。

这个道理购房者也都知道，但是购房者也不容易，现在疫情当下，收入下降，关键是房子遥遥无期，他们实在是没有办法了。

我在这里也普及一下，购房者擅自断供会出现的法律后果。

房子在断供一段时间后，银行会催收贷款，如果催收以后，购房者还是继续选择断供。

那么银行会到法院起诉购房者，这个官司银行是必赢的。

这里的律师费，诉讼费，各种产生的费用全部由购房者承担。

如果购房者的房子已经交付的，银行会毫不犹豫地法拍这个房子，这个房子法拍所得，首先会支付各种费用，连购房者因为逾期还款产生的罚息也是从这里扣，如果这法拍所得还不能还清银行的贷款，那么银行还会继续向购房者追讨欠款。

这个欠款少一分银行都不肯的。

我的意思是虽然购房者在买房的时候用房子作为抵押，但是当这房子因为市场价的下降，房子降幅很大的时候，购房者的首付款白给还不算，这几年的房贷白付还不算。

房子被银行收走，还倒欠银行钱，这个欠的钱将来还是要支付利息和本金，这个钱还是要购房者还的。

这个债务跟随购房者一生，直到欠款和利息还清为止。

所以说到这里，问题就出来了，购房者以自己的新房给银行抵押，现在的情形是这新房还没有造好，银行起诉以后，这新房是烂尾楼，银行也没有办法法拍，那银行难道不追讨贷款了吗？

假若购房者贷款了200万，之前首付付了100万，这个房子是300万买的。

购房者已经还贷3年，已经还款40万，这40万本金还了10万，其余30万是还了利息。

这个购房者还欠银行190万。

购房者停止还款以后，银行会毫不犹豫地把这个房子发拍了。

房子的法拍价格是180万，因为这个房价下降了，拍卖成交的价格肯定比正常的市场价要低。

房子拍卖了180万，但是银行因为起诉购房者，律师费，诉讼费，房子保全费等等花了20万，这个20万是要从180万里面扣的，相当于购房者还款了160万。

这样以后购房者还欠银行30万，这30万购房者是欠银行的本金，这个钱如果购房者第一时间没有还，那么银行会根据自己的规矩向购房者收利息。

这种情形是购房者拿到了房子，这个房子是可以交易的前提下。

现在的情形是购房者的房子烂尾了，那烂尾的房子对银行来讲是一分不值，但是你如果断供，银行照样会起诉你，官司你也会打输。

这打官司的费用照样是近20万，因为你的房子价值归零，所以这保全费5000元是没有了，你的195000的杂费还是要你承担的。

你本来欠银行190万，现在因为银行起诉了你，这190万的欠款一分不少，因为因为你输了官司，这195000元的各种费用还是要你承担，现在你欠银行的钱是219.5万，你欠银行的钱越来越多了。

银行不会因为你的房子烂尾了，他就不向你收钱了，所以不到万不得已，千万不要让银行起诉你，你和银行打官司，你是吃亏的。

那么我们面对烂尾楼我们应该怎么办呢？

这开发商已经破产了，或者已经不可能再把房子造起来了，我们的日子也不好过，钱难赚。

到了交房日，我们的房子成了烂尾楼，这银行的欠款我们还要继续还，我们是不是不甘心，我们不能擅自断房贷，这样的事情现在不少的人遇到了，我们应该怎么办？

事情发生了，我们要理智，要冷静，我们要拿起法律的武器保护自己。

房子烂尾是事实，房子不能按时交付也是事实，我们这次买房失算了也是事实。

我们要好好地评估一下这个房子我们到底还要不要。

如果你觉得这个房子过段时间还是会完工的，就是迟交了几天而已，关键是现在的房子也涨价了，那么我劝你就继续还房贷，到时候房子迟交多少天，按照合同让开放商赔你钱，当然这钱能不能赔到，到时再说吧。

那如果你觉得这个房子已经烂尾了，在你看来这个房子你不要了，你觉得与其等这个房子遥遥无期，你也不想再还房贷，那么你还有一个权利就是和开放商解除合同，和银行解除贷合同。

因为开发商自己的原因，在应该交房的3个月后还不能交房，你可以上法院起诉，和开发商解除购房合同，同时和银行解除贷款合同。

你和开发商协商，和银行协商，人家肯定不会同意的，但是你可以起诉，因为商品房的买卖合同有规定，这个是有法律依据的。

开发商在应该交房的3个月后还不能交房，购房者是可以解除购房合同的，开发商违约，开发商要退还首付款和银行的贷款。

现在开发商已经破产了，没有钱还给你，所以这个首付款开发商要退还给你。

银行肯定不愿意和你解除贷款合同，但是银行不同意也没有关系，这个有法院会裁定的。

目前中国已经有先例，有个购房者因为买的房子也是烂尾，他把开发商和银行告上了法庭，这个官司购房者胜诉了，他和开发商解除了购房合同，也和银行解除了购房合同。

银行的贷款让银行向开发商去收，至于能不能收回来，那是银行的事情了。

这样购房者和银行就没有关系了。

购房者已经支付的首付款，已经还的银行贷款，开发商也要还给购房者。

银行已经到手的钱是不会退给购房者的，因为是开发商违约，这个钱要开发商还给购房者。

中国有了这样先河的官司，那么现在的烂尾楼业主，就要赶紧地拿起法律武器，和开发商解除购房合同，早点从烂尾楼这个悲剧中解脱出来。

我知道开发商也不一定有钱马上还你钱，但是至少你不用再还银行的贷款了。

碰到这样的开发商，你已经吃过一次亏，你就要当机立断，把自己的损失降到最低。

有个事情是真的，开发商也不想和你解除合同，银行也不想和你解除合同，碰到烂尾楼，你和开发商解除合同，和银行解除贷款合同是对你是最有利的。

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首付付了，银行贷款办不成，怎么办？

申请房贷，很多人最怕的不是被银行拒绝，而是最近贷款买房被银行拒绝。

房子的首付付了，定金也付了，但银行贷款办不成。

在这种情况下，这确实是一个令人头疼的问题。

这里令人头疼的不仅是贷款办不成，还有定金收不回来。

那么，如果房子的首付已经付了，定金也付了，但是房贷做不了了，怎么办呢？

首先，如果抵押贷款做不到，我该怎么办？

我能拿回首付和定金吗？

如果房贷办不成，只能查贷款申请办不成，首付肯定能100%退还。

至于定金，如果买家想要拿回来，可能有点麻烦，因为现在有些中介会在合同里约定，如果因为你自己的原因不能贷款，一般不退还押金。

所以押金最终能不能追回，其实主要还是看你跟中介或者开发商签了什么协议。

建议在签订购房相关协议时，一定要仔细观察规定，尤其是贷款失败后如何退还定金的问题。

一定要与中介提前约定，并在合同中体现出来，避免不必要的麻烦。

第二，如何避免首付了，贷款却办不成的问题？

1.了解当地的按揭政策。

各地的房贷政策不尽相同，特别是最近两年，各地的房贷监管比较严格，出现一些人无法发放房贷是很正常的。

这些是最常见的因政策原因未获批准的贷款：不是当地户籍；社保不符合条件；公积金贷款不符合条件。

2.了解银行对按揭贷款的要求。

一般来说，不同的银行对房贷的申请要求可能不同，但通常是相似的。

对银行贷款的要求主要体现在以下几个方面：征信要求。

如果个人信用信息重复，当事人不得是主要借款人，只能另找亲戚作为主要借款人。

一般来说，目前银行申请按揭贷款的要求一般是月供的两倍。

例如，如果你每月还款5000元，最近6个月银行的平均流水必须达到1万元以上。

对于这一平均，银行会重点关注日均和月末或季末的收入。

如果你的银行流量不符合要求，很容易被拒绝。

然而，有一些方法可以补救它。

在这种情况下，如果你是工薪阶层，月平均水流量变化不大，你只能提供联贷。

当购房者供不起房贷时，不要忘了失望后知道原因，因为只有这样，才能对症下药，争取下一次申请成功。