房贷利率持续下调至4.1%，还有下降的空间吗？你准备上车了吗

1月21日上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年11月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

事实上，市场对本月LPR保持不变已有预期。

今年以来，五年期LPR已经做出了三次调整。第一次为1月份从4.65%下调至4.6%；第二次为5月份从4.6%下调至4.45%；第三次为8月份从4.45%下降到4.3%，基本每次的降息力度都非常大。

首套房贷利率普遍维持在4.1%

11月22日，乐居新媒体致电珠海16家银行获悉，目前珠海多数银行的首套房贷利率维持在4.1%，比基准利率低20BP；二套房贷利率为4.9%，比基准利率高60BP。对比近两年数据，目前LPR已基本稳在历史最低点。

此前，11月16日发布的央行第三季度货币政策执行报告中，提及针对9月29日符合条件的城市取消或下调利率下限规定阶段性放宽至2022年底，2022年底到期后，原有政策将自动恢复。这背后也透露着一个信号，短期内，银行的房贷政策可能见底了。

据悉，目前珠海各大银行均表示额度充足，放款速度非常快。

其中招商银行、中国银行、光大银行均表示客户资料齐全即可放款；工商银行、兴业银行、平安银行则表示做完抵押一周内均可放款；交通银行、渣打银行表示放款目前速度加快，月内即可放款。

房贷月供可减少约2732元

从今年年初开始，珠海的房贷利率市场便不断“降温”，首套房贷利率从去年最高的7%一路下调到如今的4.1%，下降幅度非常大。

如果按去年同期珠海利率最高值与目前房贷利率对比计算，商贷额度150万元，贷款30年，等额本息还款，月供可减少约2732元，还款总额可减少约98万元。

2021年9月购房成本

2022年9月购房成本

楼市利好密集发布，政策救市来了

实际上，除了房贷利率，今年多地都出台了许多政策稳定房地产市场，包括央行银保监会发布的金融16条，消息一出，地产股狂飙至涨停；预售资金监管松绑，改善房企流动性问题，促进楼市进入良性循环。

对于珠海购房者们来说，2022年下半年官方”发糖“，频发的购房新政也为购房者们营造近年来较宽松的购房环境。

公积金可申请额度上调。单人最高可贷从30万提高到50万，双人从50万提高到80万。

提高住房公积金租房提取额度。2022年底前，缴存职工及配偶在本市无自住房且连续足额缴存住房公积金满3个月的，可提取住房公积金用于支付房租，每个自然年内提取限额由原来的24000元提高至28000元。

实行“一人购房全家帮”。珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房支付首付款，也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）偿还购房贷款。

近日，据乐居新媒体探访珠海热盘发现，利率下调、楼市新政对于新房成交的确有一定助力，同时随着年底促销活动增多，购房者中以刚需要客上车偏多，对于楼市回暖起到一定积极作用。

此外，房贷利率下调，也意味着已购房者月供金额将有所减少，有部分已购房者已考虑提前还贷，为还款压力松绑。

当下是抄底的好时机吗，你是怎么看的？

*各银行房贷利率仅供参考，具体请以银行口径为准。

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存隐性收费、续贷不一定成功 经营贷换房贷暗藏诸多风险

存在隐性收费续贷不一定成功或影响个人征信

经营贷换房贷暗藏诸多风险

调查动机

银保监会近日公布了8张行政处罚罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。

近年来，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低，多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介活跃在推销经营贷的前线，忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，声称可以省下一大笔利息。

然而，真有这样的好事吗？经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险？《法治日报》记者对此展开了调查。

□本报见习记者张守坤

□本报记者陈磊

“我们可以代办‘转贷降息’，对您来说特别合适。”近日，家住广东省广州市的王蕊(化名)接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称，相对于目前的房贷利率，经营贷利率低至3.2%左右，若选择置换，每年可为她省下上万元贷款利息。

王蕊心动了。去年，她买了一套二手房，总价约250万元，纯商业贷款利率5.5%，月供超过8000元，感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时，王蕊很快来了兴趣。中介告诉她，经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品，目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担，“房贷转经营贷，都是通过正规银行放款的，绝对安全”。

据了解，办理经营贷的基本条件，申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东，且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称，通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。

然而，《法治日报》记者近日调查发现，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险，比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。

暗箱操作以贷换贷

宣称降低还贷成本

记者采访发现，有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话，称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。

据了解，经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高，而且融资门槛和利率较低，银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下，一些银行甚至可以做到3%左右，低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。

一位银行内部人士告诉记者，小微企业在申请经营贷时，银行会要求企业营业执照至少满一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。

但这些限制条件在一些中介看来并非难事。

北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍，房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷：假如你手上有200万元房贷，想要提前还款却没有充足资金，中介会先把还房贷的钱借给你，你还清房贷后，房产得以解押。之后，中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。

“与房贷相比，经营贷都是先息后本，每个月还的都是利息，还贷压力会小很多。”李女士说，“如果名下没有公司，我们会负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，银行审核基本都能过，后续也不会有风险，只需要付一定的手续费即可，手续费一般是贷款额的1%左右。”

隐性收费不可小觑

实际负担可能增加

“转贷降息”，这个宣称能减少数十万元利息的诱惑，是否暗藏陷阱呢？

在和多位中介沟通后，记者了解到，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险。

“以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算，中介费至少要2万元，过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右，粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇(化名)介绍道。

他举例称，若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算，200万元房贷每月月供1.25万元，利息总额175.65万元；假如5年期经营贷年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元，却忽略了本金带来的压力，经营贷先息后本，前面偿还的都是利息，5年后需一次性归还本金200万元，到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办？

“相比于房贷长达二三十年的还贷款周期，经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑，购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款，但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧，能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。

“在经营贷置换房贷过程中，一些中介只告诉购房者好处，而选择性不说存在的风险，甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者，如果条件允许，正常通过银行提前还房贷，要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。

值得注意的是，记者调查发现，目前想提前还房贷也不容易。

来自北京市丰台区的王洁(化名)去年8月购入一套房产，贷款260万元。最近她想提前还款，却发现通过银行A申请线上提前还贷业务时困难重重，银行工作人员解释称“系统升级出现”，需要和银行预约线下提前还款。

来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到，即便能够成功申请到提前还贷，流程也很复杂，如果银行不支持A或网站办理，那么线下办理流程更烦琐，有时需要花费几个月时间。

短贷长投违反约定

或存在流动性危险

对于购房者来说，经营贷置换房贷，虽然表面上看能降低资金成本，但可能会对自身征信产生不可逆的影响。

“在许多中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核。风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。”牛奇说。

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，将经营贷置换为房贷，以获取利差，违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途，借款人未经贷款银行同意，将经营用贷款挪作购房，依据民法典相关规定，贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。

“贷款银行提前收回贷款，购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短，购房贷款期限长，经营贷转房贷会造成短贷长投，这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。

北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者，国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市，中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处，银行可能会收回贷款，影响个人征信，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。

刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

为了维护房地产市场健康发展，防止经营贷违规流入楼市，有关部门一直在行动。

2021年7月28日，中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行机构加强借款人资质核查，加强经营用途贷款“三查”，落实各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

与此同时，从去年下半年开始，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来，央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限，推动全国各地房贷利率大幅度调降。

“监管部门应加强贷款信息共享，及时了解经营贷款的具体流向，发现违规流入房地产市场的，要立即查处，并予以处罚，包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向，对可疑的资金流动，要及时向监管部门报告，对于违规流入的，该提前收回的，应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念，不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。(法治日报)

来源：法治日报

个人养老金保险落地存门槛，保险突围

个人养老金哨声吹响，一如按下抢滩的快进键。

“最近忙到起飞。”作为银行财富管理客户经理，刘欢已然开启“连轴转”模式。11月底个人养老金业务开闸以来，解释、引导——刘欢乐此不疲地在工作中不断重复这一新概念，至于目标亦很简单“不放过任何一个可能开户的客户”。

在业内人士看来，个人养老金资金账户具有唯一性，且开户后客户黏性相对较高，率先抓住客户也就抓住了未来养老金发展的机遇。如今，银行作为渠道端正是发展业务的黄金窗口期。

新京报贝壳财经记者了解到，首批23家可开展个人养老金业务的银行于“跑马圈地”中开足马力，为开户客户送出现金“礼包”之余，加速上线各类产品。部分银行率先推出养老金储蓄产品，利率也是高于普通定期存款。

万亿规模个人养老金新蓝海，各大金融机构争相抢食市场的“硝烟”已起。“现在是万事俱备，只等风来。”对于个人养老金理财业务，就职于银行理财子公司的关峰已经忙碌半年，但最忙的时候才刚刚开始。其所在理财子公司通过多轮遴选，近期将个人养老金理财产品名录上报并等待批示。

个人养老金加速落地，而为了给人们“扫盲”，基金公司和券商、银行均加大投教力度。有基金公司在上线交易Y份额（个人养老金专属Y份额是由养老目标基金增设，且仅供个人养老金资金账户投资的基金份额。）的同时，提供投教、税延计算器等服务，更好地助力个人为养老做资产配置。

申万宏源证券预估，按照当前每人每年缴纳1.2万元的限额估算，2030年个人养老金有望迎来1.8万亿-3.1万亿元市场。

保险本应是养老的最好利器，但此次个人养老金保险的落地并不为业内人士看好。“收益率竞争不过”“保险优势不明显”“代理人推广意愿低”俨然成为行业拦路虎。

“比起基金，保险公司的收益虽然稳定，但较低。”保险长期从业人员杨硕对贝壳财经记者表示，尽管近1年资本市场波动，但若投资者长期持有，基金获得正向投资收益的确定性较强。相比之下，一些专属商业养老保险，稳健型账户保底收益只有2%或3%，投资收益与基金难相提并论。

险企人士王玉同样看到了推广的门槛：“要用个人养老金购买保险，还得先在银行开户，保险代理人没有动力给银行引流，再加上专属商业养老保险没有佣金，他们更不会主动推广产品。”

面向巨大蓝海市场，个人养老金保险如何破局已迫在眉睫。

“在个人养老金体系中，客户可以选择129只基金，且类型比较丰富，有养老目标日期基金，也有养老目标风险基金。但目前只有7款保险产品被纳入，且均为专属商业养老保险，选择空间相对有限。”业内人士周媛对贝壳财经记者称。

实际上，我国第三支柱养老保险已积累了丰富经验。早在2018年5月，便已在上海等地开展个人税递养老险的试点，2021年6月，又在浙江、重庆等地开展专属商业养老保险试点。保险助力养老，理应具备先发优势。

贝壳财经记者采访了解到，对于个人养老金保险落地，险企高层与基层人员态度不一，险企决策层联合多部门开发上线相关产品，并积极推动产品在个人养老金制度开闸当天落地首单。

不过，于客服与保险代理人而言，仍有明显的陌生与距离感。贝壳财经记者近期拨打险企官方服务电话，咨询这一公司个人养老金保险购买渠道时发现，个别客服人员对于个人养老金概念并不熟悉，也不了解公司有哪些个人养老金保险产品，所提供的方式也无法找到购买个人养老金保险的渠道。

这种情况也发生在保险代理人身上，尽管作为险企产品的主要推广者，但贝壳财经记者咨询发现，一些代理人并不了解个人养老金保险产品的购买渠道，这无形中提高了个人购买产品的门槛。“如果是银行产品，直接找个网点去柜台问就知道了，但是保险产品真不知道上哪儿问，又没有网点。”一位有意愿购买专属商业保险的客户对贝壳财经记者说道。

对此，清华大学五道口金融学院中国保险与养老金研究中心研究总监朱俊生对贝壳财经记者表示，尽管近年来保险代理人数量一直下滑，但与其他行业相比，队伍还是比较庞大。虽然目前批复的都是专属商业养老保险产品，未来如果能把两全险、年金险等个险渠道主推产品纳入体系，就能更好调动代理人积极性，把产品优势和服务优势更好地向客户传递。

“全球经济有衰退风险，中国经济也面临下行，金融市场持续异动，最近债券市场表现也不佳，理财产品净值调整，方方面面的不确定因素增多，而保险最大的优势就是有预定利率，且长期复利生息，这是保险产品的相对优势。”朱俊生称。

分散个人长寿风险，也是保险产品在养老方面的一大优势。

朱俊生表示，就个体而言，长寿风险具有不确定性，并导致两种可能，一是实际寿命超过预期寿命，个人养老储蓄在身故之前消耗殆尽，造成老年生活窘迫；二是实际寿命短于预期寿命，出现遗产剩余。由于每个人的实际寿命不同，彼此之间可以互助共济，分散实际寿命超过预期寿命的长寿风险，生命年金以被保险人生存为条件，可实现终身年金领取。“在参与养老金融的机构中，只有保险机构能够开发和销售生命年金产品。因此，保险业应充分发挥在生命表、精算方面的优势，以及过去在提供年金化领取服务方面积累的经验，在养老金领取环节积极发挥作用。”

新京报贝壳财经记者姜樊胡萌潘亦纯编辑王进雨校对贾宁