刚刚，最新LPR公布！全国首套房贷利率已升至5.38%

在近期央行全面降准，包括货币市场短端利率、债券收益率、银行同业存单利率等主要市场利率出现不同幅度下行的背景下，8月LPR最新报价如期而至。

据中国银行公布的数据显示，今年8月最新的贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

LPR利率连续16个月保持不变，总体也在市场意料之中。8月16日，央行开展6000亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作，利率维持在2.95%不变。央行继续保持政策利率稳定，预示LPR报价利率继续保持稳定。

但是房贷利率并没有像LPR一样连续16个月“原地踏步”。“房住不炒”调控方针下，“三道红线”等信贷政策密集出台，今年3、4月严查经营贷、房贷首付来源，5、6月按揭贷款额度紧张，部分热点城市放款周期拉长至3个月以上，居民房贷政策环境持续收紧，引发行业关注。

据保利投顾研究院统计，全国房贷利率水平整体维持上升态势，贷款额度整体偏紧，部分城市放款周期持续拉长，从总量上看，呈现结构性收缩，二手收缩力度强于一手的态势。数据显示，7月全国首套房贷平均利率为5.38%，二套房贷平均利率已达5.65%。

从城市维度来看，7月多个重点一二线城市调升房贷利率，上海首套房利率由目前的4.65%调整至5%，二套房利率从5.25%上调至5.7%；苏州、广州、西安等城市利率均持续上调，其中广州部分银行首套贷款上调至5.8%以上，苏州整体利率上涨20-30，首套贷款普遍高达6-6.1%。

到了8月，广州部分银行房贷利率再次上调，已有银行二套房贷利率破“6”。房贷放款时间仍然存在不确定性，有银行表示目前排队时间已拉长至8个月。

LPR房贷计算器帮你算月供

南方都市报正式推出“LPR房贷计算器”，扫码下方海报二维码进入后，只要你输入商贷金额、年限、原商贷利率，轻轻松松一键搞明白。

第一步：打开“LPR房贷计算器”，点击“对比看看”，如图：

第二步：输入你的商业贷款金额，贷款年限、贷款利率。

假设：商业贷款200万元，贷款年限30年，转换前你的商业贷款利率上浮5%，那么就会自动计算出LPR加点数值和LPR商贷利率，如图：

值得提醒的是，原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变。

第三步，最后点击“查看对比”，进入“对比结果”页面。在此，你还可以选择“等额本息还款”和“等额本金还款”两种贷款方式的对比结果，实在是太方便！

仍以上述假设为例，可以看到，转LPR定价，重定价日后，月供可减少190.15元。

在图示之下，你还可以了解关于利息总额的详细情况！轻轻松松三步，算明白“你的月供是减少还是增加了”！

更方便购房者的是，如果你还想了解关于LPR转换更多的资讯，此款计算器功能强大，就存量房为什么要“换锚”？公积金贷款要不要转LPR等一系列问题，都能搞明白。快来分享吧。

南都记者王艳玲

如何计算房贷的实际利率

最近有小伙伴问到，按揭买房贷款利率是怎么算的，虽然有金融机构相关人员展示演算过程，但依然还是云里雾里，不知其所以然。

我之前也曾经分享过分期贷款的实际利率计算，现在就以购房按揭贷款为例，重新复盘下房贷实际利率的计算。

由于金融机构标示的利率一般为名义利率，看似很低的利率，而实际情况并不是这样，所以我们需要通过准确的计算方法，计算出实际利率，名义利率与实际利率相比较，贷款的期数越长，差异越大。

现在就以商业按揭贷款1000000.00元，商贷支付利息：121311.49元，贷款期限5年，分60期还清，每月等额本息还款18688.53元。

通过Ex自带的函数IRR公式：实际利率=IRR(E5:E65)*60/5，即在公式选定【全部现金流入、流出】及【5年60期】，计算出实际利率，如下表：

（IRR计算公式）

当然网上也有很多便捷房贷计算工具，但是我们为了更方便理解，可以用简单粗暴的计算公式，即：

实际利率=（利息总额/本金）/年期数*（2或1.8），即名义利率*（2或1.8），这样计算出来的利率接近实际利率了。简化计算前面的案例：121311.49/1000000.00/5*2=4.82%，接近前面计算的实际利率4.6%。

同时也可以用此方法计算商业保险的实际利率，即每年等额本息购买保险及回报总额、期数等，计算出实际利率，如果出现负利率，那么就不要浪费钱去购买了。

本文为原创，未经许可禁止转载。

ViviLi编辑于2021年4月17日，欢迎评论与转发，感兴趣的朋友也可以在后台私信讨论。

投顾8：房贷月供如何计算？每月领的养老金如何计算？年金计算

房贷已还部分不再计息房贷是不存在复利或利滚利的，贷款30年利息接近本金，是由于期限较长所产生的利息，并不是复利或利滚利。

房贷的计算非常简单，它就是按月计息的，归还部分不再计息，跟支付宝花呗微粒贷等计息方式一样。

为了更好地解释房贷的计息，我们先来看等额本金的月供。

假设房贷金额为100万，贷款利率为6%，贷款期限为30年，那么我们通过房贷计算器计算，可以得出以下和下图结果。

每期还款本金：100万/30/12=2777.78元。

第2期还款利息：100万*6%/12=5000元。

解释：房贷是按月计息，一年有12个月，月利率为6%/12，借款100万，经过一个月以后它就产生5000块钱的利息。

第1期还款金额=本金+第1期利息=2777.78+5000=7777.78元。

第2期还款利息：（100万-2777.78）*6%/12=4986.11元

解释：100万-2777.78是因为归还本金部分不再计息，计算结果为剩余本金。

第2期还款金额=本金+第2期利息=2777.78+4986.11=7763.89元。

以此类推，计算结果与房贷计算器的计算结果是一致的，房贷按月计息，已还部分本金不再计息。

等额本金是这样，等额本息是这样吗？一样的，只是还款方式不一样而已，比如下图。

等额本息只是把每期归还的本金和利息算起来给出一个固定的现金流，也就是年金的计算。如果怀疑计算结果，我们可以从上面的方法倒推回去进行检验。

比如上面同样的条件，选择等额本息还款，计算结果每期还款金额为5995.51元。

由于第1期借款本金为100万，100万一个月产生的利息就是5000块钱，每月还款金额除掉利息之后就是还款本金，那么第1期的还款本金就是995.51元。

第2期的剩余本金就是（100万-995.51）元，一个月它所产生的利息就是（100万-995.51）*6%/12=4995.02元

那么第2期归还的本金=月供-第2期利息=5995.51-4995.02=1000.48元，与上图是一致的。

因此，不管是等额本息还是等额本金，还款的计息方式都是一样的，只是每期归还的本金不同，导致每次归还的利息不同罢了——选择等额本息和等额本金都是一样的，因个人的还款能力而定，而不是计息方式。

等额本息还款即是年金计算我们一般所说的年金是普通年金，是指一组在某个特定的时段内，金额相等，方向相同，时间间隔相同，不间断的现金流。

房贷的等额本息，期限就是特定的时段内，每期归还的金额相等，对于银行而言都属于现金流流入（对投资者而言都属于现金流流出），时间间隔都为一个月，且每期不间断的都要还款。

很明显，房贷的等额本息还款就属于年金的计算。

年金的计算公式非常复杂，这里就不阐述。通常情况下，我们需要的是结果，而不是计算过程，所以我们可以借助Ex的PMT（年金）函数，将数值代入，让电脑自己去计算。

比如上文的等额本息还款计算，我们便可点击fx进行搜索PMT函数，在弹出的对话框分别输入：利率=6%/12；支部总期数=30*12；现值=1000000；终值=0；因为是每期的期末还款，是否期初支付可以不填，忽略。

如上图，我们可以看到计算结果为-5995.51，即房贷等额本息还款每期还款金额就为5995.51元，这就是5995.51的等额本息还款金额来源。

养老金每月领取金额计算从现金流的流向来说，养老金刚好与房贷等额本息还款相反。房贷对个人而言是每期流出固定的现金流，对银行而言是每期流入固定的现金流；养老金对个人而言是每期流入固定的现金流，对保险公司而言是每期流出固定的现金流。

也就是说，养老金的计算方法与房贷等额本息还款计算方法是一致的，都是应用年金计算得到的结果。

假设A到了60岁时，养老金账户有20万（即投资的终值，包括投入的本金和各期产生的利息，该终值的求得可参考上一篇中的“已知利率、期限和年金，求期末终值”），养老金投资回报率为4%，那么养老金分20年领（可领到80岁），每月能领到的金额就是年金。

求年金的方法与上文一致，利率=4%/12；支部总期数=20*12；现值=-200000；终值=0；因为是每期的期末还款，是否期初支付可以不填，忽略。

求得的值为1211.961，即每个月可以领养老金为1211.961元。

上一篇：现值、终值和年金；下一篇：永续年金、增长年金和增长永续年金；

是