房屋抵押贷款和房贷哪种方式更划算？为什么？

在房屋抵押贷款和房贷两种方式中，房贷方式更划算。

一、房屋抵押贷款期限短，利率较高，不划算简单地说，房屋抵押贷款，是指借款人以房屋作抵押，不转移房屋所有权，向银行申请贷款的业务。

也就是说，房屋抵押贷款中所涉及到的房屋，借款人其实已经拿到了所有权，是其合法的房地产。

拿到了房屋所有权，还要贷款，目的是为了消费，买车或者其它物品；也可能是为了生产经营。

自己的公司或者店铺需要资金周转，把房屋进行抵押后贷款。总之，贷款的目的不是为了买房。

采用这种方式贷款，期限最长10年，相较于房屋按揭贷款的20年、30年期限来说，期限比较短。

而且贷款利率相比房屋按揭贷款来说较高。在短期内要偿还的资金较多，因此，还款压力比较大。

二、房屋按揭贷款期限长、利率较低，比较划算房屋按揭贷款，是指借款人以所购房屋作为抵押物向银行申请贷款，在贷款期间分期归还贷款本息的业务。

从上述解释可以看出，按揭贷款的抵押物是房屋，但它现在还不属于借款人。借款人贷款的目的是为了买入房屋，而不是用做其它消费或者经营类的用途。

相较于房屋抵押贷款来说，房屋按揭贷款利率比较低。现在实施的是LPR利率，商业银行在LPR利率的基础上进行一定比例的浮动。

而且房屋按揭贷款的期限比较长，一般20年、30年，只要借款人愿意，贷款期限都会比房屋抵押贷款的10年期限要长，能够减轻借款人的还款压力。

请房屋抵押贷款和直接房贷那一个更划算？

刚毕业想在自己的小城市首付个小房子安个家，假设房子要50万首付15万，家里刚好能提供15万的首付。用15万首付直接房贷买房合理，还是用父母的房子去搞房屋抵押贷款35万出来直接买房比较合理，哪一个利率低一些

首套房，手里有首付，按揭贷款买房更合理，如果运气好，碰上银行利率打折，那就更好了；而且按揭买房贷款年限最长25年，还款期限长，降低月供压力。还可以选择公积金+商贷组合贷款的方式，降低利率。如果是房屋抵押贷款的方式，那你是首套房，就是用父母的房子做抵押，如果是这样，那么也不是不可行，只要满足房屋抵押贷款的条件即可。如果第二种方式需要增加公司的一个成本。房屋抵押贷款是将不动产变现的一种方式，需要名下有房产做为抵押物向银行申请贷款，借款理由有两种，一种是个人消费，比如装修，买车，这种叫做抵押消费贷，北京地区的利率一般在5.5%-6.6%年化，最长十年期，最高额度100万。还有一种是用于公司经营，即公司购货、扩大规模等需要向银行申请贷款，自己的房子做为抵押物，所以需要名下有成立满半年以上的企业且借款人为法人或者股东至少满三个月，这种叫做抵押经营贷款，借款主体还是个人，近些年疫情蔓延，国家为了扶持中小企业的发展，将利息一再调整，目前北京地区的抵押经营贷利率普遍在年化3.25%-3.85%之间，最低利率直逼公积金利率。额度从100万--3000万不等。年限从1年期--20年期不等。现在普遍都执行10年期合同，个别银行20年，所以这就涉及到贷款年限的问题，相对于按揭贷款，经营性贷款年限相当于提前还款，看你是否能有资金还得上，如果可以那也是没问题的，毕竟利息相差不少，也是比较合理划算的一种方式。

按揭和抵押图解

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在广州，按揭房贷转抵押贷，是否划算？

“丹爷，现在经营贷，利率3.7%，还先息后本，房贷首套5.4%，听起来利差好可口。我要不要把自己的按揭换成抵押呀，算起来好划算。”

最近这样的提问非常多，甚至付费咨询中10个有一半是在问这个问题，一些同行文章甚至打出了“抵押贷款年化3.7%，是房贷年化5.4%的平替”这样的标题。

然而，房贷转抵押贷，真的划算吗？仅仅考虑划算吗？听丹爷跟你好好唠唠（本文有点长，你要么忍一下，要么点赞收藏下）

按揭和抵押参考额度并不相同

按揭：按揭参考的是网签价，也就是成交价.

根据这个额度去跟按揭银行申请按揭额度，有时候还可以用些小手法，把额度评估高一些。

打个比方：实际300w的房子，评估价到325w，

本来首付3成要给90w，贷款210w。

但是按照评估价325w，贷款7成227.5w，但是按照300w成交，首付只要给300-227.5w=72.5w（贷多了，首付给少了）

抵押：抵押参考银行评估价，

甚至部分地区，会把指导价纳入考虑，比如深圳，评估价和指导价双重考量下的抵押额度.

我们只讨论一般正常交易，正常价格的情况下，网签价格往往要高于银行抵押评估价。

在广州，成交价300w的房子，往往评估价并没有到300w

抵押首先考虑到：

如果坏账的情况，处理不良还会花费掉部分房子价值，

甚至这个价值段的房子，受楼市影响，说跌就跌，也要预留一定份额空间给到楼市波动。

抵押评估价格基于银行和评估机构的双重评估方法，相对严谨且客观。

但是网签价格不同，受主观影响肯定多于评估价

市值300w的房子，网签价格可能会高于300w价值，

比如买家特别喜欢大阳台，或者着急小孩读书，甚至凤变冰的手法，装修稍微收拾一下都可以比同类竞品多卖出点价格。

所以：同套房子同个时间，网签价=评估价

7成情况下，按揭可贷额度通常=抵押可贷额度

有些人这里可能会杠，我抵押评估价也可以拉高额度，是的，可以拉高

对于高价值的房子是允许的，但是，遍地都是可以拉高抵押评估价的房子吗？且不用成本吗？

我们这里只讨论大概率事件。

适用场景不同

按揭贷款资金用途用于购房

抵押贷款资金用途用于经营

抵押贷款：根据资金用途，分为消费性抵押贷款和经营性抵押贷款，用于经营或消费.

放大打开

这里讨论经营性抵押贷款，经营性的才是大水

单单消费性抵押贷，200w以内的可以解决，但是利率基本和房贷持平，没有便宜可占。

市面上所说很香的经营性抵押贷，【年化3.7%起的，10年的先息后本的】

都是必须持“执照”才能下款的，要求经营执照，经营场所甚至经营痕迹。

当然，忽略操作手法，这些都可以解决，但确实会过滤掉一些保守觉得”执照“麻烦的群体。

按揭用途：自己用于购房

按揭：房票+首付+征信没问题也就是房票贷票和在哪花钱的问题。

按揭贷款的用途要提供的证明比较简单，操作是比抵押低了个难度的。

按揭难得的是标的，买或不买

抵押难得的是资质，能或者不能

资质要求不同：

征信

按揭：商业按揭贷款要求不能有小贷信贷，信用卡大额已刷未结清的存在。

且半年内不能有抵押贷并存，不然会要求结清，查询适当宽松，部分地区公积金住房贷款甚至不参考征信情况。

抵押：基本不干公积金什么事，可以有小贷信贷，甚至其他抵押，但是会要求看资产负债比。

流水

按揭：适当宽松，甚至要求2倍月供收入都可以过，只要给得起首付，在现在楼市去化的行情下，首付来源已经慢慢不用去解释了。

抵押：流水会相对严格一些，对过往流水参考结息和进出账总额。

标的

按揭：要求有购房资格，并不需要营业执照，且公寓，别墅，商品房，写字楼，一手二手都可按揭。

抵押：经营性抵押的必须有营业执照，且对部分标的并不接受，打个比方，公寓，有很多银行是只接受按揭但不接受抵押的。且只有出了房本才能参与游戏，一手房在这里“被移出群聊”。

产品结构不同

终于来到大头了，关于产品结构内容的比较

还款方式

按揭：等额本金和等额本息，10-30年

抵押：等额本息10-30年和先息后本（随借随还）3-10年

利率基准

按揭：参考5年LPR：5.4%首套，二套（5.6%）（广州2022年3月）

抵押：参考1年LPR和5年LPR，基本先息后本参考1年LPR年化在3.7%-4.6%不等

等额本息在4.6%-6%不等

打个比方，贷款500w

500w

还款方式

利率

月供

按揭

等额本息

5.4%（首套）

28076

等额本息

5.6%（二套）

28703

抵押

等额本息

4.6%起（30年）

25632

先息后本

3.7%起（3-10年）

15416

贷款500w，按揭和抵押月供还款对比

以上大家可以清楚比较下，

中介说的按揭换成抵押，说的是：

等额本息按揭30年，年化5.4%，月供28076，

先息后本抵押3年，年化3.7%，月供15416，

一个月的月供差额：28076-15416=12660.

我们满打满算是1.2w好了，一年就是14.4w，3年就是43.2w。是的，中介朋友圈就是这样算的，真的对了吗？

对，也不对

对的：的确3年，40多w是拦在手里用了，确实是那种薅下来放枕头下，睡觉都香的那种，而且月供相对比等额本息轻松许多。

不对：并不是节省的，先息后本的本金是不会减少的，但是按揭的本金是稍减少的（虽然等额本息前3年还款大头都在利息）

且

这个事只适用部分人

1.二套首付比例太高的。在按揭下款遥遥无期的时候，动过心思的；

2.拿了房子后现金流紧张，某些基于投资目的购买房产的；

3.原房贷利率过高房贷压力大，且房子有一定抵押额度空间的；

4.适用真实经营的生意人，提高资金利用率，维持经营现金流的

先息后本的抵押贷，3-10年不归本，的确利息低了且月供少了，是极香的，不管基于以上哪个场景,想要达到的效果都是一样的：贷款月供压力降低，且资金利用率高不会过多沉淀在房产里。

但是有几点大家要清楚知道的

1.抵押贷，贷后需要维护企业和个人主体，防止抽贷。

2.抵押贷只有二手房适用，且先息后本参考1年LPR，银行要求几年后归本一次。

有些害怕风险的工薪族在这个要求下开始颤抖了，不禁心里嘀咕起来，那我几年后没有几百万怎么还？

答案：再抵

多年操作抵押的经验得出，大部分人拿着几百万的资金，每个月给利息，只要这个车轮能够转下去，就不会想要还本。

你要买房，攒钱的情况，

一边攒一边住的确定性和一边攒一边涨的不确定性，你选哪个？

“但是总要还本的啊！”你瞪大眼睛提出疑问

看了看自己的死工资，又看了看没有改变的本金，

都和咸鱼一样，一动不动.

“多获得一套房子，你走按揭，不也是要把这几百万还清楚吗？一线城市的房子，普通人能较易获得的机会，除了投胎，也就只有杠杆了。难道，等哪个脑子瓦特了送你？（如果以后，连杠杆都没有呢？）

想要获得却不想付出的，基本看到这里就可以出门左拐了。

而于生意人，为了追求资金利用率，对随借随还的先息后本有永恒的偏好，还进去就能再拿出来，资金利用率极高，也可为经营保持健康现金流。

但

有些人不适用

还有首付首贷机会的普通人对金融杠杆焦虑甚至恐惧的朋友

对于首付首贷的普通人，不适合玩这样的“游戏”，普通人指：出个3成首付都要脱几层皮的人，怎么给得起全部房款进而去玩抵押的手法？

问：“你不是说有垫资买房吗？”

答：“垫资买房也要你至少出4成的首付，剩余的6成满满都是你的成本基数”

打比方

你和房东，就一套房子，以250w的网签价成交，但你要垫资买房走抵押，然后先息后本降低月供.

首先你要出部分垫资，垫资买房资金方是不可能给你出全部，出全部的资金方要么是脑子瓦特了，要么是你在做白日梦。

基于以上：网签价大于评估价

最多就给你出评估价6成，网签价250w的房子，评估价我们不要差太多，说230w好吧，6成评估价，就是138w给你哈.记住这个数。

网签价250w-评估6成138w=112w，你自己要掏112w，才能过户。

变相你出了房子网签价的差不多5成了，那你为啥不好好走按揭，出个3成就k，把剩余的2成资金留手里可以支配呢？

还有，普通人走垫资买房后再抵押，成本如下：

垫资额度：对应垫资成本，房子网签价：对应过户税费，房子网签价：对应买房中介费，抵押额度：对应贷款中介费

还有七七八八的营业执照，经营场地等等的杂费。

普通人，而且是买250w房子3成首付都掏不出来的普通人.

本来就没这么积蓄，好好去走个按揭就可以了，折腾这么一趟，就为了以后的月供从1w变成5000？

浪费首套资格，变相给5-6成首付，且付出不少成本，一点不划算！！

而且对于有资格申请住房公积金贷款的朋友，垫资买房用不上公积金年化3.25%的资格，且公积金现在都可以30年了，更香。

所以，首套买房不要用抵押贷款，除非只能全款。

而对于金融杠杆陌生又不做客观信息收集，只做主观臆想作为决策依据的，更不要去进行这样的操作，免得自己瞎折腾一番，反过来还说贷款从业者都投机倒把，

或者至少，为了你自己可以睡个好觉。

贷后管理

按揭：好好供房贷，不要断供，基本不会出现银行要求你提前还款的情况.

抵押：需要维护个人征信和企业主体，做了抵押后，部分银行贷后一个月查一次法人主体资质。

最后：

基于今年货币政策的宽松，所谓的放水，让经营贷利率低于按揭房贷，为什么市面上对于这个问题的讨论如此热烈，因为的确有利可图。

但几百万的额度操作，既要知其一也要知其二，对市场一边倒的情绪热情要保持警惕。

丹爷从不无差别鼓吹让所有人都去接水，因为不是所有人都适用，不仅关乎操作手法和成本，也关乎认知和心态。

对于一听说有利差，就兴致冲冲不做任何准备和了解，就去薅羊毛的朋友。

我只想说句，小学生都知道银行开在公路边。

“大众没有辨别能力，因而无法判断事情的真伪，所以经不起推敲的观点，都能轻而易举的得到普遍赞同!”

——《乌合之众》