热问｜遭遇变故无法偿还房贷，购房者该如何应对？

如果一位房贷族在生活中遇到失业、疾病等意外变故，那么其需偿还的房贷就成为了极大的负担。北京的李女士上个月遭遇公司裁员，失业的她暂时没有了收入，而母亲最近也生病住院，需要不少费用；李女士想先照顾母亲康复，然后再重新找工作，其经济上的压力自然不小。令她最为纠结的是，去年她刚贷款购买了一套房，月供15000元，需还20年房贷。

李女士想了解的是，在她无力偿还房贷时，会有什么后果？如何处理才能将自己的损失降到最低？

解答：

对于像李女士这样遭遇变故的购房者来说，最重要的是尽量想办法避免房屋被强制拍卖。一般来说，如果连续六个月以上还不上房贷，银行可能会采取诉讼等方式催收甚至拍卖房屋，这对于购房者来说是最糟糕的一种情况。

从其具体后果来看，购房者将被列入征信黑名单，影响其再次申请银行贷款；购房者已还的房贷无法拿回，存在经济损失。更为重要的是，由于拍卖成交价通常低于市场价格，购房者会有一定的房屋买卖价差损失，而且，在房屋强制拍卖前，银行是要先起诉的，购房者后续需要承担诉讼费、房屋评估费、拍卖费等费用，这些费用也均需要从法院拍卖房产所得款项中扣除。若是拍卖变现仍不能偿还银行贷款及其他费用，银行还可能会主张查封购房者名下的其他资产，再次拍卖变现以偿还不足部分。

那么，如果尽力筹款还是不能按期偿还贷款，购房者该如何应对呢？

专业人士指出，首先，如果李女士不希望出售房屋，那么她可以向贷款银行申请“延期还贷”，经银行同意后办理延期还贷手续，但银行仍将按照合同规定的贷款利率收取利息；另外，李女士还可以与银行协商是否可以适当延长还款期限，从而降低月还款额，比如申请将原本20年的房贷期限延长到30年。

不过，上述方法只适用于资金暂时出现困难、未来可以改善的购房者。如果李女士的经济能力实在不允许其再保留房屋，那么只能考虑出售了。需要注意的是，没有还清贷款的房子，必须要满足“结清贷款、解除抵押”的条件才能出售。对于李女士来说，未还完的贷款可以考虑与买家协商支付、向亲朋好友借款支付、用自己名下其他抵押物向银行申请贷款等方式来还清；另外，还可以考虑转按揭，但其局限性在于极少有银行受理这种业务，需向相关贷款银行咨询以了解具体情况。

总之，购房者若要避免房屋强制拍卖，首先要做到如期偿还房贷，如果出现特殊情况，应及时与银行协商解决，若是最终仍无法偿还贷款，可考虑主动、及时处理掉房产。

新京报编辑杨娟娟校对李铭

图片来源/ICh

买了房子，还不起房贷了，该怎么办？（干货-房地产实操经验）

用一个房地产人的经验告诉你，房子真的还不起房贷了怎么办，如有这方面的疑惑，请务必看完，愿你在困境中有所得。

1、买房子的预期规划要适中：

买房子的必要前提是有钱买房/有经济基础买房，但是也有超预期的人想法不一样，所以开发商才会给出一些典型的营销手段：“0首付购房”“首付2万住新房”“首付1万，剩下全贷”“你购房，我买单”。

买房子一般有两类人，①暂时没有资金/有钱但是想买好点的资金不够，先借钱买房，再慢慢还借款，②资金刚刚好，不需要另行借款。这第②种属于稳健性，基本也不会在后期出现缺钱断供的情况。

一般买房子的时候，销售人员会建议大家提高预期，不要把眼光只放在三年内，想想三年后经济变好、收入提高等的预期；买房时就保证现在的收入和生活支出平衡就好，允许自己超支一点，避免三年后后悔或遗憾。

是的，在2019年之前，或许还可以按照这个思路走，但是最近两年经济形势不好，大环境受疫情影响太过严重，为了更稳健的生活，建议在家庭收入可行范围内，收入大于支出的情况下，房贷占比收入的50%-70%，这样既不激进，又不保守。对于首付，最多借款不能超过总房款的10%（尽量选择开发商自己提供的无息借款，不上征信，风险小），否则1-2年内，压力会非常大，甚至会还不上。

如果预期彩票会中奖/创业就暴富，那么可以选择首付5万，或者0首付买房，用高杠杆去撬动高收益。

2、买房后，首付还不上了怎么办？

如果买房时首付没有一次付清，选择了借钱，不是借亲戚/信用卡的情况下，关于分期分两种情况吧，

①借开发商的款，开发商提供的无息2年4次/3年6次的这种分期，都是属于不上征信的，开发商和自己都不出钱的形式，真的还不上的，那就拖一拖，但是会收到开发商的催款函/律师函等函件，一般时间超过1-3个月，金额大于2万，开发商就会让法务介入，开始起诉流程。根据现在很多类似案件的进程，一般都是诉讼立案、庭前调解、调解不妥就开庭判决。这个时间周期又是2-3个月，这样算就已经帮你延期了3-6个月了，如果有钱，还是还上比较稳妥，毕竟房子是自己的，欠债还钱，肯定打官司的败诉的，还要掏律师费、诉讼费、说不好开发商连违约金都不免除呢。

②买房子办理的金融性质贷款，这种分两类，1）不上征信的小贷款，虽然不上征信，但是这种公司的追讨方式会让人恐慌，不还不行；2）上征信、且需要担保的贷款，这种算是正经贷款，上征信容易变黑户，且影响担保人，如果真的不还钱，害了自己又坑了担保人。

所以建议尽可能选开发商借款，不要用第三方的贷款，容易入坑。

总之，首付还不上，贷款能还上的情况下，想要房子的，还是在尽可能拖延时间的情况下把欠的首付款还清，如果真的不要房子，那就等开发商解除合同/甚至拍卖房子，解除合同可能还会留一丢丢可怜的首付，拍卖房子，可能最后什么都剩不下，还没有房子反倒是欠开发商的追偿款。

3、房子入住了，还不起贷款了怎么办？

唉，房子都住进去了，又还不上房贷的，偶尔一次还能理解，开发商和银行都不会找你麻烦，但是一旦连续3次或者累计6次，那也肯定是被经济所迫，不得以为之啊，那怎么办呢？分两种情况：

1、如果没有办房本，那开发商还对你的房子在银行那里有保证责任，会暂时“帮你还月供”，但是个人征信肯定也是逾期的，如果开发商被扣的多了，要么开发商起诉你，要么银行起诉你和开发商，这个时候怎么办？当然有钱还钱，没钱协商分期还钱，直到还清为止。

如果房子升值了，咋地也要还上钱啊；如果房子降价了，看个人意愿，如果开发商愿意收回房子，当然越快越好，马不停蹄的办手续，还能拿回一些首付款。

3、如果已经办理房本，开发商已经没有了保证责任，就是银行起诉，这个时候，银行就没有那么好说话了，真的还不上，就只能走法拍手续了，法拍房很多人都知道能捡漏，但是不知道的是，买主的心在滴血啊，如果房子降价了，一旦法拍达不到银行剩余未还本金，到头来征信没了，房子没了，首付没了，甚至还要被银行追偿差额款，简直是啥啥都没了。

大家都说因为疫情的原因，可以申请延期还款，但是据了解，实在是太少有的政策了，还是不要抱幻想，好好挣钱，当房奴吧。

结语：

这就是为什么买房子的时候不要超出预期太多，有钱了可以换房子、买大别墅，但是没有钱的时候，可能什么都没了。

在这样的环境下，因为首付和房贷被开发商、银行、金融机构起诉的太多太多了，所以大家在对于选择购房及买房后的风险上，一定要有所认知，要不然，房财两空。

愿所有人有房住，有钱挣，有人爱，有家就有温暖。

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中恒信律师事务所法律科普：想买房，但是房贷批不下来怎么办？

买房，几乎已经成了所有人成家立业的必要需求。而对于大部分人来讲，都很难拿出全款购买房产，因而也就诞生了贷款买房。一般来讲，只要个人征信没有问题，符合相关政策，也满足购房贷款相应的条件，房贷获批都没什么问题。但是，有时候还是会因这样那样的问题，房贷批不下来，遇到这种情况应该如何处理呢？下面，北京市中恒信律师事务所就给大家回答一下这个问题。

首先，要分清楚原因，才好对症下药。要查清楚究竟是个人原因，还是开发商原因，还是银行的原因。如果是是咱们自己的原因，比如资质征信有问题，需要详细咨询银行工作人员，根据工作人员提供的建议尽快补充申请材料，或者追加共借人或者担保人，或者提高首付款的比例，降低贷款额度等等。

如果是因为银行政策调整，或者内部原因导致房贷无法通过，可以沟通是否还有替换方案，如果没有就立刻要求销售人员更换其它银行办理。这种情况下，咱们购房人是不应当承担贷款不能责任的。

如果是因开发商原因导致的，则相关法律后果由开发商来承担，由开发商负责解决贷款不能的问题。比如开发商销售的时候根本没有预售许可证，在这种情况下，咱们购房人是不可能取得银行贷款。

如果遇到了纠纷，咱们要及时做好取证，将贷款不能的原因通过证据固定下来。否则，很可能会被开发商倒打一耙，说购房人合同违约，赔偿违约金。