100万贷款，月供3000的秘诀

沉寂已久的经营贷重出江湖。

你是不是已经很久没见过利率3%的贷款了？

7月份央行公布LPR一年期3.65%，很多人并没有多关注这个消息，只在意有没有降息。

但事实上，央行的LPR只是一个基准线，具体利率的定夺，由地方银行说的算。

6月伊始，3.3%左右的地方银行贴息贷款集体迸发。

经营贷的口子已经打开了。

低息贷款重出江湖

经营贷沉寂于2021年。

2020年初，不是一家银行，是几乎全国各大城市的银行都吹响了经营贷买房的号角。

经营贷，顾名思义是专门用于企业经营的普惠性贷款。在国家普惠性金融政策下达后，利率从早些年的5%、6%一路降到了3.8%。

而房子，作为最常见也是最踏实的投资品，需要承担6%左右的利率成本。

与经营贷相比后，3%左右的利差产生了巨大的利润空间。

“全款买房，抵押出来7成金额，用这7成的金额再卖房再抵押，以此类推一本万利。”这就是当年炒房客的做法。

加杠杆的成本仅需要一套全款房的资金和每年3%的利息。有狠人更是直接用过桥资金解决全款房。只要后面房子随便涨点卖一套，立马就能还上过桥成本，这是无本万利。

只不过这套作弊方案很快被监管部门抓包了，跟着炒房客一块没落的还有经营贷。虽然利率没有多大的调整，但是二十年的贷款年限变成了授信10年，现房可办的门槛变成了持证一年，空壳公司也变成了需要真实经营。想申请经营贷已经不再像从前那样简单。

随着炒房热度下降的，还有银行的业绩和企业的流水账单。20年末疫情爆发，在两年的时间内，经济体系受到了巨大的冲击。

为了缓解疫情造成的影响，从2021年末，银行先后两次调利率，经营贷利率来到了我们熟悉的3.85%，在今年6月更是降到了3.3%。兜兜转转经营贷又回来了。

月供3000的妙用

为什么月供3000？

3.3%的利率，为什么会月供3000？

问过一些客户关于先息后本的认知，结果很让人失望，知道先息后本的人并不多。

这其实就是一种认知隔阂，目前人们最常接触的贷款，贷款和网贷，他们的还款方式都是等额本息。而等额本息是将本金和利息分摊到每一个月，所以月供会很高。

而先息后本，每个月的月供只用计算利息，本金会在贷款到底的最后一期一次性归还。比如贷款100万，按照3.3%的利率来算，1年总利息3.3万，分摊到每个月就是2750，而这2750就是月供。

月供3000的妙用

前面我们说了经营贷和房贷之间有巨大的利差空间，经营贷不能用于买房了，但能否可以用他特殊的还款方式来降低月供呢？

答案是可行的。

当你在有营业执照的前提下，转贷后会感受到有明显的月供差。

目前房贷利率普遍稳定在5%，如果有过买房记录，那利率可能会达到5.5%。这汇总下来，转贷的差值就非常明显了。

假设贷款500万，10年期，二者利差会达到35-75万，如果周期延长到20年，二者利差会达到50-100万。

这就意味着，省下的钱，足够你第二套房的首付。

贷款需要什么

房贷转贷主要是看中了两种贷款中间巨大的利差空间，但是现在，我要给各位打个预防针，好东西永远是有获取条件的，不是所有人都适合做。

房产

第一道门槛，也是所有贷款的前提条件，你必须要有房产。

经营贷涉及到的房产范围其实没有这么宽泛。能够进行贷款的需要是70年产权房，当然一些城市的公寓商铺也可以做，但是额度和利率就是另一回事了。

此外，如果是按揭房，至少需要还款满一年。这也是银行为了排除你有套现的风险。

营业执照

第二道门槛，需要你名下有张营业执照。

同时，在贷款前需要提前半年准备好，也就是说执照注册需要满至少半年时间，1年最为保险。期间不能忘记维护流水记录。

至于流水记录不仅贷前要做足准备，贷后也要持续维护。银行所给你的授信10年或20年，并不代表单笔贷款时间，贷后管理，会继续核实你公司的经营情况，重要指标就是流水。

垫资成本

如果你没有能力直接结清贷款，那必然少不了借钱垫资的过程。如果是找朋友借还好，但如果是找垫资机构，那免不了每日万1-3的手续费。

这是贷款的灰色地带，我们不去评价他的利弊。

经营贷适合哪些人？

经营贷用途主要有四种：

1.降低利率、节省开支

2.用超低利率，获取更多流动资金；

3.负债整合

4.在不卖房的前提下，盘活已升值房产。

经营贷适合哪些人：

1.有企业经营。

2.二套房按揭，被套牢资金。

3.有购房需求，首付不够。

4.月供过高。

经过5、6、7三个月的疯狂放水，银行手中的“存货”已经不多了，当放贷额度差不多的时候，就会收紧或者涨息了。

130万的房子，贷款100万，4.6%和5.6%的房贷利率差距有多大？

买一套130万的房子，贷款100万，贷款期限为30年，还款方式为等额本息。

如果以4.6%的房贷利率和5.6%的房贷利率都还款到最后。在30年内房贷利率都不变的前提下，结果会有多大差距？

从上面的图中我们可以看到：

4.6%的房贷利率，房贷利息是84.55万。

5.6%的房贷利率，房贷利息是106.67万。

那么两者之间的差距是：

106.67万-84.55万=22.12万

为什么会有这么大的差距呢？

因为5.6%的房贷利率是LPR上浮了100个基点，按照现在的银行信贷政策，贷款期限多少年，就需要上浮基点多少年。而4.6%的房贷利率，根据现在的信贷政策是不需要上浮基点的，所以在30年的贷款期限内都不需要上浮基点，所以差距就出来了。

如今的房地产行情不景气，全国各地都在出台稳定房地产的调控政策。降低房贷利率就是一个为购房者减轻购房压力的政策。

现在的五年期以上的LPR房贷利率是4.6%，部分城市房贷利率直接降到4.6%，就是没有上浮基点了。去年的时候，部分城市房贷利率都高达6%以上。妥妥的是一个利好政策。

如果预算充足，3年内没有还款压力。你会选择现在的买房吗？

10年后，100万的住房还能值多少钱？业内人表示：主要取决于这2点

现如今咱们国内的房地产市场，总体上来看都是比较平稳的，然而对许多中国老百姓来说，心中始终有一道难以越过的坎，那就是房价太高了。对于普通打工族来说，如果想要去北上广深那些一线大城市当中买一套房子，可能只有在梦中才能实现了。

在这些大城市当中，哪怕你手里拿着100万，想要买到一套比较舒适的大房子也并不容易。不过到了二三线城市的时候，情况却大不一样了，“万元的房价、百平的小家”就是主流。

在我们中国人的心目当中，一直都有一个执念，那就是奋斗了一辈子，不就是想给自己一个安稳的家吗？但现如今房价是越来越高，似乎没有下降的趋势。普通打工人仅是赚到足够的钱来养家糊口，就已经非常不容易了，还要攒下一大笔钱来购买自己的房子，压力何其之大，想必大家一定都深有感慨！

所以对于许多打工人来说，先忙着攒钱才最为重要。没有赚到足够的钱之前，买房的事就先拖一拖吧。等到攒了几十年，可能也才只付得起一个首付。当然了，归根结底到头来，房子肯定还是要给自己买一套的。

只不过随着时代的发展，现如今什么商品都在不断地涨价，除了咱们的工资没涨。购房者的压力一年比一年大，房贷压得人喘不过气来。在这种情况之下，很多人可能在空暇之余也会思考一下：自己拼了命地赚钱来买房，到底值不值得呢？

毫无疑问，买房肯定是值得的，有了一套房之后，给你带来的肯定不仅仅只有压力，还有许多其他的东西。当你买下了房子、装修完住了进去，以及还完贷款之后，那么你就能看到大把的好处了。买房子能够给我们带来安全感、幸福感，除此之外，买房子还能给咱们带来财富呢。

一般来说，许多人在买了房子之后，只会越来越富有，很少会有人在买了房子之后越来越穷的。不过这些年来，咱们国家提出了一大策略，那就是房子是用来住的，而不是炒的。国家还提出，这段时间内肯定不会以房地产作为刺激经济的主要手段了。

对于这一点大家肯定都是非常赞同的，毕竟炒房炒得太热了，对于我们普通的老百姓来说，始终没有什么好处。把房价炒得那么高，普通老百姓都买不起了，压力也大，容易造成一些社会问题。

如果能够让房子回归它的本质，只用来居住，而不用来炒的话，那就是皆大欢喜的好事了！现如今房住不炒已经成为了大家的普遍共识，房地产市场也因此在慢慢地趋于稳定。

在咱们国家合理得当的调控之下，房住不炒已经成为了大家所非常重视的一大关键词。现如今随着时间的慢慢推移，房地产行业很有可能会发生剧变。那么在这种情况之下，咱们的房子到底还有没有那么大的价值呢？

其实在咱们的房子是否还值钱这一个问题上，大佬马云早就已经做出了预言。当然了，马云在电商行业是数一数二的领头人物，但在房地产这方面却纯属一个外行人。他曾经就做出了一大预言，只用了用4个字来概括，那就是“房价如葱”。谁也没想到，马云所做出的这4字预言，之后竟然火得一塌糊涂。

如今咱们国内的房地产政策正在不断收紧，这是一方面，而房地产市场要变天，这是另一方面。还有一个方面，就是大家心心念念的房价降低。不过作为一种特殊的商品，房屋与其他的商品可不一样，房屋的价格不可能会有极其大幅度的上涨或下跌。

毕竟房屋是大宗商品，不像咱们平时在超市或者是菜市场买到的那些小商品一样。所以从这一个角度来看，马云所做出的这个预言——“房价如葱”，恐怕在接下来5年的时间里还难以实现。

或许马云也意识到了这个问题，他意识到自己的观点是不太全面的，所以又立刻做出了补充。他表示：在之后，咱们中国的每一对年轻夫妻，都将会拥有5套房。

此话一出，立刻就引起了轩然大波。这个说法也间接地表明，在咱们社会经历了老龄化这个阶段之后，每个家庭手中所能够掌握的房屋会越来越多。虽然说到那个时候，咱们肯定要面临各种各样的房地产税，但是毫无疑问，那时拥有一套自己的房子用于居住，根本就不是什么难题了！

到了那个时候，房价肯定也会自然而然地下跌了。当然了，这也不可能会在5年之内实现，但是总体的趋势还是比较明显的。

可以看出，马云在房价将要下跌这一方面的信心，还是非常坚定的。然而与马云形成鲜明对比的是，房地产大佬李嘉诚表示，现如今世界的经济形势不容乐观，而我们国内的经济增长也呈现了放缓的趋势。所以李嘉诚预测，之后楼市会有许多的波动，想要购买房子的一定要小心谨慎一些，不要贸然行动。

当然了，这也不意味着，李嘉诚就对咱们中国的经济发展没有信心。与之相反，他充满了希望，毕竟降速之后，取而代之的就是稳健和上升了。

李嘉诚作为一位商人，他的本性告诉他，一定要早一点退出房地产这个行业。或许正是因为他看透了，在短时间以内，房地产市场并不会给他带来多大的利润。毕竟商人最终还是要追逐利益的。

在很久之前，王健林也对咱们中国的房地产做出了预判。要知道王建林一直以来，对咱们中国的房地产都是很少发声的。他表示，除了那些核心热点城市之外，其他的一些城市，过几年之后也就没有什么调控的必要了。很明显，从王健林的话中可以听出，未来房地产市场的发展肯定会出现分化。

那些热门城市的房价，肯定会越来越高，已经到了需要调控的地步；而那些普通城市呢，房价还是非常稳定的；至于那些比较欠发达的城市，他们的房价可能会拉低整体的平均值。

想必大家在购买房屋的时候，肯定都会考虑到一个问题：现在自己买的这一套房，过了10年、20年之后，还能不能有现在这么值钱呢？对于房屋的价值，我们没有办法对它进行准确的预估，因为不是所有的房屋在未来都能够升值的。

之前在网络上还流传着一个观点：在未来10年的时间里，咱们国内的房价很有可能还处于现阶段的这个水平，不会大涨，也不会大跌，整体比较稳定。毕竟现如今咱们的收入水平与房价基本上已经脱钩了，我们的收入高低不可能会影响到房价的持续上涨或者是下跌。

对于那些一二线城市来说，房价贵也是因为土地资源稀少，拥有了一套房屋就像是拥有了一套优质资产一样。经济学家任泽平曾经就说过：二线城市的竞争力会更加强大一些，他们的土地稀缺，而且在之后可以预料到的是，还会有许多人会源源不断的流入进来，所以房价很有可能会平稳上升。

也有许多专家对于三四线城市之后的房价不是那么看好，他们认为：现在你拿出100万来购买房子，过了10年之后，这套房子大概会亏个30万左右，价值只剩70万了。三四线城市不断的人才外流，而这群人才就是最能赚钱的那一批人。能赚钱的人都已经离开了，房价恐怕是有价无市了，所以之后三四线城市的房价不仅不会上涨，反而还会下跌。

100万的房子到了2030年时，究竟还能值多少钱？这要从各个方面来综合考虑，主要是地段和配套。不过对于我们大部分人来说，现如今选一套最适合自己居住的就够了，不要想那么多，该买的时候就及时下手吧！