700万富裕家庭？多吗？

巴黎购物的中国富人

2022年11月20日，胡润百富与中信保诚人寿联合发布了《2022中国高净值人群家族传承报告》显示：

1:分级统计的富裕家庭超高净值家庭

净资产超1亿元

13万户

高净值家庭

净资产1000万-1亿元

206万户

富裕家庭

净资产600万-1000万

508万户

全国只有1.42%的“有钱人”

约700多万户“富贵之家”；约2000多万人“有钱人”；以上统计还包括了香港；净资产包括房产与其他不动产；700万富裕户，是不是，比你想象的少？

13万顶级富豪

2:富裕家庭的分布高净值家庭最多的5个城市：

（净资产过千万为“高净值家庭”）

北京：29.8万户；上海：26.2万户；香港：21.1万户；深圳：7.9万户；广州：7.1万户；说明：

房价高的城市，自然“有钱”家庭多，可见房子的“厉害”；杭州、成都、武汉、厦门、苏州等新一线城市，并没有想象的“有钱”；上海价值过亿的江景豪宅

3:有钱人这么少吗？是的！超过600万净资产，约100万美元！还算上房子！区区700多万户？不可能吧！！很多人会说：

一线城市随便一套商品房要几百万，上千万，二线城市也是几百万一套；满大街奔驰、宝马、卡宴、路虎等豪车，这些车很多超百万；CDB摩天大楼林立，到处都是豪宅，大广场，漂亮的绿化带；爱马仕、LV、P、Gi等奢侈品都要排队进店，购买的人很多；似乎种种“迹象”，都让人们觉得，不应该区区700万有钱人啊？！“胡润”报告，是不是“缩水”得太远？！

广州CBD

笔者也无法获知“胡润”报告是否准确，但是，总体感觉接近真实。以下是一些原因的罗列：

►原因1:人们习惯看表象，不看数据

F事实1：深圳2020年商品房数据

深圳市住建局官方数据显示，截至2020年初，深圳全市住房总量1082万套，其中：

城中村：507万套；商品住宅：189万套；工业宿舍：183万套；公寓等其他住房：97万套；单位自建房：55万套；保障房：51万套；深圳商品房占全部住房比例17.5%！

是不是和大家印象中，深圳到处都是商品房小区的“感觉”相差甚远呢？！

深圳的小产权房高达50%

F事实2：广州2022年1-9月豪宅成交量

贝壳平台二手房总挂牌量12万套，若加上其他平台远不止12万套；1-9月，广州总成交5万多套二手房；成交价超过千万“豪宅”仅成交361套；“豪宅”占总二手成交套数的0.7%！

是不是和大家印象中，大部分房子几百万，上千万的“感觉”，相差甚远呢？！

1-9月二手豪宅交易量-广州

►原因2:富人占用空间大，产生“错觉”

F事实-3:私家车错觉

20部私家车-每车2人-共计40人，已经是覆盖半条马路；地铁/公交-1节车厢-满员50人，仅仅一节车厢而已；更何况，富豪家庭通常拥有几部车，很多时候车上仅有1-2人。

而且，最新统计，我国还有58%家庭，尚未拥有1部私家车。

私家车VS地铁

F事实-4:高端小区错觉

中档小区，两梯8户，31层，248户；高档小区，一梯2户，31层，62户；别墅小区，一栋1户，3层，1-2户；更何况富裕家庭，少则几套，多则十几套住宅。

因此，会“觉得”富人很多，“豪宅”很多。

低密度别墅VS高密度小区

“错觉”是因为富人占用空间大，而且“豪车”、“豪宅”我们更“留意”，更容易留下深刻印象。

►原因3:只看财富不看债务

部分住着“豪宅”、开着“豪车”的人，事实上身负债务，并没有很高的净资产。这也是造成“富豪很多”的原因之一。

事实上，部分富翁是“负翁”。

F事实-5：车贷债务

J.D.Pw研究发布：2021年：

国内新车车贷市场渗透率62%；国内二手车车贷市场渗透率54%；高端品牌，车贷购买比例更高；私家车尾箱地摊儿

F事实-6：房贷债务

截止2021年末《中国城镇居民家庭资产负债调查报告》显示：

全国个人住房贷款总额38.3万亿元；中国43.4%城镇用户背负住房贷款；房贷约1.05亿户，2亿人共同还贷人；法院查封的法拍房

F事实-7：信用卡超前消费

央行2022年4月2日发布《2021年支付体系运行总体情况》，截至2021年末：

信用卡发卡总量，累计8亿张；信用卡授信总额21.02万亿元；信用卡应偿信贷余额8.62万亿元；信用卡逾期半年信贷860.39亿元；信用卡

F事实-8:小贷超前消费

2022年1月29日，央行公布《2021年小额贷款公司统计数据报告》，截至2021年末（注银行外贷款，如：支付宝花呗、借呗，京东白条等）：

全国共有小额贷款公司6453家；小额贷款公司贷款余额9415亿；贷款总额相比2021年新增550亿；蚂蚁借呗

►原因4:国人好面子，制造假象

攀比彩礼，婚礼排场程度；攀比车，身上的奢侈品；攀比房子，亲戚面前炫耀；攀比一切能攀比的东西；因为攀比，大家“看上去”都很富裕，大家都不想“输”给周围的人。

“抖音、快手里都是月入过万！”

高额彩礼成为农村风气

►原因5:少数富豪，极度有钱

F事实9:招行私行数据

招行私人银行数据：

私行客户总数13万户；总个人客户比例0.07%（万分之7）；私人银行客户总资产3.65万亿元；户均资产2800万元；不算房产不动产，人均2800万资产！

这部分人的消费，营造了“富裕假象”！

青马

首套房贷利率累计下调140个BP 全国“最低价”降至3.7%

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道房贷利率进入下降通道，2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR累计下调35个基点。同时，5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，房贷利率也出现下滑。

融360最新发布的房贷利率报告显示，2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140BP，二套房贷利率累计降幅90BP。

另外，11月重点监测的42个一二线城市中，27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平，广州、成都和乌鲁木齐的主流房贷利率执行首套4.3%(5年期以上LPR水平)，二套4.9%。

首套房最低利率降至3.7%11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

同时，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

差别化住房政策今年被频频提起，不少在此之前严格调控的城市，今年陆续出台了首付和利率政策。融360数字科技研究院重点监测的42个一二线城市中，2022年以来，石家庄、重庆、温州、无锡等8个城市首二套房贷首付比例全线下调；天津、郑州、宁波、南京、杭州等16个城市则单独下调了二套房贷首付比例。

除此之外，至少有50个城市还通过灵活性调整认房认贷政策，扩大了贷款意义上“首套房”的范畴，从而使房贷优惠政策触达更多的住房改善性需求用户。其中三四线城市占多数，但优化认房认贷政策的重点二线城市数量下半年也在增加，比如杭州地区11月发布的房贷新政，就将在杭州无房，在其他地方有房贷记录但已结清的购房者，按照首套购房贷款用户执行政策。

42个一二线城市中，有8个城市的首套房贷目前低于4%，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连，其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。

而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。

“全国各地首套房贷利率呈现出‘破4进3’的格局，除部分重点一二线城市，后续其他城市降低房贷利率、刺激购房需求将成为主流操作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

国金证券分析师杜昊旻表示，11月首套房贷利率持续下降，再创2019年以来最低水平。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率25，金融机构资金成本将有所降低，有望带动5年期以上LPR下降，预计未来各地房贷利率仍有下降的空间。

过百城市首付比例下调除了利率下调之外，首付比例也出现了调整。11月28日，宁夏回族自治区银川市人民政府网站发布消息，即日起银川市开展为期半个月的购房促销活动，40余家房地产开发企业100余个楼盘，推出了特价房、优惠车位、分期贷款补贴等措施。

“政策支持群众合理购房需求，在银川购买个人住房，购房主体和购房数量不受户籍限制，银川市内签订的商品房买卖合同转让期限不作限制。”银川市住建局相关负责人介绍，商业银行或公积金贷款首套房最低首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款的，最高贷款额度由50万元提高到60万元；夫妻均正常缴存住房公积金的，缴存职工家庭住房公积金最高贷款额度从70万元提高到80万元。

缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款，在最高贷款限额内，住房公积金贷款的可贷额度由不高于缴存职工住房公积金账户余额的20倍提高到25倍；缴存职工家庭住房公积金贷款的可贷额度，在最高贷款限额内，由不高于缴存职工夫妻双方住房公积金账户余额之和的20倍提高到25倍。凡在全国任一住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，购买银川地区自住住房的，均可在银川住房公积金管理中心办理住房公积金异地贷款（含商转公），贷款政策与银川本地缴存职工保持一致。

目前，已有超百城将商贷或公积金首套房首付比例降至20%。据中指院统计，今年已有80余城将首套商贷首付比例降至20%。另据记者不完全统计，年内已有超30个城市下调首套个人住房公积金贷款利率至20%。合计起来有过百城市的首付已经降到2成。

“首付比例出现积极的下调，且利率也到了比较低的水平，这说明今年实际上形成了历史上较好的信贷环境和政策，购房成本已降至历史低点。这是购房者需要积极把握的。”严跃进表示。

（统筹：马春园）

更多内容请下载21财经APP

4.1%！个人住房贷款余额增幅10年最低 楼市走向是？

据中国人民银行最新发布数据:2022年三季度末,个人住房贷款余额38.91万亿元,同比增长4.1%。

为近十年个人住房贷款余额同比增幅最低。

什么是“个人住房贷款余额”?它与楼市发展又有何关系?

个人住房贷款余额是……

贷款余额指至某一节点日期为止,借款人尚未归还放款人的贷款总额。

当购房者因买房在银行办理按揭贷款,贷款未还部分即是个人住房贷款余额。

增速放缓购房者退出贷款购房市场?

个人住房贷款余额与楼市发展息息相关。

2012年一季度末,个人购房贷款余额7.3万亿元。

2022年三季度末,个人住房贷款余额38.91万亿元。

2012-2022住房贷款余额(余额:万亿元)

2012年至2022年三季度末,近十年个人住房贷款余额持续增长,中国房地产市场也在这十年中稳步发展。

2015-2018住房贷款余额(余额:万亿元)

其中2016-2017年个人住房贷款余额增速最快,最高同比增幅可达35.7%。

这是因为2016-2017年的楼市房价正在经历一轮“暴涨”,许多购房者在该时间段内选择上车。

2015-2018住房贷款余额(余额:万亿元)

但2017年一季度末,受部分城市新房项目全款购房优先的市场现象影响,个人住房贷款有所下滑,增速比上月末低0.1个百分点。

2019-2022住房贷款余额(余额:万亿元)

进入2022年,个人住房贷款余额增速逐渐放缓,甚至三季度末出现近十年的最低增速,其原因为:

1购房者减少

相较于2016-2017年,2022年的楼市已经成为“买方市场”,部分城市房价呈“下降”趋势,购房者观望情绪浓厚。

2提前还贷增加

今年房贷利率不断下调,青岛目前首套房4.1%的利率创历史新低。许多高点上车的业主选择提前还贷。

3豪宅市场火热

放眼当下楼市,因产品、地段稀缺性,豪宅市场受影响较小,而大多豪宅购房者的经济实力充足,不需要贷款购房。

但豪宅毕竟是新房市场的小众化产品,其火热程度不足以支撑整个楼市回暖。

购房者信心不足、经济不确定性仍在、市场未筑底等因素影响,使得楼市即使有多项利好政策支持,其购买力仍复苏缓慢,出现新房成交量下滑现象。

受整体市场影响,今年青岛楼市“银十”的表现确实略“不尽如人意”,与往年“银十”相比也差距甚大。

青岛楼市岁末开启促销大战?

2021.10-2022.10青岛新房成交走势图

根据青岛网上房地产数据统计,2022年10月青岛新房成交8323套,环比9月(新房成交14066套)下降了40.8%,成交量同比跌幅达到了21.17%。

今年青岛新房市场,除多重利好政策叠加外,新盘促销几乎一直存在,所以购房者对于“金九银十旺季促销”没有太大兴趣也在意料之中。

鉴于“金九银十”的市场表现,我们不难预测,临近年底,房企为全年业绩冲刺将会将会推出更多的优惠政策、拿出最大的诚意来吸引购房者,对于自住类购房者不妨是一个看房的好时机。

2023年的楼市发展,你又怎么看呢?

(数据分析来自亮嫚说房团队)