郑贷 ‖ 今天谈谈冷门的农村土地抵押贷款？

农村征信体系是社会信用体系的重要组成部分，是金融生态链的重要一环。但是农村地区频频出现“贷款难”，与城市不同，在农村开展信贷业务必须依赖大量“软信息”。

长期以来，农村地区频频出现“贷款难”，这固然与银行贷款门槛高有关，但也与信息供给不足，农村信用环境建设滞后密不可分。由于缺乏正常的信息渠道，银行不能及时掌握农民的信用数据，通常为规避信用风险而惜贷。

所以，在农村里信用社和当地银行都偏爱抵押形式的贷款，那么在广大农村，什么抵押物比较适合呢？

农村有什么？除了地就是房。

对，就是土地抵押贷款。

为了开发农村地区的潜在资源，盘活各类资源的合理利用，为广大农民朋友的发展提供帮助，国家进行了一系列的土地确权工作，也推出了农村土地抵押贷款政策，帮助咱老农民勤劳致富。那么，都有谁可以使用农村土地贷款?农村土地贷款需要什么材料呢?笔者今日给各位解析一番。

一、谁可以使用农村土地贷款

如果是在以前，农村的房屋和土地是不能进行抵押贷款的，现在有了土地确权以后，所有的房屋和土地相当于都有了归属和产权，产权属于谁，谁就有该产权的处置权利，比如说产权人遇到资金困难的时候，是可以用来有产权的物品来作抵押贷款的，但是需要符合以下几个要求：

1、确权以后的证件

现在全国都在进行农村房屋、土地、山林、海域的确权工作，对于已经确权的地区，如果需要使用土地进行抵押贷款，需要有农村土地承包流转经营权证或者农村土地承包经营权证等等。

2、没有确权的土地使用需合法

在还没有完成土地确权的地区，需要土地承包或流转程序符合法律程序，行为规范。

3、不能改变土地的农业用途

抵押贷款用于经营性质的行为，不能改变土地的农业用途。

4、需要村集体同意

抵押土地所在的村集体经济组织及流出方同意抵押并在贷款无法归还时进行处置。

二、土地抵押贷款的具体细节

土地抵押贷款是指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。那么农村土地抵押贷款有那几点需要知道呢？

1、贷款对象

经工商行政管理部门或主管部门核准登记的企事业法人、农民专业合作社或其他经济组织、种养大户或其他具有完全民事行为能力的自然人。

2、借款人应具备以下条件

(1)生产经营项目符合国家产业政策和环保政策、产品有市场、经营有效益

(2)有合法的经济来源，现金流较充足、第一还款来源可靠，具备按期偿还贷款本息的能力

(3)资信良好，遵纪守法，无恶意不良信用记录

(4)自有资金投入比例不得低于借款项目所需资金的50%

(5)贷款行规定的其他条件。

3、用于抵押的土地因具备的条件

(1)依法取得《农村土地承包经营权证》

(2)发包方同意农村土地承包经营权抵押的书面证明

(3)通过转包、出租等流转方式取得的土地承包经营权抵押时还应提供农村土地承包经营权流转合同，原承包方出具同意抵押的书面证明

(4)农村土地承包经营权剩余年限不少于5年

(5)具备持续生产能力的果园、养殖场、农业种植基地，现代休闲农业等较高价值的农村土地

(6)农村土地承包经营权产权关系清晰，符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则。

三、农村土地贷款需要什么材料

1、农村土地贷款需要的材料包括规范有效的土地承包合同，由农村集体经济组织统一流转的，附农户委托流转协议。

2、地上(含地下)附着物情况说明资料。

3、申请人身份证原件及复印件(申请人为法人还需要提供营业执照副本及加盖公章的复印件、法定代表人或负责人身份证原件及复印件)。

4、土地承包经营权人同意抵押的意见书。

5、贷款银行要求的其他材料。

因为农村土地的所有权和性质都非常的特殊，所以很多集体成员甚至都不清楚农村土地使用权贷款的相关规定。只要是用土地使用权贷款的，银行必然是会对土地使用权本身有着一定的条件限制，土地所处位置，申请贷款时土地的状态等这些方面都会进行审查的，具体情况可以到各银行或者线上详细问询。

好了，以上就是关于“农村土地抵押贷款”的相关内容介绍，希望可以帮助到有需要的朋友们。

我是郑贷李逍遥，如果你有金融信贷知识想了解可以互动交流!请继续关注笔者，后续将有更好、更精彩的内容为您奉上。

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【涨知识】农村宅基地使用权可以用来抵押贷款吗？

宅基地话题一直是

人们关心的热点话题

这不最近又有消息称

宅基地使用权

竟然可以用来抵押贷款了？

这是真的假的？

到底哪些财产可以用来抵押，

哪些不可以？

可抵押的财产范围

不动产

可以！可用于抵押的不动产包括：

1.建筑物（和其他土地附着物）；

2.在建物，指正在建设的建筑物。

动产

除了不动产，还可以使用动产进行抵押，包括：

1.生产设备和原材料、半成品、产品等；

2.交通运输工具；

3.在建船舶、航空器。

不动产权利

以下情形的不动产权利，可以用于抵押：

1.建设用地使用权；

2.农村土地经营权；

3.海域使用权。

除此之外，

民法典采用兜底条款，

明确只要是法律、行政法规

未禁止的财产，

均可进行抵押。

法条链接

民法典第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）海域使用权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

民法典第三百四十二条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。

不得抵押的财产范围

土地所有权、部分土地使用权

在农村宅基地上的自建房使用权不得用于抵押。

另外，我国土地归国家和集体所有，因此土地所有权也不得处分。

公益设施

注意，公益设施包括教育设施、医疗卫生设施等不得用于抵押。但以下两种情形除外：

（一）在购入或者以融资租赁方式承租上述公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权；

（二）以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权。

除此之外，

所有权、使用权不明或者有争议，

以及依法被查封、扣押、监管的财产

也不得用于抵押！

法律依据

民法典第三百九十九条下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六条以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是有下列情形之一的除外：

（一）在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权；

（二）以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权。

登记为营利法人的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保，当事人以其不具有担保资格为由主张担保合同无效的，人民法院不予支持。

来源：山东高法、佛山中院、中国普法、律脉

困在联保贷款里，农户如何“解套”？

中新经纬1月21日电(魏薇)内蒙古四子王旗第三中学的退休教师李泰山(化名)多年前在亲戚介绍下，为“农户联保贷款”做了增信担保人，在两名借款人不再还款后，银行将三名借款人和他一起告上法庭，身患严重慢阻肺的他存款被划转，资产被冻结，看病只能靠女儿资助。

近年来，普惠金融的概念异常火热，农户联保贷款就是其中的一种形式。大多数农民因不具备合规的抵押物而难以从银行获取贷款，因此需要借助外部手段增信，农户联保贷款应运而生。该贷款是由3-5个农牧户结为联保小组，联保小组成员相互承担连带保证责任，或提供1-2户作为担保人发放的贷款。

但部分银行开展这项业务时，对农户贷前审查不严、贷后管理的放松，过于依赖担保人还款能力，不仅令担保人深陷还款危机，也给银行增加了坏账风险。

原本旨在帮助农牧户解决贫困问题的贷款，为何让担保人陷入困境？这笔贷款到底去了哪儿了？农户联保贷款在操作中出现哪些问题？

替人担保反成被告

近日，李泰山的女儿李梅对中新经纬讲述了事件的经过。她介绍道，2014年1月底的一天，一位亲戚找到李泰山，称自家亲戚闫某勇、闫某凯和另外一位村民赵某强想从四子王蒙银村镇银行(下称蒙银村镇银行)贷9万元“农户联保贷款”，由于资信不够，需要各自再找一个“挣工资”的人做增信，希望李泰山给闫某勇的3万元贷款做担保。

“由于有亲戚作为介绍人，并且身边不少人都为这种农户联保贷款做增信担保人，我父亲便答应了。”她表示。

闫某勇也向中新经纬回忆道，2013年时，他从一位村民处了解到了农户联保贷款，彼时他希望能贷款种植油菜籽以及养羊，于是找到蒙银村镇银行的信贷员咨询了情况，并得知贷款需要3户联合贷款，还需要一名担保人。于是，他找到自己的二哥闫某凯以及另外一名村民协商，三人分别贷款3万元，事后二哥闫某凯将钱又转给他。同时，他还托人介绍了李泰山作为该笔贷款的担保人。

中新经纬在这份农户联保贷款合同上看到，联保小组成员(借款人、保证人)包括闫某凯、赵某强和闫某勇，贷款人为四子王蒙银村镇银行。其中第一条规定，从2013年9月16日起至2014年9月15日止，由贷款人根据任一联保小组成员的申请和贷款人的可能，对任一联保小组成员在最高贷款余额人民币9万元内分次发放贷款。在贷款期间和最高贷款余额内，由联保小组的所有其他成员提供连带责任保证，不再逐笔办理保证担保手续。

农户联保贷款合同来源：受访者提供

合同最后一页上写道“我同意为本合同项下的所有内容承担连带保证责任”，保证人为李泰山。但李梅称，父亲事后回忆，去蒙银村镇银行做担保那天，银行的人逐字逐句告诉他写什么字，他曾对银行的工作人员提出，自己并不是为所有人担保，但银行给他的解释是，他们每一户都找了担保人，所以担保的只是闫某勇一个人的。“但到最后另外两户也并未找到其他担保人，我父亲就这样成了所有人的担保人。”

不过，闫某勇称，三户联保只要一个人担保就可以，并不清楚银行工作人员对李泰山如何说的。

另据李梅介绍，这笔贷款本金共9万元，联保小组3人各自贷款3万元，贷款到期后只归还了3万元。

最后，银行将三名借款人和作为担保人的李泰山起诉至法庭。根据内蒙古自治区四子王旗人民法院民事判决书，由被告闫某凯、闫某勇和赵某强连带偿还原告四子王蒙银村镇银行贷款本金6万元及相应利息。利率按双方约定的执行，利息计算至还清之日利随本清。被告李泰山对偿还原告上述贷款的本金及利息承担连带责任。

资信等级一级为何还要担保人？

在被银行起诉后，李梅称，自己的父亲曾多次向蒙银村镇银行索要完整的担保合同，最终该银行仅提供了与其签字相关的几页复印件。其中包含了《农户资信等级评定及信用额度确认表》，根据该表，三名借款人的资信等级均被评定为一级。

农户资信等级评定及信用额度确认表来源：受访者提供

她认为，上述资信等级评定认定借款人是一级，就不需要额外担保人，如果还需要担保人担保，那银行对借款人的评级可能存在问题。“如果不符合放贷条件，不要放就好了，但是银行为了挣利息，让不符合条件的贷款人找额外的担保人，这样虽然降低了银行的风险，但是把风险都转嫁给了担保人，而且从最后执行来看，银行也没有去申请执行借款人的，而是直接申请执行担保人财产。”李梅对中新经纬表示。

据介绍，蒙银村镇银行向法院申请冻结闫某勇的住宅一套、车辆一部，闫某凯的住宅一套、李泰山和闫某凯的银行存款。

在这期间，李泰山的身体也每况愈下，患上了极重度慢阻肺，近年来多次被抢救，治病费用前后花了近30万元。李梅表示，其父要求银行先处置借款人的资产，不够再由自己偿还，但银行首先申请执行其名下资产，在2019年至2020年将李泰山6.08万元存款划转至银行；2021年12月银行又申请执行了3.05万元。然而，当李泰山申请向借款人追索时，却因借款人车辆等资产被蒙银村镇银行查封，无资产可以执行。

不仅如此，蒙银村镇银行还向法院申请限制高消费令。“去年一年我父亲五次在北京中日友好医院住院，三次呼吸科住院，二次急诊抢救ICU住院。他需要带氧气上飞机。限高让他没有办法坐飞机、高铁、动车，去北京看病只能坐7、8个小时长途汽车，银行的做法没有保障被执行人的生存权。我们已经向乌兰察布市中级人民法院提起了复议申请。”李梅称。

农户联保为何还需要额外的担保人？北京市法大律师事务所律师李维在接受中新经纬采访时指出，银行为保障贷款的安全，会增加担保人，这在实践当中也较为常见，并不是借款人现在资质好就完全不需要担保和抵押。

中银律师事务所高级合伙人杨保全对中新经纬表示，根据《贷款通则》第二十六条规定，银行作为贷款人应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级。但就目前描述的信息无法判断银行的农户联保贷款是否存在贷前审核不严格的问题。

杨保全认为，按照“农户联保贷款”及《中华人民共和国商业银行法》的要求，倘若一级资信可以确认借款人资信良好，能偿还贷款，借款人可以不提供担保。但法律规定并未禁止提供额外的担保。银行出于还款保障的角度，找额外的担保人亦无可厚非。

不过，杨保全亦指出，根据《民事诉讼法》第二百五十条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入，但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用。执行局仅仅是按照法院的判决执行，并不清楚担保人的身体状况，担保人基于目前自身的身体状况，有权与法院及执行局沟通，主张保留其生活必需费用。

谁是真正的借款人？

随后，李泰山又和三位借款人打起了追偿权的官司，要求借款人清偿担保人代为偿还的资金。

李梅告诉中新经纬，在法庭上，借款人闫某凯称，自己和赵某强都没有用这笔用途为“购买收割机”的农户联保贷款，只是被真正的借款人借用了身份。闫某勇也在法庭上承认，这笔贷款真正的使用者是他和另外一个人。

根据李梅提供的民事判决书，闫某凯在法庭上表示，“只拿过户口，没花过一分钱，担保我不知道。”闫某勇则表示，“我贷的款，其他人一分钱没花，我和妹妹用的钱，我愿意偿还该笔贷款。”

闫某勇也向中新经纬表示，除了自己贷款的3万元，以其二哥闫某凯身份贷得的3万元，实际也由他使用，但由于来年地没有收成，自己实际使用的6万元无法归还银行。而以赵某强名义取得的3万元贷款，实际由其妹妹使用。

“农户联保贷款属于政策性优惠贷款，只能贷给农户，用途也是有严格规定的，借名贷款和变更贷款用途的情况出现，说明蒙银村镇银行的‘贷前调查、贷时审查和贷后检查’均未尽职。”李梅质疑道。

苏宁金融研究院高级研究员黄大智对中新经纬介绍，农户联保贷款通常由3-6个农户结为联保小组，每个银行对每户贷款都有一定限额，但在实际操作中，经常出现1个人用多个人的额度，反而使风险集中了。“比如一个农户要用20万，他可以找几个关系比较好的亲戚，申请贷款后都由其个人使用，并没有起到真正的分散责任的作用。”黄大智说。

四子王蒙银村镇银行董事长那日苏在接受中新经纬采访时表示，由于李泰山和家人向当地银保监局进行了投诉，主管部门非常重视，并派人来现场调查，调查结论是对方投诉的情况是不存在的，同时对业务中存在的一些问题给银行进行了反馈。

对于这笔贷款的办理过程，那日苏解释道，自己作为董事长，每一笔贷款细小环节他并不能完全知晓。

如何防范风险？

中新经纬了解到，农户联保贷款在多年前曾在农村较为流行，信用社、村镇银行等金融机构一度大力推广该产品。但后来，随着一些风险事件的暴露，近年来，金融机构对农户联保贷款也更为谨慎。

一位地方银保监局普惠金融部的工作人员告诉中新经纬，“现在很少让机构做农户联保贷款，因为很容易出现风险。”上述工作人员坦言，联保贷款在农村最后很容易出现谁都不还钱的情况。

类似的还有小微企业联保贷款，某国有银行东部省份分行普惠金融部有关负责人对中新经纬表示，此前该行曾做过小微企业之间的联保贷款，该产品属于优先级靠后的品种，贷款利率较高。“当时发现了一些问题，比如联保贷款中的一个企业无法还款，那么其他企业就需要代偿，但那些企业往往当时没有资金安排和储备，无法立刻还款，就会影响所有联保企业的征信，进而影响再申请贷款和招投标，所以后来就不再做了。”

对于联保贷款中出现的坏账以及风险传染等问题，中国农业大学经济管理学院教授何广文在接受中新经纬采访时指出，部分联保小组建设过程较为随意，没有信用筛选过程，仅仅是为了取得贷款而组建的小组。

何广文还提到，之所以出现这种问题还有可能是银行的贷款产品有问题，作为一个经营活动主体，如果生产规模扩大了，就需要更多资金，如果有还款能力也不存在道德风险，银行理应提高授信额度，但银行借款时需要抵押担保，农业领域的经营主体很多没有商业银行要求的法律意义上规范的抵押品，这种情况下可能出现所谓的联保小组变通的做法。比如一个人只有5万授信额度，多找几个人就能提高总授信额度，而其他人并未使用贷款，这时可能就会出现问题。

黄大智同样指出，银行需要合理调查和评定联保小组成员，“大多数出现互相风险推卸的情况，是由于临时成立的联保小组可能只是为了一个人的贷款需求，道德风险比较高。”

另外，他认为，银行要审慎地监控农户贷款的用途。“农户联保贷款本身的初衷是为了缓解农户经营农产品或者种植过程中的资金需求，但是会存在一些私营企业或者其他个人用联保贷款的方式套贷，这样风险会更大，银行也应该加强贷后管理，加大力度审查贷款用途。”

事实上，在农户联保贷款出现问题后，连带担保责任也引发了不少问题，一定程度上也导致了亲友之间的关系破裂。何广文建议，银行和有关部门要加大宣传力度，让贷款人和担保人明白联保贷款也意味着承担连带还款责任，其他人还不了的情况下，小组其他成员也要还款；此外，要避免出现“垒大户”的情况，农民一般都很讲信用，如果是真正的小额贷款，很少出现扯皮的现象。

联保如何才能有效？何广文提到，首先要将其变为信用共同体的概念，也就是在个体信用不足时，形成信用共同体，但相互之间要有信用筛选机制。“只有那些有经营能力、创收能力，并且没有道德风险、讲信用的人，才能进入联保小组。”

其次，在成立联保小组之后，形成一个共同发展的机制，成员之间互相交流信息，可以交流如何提升产业发展技术、生产管理技术等等。

第三，要有风险防范机制，在生产经营当中可能遇到经营失败的情况，这时可能会失去了还款能力，这并不是有钱不还。作为银行，应该有风险防范机制来应对经营失败的风险。(中新经纬APP)

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责任编辑：罗琨