德州在全省率先推出公积金、商业组合贷款不动产抵押登记智能审批

齐鲁壹点记者于霄

6月15日，德州市政府新闻办召开“一把手营商环境项目”主题系列新闻发布会第五场，德州市自然资源局党组副书记、二级调研员邢军出席发布会，介绍德州市“一把手营商环境项目”相关内容。

建立全链条项目用地保障制度，助推项目跑出加速度

按照“减并调”优化原则，德州市自然资源局加强用地审批业务协同，出台《全链条项目用地保障工作方案》，对审批制度进行全面流程再造，实现流程调整“一小步”，审批效率“大提速”，全面开创项目用地保障工作新局面。

一是“减”要件，支持容缺受理。对于缺少部分支撑性材料及选址意见的“两规”一致性处理项目，在申请单位作出补齐承诺前提下，实行容缺受理；对于省、市重点项目，要件不全的，允许在上报省级审查时容缺上报；在土地供应环节，必要件齐全的情况下，采取容缺受理方式，可将审批时间缩短50%，全面提高工作效率。

二是“并”环节，优化审批程序。通过并联审批、精简整合材料表单等方式，优化办理流程。将宗地权籍调查入库工作调整至土地供应前，签订《国有建设用地使用权出让合同》或核发《国有建设用地划拨决定书》后，项目方可立即办理不动产登记。建设用地报卷实行“一次性报清、一次性审查”制度，土地供应工作各个环节的审批时限由5个工作日压缩至3个工作日内。同时，深入开展“标准地”改革，推动政府以“承诺制”代替“审批制”，助力企业“拿地即开工”，撬动企业投资项目审批的全流程改革。

三是“调”流程，压缩办事时限。实行启动零材料受理规划条件征询函，四类经营性用地规划条件草案出具时限由30个工作日压缩至10个工作日，土地达到出让条件后，5个工作日内出具正式规划条件；工业用地规划条件出具时限由15个工作日压缩至5个工作日。

打破数据壁垒，实现不动产抵押、预告及转移登记“智能审批”

公积金贷款、商业贷款办理及新建商品房预告登记、转移登记属于不动产登记日常业务中的高频事项，为切实提高群众办事效率，德州市自然资源局着力打破部门间数据壁垒，在全省创新性率先推出公积金、商业组合贷款不动产抵押登记智能审批和新建商品房预告登记及转移登记部门间数据嵌入式共享应用，推动实现不动产抵押登记、预告登记和转移登记“不见面、零跑腿”服务。

群众在办理公积金贷款和商业贷款时需要办理不动产抵押登记。过去的程序是：由银行收取申请材料并传送至不动产登记机构，再由不动产登记机构办理抵押登记。因抵押登记申请信息资料分别人工录入，出错风险高、容错空间小，在不动产登记中需占用大量时间进行审核，存在效率较低、群众“跑腿多”等问题。现在德州市自然资源局通过不动产登记系统升级改造，用“数据跑腿”代替“群众跑腿”，实现抵押登记的智能审批，彻底解决了上述问题。

工作内容上：一是升级改造金融机构信贷系统和不动产登记业务管理系统，实现系统间业务接口无缝对接，即时完成不动产登记信息的查询、核验和审批等；二是升级改造金融机构信贷系统移动端，通过活体识别、电子签名等功能，实现网上身份核验和不动产抵押登记申请等文件签署；三是实行不动产抵押档案电子化和证照电子化，实现无纸质证明。

时间安排上：6月底前，实现涉及公积金贷款和商业贷款事项全链条一个环节办理。由银行一次性收齐商业贷款申请、公积金贷款申请和不动产抵押贷款申请材料，并通过不动产登记“一网通办”平台办理；8月底前，完成银行信贷系统与不动产登记业务管理系统改造升级，实现抵押资料及数据通过信贷系统自动导入不动产登记业务管理系统，实现抵押登记智能审批；12月底前，完成银行信贷系统移动端受理，通过活体识别、电子签名，实现零跑腿、不见面办理贷款及不动产抵押登记。即：群众在移动端通过手机银行A，一次性提交银行贷款审批和不动产登记所需材料，在线签署抵押合同及申请文件，银行信贷系统生成电子资料，自动导入不动产登记系统，不动产登记系统智能完成审批，将电子证照推送给银行，实现全省领先的“无纸化不见面申请、零跑腿即时办结”的不动产登记智能审批新模式。

新建商品房预告登记及转移登记的办理主体为开发商，办理材料主要由开发商及群众直接提供。前期，虽然已经实现了不动产登记与房管、公安、民政、卫健、市场监管、编办、司法、法院、大数据、税务、国资委等部门的数据共享，也获取了卫健、民政、市场监管、公安等部门的电子证照，但共享数据仅用于查验，不能代替纸质材料。

为优化新建商品房预告登记及转移登记业务，减少申请纸质材料，降低办理成本，德州市自然资源局创新启动了共享数据的嵌入式应用开发，通过主动与大数据部门、市房管部门合作，将房管部门的合同备案集成进不动产登记业务办理中，不再需要企业群众提供相关纸质材料，并利用共享数据自动比对校验，开展智能化审批，实现了“零人工、全自动”，审批时限由国家规定的30个工作日压缩至2个工作日内。

工作措施上：一是打通部门间数据共享渠道。联合大数据部门、房管部门实现房屋备案合同信息和不动产登记数据库互联互通，不动产登记机构办理不动产登记时获取房管部门房屋备案合同信息，同时将办理状态返还房管部门，实时更新备案合同信息，保证数据现势性和一致性；二是进行登记系统升级。根据合同备案提供信息，升级不动产“一网通办”及登记系统平台，使其可以自动调用合同备案信息，利用共享数据替代纸质材料，并进行数据自动比对校验，开展智能化辅助审批。

时间安排上：6月底完成不动产登记数据与房管备案信息的互联互通；8月底完成不动产登记系统升级改造，实现数据嵌入应用和数据核验。

再用3800字长文，带你捋一遍房产抵押贷款的办理流程和知识点

因为房产抵押贷款限制条件较多、知识点繁杂、办理流程环节多和时间长，以及搭配垫资业务衍生出来的实操方案较多等特点，所以一直以来都被资深贷款从业者所看重，甚至被认为是最核心的贷款从业知识。

很多助贷公司都将房产抵押贷款知识作为新人入职培训最重要的一个环节，因此房产抵押贷款知识的重要性可见一斑。

我之前写过不少关于房产抵押贷款相关内容，每次重写的时候都有不一样的体会，也算是和大家一起学习了。

下面我从房产抵押贷款的申请条件与办理流程两个方面详细介绍一下相关知识。

为了让更多的借贷人朋友看懂，我尽量以通俗的非行业性的语句进行阐述，如果是贷款同行朋友不要嫌啰嗦。

房产抵押贷款概述房产抵押贷款，顾名思义，就是以借贷人或者其亲友的房产作为抵押物申请的贷款产品

因为是抵押类贷款，所以与信用类贷款不同，办理房产抵押贷款时我们必须关注三个要素：借贷人自身贷款资质和抵押房产属性，以及目标贷款产品的风控条件，只有这样我们才能更精准更快速的筛选出最佳贷款方案。

也就是说，贷款申请人不仅要自身的贷款资质符合目标贷款产品的风控条件，其名下房产也必须符合要求。

再直白和通俗一点儿讲，不仅要贷款申请人贷款资质符合条件，他还得拿得出来可以抵押到贷款机构的房产。

为了方便大家更透彻地了解房产抵押贷款，我会从不同维度对房产抵押贷款进行分类说明。

A、根据借贷主体或贷款用途的不同分为：房产抵押消费贷款和房产抵押经营贷款。

1.房产抵押消费贷款，借贷主体为个人，抵押房产可以是自己所有或者亲友所有，限制贷款用途为：装修、买车、出国、旅游、留学、其它耐用品消费等。也因贷款用途限制，绝大多数银行对该类贷款限额都是100万元以下。

2.房产抵押经营贷款的借贷主体为企业，房产为企业、企业法人或股东所有、企业法人或股东亲友所有，贷款的主要用途为企业经营。常见银行房产抵押经营贷款产品单笔限额为1000万元，部分银行单笔可达3000万元。

随着限制政策的执行，大部分银行已经停止了超过100万元的房产抵押消费贷款批复。

因为一二线城市的大量的房屋市值远超100万元，而三四线以及四线下城市的房屋市值大多在100万元左右。所以贷款实操中，在一二线城市大多以房产抵押经营贷款为主，三四线或四线以下城市大多以房产抵押消费贷款为主。

B、根据抵押房产的属性不同，一般常见分类有：住宅抵押贷款和商业房产抵押贷款。

所谓住宅抵押中的住宅，就是我们常见的住宅属性的商品房，比如普通住宅、别墅、70年公寓等；

而商业房产抵押中的商业房产就比较宽泛了，常见的有厂房、仓库、底商、写字楼、商住公寓、酒店等。

一般普通住宅的抵押率在70%以上，有些特色业务的抵押率甚至可以达到100%。

别墅的抵押率稍低一些，市面上常见的房产抵押贷款抵押率一般在60%左右，稍高一些的也就80%的样子。

商业房产的抵押率就更低了。

像是厂房和仓库一般抵押率只有40%~50%，甚至可能更低。

商住公寓、写字楼和酒店一般也是在40%~50%，我见过最高的机构的业务也仅在55%，但利息相对于银行来说高了不少。

探讨完房产抵押贷款的分类问题，大家应该对房产抵押贷款有了一个粗略的认识。

下文，我们从房产抵押贷款的办理流程上进行更深层次的解读，为了方便，我们以贷款申请人的角度进行表述说明，贷款从业者可以直接替换成客户。

注意：为了规范表述，本文中的所有“贷款机构”均包含银行、小额贷款公司，而非部分贷款从业者狭义专指小额贷款公司，请注意区分，以防出现误解。

房产抵押贷款办理流程与详细解读第一步，贷前确认

无论你是申请房产抵押消费贷款，还是房产抵押经营贷款，以下这几个问题你必须提前确认。

你的年龄是否满足要求？你的征信情况是否满足要求？你是否具备足够的还贷能力？你是否可以提供满足条件的可抵押房产？你的目标贷款额度是多少？你可以接受的贷款利率范围是多少？你希望申请多长时间的贷款？你可以接受的还款方式是？你的配偶与其他房产产权人是否同意？这些问题你都有了明确的肯定的答案，那么就可以提前准备贷款资料了。

如果征信记录不良，比如有当前逾期的，名下小额贷款或网贷笔数较多的，能结清的就结清，哪怕找金融机构垫资，也务必要提前处理掉，以防因此被贷款机构直接拒贷。

第二步，贷款材料准备

一般情况下，房产抵押消费贷款只需要提供个人材料即可，而房产抵押经营贷款则需要提供贷款申请人个人相关材料，以及与其关联的企业相关材料。

个人材料：

夫妻双方的身份证、户口簿、结婚证/离婚证/单身证明、收入证明、半年银行流水，产权证明(房产证、土地使用证)。

注意：

如果是抵贷不一，即使用亲友的房产申请抵押贷款的，还需要把产权人夫妻相关证件材料一起提供。

企业材料：

营业执照正副本、税务登记证正副本、开户许可证、企业简介、法人和股东身份证和简历、公司章程(包括章程、章程修正案、股东决议书)、验资报告、财务报表(前两年+今年到本月)、银行流水(半年以上)、完税证明(近三个月)、上下游购销合同等。

注意：

如果名下没有关联公司，需要提前注册或转让公司壳子，但是因为每家贷款机构对于贷款申请人持有或关联企业的时间有不同的规定，因此必须预留足够的时间。

第三步，确定贷款方案

所谓确定贷款方案，也就是选择目标贷款机构。

普遍上讲，银行的特点是利息低、贷款时间长、审核严、放款速度稍慢，一般是15-30个工作日；小贷公司的特点是利息稍高、时间短、审核宽松，但是放款快，一般1-7个工作日就能放款。

但是银行与银行之间也存在着差异，比如有些比较看重优质抵押物，有些银行更看好借贷人自身资质。同样的，小贷公司之间也有这个问题。

如果我们要筛选到最合适的贷款方案，就必须根据自己的贷款资质与贷款产品的限制条件进行多维度对比。

花费一定精力之后，自己也好通过贷款中介也好，如果成功匹配到了合适的贷款方案，那么我们就可以进行下一步了。

第四步，向贷款机构提交资料

这一步相对最为简单，确认好选择的贷款机构，直接提交之前准备好的材料就好。

然后等待贷款机构初审就好，初审通过之后，会通知你进入下一步。

注意：

切记，面对银行客户经理时一定不要胡言乱语，不管你真实贷款用途是什么，就按照上文中提到的那些用途去说。

这个时候不能太实诚，别什么买房、炒股、投资之类的真实用途一五一十的全抖落给贷款机构。

第五步，下户核查与房产评估

贷款机构会根据贷款申请人提供的房产地址与企业经营地址上门进行核查，主要核查房产证信息与企业经营状况的真实性，并对房屋价值进行评估。部分银行需要委托评估公司上门拍照并给出评估值。

注意：

如果房产评估价值低于贷款申请人的预期，可以直接拒绝当前贷款机构，并另行选择其他贷款机构。

如果通过贷款中介或助贷机构，其实转让过来的公司壳子都是有一定操作空间的。

这里点到为止，不能写得太露骨，否则可能出问题。

第六步，签订贷款合同（面签）

若贷款机构经过风控审查之后认定贷款申请人的各项条件基本符合，并通过最终审批，便会通知贷款申请人到指定网点签订《借款合同》。

贷款机构与贷款申请人在《借款合同》中约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利与义务、违约责任、纠纷处理等细节问题。

注意：

此时虽然仍旧可以终止贷款申请，但征信上都已经增加了机构查询次数。

第七步，办理抵押登记

完成《借款合同》签订之后，贷款机构会和贷款申请人约定日期到不动产登记中心（房管所）办理抵押登记手续。

此时，需要贷款申请人准备好产权所有人的身份证原件、房产证原件。

抵押登记办理完成，贷款申请人直接将他项权利证交给贷款机构，之后等待贷款机构放款即可。

第八步，等待放款

以上流程全部完成之后，贷款机构会根据贷款申请人提供的借款用途合同上所指定的账号放款。

如果是企业经营贷款，贷款申请人可以根据借款合同办理提款手续，按合同计划一次或多次提款。

贷款申请人提款时，一般情况下需要填写贷款机构统一制定的提款凭证，然后到贷款机构办理提款手续。

贷款机构从贷款提取当日开始计算利息。

这是分割线

以上就是一般房产抵押贷款的常规步骤流程，下面我在附加上市面上一般常见的房产抵押贷款的限制条件，方便各位读者可以自行估算一下自己申请房产抵押贷款的成功率。

房产抵押消费贷款申请条件：借贷人22-60周岁，抵押人22~60周岁；在本地具有稳定的工作，具备偿还贷款本息的能力，个人负债率小于70%，个人或夫妻流水至少1倍于贷款月供；能够提供银行认可的抵押房产（自己或亲友所有），房产类型为商品房，产权清晰；借贷人和房产抵押人征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；贷款年限不高于10年，等额本息或先息后本还款；房产抵押经营贷款基本申请条件：借贷人22-65周岁，抵押人年龄22~65周岁，通常最高不超过70岁；具备偿还贷款本息的能力，个人加企业的负债率小于70%，个人加企业流水至少2倍于贷款月供；企业注册满1年以上，新变更需要6个月以上；能够提供银行认可的抵押房产，房产类型为商品房，房龄不超过40年（大部分银行要求房龄不超过25年），产权清晰；借贷人、房产抵押人以及企业征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；贷款年限不高于30年，常见还款方式有：等额本息、先息后本、月息年本等；

内容补充以上内容只是对房产抵押贷款基本知识的概括，贷款机构不同对借贷主体的要求略有差异，比如房龄、借贷人与抵押人年龄、信用记录中的机构查询记录等，所以千万不要对直接对号入座套用以上贷款条件。

如果是新入行的贷款从业者，最好能够跟着公司老人实操两三次，否则死记硬背下来很难又很深体会。

如果借贷人朋友可以参照本文提前布局准备，至少了解清楚大概的流程环节不会慌乱。

以上，如果本文对各位看官有用，点赞支持后，可以收藏起来以备不时之需。

抵押贷款多久可以下款？抵押贷款的条件和流程？

抵押贷款多久可以下款?一般情况下,抵押贷款会在15个工作日到30工作日内下款。不同的银行下款速度不一样,贷款抵押物不同，下款速度也不相同。用户可以登录网上银行查询贷款审批进度，也可以登录手机银行查询贷款审批进度。

抵押贷款的条件和流程?抵押贷款的条件：

(1)年满18周岁以上60周岁以下，具有完全民事行为能力的自然人。

(2)具有稳定的职业和收入、信用良好，有偿还能力。

(3)银行规定的其它条件。

抵押贷款的流程：

一是选择一家合适的银行。比如我们想办理农户贷款，最好选择农户贷款有优势的银行，这样可以办理更加丰富的产品。

二是提交银行所需的贷款资料。比如身份证、银行卡、申请表、个人收入证明、征信授权书等等，等等银行审批。

三是办理抵押登记手续。在银行贷款批复之后，先签订借款合同，再去抵押登记中心办理抵押登记手续，成功之后等待银行放款。

四是进入还款流程，按照合同约定按季度、按月或者一次性还本付息进行还款，注意千万不能逾期，否则银行会降低我们的信用评分的。

抵押贷款房屋能贷多少?房屋抵押贷款要求房屋的年限在20年之内房屋的面积要大于50平米房屋要有较强的变现能力。房屋抵押贷款额度是房屋评估值的70%。新房贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年。

抵押贷款看征信吗?抵押贷款是需要看征信的。-般情况下,当贷款申请人在银行申请贷款的时候,银行方面都会查询申请人的信用情况,这么做主要是为了对贷款申请人的资质进行审核。在银行方面审核通过的情况下,贷款申请人才有可能获得相应的贷款。