房子抵押给银行，可以贷款多少钱？

大家好，我是文文大保贝儿。

随着大家的经济水平的提高，在咱们的日常生活中，对于“理财”、“投资”的需求也越来越多。

无论是咱们个人贷款，还是企业贷款，都是需要抵押物的。

那么在众多的抵押形式里，“房地产抵押”贷款是一个比较好的借贷方式。

特别是当需要贷款的额度比较大、同时用钱的周期又比较长的时候，房屋抵押贷款更是很多人的首选。

毕竟，作为抵押贷款中最受欢迎的贷款方式，房地产抵押贷款有着额度高、期限长、利率低、门槛低等种种种种的优势。

那么，房子抵押给银行，可以贷款多少钱呢？

要回答这个问题，其实还是要先看，我们的房子是什么样子的。

不同性质的房屋，以及不同房价的房屋，在办理房地产抵押贷款的时候，能贷款出来的金额都是不一样的。

一般情况下来说：

如果是商品房，就是普通的民用住宅，抵押率最高可以达到70％；

如果是商铺和写字楼，也就是商业用房，抵押率最高可以达到60%；

如果是工业厂房，抵押率最高可达到50%。

在实际的贷款办理中，有时候我们会发现，明明是相同价格的房子，在办理房地产抵押贷款的时候，也有可能出现不一样的可贷款额度。

这又是什么原因呢？

这是因为，最终决定我们的可贷款额度的，除了房子的因素，还有贷款人自己的因素。

我们个人收入的多少，也会被银行列入到影响贷款额度的范围内。

如果说一个人的收入比较低，那么银行就会担心，把钱贷款给这样收入低的人，后续他的还款能力行不行呢？

在这样的担忧下，银行担心贷款人的还款能力不足，就有可能降低他的可贷款额度。

还有一点就是，房屋的房龄，也会影响房子的贷款。

比如像中信银行、中国银行对于房龄的规定均为25年，招商银行则是要求房龄不超过30年。

总的来说，咱们在生活中，确实都有可能会碰到临时资金周转不开的情况。

如果借钱不容易，没办法向自己身边的朋友亲戚借钱缓解，那么办理房地产抵押贷款也比较方便。

监管层连发“三道金牌”，房企融资迎来“三道红线”后重大转折

历经过去一年半的市场下行、行业出清，开发商终于等来了多部门大力度的稳楼市政策。

这轮让市场兴奋的政策起点，是交易商协会在11月1日召开的民营房企座谈会。随后，交易商协会发文祭出“第二支箭”，支持包括房企在内的民营企业发债融资，在新增“直接购买债券”的同时，提及了央行2500亿元的资金支持规模。

随着“第二支箭”的迅速落地，11日，央行、银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”）的重磅文件，涉及供需两侧贷款支持、房企存量融资合理展期、延长房贷集中度政策过渡期等积极调整，给供需两端都提供了充分的喘息休整空间，在为房企开启新的融资通道之时，有效节制了资金的流出。

监管层的支持马不停蹄。14日，银保监会、住建部、央行三部门联合发文，对房企预售资金监管进行松绑，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。

业内认为，“第二支箭”+“金融16条”+保函置换预售监管资金统一规定，提振了市场信心，形成了信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，多方位解决短期内房企面临的流动性压力。有受访房企人士表示，当前融资端的政策让行业看到了希望，“融资端的修复只是时间问题。”

克而瑞研究中心指出，近期的一系列政策开始从“保项目不保房企”转向“保优质房企”，加快“输血”短期经营困难的企业，实质性扭转房企融资困境，推动民企恢复经营“造血”能力。未来随着房企整体融资环境的改善、企业流动性的恢复，企业“爆雷”或将按下“暂停键”。

新增融资缓缓开闸

细看2022年以来陷入困境的众多房企，巨大的流动性压力、趋近枯竭的现金流是其共同的特点。

归根结底来看，房企的现金流问题取决于现金流流入和现金流支出。监管层近来发布的三大政策，皆是从流动性上对房企予以支持，多方式、多渠道保证房企的融资性现金流入和销售现金流入，从而缓解房企面临信用的危机。

促进融资性现金流入最直接的方式就是给房企提供融资的机会，“第二支箭”、“金融16条”皆着力于此。

11月1日，交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进公司（以下简称“中债增”），召集21家民营房企召开座谈会，明确中债增将加大对民营房企发债的支持力度。8日晚间，交易商协会发文表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，也即“第二支箭”。

这是继5月创设信用保护工具助力优质民企融资破冰、8月以中债增为优质民企新发境内债提供全额担保后，房地产融资支持政策的第三弹。

华泰证券研报指出，与前两轮支持政策不同，“第二支箭”的力度进一步扩大，一方面，支持方式上囊括了直接购买债券，另一方面，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容，这在前两轮合计发债规模的基础上再上一个量级。

同时，“第二支箭”落地颇为迅速。在交易商协会上述文章发布的次日，中债增对外表示将进一步推动民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房地产企业增信服务力度，有意向的民营房企可申请提出增信需求。

11月10日，交易协会官网发布公告称，已受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增同步受理企业增信业务意向。12日，新城控股也对外披露，拟申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。

河南省房地产协会也在12日发文指出，监管层对民营房企在银行间债券市场融资的支持范围进一步扩大，从全国性大型房企扩大到地方优持民营房企，“这将对我省本土优质民营房企融资提供更多的机会”。

有正在申请增信发债的房企内部人士向记者透露，中债增此次对反担保的要求较第一批有所放松，抵押率也有所提升。

而“金融16条”则将融资支持的范围进一步扩大，在明确要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁的同时，还要求金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，满足房地产项目合理融资需求。

中指院指出，“金融16条”明确指出“财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”，表明监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容，会有更多民营房企受益。同时，在区分项目风险与集团公司风险条件下，个别出险房企的优质项目，也将会得到合理房地产贷款融资支持。”

除了提供融资性现金流入，监管层从销售现金流入方面也予以了支持，对预售资金监管进行了一定程度的放松。

根据14日晚间，三部门联合发布的《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，房企可以通过保函提取预售资金，置换金额最高为监管账户中“保交付”资金额度的30%。平安证券研报指出，此次政策在规范监管的基础上，给予优质企业更多的资金使用灵活性，从销售回款端改善现金流。

减少资金流出

在开放更多渠道向房地产行业输血的同时，此轮政策还从更多层面上保证了流动性能留在企业，允许开发商进行一定程度的“节流”。

“金融16条”指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期一年。

信达证券房地产首席分析师江宇辉提及，在前几轮融资支持的过程中，曾出现过企业拿到钱后，被包括银行、信托等在内的多方金融机构“瓜分”的情况，这样背景下的发债，“对开发商的现金流是没什么缓解作用的”。

有此前获得发债支持的房企内部人士向记者透露，确实在发债之后曾遭遇金融机构挤兑，“大家都觉得拿到钱了应该去还款，但其实发债的额度不大，企业流动性依然十分紧张。”

上述房企人士同时表示，此前对信托、银行贷款等融资都在进行展期谈判，毕竟企业手里的资金非常有限。“以前谈展期都是硬谈，大环境如此，信托也没办法，现在则相当于有了政策支持，从企业的角度来说，谈判的难度应该会降低。”

中指院认为，支持贷款、信托等存量融资展期一年，将极大缓解房企偿还债务压力，有效缓解房企现金流紧张，特别是对于未出险民营房企，会是极大支持，有助于房企融资能展尽展。

值得一提的是，“金融16条”还明确表示，要稳定建筑企业信贷投放，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。

江宇辉认为，对建筑企业的融资支持，实际上还有利于缓解开发商面临供应链还款压力。“目前这些政策执行下来，在对房企融资现金流入提供了保证的同时，还让企业在现金流出方面有一定的缓解。”他认为，尤其是对于目前尚未出险的企业，这些政策会使其流动性得到较大的好转。

事实上，业内普遍认为，此番大力度政策的优先获益者仍将是优质房企。例如预售资金监管放松的相关通知中指出，允许商业银行进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

国泰君安房地产行业分析师谢皓宇在近日的研报中分析，根据近期房企在监管层支持下的发债形式来看，均需要提供抵押担保物，预计后续房企的新增注册发行，采用抵押担保形式的概率也较高。

“民企可能已经进入到无信用时代，融资需要通过担保才能够完成（资产担保或者信用担保）。”谢皓宇认为，对于大部分民营房企来说，由于项目储备几乎都为住宅，而在已有开发贷、信托等背景下，无法再次充当担保品来做融资，因此，政策对这类企业并没有根本性的改变，反而随着其他优质民企担保发行的增加，会让无法提供担保品的房企加速出清。

此外，令市场颇为兴奋的“金融16条”中在提及受困房企风险处置时表示，鼓励资管公司参与处置风险项目，同时鼓励商业银行开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目等。

转向“保房企”

复盘2022年以来的房地产市场，楼市放松和支持政策实际上未曾停歇。

今年年初开始，各地便频繁出台楼市放松政策，从2月菏泽打响放松限购“第一枪”，到3月郑州发布房地产“一揽子”政策，引起了一轮积极的市场反应。彼时有开发商向记者表示，2021年底各地掀起的降价潮已阶段性结束，成交有向好的趋势。

6月的房企销售出现了回暖的迹象，克而瑞数据显示，百强房企操盘金额单月环比大幅增长61.2%，远超5月份5.6%的涨幅，连续两个月为正。

市场修复的步伐随着7月停贷风波的冲击而中止，行业基本面再趋悲观。此后政策频出，但政策的主基调定为“保交楼”、“保项目”，于开发商主体方面的举措较为有限。8月中旬，监管层出台政策，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付。

在9月最末两天，针对需求端，监管层再出台高能级政策，央行和银保监会通知下调或取消部分城市首套房贷利率下限，财政部通知减免换购住房个人所得税，同时，央行更是时隔七年首次对公积金贷款利率进行下调，对刚需、改善型需求予以相应的支持。

但力度不断加大的稳楼市政策，实际见效较为缓慢。作为房企销售业绩实现传统旺季的“金九银十”，2022年全部失守，楼市低迷依旧，百强房企在这两个月内的销售同比降幅超25%。

业内认为，当前行业面临的关键问题之一是信心的缺失，而稳主体是稳楼市、稳信心的重要支点。中邮证券在11月初发布的一份研报中指出，民营企业在房地产行业中占比较高，民营主体若丧失信用支撑，从供给端就会导致有效供应不足，进而影响需求释放。

“此前，稳楼市重点放在稳需求、保交付方面，稳主体政策相对较为滞后，但随着民企债券融资支持工具、‘第二支箭’等政策逐步推进，稳楼市政策短板逐步补齐。”上述机构认为。

有此前在中债增增信支持下完成发债的房企内部人士向记者表示，监管层之前很多动作已经意在对房企主体予以支持，例如中债增支持第一批房企发债等，只是当时的效果和规模等，相对而言未达到预期，“所以这次中债增的支持模式和规模都发生了变化。”

西政资本也认为，“金融16条”对房企融资的支持，从先前单纯的“救项目”转到“救项目+救房企”的方向，资金端的水龙头终于打开，房地产行业有望更快地实现平稳健康发展。

值得注意的是，无论是从上述政策表述，还是从相关支持落地细节来看，政策都明显向着优质房企、仍在稳健经营中的民企，显示出了稳住现存优质主体的思路。

“包括‘金融16条’在内，对预售资金监管放松的政策一方面要求商业银行按照参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业，另一方面也提到需要房企提供保证金、反担保等增信措施，”亿翰智库指出，因此政策的覆盖对象正是具有优质资产、信用记录良好以及财务状况依然稳健的民营企业。

克而瑞指出，当前的房地产行业环境发生了根本性改变，短期内政策的核心在于稳地产。“金融16条”，叠加近期一些积极政策，对行业信心提升注入了强心剂，其中保持融资平稳有序，对于恢复优质民企的融资功能，支持房地产企业经营逐步回归正轨有很重要的信号意义，房企生存环境将迎来修复。

万亿资金支持房地产，房企拿钱为何还是难？

地产股债迎来久违大涨。11月9日，“20碧地04”、“20碧地03”、“21龙湖05”等多支地产债涨幅超20%；碧桂园、旭辉、龙光等内房股涨幅突出，部分股票盘中最高涨幅超50%。

股债大涨的背后是监管层再度出面表态，继由中债增担保发债之后，持续加大对民营房企融资的支持力度。

11月8日，交易商协会官网发文称，在央行的支持和指导下，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

上述文章中明确，“第二支箭”将涉及到的支持方式，除此前的担保增信、创设信用风险缓释凭证外，还新增了“直接购买债券”，并提及了2500亿元的资金支持规模。

2018年，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个渠道采取“三支箭”的政策组合支持民营企业融资，“第二支箭”便是该政策组合中的债券。业内认为，支持方式的拓宽、支持金额的增加，将有助于民营房企恢复发债，修复房企信用。

中指院统计数据显示，加上“第二支箭”本次计划的2500亿资金，年内主管部门已宣布超过万亿资金用于直接支持房地产企业，包括上半年对房地产并购贷款及并购债支持规模超过1000亿，5月份、8月份示范房企通过信用风险缓释工具及全额担保发债融资的百亿资金，8月底监管部门设立保交楼2000亿专项借款，以及9月底监管指示对房地产新增6000亿贷款。

持续加大支持力度

交易商协会指出，“第二支箭”由央行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

“第二支箭”举措诞生于2018年。彼时，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。本次的“第二支箭”便是前述政策组合中的债券支持。

这也是最近十余天内，监管层第三次以明确的动作密集支持民营房企融资。

10月27日，人民银行副行长潘功胜赴中债增开展专题调研，并表示近期中债增“对维护民营房企债券融资稳定发挥了重要作用”，要求中债增“加大对民营房企债券融资的支持力度”。平安证券固收团队认为，央行对中债增提出了进一步要求，预计后续担保规模会有所加大。

4天后，交易商协会进行了8月以来的第三次召开民营房企座谈会。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。同时，座谈会明确，将会继续加大对民营房企发债的支持力度，且目前正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。

短期内的频繁发声，再加上支持资金规模的明显扩大，让业内对此次举措给予了不小的期待。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，密集支持民营房企发债融资，房企将迎发债融资窗口。

有此前借助中债增增信完成发债的房企内部人士向第一财经表示，监管层之前的很多动作就意在对房企主体予以支持，相较而言，此前的规模、力度、效果都较为有限。此次的支持力度有明显提升。

申万宏源地产分析师袁豪指出，监管层此次发声，推进融资支持，意味着保主体政策进一步推进，在强调三个融资支持工具的同时，新增直接购买债券，预计直接买债将具更强增信效果。“支持2500亿元债券融资，强调包括房地产，并且表示规模可以扩容，支持规模显著扩大。”

事实上，2022年以来，监管层对房地产行业的政策持续松绑，并予以支持，尤其在房企融资方面，从并购贷到信用风险缓释工具，再到中债增为民营房企提供全额担保发债，层层递进，拿出了诸多切实的举措。

交易商协会在上述8日晚间的官网文章中明确，后续，相关工作将纳入支持工具统筹推进。未来，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，支持工具作用将进一步充分发挥。

刘水认为，这次政策支持民营房企发债融资，将有力引导市场机构改善对民营房企的风险偏好和融资氛围，有效缓解民营房企信用收缩问题，促进民营房企融资恢复。

实际落地仍有难题

尽管监管层给出了许多支持举措，但在市场化实施推进过程中，仍存在不少难题，尤以近期的中债增担保发债为典型。

第一财经记者了解到，中债增需要发行人通过实物资产或第三方进行反担保，以作为风险缓释措施，而这房企来说，难度并不低。多位受访对象向记者表示，若以实物资产提供反担保，中债增的要求很高，例如资产本身要足够优质、股权关系清晰干净、没有进行抵押等。

有完成了中债增发债的房企内部人士向记者表示，机构可能会比较倾向于商业、写字楼等自持类的资产。“这类资产通常比较优质，有稳定的现金流，如龙湖天街、吾悦广场等，同时股权也比较干净。而住宅项目类的资产则比较复杂，可能涉及到销售情况、土地款等多个方面，估值也不如商业资产来得方便明晰。”

然而当前房企能拿出的干净优质项目已然寥寥。受困于流动性压力，许多房企手中优秀的资产此前已去做抵押、进行融资，如今能提供的担保物很少。同时，在目前的行情下，资产估值存在大幅折价的可能，房企从而可能要拿出更多的资产才能完成反担保。

此外，有多位受访人士向记者表示，中债增实则会更倾向于由第三方来进行反担保。“因为资产存在打折的可能性，尽管做担保的时候已经打了折扣，但这些毕竟不能立刻转化为现金流。”有长期跟踪地产板块的券商分析师表示，中债增也没必要手持如此多资产，因此会更青睐有更好的第三方主体提供反担保。

同时，从部分房企的角度来说，借用中债增发债融资也并非最佳选择。身在中债增担保发债的名单中，但尚未使用该工具的金地集团便表示，使用这一担保工具会产生相关费用，同时各方目前对担保比例也有不同的看法；而金地手中有较多的成熟的持有型物业，尚有较好的融资空间，因而对于借用中债增进行融资，目前还不是非常急迫。

也有目前资金状况尚可的房企内部人士提及，在房企新增拿地且销售情况不理想的情况下，借来的钱很难创造更多利润，之后还要还债，可能并不划算，“公司通过各种方式节省开支，可能也就把冬天扛过去了”。

凡此种种，也使得目前真正落地的案例并不多。截至目前，在中债增提供的“全额无条件不可撤销连带责任担保”的支持下，仅有6家民营房企顺利发行了6笔中期票据，金额合计68亿元。加上早前以信用风险缓释工具发债的案例，共计发行金额约80亿元。相较于房企存量债务实则杯水车薪。

值得一提的是，有完成了中债增发债的房企内部人士提及，尽管反担保的抵押率大约也就45%左右，但获得的融资可用以偿债，而经营性贷款等方式获得的资金则仅可用于日常经营使用。

“现在房企的经营性资金需求其实并不高。”上述房企人士表示，“房企的当务之急明显是解决债务危机。”由此，即便发债额度较小，困难较多，有房企依然更愿意采取此种方式融资。

或将克服抵押物障碍

此前支持政策实际落地中出现的各种困难，也让部分业内人士期待此次的政策落地能有所不同。

对于新增的“直接购买债券”，上述中债增发债的房企内部人士向记者分析，“可能意味着中债增、或者相关方也会部分地参与到债券发行中，由他们领头，带动市场其他的投资主体跟进，借此有效推动发债规模的扩大。之前只是做信用背书，和亲自下场参与一级发行的效果是不一样的。”

该房企人士进一步表示，或许接下来要求房企提供全额反担保的模式也会发生变化，予以一定程度的弱化。

袁豪也认为，三大融资支持工具中，担保增信和创设信用风险缓释凭证，都需要房企出具抵押物，并且对抵押物要求较高，因而增信效果仍然受限，而预计本次政府直接买债将克服抵押物的障碍。

“此前的6000亿元的银行对于房地产行业的市场化资金支持，由于受限于房企拿地少、抵押物缺乏导致开发贷难以有力支持，同时市场销售弱而按揭贷款也难以有力支持。”袁豪认为，本次央行直接再贷款提供资金支持，资金来源本身就比银行的市场化资金更有增信效果，并且预计也将可以克服银行市场化资金支持过程中的一些障碍，从而可以起到更好的增信支持效果。

另据不完全统计显示，目前房地产行业出险房企数量已达52家，在2021年行业销售额中占比达28%，出险规模创历史新高。

袁豪认为，本次进一步强调支持民营房企发债融资，预计后续政策在支持房企数量和融资额度上都将进一步扩围扩容，将对供给端实质性修复。有业内观点指出，有部分房企此前一直在努力偿债支撑，但在“断贷潮”后流动性进一步承压而最终出险，此次的支持名单或有望覆盖此类企业，助其度过短期险境。

不过，考虑到“房住不炒”等一直以来的大方针，以及具体的市场情况，业内有不少观点对政策落地情况和效果，保持谨慎乐观的态度。

中金公司认为，此次新增的“直接购买债券”，当前尚未明确是一级还是二级买债，“不过新增目的可能是由于近期部分民企地产龙头估值大幅波动，为了稳定市场，二级的操作意义更大。”

关于此次交易商协会提及的2500亿元资金，中金公司认为是包含了2018年以来已经支持的（本次是第二支箭政策延期并扩容），并且亦将中债民企增信发债纳入融资支持工具。

“该政策体现了央行等监管对于民企包括民营地产的融资支持，叠加买债计划，有助于部分民营地产龙头的二级市场价格阶段性企稳。但由于大量净值型投资者持有这类债券并且有抛售意愿，因此具体价格企稳幅度和时间仍取决于买卖双方资金量。”上述机构认为。

中金公司进一步指出，由于操作机构的“市场化行为”，出于防风险等考虑，具体有哪些名字纳入范围仍待观察。

国金证券地产分析师杜昊旻也表示，当前民营房企面临的主要困境是销售下滑回款减少，支持发债很难解决其资金压力的根本来源，监管支持民营房企发债更多目的或是保交楼。