抵押经营贷到期了，没有本金偿还怎么办？

今年以来，银行对经营贷持续在降息，所以有不少业主对此蠢蠢欲动，然而大多数人关心的一个问题就是万一到期了我没有本金归还怎么办？，今天就给大家好好的聊一聊。

首先现在的经营贷的还款方式大多数人都是选择的先息后本，因为它的好处是每月只还利息，本金最后再还，这样的话可以做到资金使用率最大化。前期的还款压力小。更能放开手脚做事情。

但是他的痛点就是，对于期限最后的一个月，压力会很大，比如你做了一笔500万的贷款，期限是三年，每个月先息后本的还款方式。三年的最后一个月把500万的本金还上，如果到期了，生意上的本金还没有回来怎么办?

按照正常也是需要还进去本金的，但因为现在国家倡导扶持中小微企业，降低中小微企业的成本。现在很多银行推出无还本续贷，就是只要你征信，负债，收入等综合情况没有发生太大的变化。当你贷款期限快要到期了，那你可以提前15-30天做准备，去银行签字重新审批。通过后，这个贷款不用归还本金，就可以继续再使用3-5年。

可能还是有人说，万一我的情况在这家银行无法获得续贷，那又该怎么办？

这种情况有没有，肯定是存在的。因为不同银行对个人和公司的情况要求是不一样的。

那我们常见的处理办法有以下几种；

1.办理房产抵押贷款转贷，将目前抵押的房产转去其他银行或者金融机构，做更高额度，以时间拖空间，为资金周转获取空间。（目前深圳地区，部分银行抵押贷款最高可以做到9成，基本能满足大部分转单客户的要求）

2.找垫资公司垫资，自己卖房，当然前提你要先找好买家，然后垫资把抵押撤销了，把房子卖了！

3.房产抵押贷款还款困难，也可以考虑在一抵之上办理二次抵押，做出额度，缓解当前的资金困难，深圳地区目前部分非银金融机构，二抵最高可以做到10成！

同时也再说一句，3-5年后的深圳房市你自己还有没有信心？哪怕你没有，现在的一些机构敢给你放10成，你还怕什么呢？

奶奶“借房”给重孙上学，过完户孙子不想还了怎么办？

来源：广西高院济南市槐荫区法院中国普法

转自：人民法院报

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学区房是孩子上学的重要环节

现实生活中

经常有老人为了孙辈落户上学

将自己所有的房产

过户到孙辈的父母名下

此种情况下

双方系基于何种法律关系而过户？

当一方主张赠与，一方主张借用时

法院该如何认定？

一起看看下面的案例吧~

基本案情

沈奶奶与方爷爷系夫妻，二人育有一子方贵，一女方琴，方爷爷于2010年去世。2016年，沈奶奶与方爷爷共有的房屋拆迁，分给沈奶奶安置房屋一套，安置协议记载被拆迁人为沈奶奶。

2020年，沈奶奶作为赠与人，方杰（方贵之子）、秦琦（方杰之妻）作为受赠人，双方在不动产登记部门，签订《赠与合同》一份，载明沈奶奶将案涉安置房屋赠与方杰、秦琦二人，并将案涉房屋登记在该二人名下。

现沈奶奶将二人诉至法院，主张当初过户房子是为了配合二人的孩子小方（沈奶奶重孙）上学，并非将房子赠与二人，二人也承诺给孩子办完入学就将房子还给沈奶奶，但后来一直不配合转移登记房产，故请求法院判令双方签订的《赠与合同》无效，被告协助原告将案涉房屋转移登记至原告名下。

两被告共同辩称，自己一直在照顾原告，原告赠与房产是因为希望二人继续照顾她，并非因为孩子上学，双方之间的《赠与合同》真实有效。

法院审理

本案的争议焦点是：原被告之间的《赠与合同》是否真实有效？

法院经审理认为，赠与合同虽是无偿合同，但此种无偿往往基于受赠人对赠与人在感情、生活等方面照料的付出，尤其是涉及房屋等经济价值较大且对赠与人具有生活保障作用的不动产，财产所有权人更会基于一定的目的作出赠与决定。综合该案查明的事实，法院认为，沈奶奶与两被告之间不存在真实的赠与合同关系。理由如下：

第一，沈奶奶的赠与动机欠缺。虽然两被告系沈奶奶之孙及孙媳妇，但二人并不与沈奶奶共同居住，未能提交对沈奶奶进行抚养照料的证据；

第二，有证据证明房屋所有权转移登记的目的仅为两被告子女入学，而非真正的赠与。沈奶奶及其子女，包含方杰的父母均对此出具证人证言，方杰父母作为其至亲，所作陈述具有较高可信度。

第三，方杰提交的《协商证明书》不能证明双方存在赠与法律关系。该证明书中，记载的仅为涉案房屋“过户在孙子方杰”名下，“过户”即所有权的转移登记，该客观事实可能基于多种不同基础法律关系而发生，并不能明确一定是基于赠与法律关系发生。

第四，沈奶奶与两被告对该房屋的处理系无权处分。涉案房屋系沈奶奶与方爷爷夫妻双方共有财产拆迁后的安置房屋，在方爷爷去世后，相关继承人对该房屋享有权利。沈奶奶与两被告在未经与其他继承人协商的情况下，以赠与方式办理所有权转移登记系无权处分。

第五，两被告以涉案房屋办理子女入学手续的目的性较为明显。经查证，两被告之子确实在涉案房屋所有权转移登记后，办理了涉案房屋所在学区的入学手续，而两被告并不在涉案房屋居住。

综上，法院采信沈奶奶的主张，根据民法典第一百四十六条的规定，虽然原被告双方以签订《赠与合同》的方式办理了涉案房屋的所有权转移登记手续，但该行为系双方共同的虚假通谋行为，应属无效。

根据民法典第一百五十七条的规定，二被告应当返还案涉房屋，故沈奶奶要求二被告协助将房屋所有权转移登记至其名下，法院予以支持。

另需说明，因本案不涉及案涉房屋析产分割问题，故未追加相关权利人参加诉讼。

最终，法院依法判决支持了沈奶奶的诉讼请求，判决作出后，双方均服判息诉，现该判决已生效。

（文中均为化名）

法官说法

我国民法典规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。而“借房登记上学”会使房产这一重要不动产脱离真实权利人而存在。对真实权利人而言，该行为会产生极大的法律风险，因此应尽量避免类似行为；如必须从事该行为，则应拟定内容明确的协议，并邀请第三人作为见证方在协议上签字；另外一定要尽早要回房屋所有权，以免出现房屋被抵押、拆迁而无法得到补偿等不利情形。

作为借房入学一方，更应秉持诚信原则，如非但不感念他人的慷慨相助，反而欲将房屋占为己有，即使让孩子赢在了教育的“起跑线”，却会让其输在道德的基本线。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

被抵押的房产可以买卖，如何防范最终不能过户的风险？约定违约金

【原告诉称】：

原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宝能城有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同》；2.被告宝能城有限公司返还已支付购房款12468897元（币种：人民币，下同）并支付资金占用费1753525元（以12468897元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍为标准，自2021年2月20日计算至全部款项清偿之日止，暂计算至2021年11月10日）；3.被告宝能城有限公司赔偿原告违约损失7127369元；4.被告深圳市大华建设工程有限公司为被告宝能城有限公司在第二项诉请之7621000元代收款范围内承担连带清偿责任；5.被告宝能城有限公司、深圳市大华建设工程有限公司承担本案诉讼费。

【被告辩称】：

被告宝能城有限公司答辩称：1.原告已支付首付房款，答辩人也已将涉案房屋交付，并由原告实际占有和使用，原告要求解除合同的理由并不充分；2.即便判决解除合同，也并非答辩人的原因导致，原告要求答辩人承担违约、赔偿损失责任没有依据；3.除了已收取的购房首付款4847897元，其他款项与答辩人无关，原告应向相关方主张。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

被告深圳市大华建设工程有限公司答辩称：原告在购买涉案房产后委托答辩人对房屋进行装修，装修工程采用包工包料的方式，装修款包干总价为7620000元。

接受委托后，答辩人积极履行精装施工义务，截止目前已完成涉案房屋的精装修，具备办理移交使用的条件。

基于上述事实：1.答辩人并非房屋买卖合同的相对方或是涉案房屋的出卖人；2.被告宝能城有限公司根据房屋买卖合同关系向原告收取了购房款，答辩人基于装修合同关系向原告收取了装修款，两者分属不同的法律关系，款项去向都明确有据，权利义务关系各自独立；3.即便原告与被告宝能城有限公司之间的房屋买卖合同解除，原告也无权要求答辩人返还装修款；4.即便原告向答辩人提出退还装修款，也应另案向深圳市南山区人民法院提起诉讼。综上，请求法院驳回原告的第四项诉讼请求。

【人民法院查明事实】：

一、2021年1月26日，原告与被告宝能城有限公司签署《深圳市房地产认购书》，约定原告认购被告位于深圳市南山区，涉案房产总价款为16137897元，签订认购书时，原告应向被告宝能城有限公司支付定金200000元。认购书签署后，原告依据约定向被告宝能城有限公司支付了定金200000元。

2021年2月20日，原告与被告宝能城有限公司签订《深圳市房地产买卖合同》，约定原告向被告宝能城有限公司购买位于深圳市南山区［不动产权证号为粤（2017）深圳市不动产权第××号］，建筑面积197.96平方米，其中套内面积153.23平方米，成交金额为16137897元。

付款方式和日期：按揭方式付款，合同签订之日起一日内首期支付本房地产总价款的30％（4847897元），其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付。卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日。

在将本房地产交付给买方之日起90日内，卖方应书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，为买方办理《房地产证》。如因可归责于卖方的原因造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方应自本房地产交付之日后的第120日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之一的违约金。

双方还补充约定，双方均同意：本合同第十一条、第十五条、第十八条（延期办证的违约责任）中，双方违约金约定的万分之三或万分之四的，均修改为万分之一，违约金约定10％的均修改为5％。除本附件另有约定外，双方因违反合同约定而产生的利息、赔偿及违约金总额不得超过本房地产总价款的5％（不包含房屋折旧费）。

卖方如未在约定的交付期限内将本房地产交付买方，按本房地产总价款每天处万分之一的违约金，累计违约金额度不超过本房地产总价款5％。

二、2021年2月20日，原告向被告宝能城有限公司支付了涉案房产宝能城花园3栋D座2单元5层5A号房定金200000元、首付款4647897元；当天，原告还向被告深圳市大华建设工程有限公司转账7621000元，累计支付12468897元。

原告确认涉案房产尚未付清全款，原因系被告宝能城有限公司未向原告提供向银行贷款所需的购房合同等资料，无法向银行申请贷款。被告深圳市大华建设工程有限公司确认收取了上述款项，但辩称所收款项为装修款，其已完成涉案房屋装修工作。

三、被告宝能城有限公司在庭审中确认，截至庭审前，涉案房产尚不具备办理产权过户登记条件。

2021年2月20日，原告向被告宝能城有限公司出具《收楼意见书》，载明涉案房产已全面竣工并取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明文件，符合交付条件，原告同意收楼，并已收到预售面积测绘报告、竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案收文（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产住宅（住宅）使用说明书》、涉案房产钥匙一套。原告对《收楼意见书》中签名无异议，但主张其签名时《收楼意见书》中的日期与相关文件名包括钥匙等前部的打钩方框均为空白，原告主张该部分系被告宝能城有限公司自行填写的，其实际尚未收到涉案房产。

四、2021年9月24日，中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司提起诉讼，要求被告宝能城有限公司还款并主张包含涉案房产在内的抵押物优先受偿。

被告宝能城有限公司对上述诉讼信息予以确认，并表示正在协调处理，希望将涉案房产单独解封，但无法给出具体时间。原告主张在购买涉案房产前并不知晓涉案房产被抵押给了资产管理公司，以为是抵押给了银行。

【法院认为】：

本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告宝能城有限公司之间签订有《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产买卖合同》，上述合同并未违反法律强制性规定，也是双方当事人自愿签署，合法有效，合约理应信守，双方应当按照合同约定诚实履行各自的权利义务。

关于涉案房产交付，原告主张其签名时的《收楼意见书》为空白，其并未收到意见书所载明的相关文件，也未实际占有涉案房产。首先，原告作为完全民事行为能力人，理应清楚在《收楼意见书》上签名的法律后果，对于《收楼意见书》中日期以及相关项目的填写，原告可在签名前与被告宝能城有限公司作出确认或者自行填写。

即使原告主张属实，其怠于行使自身权利的行为亦应当自行承担不利的法律后果。其次，原告未就其主张提供其他证据佐证。因此，本院认定被告宝能城有限公司已于2021年2月20日将涉案房产交付给原告。

根据合同约定，卖方在将本房地产交付给买方之日起90日内，应书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，为买方办理《房地产证》。在庭审中，被告宝能城有限公司确认目前尚不具备为原告办理产权过户登记条件，且无法确定是否能继续履行合同。

本院认为，被告宝能城有限公司无法为原告办理房产证的违约行为致使原告无法实现购买涉案房产的合同目的，原告有权要求解除双方签订的《深圳市房地产买卖合同》，并要求被告宝能城有限公司退还购房款。

原告向本院起诉要求解除合同，起诉书副本已于2021年11月29日送达至被告宝能城有限公司，故原告与被告宝能城有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同》自该日解除。

被告宝能城有限公司亦应于2021年11月29日向原告返还购房款，逾期未返还，原告有权主张资金占用利息，原告主张按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算资金占用利息，没有事实依据，本院酌情支持原告按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算资金占用利息，对于原告过高部分的诉讼请求，本院不予支持。

原告主张返还购房款的金额为12468897元，经查，原告支付给被告宝能城有限公司的定金及首付款共计4847897元（4647897元+200000元），对于退还该部分款项有事实及法律依据，本院予以支持。

但原告提交的证据不能证明被告深圳市大华建设工程有限公司收取的7621000元系购房款，也不能证明被告深圳市大华建设工程有限公司是房屋买卖合同关系的当事人。

因此，原告主张被告宝能城有限公司退还购房款7621000元并要求被告深圳市大华建设工程有限公司承担连带返还责任的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。

原告可就该部分款项另循法律途径主张权利。关于违约金，原告主张按合同总价款30％支付，根据双方在合同附件中的约定，双方因违反合同约定而产生的利息、赔偿及违约金总额不得超过本房地产总价款的5％，故被告宝能城有限公司应支付原告违约金806894.85元（16137897元×5％），对于原告过高部分的诉讼请求，本院不予支持。

【判决结果】：

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、原告熊某与被告宝能城有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同》自2021年11月29日解除；

二、被告宝能城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告熊某返还购房款4847897元及支付利息（以4847897元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2021年11月30日起计算至款项付清之日止）；

三、被告宝能城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告熊某支付违约金806894.85元；

四、驳回原告熊某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费148549元、保全费5000元，由原告负担113626.26元，被告宝能城有限公司负担39922.74元。原告已预交案件诉讼费153549元，由本院退回39922.74元。被告宝能城有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件诉讼费39922.74元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。