银行抵押贷款3.75%应该把按揭贷款转换成抵押贷款吗？为什么

很多人可能觉得，同样是购买住房贷款，是否应该哪个贷款利率低就选择哪个贷款呢？比如现在如果抵押贷款利率只有3.75%，而个人住房按揭贷款利率要高于这个水平。数据显示，2022年最新贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.3%。全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，全国首套房贷款平均利率为5.33%，二套房贷款平均利率为5.61%。

是否应该将个人住房按揭贷款转换为个人住房抵押贷款呢？结论是并不建议更换。

首先，个人房屋抵押贷款和个人住房按揭贷款的内涵和定义是完全不同的，是完全两个不同的贷款。

个人房屋抵押贷款是借款人以本人名下的住房房产作抵押，向贷款银行或者其它贷款机构申请贷款的行为；个人住房按揭贷款则是专门指银行向购买住房的人发放的用于购买自用新建住房的贷款。从定义上可以看出，前者是以住房抵押办理的贷款，后者是为购买住房的人办理的贷款。

其次，个人房屋抵押贷款和个人住房按揭贷款的贷款期限现实中不尽相同，住房抵押贷款可能无法满足

个人住房抵押贷款和个人住房按揭贷款是个人贷款中最重要的两种方式，如何选择贷款不仅要考虑利率，还要考虑期限。

从贷款期限上看，虽然个人住房抵押贷款和个人住房按揭贷款的期限都比较长，在规定上都是可以贷款30年的期限，但在实际执行过程中一般情况下住房抵押贷款是20年，有的甚至在10年以下，个人住房按揭贷款可以最长30年，如果你需要的买房贷款期限20年以上，最好不要尝试办理抵押贷款。

其三，从贷款用途看，个人住房抵押贷款可能无法满足买房的贷款需求

从贷款的用途看，个人住房抵押贷款虽然可以用于个人购房、购车、消费、经营及其他合规合法等多种贷款用途，还可以用于企业经营用途、留学与移民、装修以及购置大宗消费品等。

而个人住房按揭贷款则只能用于购买住房而且是特定的住房，即为哪一套住房作按揭贷款的用途必须是购买哪一套住房。

看起来个人住房抵押贷款的用途更广泛和灵活，但实际上并不如此。因为我国的购房贷款政策经常面临较大的调控政策调整，也就是说，在目前的政策环境下国家可能会规定房屋抵押贷款不得用于再次购房和其他高风险投资，这导致住房抵押贷款无法用于买房。

最后，个人住房抵押贷款可能会面临贷款政策调整的不确定性。

个人住房按揭贷款面临的不确定性只有贷款利率的变动，而个人住房抵押贷款面临的贷款政策不确定性更大，如果在贷款期限内出现贷款政策变化，可能会面临提前偿还贷款的情况，那样的话，你必须提前偿还全部贷款，这对贷款人的压力是非常大的。（麒鉴）

“全款买房”VS“贷款买房”，哪个更划算？

每当提到“有钱了你会不会全款买房”这个话题，有两种观点就会马上争论开来：

⒈有钱就要全款买房，不欠银行钱，自己更安心。

⒉有钱也不全款，拿去理财投资哪个不香，就要贷款30年慢慢还……

不论哪个观点，看起来都很有道理。那过来人经验会不会让大家更有感触！

一起来看两则网友分享的真实案例。

1️⃣我今年全款买了房。

对于我来说，我无法保证我未来20年都会有稳定的收入来源，更不能保证我的理财投资可以毫无风险地超越4.9%。

虽然我买房的时候，股票里的年化收益是31%，虽然我婚前月存2w婚后月存4w，虽然我的职业相对稳定，东家不打打西家失业可能性比较低。

我不喜欢那种束缚感，以后赚的钱哪怕理财投资失败，也不用跟银行交代不用跟父母交代不用跟老公交待。做人嘛，最重要就是开心咯。

2️⃣贷款买房，感觉自己赚了。

家里有全款买房的能力，但是还是用一部分钱付了房子的首付，用另一部分钱全款买了商铺。

商铺租金付房子的贷款，相当于全款买房子送商铺。今年商铺涨疯了，不过因为套不了现，所以尽管资产翻倍了，也没觉得生活有什么改变，依旧过着吃喝等死的日子。

手头不缺钱，大佬买房自然随意；资金紧张，还需依赖贷款的普通人也不用纠结。

但对于刚够全款买房、资金又有些紧张的人来说，就必须要先思考全款买房与贷款买房哪个更划算了！

全款买房优缺点

优点

➤总体支出少。比起贷款买房来说，它可以省去各种手续费和银行利息等支出，更加划算。

➤无债一身轻。不需要向银行贷款，不用承受还债压力，可以从容安排以后的金融计划。

➤转手容易。一旦房价上升，转手套现快，退出容易。发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。

缺点

➤前期压力大。为了能够凑齐上百万房款，前期需要承受很大的压力。

➤购房风险大。购房者选择一次性付款会加大购房风险，期房烂尾或出其他意外，钱可能会打水漂。

贷款买房优缺点

优点

➤前期投入少。向银行借钱，前期只需要准备约30%首付款，后期分月偿还剩下的钱，不用付全款也能提前买上房。

➤资金可调配。购房者便可以把资金分开投资，比如贷款买房出租，以租养贷，或者投资其他项目。

➤购房风险小。购房者向银行贷款，银行会监督房企，房产交易的安全性提高了一重。

缺点

➤还贷压力重。可能需要每天都计算着自己的生活收支，保证每一项费用都没有超支，生活质量低。

➤流程繁琐。需要准备好齐全的资料，按照流程一步步办理贷款。整个过程十分漫长且复杂。

对于任何一个家庭，都有其对应的最优化理财方式。

小明家的主要收入来源从事有害健康的工作，那多配置保险很可能比多买房子更明智。小红家以职业投资为主要收入来源，那么大量现金流可以发挥很大效果。小王家是一夜暴富的拆迁户，那么贸然把自己一辈子都赚不来的钱投入原油期货贵金属，那就是作死。……

光考虑利益最大化是不现实的，还得兼顾风险。

除非你是对当事人非常了解的专业人士，否则直接给出全款准没错，张口就是“贷款70%，等额本息30年，全款亏大了”的意见，那我只能劝你少给别人出主意。

房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”