房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

冰火两重天的经营性贷款——拯救的是小微企业还是楼市？

文明潘晓俊（金融从业者）

随着本轮上海疫情步入尾声，为促进经济恢复，大型银行各项贷款利率均有所下调。房贷利率方面，5月下旬已按照当月公布的5年期以上LPR下调15个基点，首套房、二套房利率分别降至4.8%，5.5%。经营贷利率方面，银行也纷纷下调利率，其中工商银行三年期经营性抵押贷款利率由3.6%下调至3.3%，房贷和经营性贷款之间肉眼可见的巨大利差已经形成，其他国有大行和股份行也都纷纷跟进，市场火热。政策性的大行小微低利率拯救的可能并不是小微企业。

普惠类经营性贷款冰火两重天的情况在这个魔幻的六月竟时空交错般的发生了。

冰冷的小微企业真实需求

在疫情之后的低利率环境下，部分中小银行面临的难题，竟然是经营性贷款结清金额的显著上升。贷款的结清一方面是由于企业收缩规模所致，另一方面则是因为企业为降低融资成本或还款压力，将中小银行的贷款转换为市场上新推出的利率更低、还款压力更小的贷款。正是这一转换，形成了当前贷款市场的热闹景象。热闹的主体，是贷款中介和垫资公司。掌握各行最新贷款政策的贷款中介开始逐一联系自己的存量客户，而由于多数企业无法在短期内筹集用于归还中小银行贷款的资金，垫资公司在此期间也推出各种优惠费率，以求在这番火热的行情下分一杯羹。

低利率贷款的出现的确让疫情期间陷入沉寂的贷款市场热闹了起来，只是热闹的主体并不是小微企业主。对于他们而言，疫情带来的创伤并不会因其退去而立刻好转。首先，他们面临着银行贷款延期结束后陡然增加的还款压力，在下个还款日需要偿还两到三个月的贷款利息甚至本金；第二，他们面临着上海疫情防控政策的延续性。虽然上海在6月25日迎来了本土零新增，已全面实施疫情防控常态化管理，但多数线下门店仍处于关停状态，市区绝大部分餐饮店也刚在6月底陆续恢复线下堂食，电影院、KTV等娱乐场所的重新开业日期更是尚未可知；第三，大多数企业主担心疫情卷土重来。疫情的不确定性让他们不约而同地选择了缩减规模，降低投资以求自保。在他们看来，此时新增贷款并不是明智的选择，与利率无关。所以，作为低利率政策扶持对象的小微企业，却由于贷款需求不足，加上中介费和垫资费等间接融资成本，享受到的政策红利并不明显。

火热的“楼市”小微

与小微企业的困窘形成鲜明对比的，除贷款中介和垫资公司之外，还有上海的房产投资者。受益于疫情之后的低利率，拥有闲置资金的投资者们开始重新投身于房地产市场，通过将所购房产名义过户给亲戚好友等方式购买多套房产，然后将房产抵押给银行回笼资金。事实上，因为当前的经营性抵押贷款利率远远低于二套房房贷利率，很多有改善性住房需求的非炒房群体为减轻月供压力，也选择用经营性贷款代替了房屋按揭贷款。为更加清晰形象地展示低经营性贷款利率为何能助长房产投资行为，笔者通过以下实例加以阐述：

假设某投资者需要300万元贷款资金用于购房，贷款期限10年。他可以按二套房贷款利率申请按月等额本息的按揭贷款，年化利率5.5%，月供金额32558元，贷款期间总利息支出90.69万元。但在当前低经营性贷款利率的市场环境下，他也可以选择借助垫资公司将房产全款买下后，通过贷款中介申请经营性贷款，其中300万元的月垫资费用约6万元，中介费用约3万元。经过精心挑选，中介为其匹配了年化利率3.3%，期限为3年但可到期续贷的贷款产品，则该投资者10年内月供金额为8250元，贷款期间总利息支出99万元。加上中介费和垫资费用，融资总费用为108万元。以不到18万元的额外成本，将10年的月供金额从32558元降至8250元，且可将300万本金贷款本金延期至10年之后，这显然是一笔划算的交易。实际上，仅凭300万的10年延期，就可以覆盖18万的额外成本，因为即使按3%的贴现率（贴现率约等于再投资利率加通胀率），10年后300万的现值也仅为223.23万元，贬值近80万元。两种方案的比较如下表：

低利率的经营性抵押贷款对房产投资者产生了巨大的吸引力，加上贷款中介和垫资公司的推波助澜，经营性贷款流入楼市已成为监管部门屡禁不止的顽疾。对于银行为申请经营性贷款设置的门槛，在220个基点的利差面前，中介有足够的利润空间用于满足：投资者没有公司，可以提前为其过户一个公司；用于抵押的产证必须超过一年，可以要求投资者先还一年按揭再转换成经营贷；需要提供企业流水和贸易合同，中介名下往往有上百家公司，用于形成企业流水和签订合同.....于是，大量低利率的经营性贷款被发放给了虚假的中小企业主，真实的房产投资者。

冰火两重天矛盾的银行们

银行对于这批房产投资者是持矛盾态度的。从合规角度来讲，让经营性贷款流入楼市当然存在监管风险，稍有不慎便会受到监管的处罚。今年6月21日审计署发布的《国务院关于2021年度中央预算执行和其他财政收支的收集工作报告》披露，大型银行发放的普惠金融贷款中有24.96亿元实际流向房地产或大型集团，抽查的517户小微客户中有364户无实际经营，空壳率高达70.4%。但从满足监管普惠指标和业务发展的角度，银行又需要这批虚假的小微企业主。一方面需要在形式上满足监管对普惠小微贷款的增量要求；另一方面由于这批客户无须面临疫情下的经营风险，又属于高收入群体，其贷款资产质量显著高于真实的经营性贷款资产质量，既可以帮助银行做大资产规模，形成利润，又可以为其平衡伴随着经济下行而节节攀升的资产不良率。

为此，部分银行甚至为房产投资者量身打造了经营性贷款产品。例如某全国性股份制银行于近期非公开推出的授信长达20年，年化利率3.8%的三年期无还本续贷产品，客户还可选择先息后本和等额本息等还款方式。以贷款300万元为例，先息后本月供金额为9500元，贷款3年到期后客户无需偿还贷款本金，300万本金在20年授信到期后一次性偿还，贷款期间内总利息支出228万元；如客户选择等额本息，虽然贷款期限为3年，但银行按20年计算月供金额，3年到期后无还本且连续计算，实质上是贷款期限为20年的按揭贷款，月供金额17865元，总利息支出128.75万元。无论是先息后本还是等额本息，均明显优于市面上同期二套房住房按揭贷款。如果大型银行的经营性贷款继续维持低利率，可以预见今年将有更多的经营性贷款流向房地产，带来上海房产价格的进一步上涨。

帮助中小微企业走出疫情困境，是监管部门要求大型银行下调经营性贷款利率的初衷。但这一措施生效的必要前提，一是企业对当前经济形势和市场怀有信心，愿意贷款以扩大投资；二是贷款产品本身具有商业可持续性，能确保银行在低利率的条件下保持盈利。如果这两个前提得不到满足，措施在落地过程中难免变形走样，甚至成为其他群体满足自身利益需求的政策工具，最终得到与政策初衷背道而驰的后果。（本文为作者观点，不代表本头条号立场）

每天都是降息！前半年郑州抵押经营贷利率绝对是全国最低

文‖大雷

当你今天还在为自己申请到了3.8的产品而沾沾自喜的时候，可能明天睡一觉醒来，利率就变成了3.6。没错现在对于郑州的房抵市场来说就是这样的魔幻，你永远不知道银行的底在那里，只能说是去找一个你认为合适的利率而下手。

目前郑州市场各大银行房产抵押贷款主流的利率分为以下几档:3%、3.8%、4.5%、4.9%左右，年限也从1年、3年、5年、10年20年、30年不等。是不是感觉眼花缭乱了，是不是有一种乱花渐欲迷人眼，浅草才能没马蹄的感觉。

没错，有就对了，对于一个整天游走在各大行口的资金贩子来说也他妈的是这种感觉。

为了更好的做好服务，我恨不得每天都看一遍大纲，在心里默记一遍。生怕那天遇到一个要贷1000万的土豪，我会支支吾吾，遮遮掩掩。

也许这就是信贷口的“百家争鸣吧”

产品虽然很多，但你也只能只饮一瓢!因为每个客户都有属于他的那一份产品。而每款产品也都是适合不同需求的群体而已。

那么在这么多的产品里，我们该如何找到适合自己的产品呢。今天就来跟着我一起了解一下各大行口的王牌产品吧！

产品A：年利率3.85%产品亮点：

1、可以做到5年归一次本金

2、营业执照满一年即可

3、0371范围之内30年房龄都可受理

4、征信宽松，对查询次数没有要求

5、支持股东或者直系亲属之间申请

该产品的优势在于可以申请5年期，大大缓解了时间焦虑，也节省了未来的持有成本。而且批复率极高，审核条件宽松，一般达到“正常人、普通房”标准基本上都可以审批通过。

产品B：年利率3.6%产品亮点：

1、授信10年期，可5年归一次本金

2、可申请房产评估价值的8成

3、营业执照满3个月即可

4、年龄宽松，借款人和申请人不超70岁即可

5、征信宽松，不看查询次数

6、资料齐全一天批复

7、别墅、大平层、都可以按照7成来申请

该产品的优势主要在于额度给的高，其它银行对于大面积的房子都是降额度的。而且贷款时间给的也长，速度特别快，在这种5年期先息后本产品中已经算本地市场最优（多数客户理想的产品），近期由于政策的调整，门槛同比其他先息后本产品优势明显，大有称霸一方的态势。

产品C：年利率4.45%产品亮点：

1、10年期等额本息还款（月供按照20年期计算）

2、营业执照满3个月

3、抵押人和借款人年龄不超70

4、征信宽松，不看查询

5.郑州市20年内房产即可

该产品的优势就是可以等额本息还款，目前郑州市场前期可按照20年等额还款的产品已经不多见，适合部分希望等额本息前期还款压力小的客户。

产品D：年利率4%产品亮点：

1、授信3年，第三年归本

2、新注册营业执照也可以

3、对房产持有时间没要求，刚过户的，刚法拍的都可以申请

4、征信一般，负债不超500w，查询不能太多

5、郑州市19年内房产即可

该产品的最大优势就是支持新注册营业执照，对于那些真实做生意，而没有来得及办理营业执照的朋友来说，这就是白给的福利。而且这个银行速度特别快，资料也简单，支持随借随还按天计息，非常适合资金流动慢的老板们。

产品E:年利率4%产品亮点:

1、授信3年，第三年归本

2、营业执照须满2年

3、可申请房产评估额度的10成，也就是满额贷

4、郑州四环内25年内房产

5、征信要求严格

这款产品最大的优势就是额度给的高，因为中间有担保机构的存在，所以额度比较满。所以这款产品也比较挑客户，如果资质特别好，又想要额度高，那么还是可以申请的。

以上介绍的5款产品，为目前郑州市场上主流的银行房产抵押产品。具体选择那一款还是要根据自己情况来确定。

那么既然经营贷利率这么低，那前些6.37买房的大怨种能不能申请呢?小编可以给你算一笔账，你看一下在考虑是否转。

假如我18年在郑州买了一套房子，当时按揭申请了100万，假设利率为5.88%，每个月的月供是5918。

如果我想降低利率，降低月供，最后转成年化3.85的经营贷后，每个月的月供就变成了3850。30年一共支出利息138万左右，而且还不包含过桥费，显然这明显不划算。

但是假如我收入高，每年都可以归还20万左右的本金，那么我5年结清房贷，利息支出大概在13万左右，还是非常划算的。

所以转不转取决于你的钱包，如果勉强度日，我建议还是不要动了。

我是大雷，一个在郑州专门做资产配置以及融资的文艺青年，欢迎关注！