房贷怎么贷才划算？写给即将买房的你

相信很多准备买房的朋友，都会考虑到房贷的问题。除了土豪们全款买房的豪气，我们刚需的买房子基本上都只能先付首付，剩下的房款是需要做贷款的；那么，想要贷款，我们就得了解一下，现在房贷是有什么样的贷款可以提供给我们的？

房贷嘛，无外乎两种，一种是公积金贷款，一种是商业贷款。公积金贷款小编上一期已发，基本上南宁市公积金贷款的变化都已经在上面，再发发给大家看看：

当然，想要做公积金贷款，前提是你确实有缴纳公积金。大多数购房的朋友，还是需要做商业贷款的，那么，商业贷款又是怎么样的？

就算是没买过房的朋友，应该也大概听说过房贷的还款方式分为两种，一种叫等额本金，另外一种叫等额本息，两种还款方式，那这种方式到底有什么区别，我们上几张图，容大家自我区分。

大家可以忽略这个利息数据，具体以银行为标准。以贷款五十万、年限三十年为例，上两张图大家可以看得出，我们每个月的月供数是2997元/月，数据相同。但我们可以看得出，我们的2997元里面，其中我们的所还的本金仅有497元，剩下的2500元都是利息！这是一件很难受的事情。

我们再来看看等额本金：

从这两张图可以看出，如果选择等额本金，我们每个月的月供为3888元/月，比等额本息多了900元/月。

具体的不同在哪里？相信认真看的朋友应该已经看出一些猫腻，等额本息，是我们所有贷的款项，统一结算三十年的利息，然后分摊到三十年里我们每个月的月供，平均分，三十年的贷款利息为57.9万元；而等额本金，每月还款的本金是1388，首月利息是2500，但逐月减少7元，也就是说，虽然我们的月供刚开始是比较高的，但确实逐月减少，并且，我们的总利息仅为45.1万，比等额本息整整少了12.9万元！

那么今后去贷款，自己应该知道选哪个了吧？没错！能接受比较高月供的朋友，可以选择等额本金，工资稍微少一些，稳定一些的，就选择等额本息吧！

你会了吗？

如果想提前还贷，怎么做比较划算

今年房贷利率的调整是近几年来最大的一次

因为上海一直以来都是全国买房利率最低的城市之一，不太会有很多客户提前还贷，但在其他城市

遥想当初2018-2019年，首套的利率没有低于5%的，甚至最高可以达到6%以上，所以很多人最近有了提前还贷的想法

小文当初就是买在一个利率高位上，她首套向银行贷了100万，利率是5.2%

最近她看了看股票和基金收益，简直哀鸿遍野，各大银行的定期存款利率也不过3%上下，再想想自己5.2%的房贷利率

一咬牙一跺脚，她想拿出包括股票基金存款的50万现金，提前还房贷本金，去对冲高昂的利息

今天我们来帮小文算一笔账，如果掏出50万现金

提前还房贷的话，怎样做才比较划算

01

先来算算现在的利息

小文2020年5月年买下的首套房，贷款100万，利率5.2%，算下来真的蛮高的

因为她当时把贷款年限拉到了30年，选择等额本息的还款方式，以100万房贷计算，产生的利息是97.6万

而目前已经按时还款两年，共计24期

我们来看下，截止到今年的5月，小文总共还剩余97万本金+87.4万利息未偿还

因为利率高，又使用了最高的贷款年限，所以我们看到100万贷款，实际上需要支付给银行的利息也接近100万

虽然一直有这样的说法，房贷是我们普通个体这辈子能够借到最低利息的贷款了，轻易不要提前还房贷

而最近小文还是动了提前还贷的念头

02

有两种提前还款方式

她算了一笔账，如果拿出50万的现金提前还房贷，可以选择

一个是缩短还款年限，每月的月供不变

一个是保持还款年限，每月的月供减少

这两种方式都是提前偿还本金，最大的不同就是后续所需支付的利息不同

如果选择缩短还款年限，当50万用于偿还本金后，还款月数从360缩短为133，原本2050年4月才能还完的债务，2031年5月便可以还完

而利息也从原来的97万减少为22.51万，但接下来的11年还是需要继续按照原月供还款

还有一种方法，还款期数不变，选择大大减少月供

按照原先的还款计划，小文每月的月供是5491元

如果拿出50万偿还本金，且选择还款期数不变的话，从今年6月开始，小文的月供将会降低一半，变成2659元，月供少一半

但因为还款期数不变，依旧要还到2050年4月才能结清，因为还是拉长了贷款年限，利息的支出要比前一种方式更多，共计52.81万

从利息的角度看，选择缩短还款年限要比降低月供更为划算

当然选择哪种提前还款方案都需要和自己的实际情况结合看

像小文的情况是工作稳定，用她的话说，再奋斗个十几年，大概40岁出头，然后房贷也还完了，自己无债一身轻

而现实中也有很多购房者会选择继续还款30年，但是月供减少为之前的一半

这样的选择多半是考虑到未来自己的工资收入可能会减少，也想要每个月将月供降低，来提高生活质量

提前还款的原因因人而异，但都有同一个愿望

就是降低自己未来的负债比例，对冲不确定的风险

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不过，银行也设置了一笔提前还款的违约金

在每个人和银行签署的房贷合同里，有明确规定违约金的计算方式

小文和某某行签订的合同里，就这样写了

如果已经还款满36个月的话，银行不收取提前还款违约金，可能会有一笔手续费，但不贵可以忽略不计，大约是几百块

但是如果还款未满36个月，小文就要接受银行除还款金额以外的6个月罚息

违约金计算下来共差不多是1.2万元

这笔费用就是小文需要支付的违约金

实际上，各个城市和各家银行对于罚息的约定并不相同

有些城市的银行就规定贷款还1年之后，就不收取任何违约金了，而有些银行只收取3个月的罚息，或者按照本金的一定比例收取

我另外咨询了其他银行，比如这家北部湾银行，就是收取本金的千分之五，50万产生的违约金是2500元，比小文选择的银行要少很多

而且小文选择的等额本息方式，前些年是利息高本金低，后面才是利息低本金高，越早提前还，今后偿还的利息比例就会越少

小文还觉得，自己提前还的有点晚了

当她决定拿出自己的存款、股票、基金，包括和家里人借钱来还完50万房贷本金之后，她实际上需要支付的利息，比原来减少了近七十多万

当然了，这里我们还没有计算如果这50万拿去投资的回报率，以及未来的通货膨胀，货币贬值等等

因为对于小文来说

眼下的情况实在容不得她去思考这么远

04

一边是低额收益，另一边是高额利息

大家也看到今年的经济形势并不值得乐观，所有人都在担心自己的贬值

小文钱基本都放在基金和股票账户上，而当投资收益比房贷利率还低

她想的是与其花心思投资挣钱，不如把贷款提前还了，最好在退休前，能够无债一身轻

再加上现在环境很多不确定，对未来的收益比较悲观

小文属于保守且厌恶风险，担心将来说不定亏更多，才想要把房贷先还了

但是，如果使用的是低利率的公积金（3.25%）不建议像小文一样提前还贷，毕竟公积金已经是目前能够贷款的最低利率了

手上的现金，但凡只要选择一个稳健的理财产品，产生的收益都远远高于房贷产生的利息

提前还贷是个人选择和各取所需

你会考虑今年提前还房贷吗，是缩短年限还是减少月供，或手拿现金继续寻找更好的投资机会？

以上为正文，来自乔不丝

房贷利率“二选一”咋选更划算？看看央行怎么说

个人房贷利率3月起要选择转换为LPR利率或者固定利率。为什么要转换？什么贷款需要转换？怎么选择更划算？央行3月6日就一些热点问题进行了回应。

↑资料图：一银行工作人员清点货币。中新社记者张云摄

为什么要转换？

按照央行的要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

央行称，目前大部分新发放贷款已将LPR作为定价基准，但存量浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款基准利率。2015年10月以来，贷款基准利率一直保持不变。相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化，2019年8月以来已多次下降。

为保护借贷双方权益，特别是让借款人享受利率下行带来的好处，央行明确自2020年3月1日开始，推进存量浮动利率贷款定价基准转换。

什么贷款需要转换？

央行称，需要转换定价基准的贷款要同时满足几个条件：一是2020年1月1日前已发放，或已签订合同但未发放；二是参考贷款基准利率定价；三是浮动利率。

固定利率贷款、已参考贷款市场报价利率(LPR)的浮动利率贷款等无需转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

公积金个人住房贷款不需要转换，但组合贷款中的商业性个人住房贷款也要转换定价基准。

LPR和固定利率哪个更好？

央行称，两种转换方式各有优势，具体如何选择取决于自己的判断，特别是对未来利率走势的判断。如果认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势。

↑来自央行公众号

举个例子，如果你目前的个人房贷利率是在5年期贷款基准利率上打9折，那么按照目前5年期贷款基准利率计算，你的实际执行利率水平为4.41%(=4.9%×0.9)。根据人民银行〔2019〕30号公告，个人房贷转换前后利率水平保持不变。

一是如果选择转为固定利率，那么个人房贷在整个合同剩余期限内，都将执行4.41%这个利率。

二是如果选择转为参考LPR定价，个人房贷利率水平将按照“5年期以上LPR+(-0.39%)”确定。其中，-0.39是固定加点点差，根据当前实际执行利率(4.41%)与2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)之间的差确定。转换后到第一个重定价日前，房贷利率还是4.41%，但计算方式变成了“LPR4.8%+(-0.39%)”；从第一个重定价日起，房贷利率就会变成“当时最新的5年期LPR+(-0.39%)”；以后每个重定价日都以此类推。

对比上述方式，很明显，如果判断未来5年期以上LPR+(-0.39%)4.41%，即5年期以上LPR4.41%+0.39%=4.8%，也就是说未来的LPR比4.8%高，就可选择第一种；反之，如果判断未来LPR比4.8%低，就可选择第二种。

银行会不会故意提高LPR报价？

央行称，LPR报价机制已尽可能保证报价行真实报价，使公布的LPR具有公允性。18家LPR报价行都是同类型银行中具有较强影响力、公信力和定价能力的银行，且需要根据本行对最优质客户的贷款利率报价，也就是说，报价行的报价都是有真实交易作为支撑的。

同时，央行和利率定价自律机制对各报价行的报价行为进行严格监督，定期考核评估其报价质量，并根据考核情况对报价进行优胜劣汰。（记者李金磊）

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