房贷年限延长至40年？按揭人士称意义不大，利息已超过本金

房贷年限是不是越长越好？

近日，“专家建议还房贷时间延长至40年”的话题登上热搜，目前，房屋按揭的贷款年限最长为30年，市面上大部分房贷计算器也只支持最高30年贷款期限计算。

那么，在30年和40年等不同贷款期限下，房屋按揭的本息会呈现出哪些变化？

根据最新一期LPR（贷款市场报价利率）报价，以5年期以上LPR4.3%作为房贷利率来计算，100万元商业贷款，贷款期限为30年，按照等额本息来计算，总支付利息为781537.19元，还款总额为1781537.19元，每个月还款4948.71元。

如果按照40年的贷款期限来计算，依旧是等额本息，总支付利息为1096583.00元，还款总额为2096583.00元，每个月还款4367.88元，也就是说，虽然贷款年限增加了10年，但总支付利息也在增加，增加了315045.81元，而每个月的还款金额仅仅是减少了580.83元。

而且，与30年贷款相比，40年贷款的总支付利息已经超过了原本100万元的贷款本金。

“贷款年限从30年延长到40年，应该说初衷是希望减轻月供压力，这个效果肯定是有的。但是在实操中，会出现很多问题。”大源按揭总经理郑大源在接受第一财经记者采访时说。

首先是年龄问题。即便是一位24岁大学本科刚毕业的学生买房，申请40年贷款，在40年之后，他也已经64岁了，到了退休年龄。

“这几乎可以说，人的一辈子都在还房贷。”郑大源说。

其次，借款年限太长，也会因为借款人及其家庭的工作、生活变化，给还款带来风险，导致金融风险可能会大幅提高。

“在过去的房贷历史中，很多借款人都希望申请较长的年限，但是，对于30年的贷款年限基本上是可以接受的，实操中，很多人借款5~8年都会陆续提前还款、结清，可能是由于收入增加，不想继续支付利息；也有可能是房子卖掉需要提前结清；也有的是因为房价升值想要结清后重新申请一笔贷款。因此，借款年限提升到40年的实质意义不大。”郑大源说。

最后是利息的问题，郑大源说，在当前房贷利率几乎是史上最低的时候，40年的按揭利息都已超过本金，如果未来利率走高，无疑会增加借款人的还款利息，加大还款压力。

“如果要降低借款人的负担，方法很多，比如进一步降低5年期以上LPR，也可以考虑允许借款人先息后本，这样可以更有效地降低借款人在前几年收入较低情况下的还款压力，也不会过大增加金融风险。”他说。

今年6月，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”曾发布消息称，温州市住建局联合华夏银行温州分行发布了一款名为“安居贷”的创新型住房消费金融服务产品。

据介绍，华夏“安居贷”面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第四年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

房贷若延长至40年，买房压力能减轻是真的吗？看看这4个弊端

房价高位横盘的今天，哪怕在楼市遇冷的环境里，7月份，全国商品房均价仍然能涨回10319元/平，足可见房地产这一支柱行业的坚挺，但房价保持在万元状态，对于普通家庭，不只是出首付困难，疫情常态化之下，很多行业仍然生存艰难，不少人害怕失业或者降薪后，负担不起每个月大几千的房贷，导致断供引起的损坏征信、增加罚息等恶性循环，这才迟迟不敢买房。

对此，北师大房地产研究中心主任董藩提出：国内现在一般是可以贷30年，能不能考虑延长到40年？目前房贷还款的最长年限是30年，如果真的延长10年，理论上是能够大幅度地为购房者们稀释还月供的压力。那具体可以省多少钱呢？

我们可以举例来更直观地看看，假设贷款100万元，3个人分别是按照20年、30年和40年等额本息的方式还贷。今年央行在8月份再次宣布下调5年期LPR，房贷利率目前的年利率是4.3%，换算下来月利率应该约0.36%。

月供的计算公式是＝[借款金额×月利率×(1+月利率)^借款月数]÷[(1+月利率)^借款月数-1]

按照20年还贷，一共的借款月数是240个月，月供约是3763.5元：按照30年还贷，借款月数是360个月，月供是3345.33元；

最后按照建议中的40年还贷，借款月数是480个月，月供约为3763.5元，很明显，不考虑小数点后面3位以后的，还款40年几乎可以赶上按照20年还款的月供水平，并没有出现想象中，只要延长还款时间，就能降低月供的效果，说明30年的还贷时间，对于房奴来说，已经是最低最合理的方案。如果真的变成40年的还贷时间，导致的将是4个新弊端，多群体要受害，你也在其中：

第一，增加更多的利息成本本来能少花钱，结果反而每个月多花了500多元，一年就要多花6000左右，10年就是6万，反向增加了房贷月供成本。

第二，转手房子竞争力减弱房子背负着贷款，要转手，竞争力不如产权清晰、已经还清贷款的房子好，本身经历了炒房时代，大批炒房客囤房，楼市出现供不应求的虚假繁荣，房企无限制拿地建房销售来获取暴利，导致如今房产已经过剩，广义的存量房已经足够9600万人居住，还不包含在未来即将开始建造或已经在建的房产，越晚还完贷款，房子想转手越困难。

第三，银行回款周期拉长、放款速度减慢银行的款项是一边放款一边收回本金和利息的，如果说大家还贷时间都延后10年，银行虽然可以赚钱，可是仍然承担巨大风险，因为还贷时间延长了，部分人如果是在三四十岁买房的，要还40年贷款，要等到七八十岁左右才能还完，这个时候很多人快步入高龄，如果遇到意外或者疾病去世，银行就不能收回贷款。

而工资相比养老金来说，有替代率，目前是60%左右，本身养老金更低，中国的父母对孩子是从小照顾到结婚，供他们上学，帮他们买婚房，而这个规律现在的年轻人有了下一代后也会继续这么做，如今国家又放开了三胎，现在这些生育三胎的家庭，以后买三套房就是给孩子补贴3套房房贷，养老金还要维持基本生活，想想都很难负担，最后，可能就是大批人因为断供让银行背负坏账损失。由于前期放出的房贷有大笔收不回，那么以后其他人再借款，可能会因为银行收紧放款规模而更难通过审核了。

第四，申请其他贷款受影响各项贷款申请时，银行都会先对借款人进行收入、负债、征信等条件的调查，有负债的人，银行一般会拒贷，或者压缩借款额度，如果你长期还不完房贷，以后想再买房，买车，借款都很难了。到时候，只能是在特别需要资金的时候，把手头的这个房子卖掉来套现，这样就会回到上面提到的第二个弊端，没还完房贷的房子难卖程度将远高于产权清晰的房子。

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首付降到20%，最长可贷款40年，为了让大家买得起房专家真费心

这段时间很多地方的楼市表现都不太理想，不论是成交面积还是成交额都出现了明显的下降。

根据国家统计局公布的数据显示，2022年前7个月，我国商品房销售面积达到78177.97万平方米，同比下降23.1%；另外商品房销售额75,763亿元，同比下降28.8%。

从这两项数据来看，当前各地的楼市整体表现确实都不太乐观。

在这种背景之下，很多地方的房价也出现了不同程度的下降，甚至有个别城市部分楼盘降幅可能达到20%以上，这在过去10年是很少见到的。

虽然现在整体市场流动性比较宽松，房贷申请门槛比较低，更关键是房贷利率已经降低到历史第二低的水平，但是楼市仍然表现不太乐观，这让各个地方都是挺着急的。

面对楼市这种低迷，不仅开发商着急，各地方政府也很着急，毕竟楼市的发展不仅跟各地的经济有关，跟财政收入也有很大的关系，跟化解银行风险也有很大的关系。

如果楼市表现不好，很多环节都有可能受到牵连，所以为了避免出现一些系统性的影响，现在很多地方都在想尽各种办法去“救市”。

目前很多地方都降低了购房的门槛，比如降低购房资格，降低房贷利率，提高公积金的额度，取消限购限售。

甚至有些地方直接推出购房给予现金补贴，还有的地方公务员甚至直接加入推销房产的行列当中。

而在各地为楼市的发展绞尽脑汁的时候，各路专家也纷纷出来献言献策。

比如在8月27日，北师大房地产研究中心主任董藩在接受媒体访谈的时候，特别解读了房地产市场的走向与变革。

在谈论如何减轻年轻人的买房负担的时候，董藩给出了几点建议：

1、建议将首付比例下降到20%。

董藩认为目前我国首套房的首付比例最低是30%，他建议将目前的首付比例下降到20%，而且这个20%还比部分国家10%的首付比例还要高，这样有利于减轻年轻人首付负担，让他们能够以更少的钱进入楼市，提早享受住房。

2、将贷款年限延长到40年。

目前我国住房贷款最高年限只有30年，如此一来年，年轻人的月供就增加了，为了减少月供压力，董藩建议将贷款年限最长延长到40年，这样可以减少每个月的月供。

按照40年的期限来推算，很多年轻人退休了还要继续偿还房贷，而且支付的利息也会更多。

3、前5年只还利息，不还本金。

为了减轻年轻人月供负担，董藩还表示办理完按揭贷款之后，前5年只需要支付利息就可以不用还本金，这样可以大大降低年轻人的前期的月供压力。

董藩还表示年轻人的收入一直在不断增长，比如刚毕业的时候每个月工资可能只有七八千块钱；但是等到四五年之后，他们的月薪就可能涨到13,000、14,000，而到时房贷月供并没有太多的变化，房贷占他们工资的比例就会下降，月供负担就会减少。

对于董藩这些建议，我觉得前5年只还利息不还本金还是有一定的意义，但是将首付比例下降到20%，并将贷款年限延长到40年，退休之后还得还房贷就有点太扯了。

如果一个人在30岁的时候申请房贷，是不是意味着他到了70岁还要还房贷呢？另外如果一个人在40岁申请贷款，假如70岁不幸去世了，剩余的贷款由谁来还？

所以董藩的这些建议看起来有用，但广大网友并不买单，很多网友都觉得董藩并没有点到年轻人买不起房的根本原因。

现在很多年轻人之所以不买房，最根本的一个原因是买不起。

一方面是房价太高，比如在一二线城市一套房动不动就是两三百万甚至五六百万，就算把首付比例下降到20%，首付也有可能需要四五十万甚至100万以上，这对于很多年轻人来说还是不太现实。

另一方面目前房贷利息还是偏高，虽然当前房贷利率已经下降到比较低的一个水平，很多银行最低利率都下降到4.1%。

但是按照30年时间来计算，房贷的整体利息可不少，比如100万的贷款，光是利息就达到73万左右。

如果不解决房价高的问题，就算降低首付比例，延长贷款期限，其实也没法从实质上减轻年轻人买房的负担，只不过有一种寅吃卯粮的做法而已。

至于为什么董藩要给出这些不太合理的建议，我觉得他更多的并不是为了年轻人着想，更多地为一些开发商着想而已。

之前董藩就曾经说过，建议农民到县城买房，然后开车回农村种田，这样可以提升农民的个人素质。

按照董藩这个逻辑，是不是意味着农民不到县城买房就没素质了呢？

对于董藩短期内说出这么多奇葩的言论，我们不知道他是为了博取眼球还是为开发商代言，但作为一个房地产研究专家，说出这样奇葩的言论，确实有点不太应该，这估计也是为什么董藩被各大平台禁言的重要原因。

当然董藩之所以说出这些言论，可能也有他自己的一些考虑，在当前楼市表现整体比较低迷的情况下，在楼市面临拐点的背景下，未来楼市不可能像过去十几年那样火爆，这时候，我们不排除银行确实有可能对房贷的政策做一些调整。

一直来按揭贷款都是银行最主要的利润来源之一，尤其是对那些大银行来说更是如此，假如未来申请房贷的人减少了，我们不排除银行确实有可能通过降低首付比例，甚至延长贷款期限来吸引大家申请贷款，到时客户可以选择的余地更多，大家完全可以根据自己的实际情况去选择。

但这种政策只能针对没有任何房产的刚需人群，对于二套房以上的家庭不能随便使用这种政策，否则就有可能变成为炒房助力了。