还房贷，等额本金和等额本息哪个更划算？

最近研究了下银行。

有人要说了，你不是做保险的吗，看什么银行？不务正业！

要知道，银保不分家。

银监会和保监会都在2018年合并成了银保监会，咱们做保险的，自然也要多学习一点银行知识。

最近我就很好奇啊：还房贷，等额本金和等额本息哪个更划算呢？

然后我就百度了一下计算公式。

首先是等额本息的，计算公式很简单，如下

其中，是贷款本金，i是月利率，等于贷款利率除以12，是还款月数，比如30年就是360个月。

再是等额本金，这个要复杂一点，分三步：

1）计算出每月应还的本金：/；

2）计算出剩余本金：*剩余还款月数；

3）计算当月应还的利息：剩余本金*i；

4）计算每月应还的总额：每月应还本金+当月应还利息。

由于剩余本金越还越少，所以呢，每月的还款额也会越来越少。

看起来比较麻烦，但有x就简单多了。

我用x做了一个简易的房贷计算器，输入本金，贷款利率，还款月份后，就能自动帮我计算出来这些数据。

也和网上的房贷计算器核对了一下结果，都是相符的。

那我们就开始实际计算一下，比如输入贷款70万，房贷利率5%，还款月数360个月。

就会得到如下数据：

等额本息：每月还款3757.75。

等额本金：每月偿还本金1944.44，首月利息2916.67，合计4861.11，以后每月利息递减8.10元。

为了大家看得更直观，我还画了一张图：

可以看出，等额本息（蓝线）的还款金额保持不变，而等额本金（橙线）的前期高，后期低。

那问题来了：哪个更划算呢？

在回答这个问题之前，我们要思考另一个问题：用什么指标来衡量划不划算？

要不先试试看还款总额吧。

我们用函数加总一下，就会得到这样的结果：

等额本息总还款额135万，等额本金是122万，少了13万左右。

那是不是意味着等额本金更划算呢？

还款总额只是单纯的考虑了数字大小，却忽略了货币的时间价值，举个简单的例子：

今天还款5000元和30年后还款5000元，能一样吗？

那用什么指标好呢？

这时候，我们可以回顾衡量理财险收益的一个指标：内部收益率IRR，它是考虑了货币时间价值的年化收益率。

现在我们换位思考，把我们自己当成银行，把放贷想象成买理财险：

现在有两份理财险，

第一份理财险本金是70万，每月可以拿到3757.75元，总共可以拿到360个月；

第二份理财险本金也是70万，首月可以拿到4861.11元，以后每月递减8.10元。

然后我们使用xi函数计算一下，然后得到这样的结果：

两种放贷的收益率都一样，都是5.11%！

由此我们可以得出结论：

从收益率的角度考虑，两种还贷方式都一样划算。

所以还房贷的时候，我们考虑的更多的是个人偿还能力，比如你是现在收入高，还是未来更高？

此外，现在很多人的房贷利率都改成了LPR浮动利率，在利率不断变化的情况下，结果可能稍有出入，但对这一结论的整体影响不大。

如果我们把房贷利率调到5.4%，一个比较接近现实的利率，那么得到的IRR是多少呢？

5.53%。

这又说明什么呢？

银行每放一笔房贷，就相当于买了一份5.53%年复利的理财险，而且复利30年，收益相当可观~

所以呢，有人说：

把钱存银行，不如买银行股票。

靠着左手收钱，右手放贷，赚取其中的息差，再加以杠杆，就能赚得不菲的利润，着实令其他行业羡慕不已~

房贷等额本息或等额本金还款 到底哪个更适合呢？

1.利率精算

在利率精算系列，我们要说明白的第一件事情就是：按揭房贷还款方式中等额本息和等额本金，哪个更划算？要想搞清楚哪个更划算，我们要先搞清楚它们差别是什么？

在讲解他们的差别之前，我们首先要搞清楚一个最基本的概念：利率。

百度对利率是这样定义的：利率表示在一定时期内利息量与本金的比率。

学长的定义：利率表示在一定时期内利息量与使用的本金的比率。

大家不难看出，两个定义的差异点是：本金和使用的本金

而事实上：使用的本金≠本金

2.等额本金

接下来给大家展开讲解一下。等额本金：就是将本金分摊到每个月内，同时支付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

上文我们提到的使用的本金≠本金，因为我们每个月都在还本金，剩余本金是不断下降的，所以使用的本金≠本金。

以等额本金还款方式为例，借款100万，本金就是100万，而使用的本金是多少呢？

100万等额本金还款30年，在360个月里面，每个月还的本金是：1000000/360=2777.77

为了更清楚的说明白这件事，引入一个现在小学已经开始学的公式：

等差数列求和公式：1+2+……+=（+1）/2。如下：

第1个月还的本金的使用量：（1000000/360）元*（1个月）=1000000/360*1(元*月)

第2个月还的本金的使用量：（1000000/360）元*（2个月）=1000000/360*2(元*月)

第3个月还的本金的使用量：（1000000/360）元*（3个月）=1000000/360*3(元*月)

…………………………..以此类推

第360个月还的本金的使用量：（1000000/360）元*（360个月）=1000000/360*360(元*月)

得出360个月一共的本金的使用量：

1000000/360*（1+2+3+……+360）（元*月）

=1000000/360*（360*361/2）（元*月）

=180500000（元*月）=180500000/12（元*年）

=15041666.7（元*年）

所以这30年一共用了这么多本金，那么平均到每一年的本金就是：15041666.7（元*年）/30年=501389元。

通过以上计算，我们可以得出，等额本金还款法平均每年的本金使用金额是501389元。

3.等额本息

等额本息：把贷款的本金总额和利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行的金额固定，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

其实等额本息的算法逻辑和上面是一样的，只不过等额本息还款法每个月还的本金不同。不过同样的逻辑能够得出答案：等额本息还款法平均每年的本金使用金额是619467元。

以100万，年利率4.9%，借款30年为例。等额本金法实际使用的本金是501389元，等额本息法实际使用的本金是619467元。

下表是100万在1年、2年、3年、10年、20年、30年期下，两种不同还款方式实际使用的本金和支付利息。

从此表可以得出结论：同样的贷款金额、期限、利率下，等额本息和等额本金的差异是：两种方式实际使用的本金不同，等额本息实际使用的本金更多。

从利息方面来看，30年期等额本金利息和要比等额本息利息和少了18万左右。所以这是等额本金的优势。但是实际上等额本金每月要比等额本息多还1500元左右，这样相对还款压力会大一些，短期内也不会缓解，只有到11年之后才会递减到等额本息的水平。目前一二线城市的房价高，年轻人压力也比较大，首付都需要三家来凑，月供自然承担尽量少点比较好。随着日后通货膨胀，18万也就是会贬值了。

说到等额本息，其实在我们生活中还存在一种问题，比较常见于一些信用卡分期及一些网贷分期等。例如：销售给你说，贷款10万元，等额本息还款，一年还清，最后一共还了10万5500，请问年利率是不是5.5%？

当然不是，这是一个典型的数字错觉，尽管大部分销售会告诉你，他们的年化就是5.5%，月息就是4厘多，听起来很便宜的样子，很多做分期的也会这么告诉你。他的真实利率其实是10%，几乎要高一倍。奇怪了，哪里出问题了呢？

实际就是资金利用率问题，就是上文提到的使用的本金问题。就说这10万块钱，你不是从头用到尾的，你在不停地归还本金，导致你实际利用的本金远远没有那么多。

我们做了一个表格，刚借到钱的时候，你手里是有10万本金的，每个月还8000多，所谓的等额本息就是每个月还款额连本带息都一样的。所以到最后一个月你手里只剩几千的本金了，每个月还是要还8000多。



更直观一点是这个图，橘色是本金，最开始是10万，但是越往后可以用的本金就越少。

我们平均一下变成了这个图，实际每个月你可以利用的本金只有5万左右，只有借款额的一半。

其实这和上文的换算方法基本一致，这样看可能会更直观一些。

所以折算一下实际利率等于是高了一倍，这个并不准确，但它非常的直观，一下就能看明白问题出在哪，那我们的结论是什么呢？

这种贷款不要碰吗？不对，科学应该是基于事实而不是情绪，事实是，他完全没有那么可怕。因为还取决于另外一个重要维度，加权。抛开剂量谈毒性是不道德的，加权利率高不高，一方面取决于实际利率，一方面也取决于本金的多少。

举一个例子，你借了朋友一个苹果，第二年还他两个苹果，实际年化利率高达百分之百。但对生活有影响吗？完全没有，因为权重太小了，完全忽略不计，反而是当时喝可乐的感觉更加重要。

其实贷款也是一样，取决于你当时的迫切度，如果它有效解决了你的需求，并且资金量不大，就完全没有问题。因为他和你的房贷相比，一加权就可以忽略不计了，一方面明白真实利率是多少，另一方面也明白实际影响有多大才是科学的认知方法。

但是注意啊，不是所有的等额本息，真实利率都要乘以二的，比如按揭房贷，他也是等额本息，利率5.5%的话，真实利率就是5.5%，不需要乘以二。

所谓的乘以二，只是在一些不规范的场合，有一些销售为了让人心理上感觉便宜，偷换的概念，他们所谓的年化并不是真正的年化，那怎么鉴别真假呢？

最严谨的就是用内部收益率IRR函数，但是很多人不会，有一个最简单的办法，你搜贷款计算器，然后选择等额本息，然后输入不同的年化利率，看年化多少的时候，还款额跟他说的一致，那个利率就是他真正的年化利率。

以上这种问题大多出现在一些不规范的场合，所以抛开以上问题。我们按照按揭房贷的等额本金和等额本息来对比的话，两者主要的差别也是实际使用的本金不同。那么我们应该选择什么样的还款方式呢？

答案是：如果你想实际上多借一些钱，就选择等额本息还款法；如果你想实际上少借一些钱，就选择等额本金。

假如通货膨胀大于按揭贷款利率，在目前利率的水平上，我们应该借更多的钱，所以按揭贷款选择等额本息还款方法更划算！

希望大家看完此文之后，可以根据自己的实际情况进行衡量。

商业贷款买房，等额本息和等额本金哪个更划算呢？

等额本息和等额本金主要区别是什么？等额本息和等额本金主要区别在本金与利息的还款方式有差异。

等额本息：意思就是每月还款的金额是固定不变的；等额本息贷款的计算方法是本金逐步增加，而利息逐步减少，月还款数不变；等额本息有个特点还款前期还的大部分都是利息，后期利息逐渐减少，后期还的大部分都是本金，总结为先还息还后本金。

等额本金：意思就是每个月还款的金额逐月减少，并非是每个月还款金额不变的；随着还款金额越来越少，利息也越来越少，每月还款的金额也随之越来越少。等额本金有一个特点就是利息随着本金越来越少，但是利息是浮动，并非是一成不变的，等额本金的利息是按季度调整，跟随国家贷款利率的浮动而浮动；等额本金就是非常适合那些有提前还款意向的贷款人。

等额本息和等额本金哪个划算？

其实等额本息与等额本金哪种划算确实没有明确的分界点，这也是大家在争议的最大问题，因为等额本息和等额本金各有各的利弊之处，要根据每个贷款人的具体情况做出相对应的还款方式。

如果等额本息和等额本金在同等利率，同等贷款期限情况之下等额本金比等额本息划算；因为等额本金贷款利息肯定比等额本息支付的利息少，等额本金随着还款金额越来越少，利息也是随着越来越少！而等额本息不同，等额本息的利息已经是固定死的，只是把利息平摊到每个月；而等额本金利随本少而减少，这就是等额本金的优势，所以从利息角度出发的话肯定是等额本息划算。

假如又从贷款人前期还款压力的情况之下分析，等额本息每个月还款是固定不变的，把本息平摊下去肯定月供压力没有这么大。而等额本金却不同，等额本金每个月还款都是本金高利高，前期每月还款金额大，但随着本少利少后期还款轻松；所以如果要从前期月供压力方面的角度分析的话肯定是等额本金还款方式比较划算的。

再有就是如果贷款人经济允许，有提前还款意向的人，这种贷款人其实选择哪种都是合适的，真正总体算下来并相差不大，各有优势。所以如果有提前还款的贷款人不管选择哪种还款方式都是划算的，优势相当。

提前还款用房贷等额本息和等额本金哪个划算？房贷打算提前还款的话我个人觉得肯定是等额本金更加还算，理由如下：

因为贷款人有提前还款意向的肯定选择等额本金还款方式最划算，等额本金提前还款也就是少支付利息钱，等额本金每个月的还款利息随着本金越少利息越低。但是等额本息不一样前期还款的基本都是利息，本金只有占比小部分；所以如果选择等额本息又提前还款的话，前期还的大部分都是利息，如果把大部分利息都是提前还给银行了，再度提前还款就是没有意义了；这就是提前还款选择等额本金还款方式划算的真正原因。

举例子：

张三贷款买房，银行贷款利率为5.39%，总共贷款50万元，贷款30年；当张三还款五年之后手头比较宽松，有笔100万闲钱，打算提前把房贷还清。

等额本金：张三贷款50万元，30年总共本息要还约90.54万元，总共利息为约为40.54万元；首期月供为3634.72元；

等额本息：张三同样贷款50万，30年总共本息要还约100.96万元；贷款总利息约为50.96万元；每个月月供固定为2804.53元；

张三如果按照等额本息来还款每个月还款2804.53元，5年时间总共还款金额为：2804.53元*12个月*5年=168271.8元；根据等额本息还款前期本金与利息比例约为3：7的比例；也就是说张三前五年时间还款总额168271.8元当中只有30%的比例是还的本金，还款本金为168271.8元*30%=50481.54元，其余的都是贷款利息；

张三如果按照等额本金来还款，五年时间平均下来月均还款金额在3300元，五年时间总还款金额为：3300元*12个月*5年时间=198000元；根据等额本金的还款方式本金与利息是比例是6:4意思就是等额本金每个还款的本金利息是占比60%；五年时间张三总共还了本金为：198000元*60%=118800元，其余的就是贷款利息；

通过以上两种还款方式不同可以得知，张三如果通过等额本息还款五年时间还款本金为50481.54元；如果通过等额本金还款五年时间还款本金为118800元；这个数据已经非常明显，五年时间等额本金还款比等额本息还款的金额差为：118800元—50481.54元=68318.46元；

张三贷款50万买房，在还款五年之后张三选择提前还款，按照两种不同还款方式，如果这时候张三选择的是等额本息贷款本金剩下约45万元；如果张三选择的是等额本金还款剩下本金约还有39万元；所以可以得出结论提前还款绝对是等额本金划算。

最后通过以上用实际例子已经充分说明，如果房贷打算提前还款的话肯定是等额本金更加划算，毋庸置疑。

看完点赞，腰缠万贯，感谢阅读与关注。