五年期LPR大降15个基点！房贷最低可到4.1%！非对称降息有深意

刚刚，年内第三次LPR“降息”新鲜落地。

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，较前值3.7%下调5BP；5年期以上LPR为4.3%，较前值4.45%下调15BP。

值得注意的是，此次调整为非对称下调。尤其是，1年期LPR下调幅度不及市场预期的10BP，而与房贷挂钩的5年期以上LPR，下调幅度则超出了10BP。

业内认为，本次非对称下调暗含深意，既体现了为实体经济“降成本”的政策初衷，又避免企业利用贷款资金空转套利。同时，5年期以上LPR更大幅度下降，有利于降低购房者成本，对于稳定房地产市场具有积极意义。

敲黑板！随着本次5年期以上LPR再下调，房贷利率地板价也刷新低位——最新首套房贷利率可低至4.1%！此外，据业内人士测算，按贷款金额100万元、期限30年、等额本息还款估算，平均每月可减少月供支出约88.48元，未来30年内共减少利息支出约3.18万元。

LPR“降息”不出市场所料释放货币政策加力稳增长信号

上周，超预期政策性降息落地，为本月各期限LPR下调打下基础。

作为政策利率，MLF利率的下调与LPR下降有着显著的联动效应。8月15日，人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率均下降10个基点，分别降至2.75%、2.00%。

LPR是贷款市场的基准利率。业内认为，近期，政策利率降息与LPR下调，体现出政策端着力破题实体融资需求不足这一难题。

中泰证券首席经济学家李迅雷认为，7月社融、信贷数据超预期回落，企业、居民信贷需求低迷，主要反映了预期转弱背景下实体融资需求不足的问题。当前经济基础难言稳固，这是降息的前提。而宽信用需要降成本支持。

这已是LPR年内第三次下调。今年5月，5年期以上LPR曾单独下调15BP，创下2019年8月LPR改革以来最大降幅。而此前，今年1月，1年期LPR与5年期以上LPR分别下调10BP、5BP。

5年期以上LPR下调幅度更大有助于稳定房地产市场预期

在此次数据出炉之前，“LPR会降”并无悬念，但“LPR会怎么降”是市场普遍的关注焦点。

对于此次LPR非对称下调，专家表示，控制短端LPR水平，可以避免企业利用贷款资金空转套利。而由于企业中长期贷款以及住房按揭贷款均参考5年期及以上LPR报价，5年期及以上LPR更大幅度下调，有望成为信贷问题的“速效药”，并进一步“稳楼市”。

“在中长期贷款需求更需提振的局面下，压降长端LPR利率，将有效降低居民和企业的融资成本，改善其加杠杆的意愿。”中信证券首席经济学家明明称，信贷的结构改善需要中长期贷款规模及占比的提升，因此，银行应当更多向中长期贷款让利，从而实现“稳增长”的政策意图。

尤其是，5年期LPR报价利率下调，将直接作用于购房者的钱包，为居民按揭贷款“减负”，提振刚需住房需求，促进房地产平稳运行。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部主管庞溟表示，5年期以上LPR不对称调降15个基点，有利于稳预期、稳主体、稳增长、保交楼、保民生、保稳定，既可以降低购房者的按揭成本和月供，推动银行进一步降低贷款利率、积极放贷，满足居民合理购房需求，又能促进开发商回款，助力确保房屋交付，逐步扭转信贷和地产的复杂形势、扭转市场对经济和地产的预期。

据业内人士测算，按贷款金额100万元、期限30年、等额本息还款估算，平均每月可减少月供支出约88.48元，未来30年内共减少利息支出约3.18万元。

同时，房贷利率地板价也刷新低位！此前，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将全国层面新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20BP，二套住房贷款利率下限保持LPR+60BP。

这也意味着，伴随着此次LPR再下调，首套房贷款利率将低至4.1%。

而对于1年期LPR调降幅度不及预期，明明称，目前1年期LPR已处于相对较低水平。在此情况下，若再引导1年期LPR下调超过10BP，可能诱使企业套利，导致资金在金融体系内空转而无法流入实体，降低政策效果。

庞溟表示，1年期LPR降幅略低于预期，表明了货币政策继续呵护经济平稳复苏和信心修复，但不过度刺激、继续防止资金空转、脱实向虚的政策信号。

后续政策或还将组合出击

此次LPR降息过后，还有空间吗？

至于未来进一步降息的可能性，李迅雷表示，货币政策进一步放松的空间还是有的，主要看接下来房地产销售能否明显改善。如果居民收入和投资预期仍然偏弱的话，可能需要继续下调房贷利率。实现的方式不一定是调降政策利率，也可能通过压降存款利率、降准等手段。

庞溟表示，年内还有超过2.5万亿元MLF到期，所以，未来可能继续择时适度缩量续作，央行逆回购操作规模可能仍然较为谨慎。考虑到货币政策的主要发力点是保持流动性合理充裕，保持货币信贷平稳适度增长，重点在于推动宽货币向宽信用转变，下一步，在总量工具上可能采用资金成本更低、期限更长，调节银行资金结构更为便捷的降准措施。

对于未来LPR的下行空间，东方金诚首席宏观分析师王青表示，考虑到未来一段时间市场利率仍将处于较低水平，接下来报价行有动力在MLF利率不动的条件下，压缩LPR报价加点。其中，鉴于推动楼市回暖正在成为提振信贷需求、改善市场预期、缓解经济下行压力的关键，预计接下来5年期LPR报价会延续更大幅度下调势头，或类似5月份的单独下调。估计，年内5年期LPR报价还有15至20个基点的下调空间。

明明表示，预计后续政策还将组合出击。当前多地购房政策已经进行调整放松，鼓励居民加杠杆，拉动房地产销售企稳，再贷款等结构性政策工具“聚焦重点、合理适度、有进有退”，后续将针对重点领域实施金融支持。

日前召开的国务院常务会议指出，完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

央行最新公布：本月LPR维持不变，5年期以上为4.3%

11月21日，央行官网发布《2022年11月21日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告》。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年11月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

本月LPR发布后，1年期和5年期及以上LPR以连续4个月维持不变。

而根据统计，今年以来5年期以上LPR已累计调降35。房贷利率计算方式也由以往的5年期以上LPR+60个调整为5年期以上LPR-20个。实际房贷利率已有较大程度调降。

值得一提的是，下月如果LPR持续不变或出现下调，那么从明年1月起，已在偿还房贷的居民将有望迎来房贷利率的下调，具体调降幅度以及时间，需以与银行签订贷款合同规定为准。

此外，11月16日晚间，央行发布《2022年第三季度中国货币政策执行报告》。强调央行坚持稳字当头、稳中求进，扎实落实稳经济一揽子政策和接续措施，加大稳健货币政策实施力度，坚决支持稳住经济大盘。

主要措施包括保持流动性合理充裕、持续发挥结构性货币政策工具作用、持续深化利率市场化改革，发挥贷款市场报价利率（LPR）改革效能和指导作用、把握好内外平衡。深化汇率市场化改革、牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。包括持续释放贷款市场报价利率（LPR）改革红利，优化存款利率监管，推动实际贷款利率进一步降低，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。

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文章来源:乐居买房

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5年期LPR再下调，首套房利率最低可至4.1%，百万房贷每月省88元

记者黄昱

编辑

今年内LPR迎来了第三次调整。

8月22日，央行宣布最新一期的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR从3.7%下调为3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调为4.3%。

与房贷利率直接相关的是5年期以上LPR，该数据在今年1月前已维持20个月不变。今年1月20日，5年期LPR从4.65%下调为4.6%；5月20日，5年期LPR从从4.6%下调至4.45%，超预期下调15个基点（）。

此番5年期以上LPR再次下调15个基点，符合市场预期。

下调五年期以上LPR，最大的作用是稳定预期，对于降低房贷月供负担、激励购房者入市、促进开发商回款等有积极作用。

对于按揭购房者来说，5年期以上LPR的下调意味着将直接减少购房成本。

假设从银行等额本息贷款300万、房贷利率为LPR+0基点、贷款期限30年，LPR下调后，月供将从约15111元减少为14846元，每月还贷减少265元；总利息从244万元降至234.5万元，将减少大概9.5万元。

对于此次LPR的下调，市场早有预期。明显的信号是，8月15日，央行开展4000亿元1年期MLF操作（含对8月16日6000亿元MLF到期的续做）和20亿元7天期逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。

方正证券分析师认为，央行缩量降息既有主动主动因素也有被动因素。历史经验上，按揭贷款利率领先商品房销售大约两个季度，货币条件是房地产市场重要影响因素。

今年以来，房贷利率进入持续下降通道。5月15日，央行、银保监会更发布通知，将全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套房贷利率仍保持相应期限LPR加60个基点不变。

如果按首套房贷利率下限LPR减20个基点计算，此番LPR下调后，等额本息贷款100万、期限30年，月供将从4919元下降至4831元，每月节省88元。

贝壳研究院数据显示，2022年7月103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个、2个基点；7月平均放款周期为25天，较上月缩短4天。

天风证券分析师孙彬彬认为，考虑到政治局会议要求“稳定房地产市场”，需要进一步降低住房贷款利率、向历史低点靠拢。

天风证券研报指出，参照历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%（在5.94%的基础上打7折），个人住房贷款加权平均利率4.34%，当前两项指标分别为4.25%、4.62%，后续分别需要至少降低10、28个才能达到历史低点。

方正证券分析师也认为，据央行二季度货币政策执行报告，6月新发放个人贷款加权平均利率快速下降87至4.62%，对比企业贷款已降至有统计以来低位，个人住房贷款较低点还有30的空间。

为了稳定房地产市场，房贷利率下调的同时，陆续有城市放松限贷政策。

据克而瑞统计，今年以来，已有83城放松限贷，其中57城首套房首付比例下调至20%，例如兰州、贵阳、南通等；33城二套房首付下调至30%，如南宁、西宁、绍兴等。

融资规模通常反应市场主体对未来发展的信心，而7月居民新增信贷规模持续低迷。

据央行数据，7月居民中长期贷款新增1486亿，虽维持正增长，但同比减少2488亿，同比降幅高达62.6%。1-7月，居民新增中长期贷款17084亿元，创近年来同期新低，同比下降56%。

克而瑞研究中心表示，目前许多城市的房贷政策呈放松趋势，但当前居民部门杠杆率偏高，叠加信用危机下居民对期房交付信心不足，又因疫情冲击对未来预期收入偏悲观，多数对加杠杆购房呈谨慎观望态度，按揭投放低迷下房企销售回款进一步承压。

可以看到，当前楼市仍未出现明显好转。

国家统计局发布2022年1-7月全国房地产开发投资和销售情况显示，7月销售面积9255万平方米，同比下降28.9%（上月为同比下降18.3%）；开发投资金额为1.11万亿元，同比下降12.3%（上月为同比下降9.4%）。

另克而瑞数据，TOP100房企7月单月业绩规模环比降低28.6%，降幅与往年30%左右平基本持平。百强房企1-7月累计销售操盘金额的同比降幅，也仍保持在49%的较高水平。

中银国际分析师指出，为了稳住当前市场脆弱的信心，守住不发生系统性风险的底线，政策有望进入新一轮释放期，房企纾困力度和购房需求放松都有望进一步加强。