三种贷款方式/两种还款方式，房贷怎么操作最省钱？

很多第一次买房的人还对贷款方式和还款方式不甚了解，目前来说贷款方式主要有商业贷款、公积金贷款、组合贷款三种方式，而还款方式则有等额本金和等额本息两种，具体选择哪一种则需要先了解每种方式的特点。

一、商业贷款

商业贷款是银行发放的贷款。

额度高。以买新房为例，交付完首付款之后的余下房款，都可以申请商业贷款。除了首套房，二套房、非普通住宅、非住宅，均可以使用商业贷款。

贷款利率较高。贷款基准利率为4.9％，而且截至到目前为止全国首套房贷款平均利率保持上涨，已经连涨20个月，达到5.69%，因此贷款的总利息比较高，而且在很多城市限购政策“认房又认贷”的背景下，只要有过贷款记录都算二套房。比较适合有足够偿还能力的人申请。

二、公积金贷款

公积金贷款由各地公积金管理中心运用住房公积金，委托银行发放。

贷款利率低。现在房地产调控不放松，商业房贷利率上浮，还好公积金贷款利率低且稳定，对购房者而言，尽量使用公积贷款成为降低购房成本的最好选择，最新个人住房公积金贷款5年以下及5年以上利率分别为2.75%、3.25%。

额度有限制。公积金的贷款额度受个人公积金缴存年限、余额的限制，仅限普通住宅使用，政策还规定了公积金的最高可贷款额度，且每个城市的政策都各有不同。

三、组合贷款

即组合申请公积金和商业两种贷款。

利率适中。即商业贷款部分采用商业贷款利息，公积金贷款部分采用公积金贷款利息，利率不会太高。

贷款金额较大。结合公积金贷款和商业贷款两种贷款的形式可贷款的金额也比较大，因此使用的人数最多。

两种还款方式的选择

1.等额本息

定义：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。因此还款人每月还款固定金额，但每月还款额当中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。

适合人群：由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体也适合这种还款方式。

2.等额本金

定义：将本金分摊到每个月内，同时付清上一个交易日至本还款日之间的利息。因此还款人前期支付的利息较多，还款负担逐月递减。

适合人群：由于每月的还款本金额固定，而所还利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。因此，比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，比如经济实力较好的中年人。

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房贷利率下调了，当初房贷利率超过5.88%的，有几种方法调整？

中国人喜欢买房是全球出了名的，大家只要手里一有钱，就想着要买房置业。不过，由于房价过高，90%以上的家庭都是选择贷款买房。但是，人们在买了房之后，发现每个月4-5000元以上的房贷压力，确实比较大。特别是之前5.88%以上的房贷利率，如果贷款30年，等还完房贷之后，购房者的利息支出就可以去再买一套房子了。

而从去年下半年开始，我国央行连续降准降息，银行存贷款利率都下降了，同时房贷利率也下降了不少，从之前的5.88%，下降到现在的4.25%。如此一来，那些现在想要购房的家庭，确实可以省下一大笔资金。但是，对于之前的购房者来说，他们还是要执行原来的房贷利率，享受不到现在利率上的优惠政策，每个月房贷压力一点也没有减轻。

于是，就有不少之前已经买房的人提出，过去房贷利率这么高，现在还有办法把房贷利率降低吗？对此，我们认为原来购房者想要降低房贷利率，减轻还贷压力是可以理解的，但之前已经签了房贷合同，合同是不能改变的。不过，还是有以下三种办法。

第一，要看房贷的利率是固定利率，还是浮动利率？如果你与银行签订的房贷合同上写明了是固定利率，那原来的那个5.88%的房贷利率将会一直执行下去。而如果你与银行签订的房贷合同上写的是浮动利率。虽然今年之内房贷利率是不可能下降了，但是从明年开始，你就可以享受到新的利率，后面的还贷压力就会减轻许多。

第二，提前偿还房贷。现在很多人觉得银行房贷利率下降了这么多，自己还是按照之前的房贷利率肯定很吃亏，就选择提前把房贷给还清了。之前银行对于提前还贷也并不是很在意，客户如果提前还房贷，不用缴纳违约金。

而现在面对提前还贷潮，不少银行已经开始要求客户缴纳合同违约金了。如果你的经济条件允许的话，那么可以选择提前偿还房贷这个办法，也不用再为银行打工了。

第三，把现在的房子卖掉，然后再买一套新房子，这样就可以享受到新的房贷利率。但是，会面临来自两个方面的风险：一个是，从长远来看，目前的房贷利率是处于历史较低的位置，也就是说历史上多数时候的房贷利率要高于现在。万一你把房子卖掉之后，房贷利率又开始上涨，那就得不偿失了。

另一个是，如果你把原来的房子卖掉之后，再买一套新房子，就享受不到首套房贷利率了，只能享受到相对较低的房贷利率，而且这个房子卖买过程比较漫长，存在较大风险。所以，除非之前你的房贷利率达到6%以上，否则对于购房者而言并不划算。

今年以来，银行房贷利率一降再降，主要是为了鼓励大家购房。而那些已经买了房子的人，却还承受着较大的房贷压力。那么，是否有办法降低房贷利率呢？先要去看一下你的房贷合同，如果房贷合同写的是浮动汇率，那么明年初就能够享受到新的房贷利率。

此外，如果经济条件允许的话，可以把房贷都还清了，那就没有还贷的压力了。当然，也可以把原来的房子卖掉，再买一套新房子，就能享受到新的房贷利率。不过，这种方法有很多不确定性因素，风险比较大，大家要慎重选择。

央妈降息！房贷省钱有大招，本金、本息、提前还款咋选，一次说清

1月20日，根据人民银行发布的LPR公告显示，2022年1月20日新一轮LPR在时隔21个月后，终于再次降低。1年期LPR由3.80%降至3.70%，下调10BP，5年期LPR由4.65%降至4.60%，下调5BP。

这也是LPR机制改革后5年期LPR第4次变动走低。

下图是LPR利率的走势。图上的蓝点和红点，分别代表“1年期贷款利率”和“5年期及以上期限贷款利率”。

▲LPR品种历史走势图

TIPS:

1年期一般可以理解为“实体经济贷款参考的利率”，用于指导实体企业贷款利率。在经济受到疫情影响下，降低LPR可以压低企业的融资成本，进而稳定经济增长。

5年期一般可以理解为“长期贷款参考利率”，主要对个人住房按揭贷款和企业中长期贷款产生影响。在疫情影响下，中长期贷款利率下降，也有助于恢复房地产市场。

对于背房贷的朋友而言，本次5年期LPR下降也算是一个难得的好消息。

5年期LPR下调5BP。按照西安2021年平均贷款利率来算5.85%（4.65%+120BP），贷款100万30年期来计算：

等额本息，月供减少31.88元，30年整体本息合计减少11476.42元；

等额本金，月供减少41.67元，30年整体本息合价减少7520.83元。

要不是疫情，我就直接下馆子庆祝了！

当然，需要注意一点是你的贷款利率=当期LPR+地方银行加点调整。因此实际利率和优惠还是要看地方银行优惠幅度！

5年期LPR的再次走低，对于楼市而言信号作用比较积极。需要注意的是，虽然LPR下调，但5的下调仅仅只是市场微调，不希望市场持续走冷，本质上更多的是为了降低实体经济的融资成本，所以并不意味着楼市拐点已经到来，稳定市场。现在只需要的是激活楼市，而不是过度刺激。

房贷利率降低加上信贷宽松，新房二手房将得到有序缓解。需求端恢复旺盛下，对销售端的房企也是一个非常不错的利好信息：一方面资金得以回笼，还债能力恢复下，房企暴雷风险降低，恢复稳定发展；另一方面资金充裕下，入市拿地积极性得以恢复，稳定地方经济发展。

你看这样也就缓慢形成一个闭环，需求旺盛→市场回暖→房企恢复→积极拿地/还债→地方经济回暖→市场预期回升→需求旺盛...

具体市场会恢复到何种地步，还需要看在一城一策下各地方的具体宽松措施以及一季度是否会再次出现利率下调。

LPR持续降低下

购房选本金还是本息？

对于尚未买房的朋友，买房选择贷款是一个非常非常非常重要的选择，特别是对贷款周期和贷款方式的选择上，如果选择不对，那亏得可不止一点点钱哦！

我们以贷款100万，360期，贷款利率为最新LPR报价4.6%为例，来分别计算出：

1.30年、20年、10年期贷款下，等额本金和等额本息谁更划算？

2.30年期中，如果5年、10年、15年、20年提前还清，哪种贷款更划算？

1.等额本金和等额本息谁更划算？

丨先来看看什么是等额本息、等额本金：

等额本息：指每月以相同的金额偿还贷款本息（即每月的总还款额一致，其中利息逐月递减，本金逐月增加）

优点在于每个月还款数一致，便于月支出管理，同时，还款金额压力小。

缺点在于贷款时间越长，偿还利息越多。

等额本金：每月偿还相同金额的本金。（由于剩余本金减少，每月的利息也逐月减少，因此每月的还款金额也相应递减。）

优点在于越还越轻松，偿还利息少。

缺点在于前期生活压力大，如果在资金来源方面有风险，很容易造成断供。

丨相同贷款利率、贷款本金下，如何选？

先说文字版答案。

等额本息：

·工薪阶层、收入稳定的普通家庭可选，每月支出成本可以提前固定，同时至少前10-12年每月月供小于等额本金还款方式，不影响买房后生活质量；

·刚刚参加工作的年轻人可选，未来收入预期呈上升趋势，但短期内收入有限，还款压力大，不希望影响每月生活条件；

·一二线净流入人口大的城市，未来房价抗通胀的可选。

·认为后期钱会越来越不值钱的可选。

等额本金：

·月可支出资金较多的家庭可选，每月还款逐渐减少。前期每月支出成本较高，但并不会影响家庭生活质量，随着还款时间推移，在10-12年后，每月月供小于等额本息还款方式；

·收入稳定但收入预期将呈持平或下降趋势的家庭可选；

·投资资金年化收益低于贷款利率可选；

·担心中长期会有风险的，想把压力和风险提前的家庭可选。

再说一个感性的答案。

无论选择哪一条，都一定要考虑到负债后家庭可支出情况变动，切勿因一时盲目选择，影响到今后家庭中短期生活压力。

同时，尽可能避免非理性、不合理的高风险投资行为，避免资金损失过大，造成断供。

再来看数据版答案：

丨选等额本息等额本金？

在不考虑各类附加情况，单纯只考虑每月资金压力小的情况下，建议优先选择等额本金。无论是10年、20年还是30年期，等额本金还款利息少。

同时，从年限来看，同贷率下，建议选择贷款时限越长越好，一方面缓解家庭月供压力；贷款年限越久，等额本金所付的前期月供也与等额本息月供相差不大，更划算。

▲10-30年期等额本息、本金差异

但如果考虑家庭开支出以及贷款额度（如下图）的情况下，还需要看个人及家庭所能承担压力，进行适当选择。

例如下图，在贷款200万、300万时，月供就已经破万，这样的月供数据下，还款方式需要仔细思考，尽管等额本息利息高，但前中期压力小，中后期置换还清也是一个不错的选择。

▲30年期不同贷款金额利息差

除此外，在不同利率下，等额本息和等额本金差异也在变化。

如下图，在4.60%的基准利率下，等额本息与等额本金利息差仅15.3万元；

而在极限利率1%下，等额本息与等额本金差异缩小，利息差仅7485.60元；

在极限高利率10%下，等额本金和等额本息所差异的利息差值走高，达到65.5万元。

所以利率下调时，等额本息利息差减少，前期月供压力小，更划算；

利率上调时，等额本金更划算。

▲同年限、贷款额下不同利率差

丨压力大或有充足资金，贷款提前如何不亏？

从目前来看，个人及家庭房屋持有一般在8-10年，也就是96个月-120个月之间，然后就会因为家庭结构变动或生活改善追求进行房屋置换，比如结婚、生子、升职、中彩票啥的，很少有人能够一直背贷款背30年。

那么，提前还款如何操作？如何最划算？

月供压力大的朋友：

如果你是刚开始还月供，选择的是等额本金，可以选择和银行协商更换一次还款方式，这一点需要和银行确认。

同时，如果是因为本轮疫情影响，造成短期内无法还款，也可以拨打各大银行客服热线，申请延期或罚息。

如果压力大，手上没余钱而是跟亲友借的，也需要梳理好每月的还款计算，避免出现紧急情况，入不敷出，影响月供。

但如果是民间借贷、网贷、小额贷等方式借贷还款，建议去查一下脑科。目前网贷、小额贷年化利率基本在15%以上，拿这些钱去还6%左右利率的房贷，操作有些看不懂。

如果有充足资金的朋友：

最低建议等额本息还款方式在122期前，也就是10年期前还款最划算；等额本金还款方式在106期前，也就是9年期前还款最划算。因为这个极限期后，你所还的利息额已经达到总还利息额的50%，再进行提前还款，比较吃亏。

▲等额本金、等额本息还款最佳时限

再细分一下，如果是尚未买房的朋友，有提前还款结清计划的，可以参考下面这些数据进行贷款方式选择：

在5年期左右就能结清的朋友：在结清时，等额本金（5年期已还本金166666.67元）比等额本息（5年期已还本金87047.71元）多还款79618.96元贷款本金，但在总结清投入上，等额本金（总投入121.1152万）只比等额本息（122.0538万）少9386.13元利息，显然等额本息划算。

10年期（120个月）左右就能结清的朋友：等额本金比等额本息多还款136775.5元，但在总结清投入上，等额本金只比等额本息少34643.23元利息，所以等额本息划算。

20年期（240个月）左右结清的朋友：等额本金比等额本息多还款159020.5元，但在总结清投入上，等额本金比等额本息少108098元，两者相差不大，本息微弱划算。

但在23年期（276个月）时情况发生转变：等额本金比等额本息多还款134240.1元，但在总结清投入上等额本金比等额本息少128569.1元，两者极度接近，再往后，等额本金更加划算。

30年结清（360个月）的朋友：等额本金比等额本息多还款0元，但在总结清投入上，等额本金比等额本息少153603.1元，等额本金划算。

注：以上提前结清中，采用利率4.60%计算，随着利率上浮，等额本金比等额本金结清划算时限将出现提前。

注：以上各类举例，如无附加条件，均为100万，30年期，利率4.60%计算。

因此，在买房时，如果有买房后提前还款的计划和安排，在选择贷款方式时提前进行计划安排，结合自己和家庭的月供承担能力，选择最合适自己的方式。