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房贷贷款怎么计算公式

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房贷怎么算?教你一套万能公式

身边很多朋友问我:每次买房都被销售算晕了,也不知道怎么算?也不清楚他们算的对不对?有没有计算房贷月供的简便公式?

有的!

房贷问题

我们按照房贷的还款方式来一一说明,首先,房贷的还款方式主要有两种:等额本金和等额本息。

所谓等额本息就是将借款人的本金和产生的总利息相加,然后平均分摊到每一个还款月中,借款人每月的月供是相同的,不同的是,还款前期贷款利息在月供中的占比较大,本金较少,随着用户每月还款,月供中的利息占比会越来越少,本金占比会越来越多。

等额本金就是指借款人每月还款的本金是相同的,但还款利息不同,还款初期欠款本金较多,所以产生的利息会多一些,每月月供也较高一些,随着用户的还款,每月还款本金不变,但还款利息会随贷款本金的减少而减少。

房屋贷款问题

1、等额本金还款方式

等额本金还款的计算公式,虽然比不算利息的要难一点,但毕竟是读过小学的,所以小编还是能够理解的。

等额本金是指,是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

还是以买100万的房子为例,首付3成,贷款70万,还款期限为25年,那么每月月供额,就是本金和利息之和。

本金不变,每月还本金2333.33元;

利息是未还本金一个月所产生的利息。

假如按基准利率4.9%计算,月利息就是0.4083%,第一个月利息是2858.33元,第二个月未还本金的利息就是70万减掉2333.33元后的利息,是2848.81元……

细心的朋友想必已经发现了,每月月供的差额是固定的,就是2333.33元乘0.4083%,约等于9.52元。

2、等额本息还款方式

等额本息是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

这种方式还款看起来简便,毕竟每月还款固定金额,前期还款压力相对等额本金来说也较小。

但是!它的月供计算复杂呀!因为等额本息的房贷计算方式是按复利计算的。

假设贷款金额是P,月供是,还款月份数是,月利率是。

那么第一个月的利息就是(1+),第二个月的利息就是(1+)2,以此类推,第个月的利息就是(1+)。

最后,等额本息的月供计算公式,就变成了下面这个“庞然怪物”,不管你看没看懂,反正我呀,是没懂啦!

房贷利息怎么算?

:表示月供,是月字的首个拼音字母;

P:表示本金,假如你贷款100万,25年,P就是1,000,000;

i:表示月息,假如你商业贷款基准(4.9%)上浮10%,i=4.9×(1+10%)÷12=0.449167;

:表示月供的期数,假如你贷款25年,一年12个月,月供期数就是300。

详细推导过程如下:

我们假设S表示本金利息和(即本息),P表示本金,代表按揭者每月要偿还的等额月供,那么根据复利公式,银行要获得的本息为:

S=P×(1+i)

借款人每月要偿还的等额月供也要计息,每个月产生的月供及月供的复利利息为:

第1个月×(1+i)-1

第2个月×(1+i)—2

第3个月×(1+i)--3

第4个月×(1+i)--4

第个月×(1+i)0=

这些月供、利息和也要等于银行的本息S

S=×(1+i)-1+×(1+i)—2+×(1+i)—3+…+×(1+i)2+×(1+i)+

=

房贷计算公式

=P×(1+i)

以上就是详细推导过程。

下面公布万能公式!

如果是9折基准利率,月供=贷款总额/200

如果是基准利率,月供=贷款总额/190

如果是1.1倍基准利率,月供=贷款总额/180

如果是1.2倍基准利率,月供=贷款总额/170

月供计算实例:

比如说利率上浮10%,贷款30年等额本息,月供就是100万除以180,每月还款5555.56元。

当然,如果你实在是不愿意算,还可以借助房贷计算器。

我国的房贷利率并不是固定不变的,而是经常变动的,房贷利率会随着楼市政策、各商业银行的自身条件进行调整,这个调整是参照央行公布的基准利率来进行调整的,另外借款人的个人资质也会影响到贷款利率,所以不同银行、不同借款人的房贷利率会有所不同,大部分地区的房贷利率都有上浮10%左右,具体贷款利率以实际利率为准。

当贷款人签订房贷合同时,如果房贷利率上浮10%,那么后期各银行的贷款利率无论怎么调整,借款人都要按照合同上的利率来执行,除非我国央行基准利率发生变化,已经办理贷款的房贷利率才可能跟着变化。

很多人买房,连月供都不知道怎么算,这篇文却讲透了!

来源:中国房地产网

很多朋友都知道,房贷的月供有两种计算方式,但是就是不知道怎么计算,作为一个专业的地产人士,这个知识怎么能不掌握呢?

今天我就和大家分享一下,怎么计算月供,如何自己制作月供系数表,从而方便计算月供。

1

等额本息

等额本息就是每月还款本息相同,即每个月还银行的月供都是一样的意思,把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。

大家都说房贷便宜,但是其实银行也要赚钱也挺奸商的,因为他们借钱给我们,用的竟然是复利模式而且是按月复利!

(腹黑一句,为什么群众存款利息低得可怜,还不搞复利呢?)

好在银行让你还的月供也是给你复利计息的,让人稍稍安慰,所以这种模式和民间借贷放高利贷所说的利滚利、驴打滚的还款不计息还是有所区别的。

言归正传,我们先说等额本息的月供计算公式,就是下面这个

其中

:表示月供,是月字的首个拼音字母;

P:表示本金,假如你贷款100万,30年,P就是1000000;

i:表示月息,假如你商业贷款基准(4.9%)上浮10%,i=4.9×(1+10%)÷12=0.449167;

:表示月供的期数,假如你贷款30年,一年12个月,月供期数就是360。

下面说下这个公式是怎么推导出来的,这当中要用到一个公式,等比数列求和公式(我附到后面再说)。

我们假设S表示本金利息和(即本息),P表示本金,代表按揭者每月要偿还的等额月供,

那么根据复利公式,银行要获得的本息为

S=P×(1+i)

按揭者每月要偿还的等额月供也要计息,每个月产生的月供及月供的复利利息

第1个月×(1+i)-1

第2个月×(1+i)-2

第3个月×(1+i)-3

第4个月×(1+i)-4

第个月×(1+i)0=

这些月供、利息和也要等于银行的本息S

S=×(1+i)-1+×(1+i)-2+×(1+i)-3+…+×(1+i)2+×(1+i)+

=

PS.这里用了等比数列求和公式

同时又有银行本息S=P×(1+i)

因此,就容易得到(月供计算中最难计算的)等额本息的月供计算公式:

2

等额本金

等额本金的意思是每月还款的本金相同,月供的组成分为两部分,每月所还的本金相同,再加上未还本金使用一个月的利息。

月供为(每月递减),每月所还本金为=P÷,其中P为本金,为月供期数。

第1个月,本金,需偿还利息P×i,其中i为月利率,月供为+P×i;

第2个月,本金,需偿还利息(P-)×i,月供为+(P-)×i

第3个月,本金,需偿还利息(P-2)×i,月供为+(P-2)×i

……

第个月,本金,需偿还利息[P-(-1)]×i=×i,月供为+×i

所以,等额本金的规律是每个月的差额就是×i,第一个月的月供最高,第一个月的月供为+P×i(其中=P÷,P为贷款本金总额,为贷款月供期数,i为贷款月利率),以后的月供逐月等额递减,递减额为×i。

3

月供系数表的制作

因为等额本金的计算比较简单,首月月供=+P×i,月供递减×i。

因此月供系数表只要做出1万元贷款的等额本息即可,余者可以类推,比如贷款100万,就是100乘上1万元贷款的系数。

只要将1万元套上基准利率、上浮比例、贷款年限到我们的等额本息计算公式就可以很容易算出,这里我们就不一一计算了,感兴趣的朋友可以自己用手机计算器算算看。

以下就是我制作的等额本息贷款系数表,大家可以直接使用。

例1:

假如某客户从建设银行等额本息贷款100万,贷款年限30年,利率上浮10%。

对应上述表格中的系数就是56.09,这就意味着从建行贷款1万块是56.09元的月供,贷款100万就是5609的月供。

如果我们套用公式

那么,P=1000000,i=4.9%×1.1÷12,=30×12=360,

经计算,最终月供=5609.07元。所以说,上述这个房贷月供等额本息计算系数表是相当精确的。

例2:

假如某客户从建设银行等额本金贷款100万,贷款年限30年,利率上浮10%。

他的月供就是:

首月的月供=1000000÷360+1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元

以后月供是等额递减的,差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元

第1个月的月供:7269.44;

第2个月的月供:7256.96;

第3个月的月供:7244.48;

……

余此类推,依次递减12.48元。

4

其他

等额本金和等额本息的优劣

等额本金和等额本息各有千秋,前者利息少,但前期还款压力较大;后者每月还款额固定,但是利息较多,优点是每月还款压力较小。

要不要提前还款

其实很简单考虑下经济效益,比较房贷、投资两者的收益率高就行了!

结束语:大量粉丝还没有养成阅读后点赞的习惯,希望大家在阅读后顺便点赞,如果喜欢,也请分享给身边的朋友!

如何计算房贷的实际利率

最近有小伙伴问到,按揭买房贷款利率是怎么算的,虽然有金融机构相关人员展示演算过程,但依然还是云里雾里,不知其所以然。

我之前也曾经分享过分期贷款的实际利率计算,现在就以购房按揭贷款为例,重新复盘下房贷实际利率的计算。

由于金融机构标示的利率一般为名义利率,看似很低的利率,而实际情况并不是这样,所以我们需要通过准确的计算方法,计算出实际利率,名义利率与实际利率相比较,贷款的期数越长,差异越大。

现在就以商业按揭贷款1000000.00元,商贷支付利息:121311.49元,贷款期限5年,分60期还清,每月等额本息还款18688.53元。

通过Ex自带的函数IRR公式:实际利率=IRR(E5:E65)*60/5,即在公式选定【全部现金流入、流出】及【5年60期】,计算出实际利率,如下表:

(IRR计算公式)

当然网上也有很多便捷房贷计算工具,但是我们为了更方便理解,可以用简单粗暴的计算公式,即:

实际利率=(利息总额/本金)/年期数*(2或1.8),即名义利率*(2或1.8),这样计算出来的利率接近实际利率了。简化计算前面的案例:121311.49/1000000.00/5*2=4.82%,接近前面计算的实际利率4.6%。

同时也可以用此方法计算商业保险的实际利率,即每年等额本息购买保险及回报总额、期数等,计算出实际利率,如果出现负利率,那么就不要浪费钱去购买了。

本文为原创,未经许可禁止转载。

ViviLi编辑于2021年4月17日,欢迎评论与转发,感兴趣的朋友也可以在后台私信讨论。

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