房贷一族注意了，算法要变！手把手教您计算方式

原标题：房贷一族注意了，房贷算法要变！

上周末，央行发布公告称，为深化利率市场化改革，宣布明年3月到8月推动存量浮动利率贷款的定价基准转换，促进贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换，房贷用户可与银行重签合同，约定固定利率或“LPR+加点”两种利率形式。但由于专业性太强，很多读者表示看不懂。那么这一转换意味着什么呢？您家的房贷转换成哪种形式最划算呢？今天，扬子晚报/紫牛新闻记者用通俗易懂的方式，手把手将换算方法教给您。

【政策要点】明年3月到8月任意时点房贷客户要选利率“换锚”方式

12月28日，央行发布了一条重磅消息，存量房贷利率定价基准要改了，从明年3月1日开始，定价基准开始转换为LPR，不再挂钩以前的基准利率了。

扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，个人住房贷款一般都是5年期以上的商业贷款，以前锚定基准利率，按基准利率上浮或打折；2019年10月8日以后的增量房贷利率锚定LPR，LPR是每个月公布一次的贷款市场报价利率。目前，最新的5年期LPR是4.8%，房贷利率在LPR基础上加点作为最终利率。按照以前的算法，挂钩基准利率的房贷利率在央行贷款基准利率发生变化时才有变化，而挂钩LPR的利率会随着LPR变化而变化，LPR每个月公布一次。

那么，存量房贷利率定价基准具体怎么调整呢？央行公告中给出了两种转换选择方案。

第一种：将房贷利率转换为固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。业内人士分析称，选择固定利率后，以后还房贷期限内利率不再浮动。

第二种：从基准利率切换到LPR，选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率，LPR每月公布一次，是不断变动的，意味着，如果选择“LPR+加点”利率，那么，以后的房贷利率将随着LPR的升降而可升可降，月供也可能变多或变少。

【具体计算】

固定利率客户，利率不再浮动

切换LPR客户，“差值”保持不变

扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，央行公告显示，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。如何计算“新利率”，房贷客户们在面临选择时犯了难，到底哪种形式比较划算呢？

扬子晚报记者举例计算如下：

客户A在2012年年底购房，当时享受的房贷利率折扣为85折，按照现在的基准利率算，他的贷款利率为基准利率（4.9%）×0.85=4.17%。

按照第一种方式，房贷客户A与银行协商后续的利率为固定利率4.17%，则以后无论外部环境如何改变，他都按照4.17%的房贷利率进行还贷。

而按照第二种形式，客户A需要先计算与LPR的差值。在加点数值方面，加点数值为原合同最近的执行利率（4.17%）与2019年12月LPR（4.8%）的差值（这个案例中，差值为负0.63%），那么，在合同剩余期限内，这个差值一直保持负0.63%不变。比如未来LPR上行到5.2%，那么，该客户的房贷利率届时将为5.2%-0.63%=4.57%，高于固定利率（4.17%）；但是假如未来LPR下行到4.2%，则该客户届时执行的房贷利率为3.57%，低于固定利率。

若客户B是2018年购房，房贷利率为基准利率上浮10%，则他目前执行的房贷利率为4.9%×（1+10%）=5.39%，按照第一种方式，他可以与银行约定后续按照固定利率5.39%进行还贷；但按照第二种方式，他当前利率与2019年12月LPR（4.8%）的差值为0.59%。假如未来LPR上行，则他的贷款利率也会相应上行，但假如未来LPR下行到4.2%，则该客户届时执行的房贷利率为4.2%+0.59%=4.79%，低于他所选择的固定利率。

可以看出，随着未来LPR走势不同，房贷利率的变化一目了然。

【专家说法】LPR利率长期看，下行空间大看重稳定，也可选固定利率

扬子晚报/紫牛新闻记者通过计算得知，选择哪种形式更划算取决于未来LPR的走势，当未来LPR处于下行空间时，选择挂钩LPR的利率会更划算。LPR每个月都浮动，是不是房贷利率也是每个月浮动一次？据介绍，目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。但金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为1年。

据介绍，此次央行新政主要影响的是2020年前购房、使用商业贷款并且参考贷款基准利率定价的购房者。业内专家表示，对于贷款剩余期限较短，贷款剩余额度也较少的购房者，两种方式的差别不大。但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者，选择随行就市更有利。融360大数据研究院房贷分析师李万赋在接受扬子晚报/紫牛新闻记者采访时表示，从中长期看，LPR利率水平下行空间大。在LPR继续下行行情下，用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。当然，相比LPR可能下降带来的利息支出减少，如果用户更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转换为固定利率。

中国民生银行首席研究员温彬认为，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。

房贷还款的方式有哪些？几招帮您轻松还贷

现在买房一般都是找银行贷款买房！但是，肯定有很多人不知道，房贷还款方式可不只有一种。不同的还款方式最终算下来所支付的总金额差别可以达到几十万。下面小编就来教大家几招，让您在买房的路上剩下更多的钱。

一、房贷转按揭(房贷跳槽)

所谓房贷跳槽就是“转按揭”。指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。

例如你刚刚以1.1倍利率在A银行贷完款，结果新政出台发现B银行只需9折!如果B银行帮你找到担保公司，把A银行的贷款还完，然后重新再B银行办理贷款，这个过程就是房贷跳槽!

二、按月调息

如果央行加息，固定利率的房贷业务省钱。但一旦降息，选择浮动利率才划算。但“固定”与“浮动”转换需要支付违约金。

三、公积金还款

在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。

这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。

四、长贷短还

部分提前还贷后，剩下的贷款应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。

提醒：提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。

五、双周供

尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，就减少了总体的贷款利息。

以上就是房贷还款的几种方式，上述的五种还贷方法大家可以根据自己的实际情况来进行选择。希望上文能帮助大家解决还贷压力，更加轻松的偿还贷款。

房贷还款方式和还款时间如何选？银行员工：很多人都选错了

现如今，买房已经成为让很多家庭头疼的事情，因为房价并不便宜。抛开34等热点城市不提，就连很多小县城的房价，也普遍涨到了七八千元一平。以一家3口人为例，怎么着也得买一个120平米左右的三居室吧，那么总购房款就接近百万元了。就这，还不算后期的装修费用。

但是，不买房子又不行，因为现在无论是在大城市扎根，还是男孩子娶媳妇，亦或者将来孩子上学，都绕不开一个34字。可以说，现在的房子已经不仅仅是单纯的居住属性了，它还与很多现实问题牵扯甚深。可以看到，一方面是房子太贵，很多家庭买房吃力。另一方面则是房子很重要，不买房子又不行。在这种情况下，不少家庭就选择了贷款买房。

根据央行发布的数据，截止到2019年末，我国个人房贷余额已经达到了29.8万亿元。其中，城镇居民家庭，负债率超过了56%。而在这56%的家庭里，又有近76%是因为买房而负债，户均负债金额超过了50万元。以一套100万元的房子为例，首付30%，也就是30万元。除此之外，还要额外贷款70万元，然后用未来二三十年的时间去偿还。

因此，很多人都说，买房不仅掏空了很多家庭当下的积蓄，还透支了年轻人的未来。诚然，现实生活中，有很多年轻人因为背负着房贷，因此不敢吃、不敢吃，也不敢失业、不敢提辞职。不过话又说回来，这也是自己的选择，没什么好说的，毕竟是花钱买了房子，而且房子这种固定资产，保值增值的情况都还不错。

其实，贷款买房并非是什么可怕的事情，特别是当你选对了还贷的方式和期限，更是能省下不少钱。但有银行员工透露，不少人都选错了方式，从而白白浪费了不少钱。

一：还贷方式选34，还是34？

等额本息和等额本金，别看两者只有一字之差，但两者之间却差了很多钱。首先是等额本息，它的还款模式是每个月还款固定的金额，但越到后面利息占的比重就越大，而且没有偿还的利息会产生34。其次是等额本金，它的还款模式是每个月的还款金额会越来越少，因为本金是固定的，利息越来越少。但这种模式也有弊端，那就是前期还款压力较大。

如果经济条件还可以，那么选择等额本金的还款方式要更划算一些。但是有时候，银行只提供等额本息这一种还款方式，这还是比较令人苦恼的。

二：还款期限越长越好，还是越短越好？

需要大家注意的是，不管是等额本息的还款方式，还是等额本金的还款方式，都是贷款期限越长，所需偿还的利息就越多。以等额本息为例，贷款100万，期限10年，利率按照4.65%计算，则每月需要偿还10436元，利息总额为25万元左右。如果期限是30年，则每月需还5156元，但利息总额却高达85万元，快赶上本金了。

因此，很多人都说，贷款30年买房，其实相当于花2套房子的钱买了一套房子。那么，这是不是就是说，贷款期限越短越好呢？其实并不是，因为经济学不能单纯的只对比数字，还要考虑通货膨胀、货币贬值、物价上涨等因素。比如30年前贷款买房，每月还300元的房贷就已经非常吃力了，但放到现在来看，就不值一提了。

正因如此，不少经济学人士都说房贷不是压力，而是福利，最好能贷多久就贷多久，因为这可能是你唯一一次能从银行贷到这么多钱的机会了。不过，按照咱们中国人34的传统观念，肯定还是想着尽早还完房贷。那么，在房贷期限的选择上面，你觉得应该选34还是34呢？