房屋网签后被抵押，买方该如何维权

做房屋中介的赵总，想买套房，经过精挑细选看中一套二手房。2019年9月，赵总与卖家签订房屋买卖合同，约定总价110万元一次性付款，付款后卖方交付房屋。2019年11月中旬，赵总付清房款。同时卖方将房屋交付赵总使用。2020年1月，双方办理网签备案手续。为了预防风险，基于多年的房屋销售经验，赵总还让卖方将身份证、户口本、结婚证、房产证交其保管。

恰逢春节，故双方暂未办理过户手续。赵总也没着急，心想有网签怕啥。

年后卖方还没有动静，赵总开始着急了。赵总委托律师起诉要求卖方履行过户义务，诉讼过程中方得知案涉房屋卖方办理了60万的抵押登记。

赵总傻眼了，没想到自己做了一辈子的中介，还被人坑了。如果想要房子，要多付60万把抵押权涤除。如果不要房子，主张退还110万房款，案子能赢但是钱拿不回来。

问题出在哪了，房子网签了还能被抵押？卖方是如何做到的？赵总将如何选择呢？

一、案件事实

从以上时间图上可以看出，在赵总处的卖方相关证件原件并未起到防范交易风险的作用。卖方收到购房款后立即补办了新的身份证、房产证，随即凭借补办的身份证和房产证办理了抵押登记。恶意的卖方即收到购房款110万，又拿到60万元借款。

卖方能双重获利的原因在于房屋网签后还办理了抵押登记。一般人都认为房屋网签了就安全了，但是赵总的案件告诉我们网签了也还是有风险的。案涉房屋赵总能否取得的关键在于抵押登记能否撤销。

赵总起诉要求卖方履行过户义务的案件只能中止审理，另提起行政诉讼要求相关部门撤销抵押登记。

二、一审法院认为目前尚无法律规定网签备案可以阻却抵押登记

一审庭审中，登记部门陈述其为办理抵押登记的主管部门，网签备案主管部门为交易部门，登记部门和交易部门分设。办理抵押登记时其系统是无法看到是否存在网签状态的，登记部门不需要调查是否有网签情况，也没有能力进行查询。其答辩称根据《不动产登记操作规范试行》申请抵押登记提交不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证明书、主债权合同和抵押合同。卖方提交的抵押登记申请材料齐全、符合受理条件，案涉房屋不属于物权法第184条规定权属有争议的财产。应驳回赵总请求撤销抵押权登记的诉讼请求。

一审法院认为，登记部门依照相关法律、规章的规定审核了卖方提交的各项资料，登记部门办理抵押登记的行为符合不动产抵押登记的规定。关于赵总主张其已办理网签登记，因此不应再办理抵押登记的主张。本院认为，根据现有法律规定，存量房买卖合同不能产生阻却物权抵押登记的效力，也没有办理了网签就不能办理抵押登记的规定，因此对于赵总撤销抵押登记的主张不予支持。

三、二审法院依法改判撤销抵押登记-网签备案可以阻却抵押登记

就一审判决，赵总不服提起上诉。上诉理由为所有权、使用权不明或有争议的财产不得设置抵押，涉案房产已经通过网签备案的形式公示物权在变动过程中，登记部门不应为第三人办理抵押登记。就不动产登记和衔接问题，两部门连续发文，明确规定交易和登记分设的地方，要信息共享，交易结果通过内部网络向不动产登记机构反馈。且登记部门与交易部门在同一楼层联合办公，互通信息非常便。登记部门有条件审核是否存在网签，物权是否变动过程中。网签备案登记作为一种行政管理行为，其兼具债权和物权性质，是从债权到物权变动的中间必经环节。其设立目的是通过行政手段保障交易安全，网签备案除了防止一房二卖外，当然具有阻却抵押的效力。

二审法院经审理认为，在办理网签备案时，需要核验交易当事人和房屋是否具备交易条件，若房屋存在限制交易或权利负担等情形，则不予网签备案。在变更、注销网签备案前，不得重复办理同一套房屋的交易合同网签备案。可见，存在网签备案的房屋并不能自由交易，若此时再允许出卖人将原本不存在限制交易或权利负担的房屋，抵押给买受人以外的第三人，将导致该房屋不再符合网签备案及交易条件，显然与网签备案制度设立的初衷相悖，亦不符合原《物权法》的相关规定。根据《不动产登记暂行条例》第二十四条规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。即便相关部门之间因现有技术问题等原因目前未能实现信息的实时互通共享，但并不妨碍被上诉人正当履职。登记部门可根据工作需要，在办理相关登记前，向相关部门进行调查核实。

本案中，涉案房屋已由卖方交付赵总居住使用，赵总亦完成了支付义务，双方已按一般交易流程进行了网签备案，涉案房屋显然已处于交易状态，所有权即将发生转移。且卖方将涉案房屋的不动产权证、身份证、结婚证、户口本的原件交付赵总处，在此情况下，卖方本不能再对涉案房屋办理其他物权登记手续。但卖方通过欺骗手段取得了相关证件，据此办理了抵押登记，相关证件虽形式上真实，但来源并不合法，不能作为合法证据使用。涉案抵押登记申请材料中包含了卖方补办的不动产权证书及身份证、户口本等证件，相关证件的日期均较新，对该反常现象，登记部门应引起重视，向相关部门调查核实交易网签情况，登记部门未经核实，仅依据卖方提交的通过欺骗手段取得的相关证件，即作出案涉抵押登记，未尽到审慎审查义务，事实不清，证据不足，依法应予撤销。

四、结语

网签备案登记已经是房屋交易中的强制环节，但其仍作为一种行政管理手段，并未赋予其法律效力。就房屋网签备案后能否办理抵押登记，尚无明确的法律规定。目前，只有广州明确规定不动产登记中心办理抵押登记业务时，如查到该房屋已经办理网签，就不能办理抵押登记，需要撤销网签后才可以办理手续。在国家层面尚无法律明确规定的情况下，二审法院从网签备案制度的设立目的出发作出突破性的判决，着实不易。

绿城明月听澜在售房多为抵押状态 住建局：解押才能网签

(来源：信网)

信网5月12日讯(首席记者杜杲燃)绿城明月听澜项目自从开售以来就争议不断，先是购房者不能网签要退意向金，后又曝出开发商并非绿城，而是山东大都元亨文化产业有限公司。接连出现的问题让购房者们望而却步。最近，该项目在售房屋被发现大多为抵押状态，而项目售楼处的工作人员称手续齐全，可以正常网签，购房者不受影响。这样的商品房究竟还敢不敢购买?青岛西海岸新区住房城乡建设局的工作人员表示，只有解押的房产才能网签，建议购房者最好先到房产交易中心确定开发商是否能够正常办理解押手续。

绿城明月听澜近期风波不断

据网络资料显示，绿城明月听澜为开发商推广名，备案名为西海岸影视人文社区(含人才公寓)，项目地址位于青岛西海岸新区兰东路与胶州湾路交会处。

绿城明月听澜开售以来就争议声不断，不少购房者反映交了意向金、首付款以后，项目拖延网签，开发商一直没有回应，购房者们遂要求退款。因为此事，购房者四处反映，事件闹得沸沸扬扬。

而由网签风波引发的后续一波未平一波又起，为何开发商迟迟不给网签呢?原来是与项目部分房屋存在抵押有关。青岛市人民政府办公厅政务服务热线办公室回复内容显示，“绿城明月听澜项目在申请预售许可时，已提供抵押权人同意预售的证明，并在售楼现场公示的预售许可证上已标注存在抵押等字样。现部分房屋存在抵押，需抵押人和抵押权人申请注销抵押登记后，方可办理合同网签。因新建商品房交易过程中买卖双方属于民事合同关系，建议按照购房合同中的相关约定，依法通过协商、诉讼等途径解决。”

售楼处回应称购房者不受影响

信网从青岛网上房产查询获悉，该项目已经取得预售许可证的楼栋为24、28、31、25、30为青房注字青黄2021第183号，共计204套住宅，可售94套，已售110套，已登记住宅89套。目前显示大多数房屋为抵押状态。

对于此事，该项目售楼处的工作人员表示，绿城明月听澜是绿城与山东大都元亨文化产业有限公司合作开发的项目，山东大都元亨文化产业有限公司出地，绿城则负责建设、销售、物业等。

该工作人员还称，绿城明月听澜所有手续都符合相关规定，也可以正常网签。至于大部分房屋处于抵押状态的问题，工作人员解释这属于常规操作，开发商将房屋抵押给银行贷款进行建设，“以后会解押，不会受影响。”

购买被抵押商品房存在一定风险

那么，被抵押的商品房究竟能不能买呢?对此，信网联系到了青岛西海岸新区住房城乡建设局。“抵押状态不能网签，开发商在销售之前需要将抵押撤销才能办理网签，一般能网签的房子就基本可以确权，不会有什么问题。”工作人员表示，在房地产开发中，开发商会采用抵押土地使用权等手段获得银行贷款，等房子销售完毕之后，再进行还款。这样开发商可以用相对较少资金投入获得较大的收益，提高资金使用效率。

该工作人员表示，这类被抵押的商品房也并非完全不能购买，但还是存在一定的风险，“有些项目可能会存在转手、拍卖等情况，这类情况对网签的业主没什么影响，但没网签的就会受到损失。”工作人员建议，购房者在购买之前最好到房产交易中心确定开发商是否能够正常办理解押手续。

网签的那点事~你想知道的都在这了~

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为什么要网签？

网签是“网上签约”的简称，网签是为了让房地产交易更加透明化，防止34，网签后有网签号，用户可以通过网签号和网签密码在网上进行查询。经交易双方同意，网签合同可以撤销。

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网签基本要求

1、网签的前提条件及所需特殊资料是什么？

①客户资格核验已通过并在有效期内；

②买卖双方出售/承购委托合同、经纪人备案证书、店面营业执照完成建委系统备案；

③卖方房源信息已录入网签系统；

④网签价格、付款方式、贷款金额、房款交接等网签信息已确定；

⑤买方有共有人的需要提供《共有协议》；

⑥业主有代理人的需提供《公证委托书》、代理人身份证；

⑦客户有代理人的需提供手写委托书、代理人身份证；

⑧客户或业主是未成年人且户口本不与监护人在一起的需提供监护公证，监护人身份证；

⑨东城区、西城区、石景山区央产房已办理完上市手续并提供《央产上市登记表》；

⑩经济适用房需提供原始《购房合同》；车位需提供原购房发票；

⑪房产有抵押的，需要在网签前调取抵押信息登记表。

2、哪些类型的房屋不可以办理网签？

①被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

②法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

③不满5年的经济适用房；

④无房本的房子

⑤未签署合同的单子

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注意事项及常见问题

1、打网签央产房有哪些注意事项？

①央产房出售前必须办理《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》

②如果没有央产上市登记表可问业主买房时的产权单位，如果是中央在京单位就是央产房，如果是北京市单位就不是央产房，就不用填表号；

③区分央产房时可以看原购房合同，央产房在有房屋所有权证的同时还有原购房合同，只要看原购房合同上的卖房显示中国或中央的字样或有铁道部、农业部、公安部等都视为央产房

④个别特殊情况无法判断是否为央产房，可由业主本人携带身份证、产权证原件至央产办（蓝岛）查档确认。

2、网签提供的材料，在时间上有什么要求？

提供的所有网签材料的办理时间均要求早于网上签约时间，还要保证所有证件在过户时，仍在有效期内。

3、户籍所在地的信息以什么证件为准？

户籍所在地信息以户口本为准（以户口本首页上的“户口专用”章为准）

4、按照满五年交易的房屋，网签的时点有何要求？

交易房屋只需在缴税时满五年就可以，与网签时间无关。

朝阳区：买方是公司购买住宅的，需要业主的房本满2年或者满5年再网签，才能按满2、满5算税费。

5、网签的流程？

①经纪公司在建委网签系统录入网签信息；

②经纪公司从网签系统中导出网签合同电子版交由买卖双方确认网签信息，网签内容确认无误的，交易双方在正式网签合同上签字；

③经纪公司将网签合同签字页上传至建委网签系统，完成网签。

6、需要注销网签的情况有哪些？

包括但不限于以下情况：

①买方家庭成员发生变化（人员变更、买受人变更）；

②付款方式变更；

③买卖双方任一方代理人变更；

④合同解除；

⑤价格或贷款额变更。

7、网签注销时，需要提供哪些材料？

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