转换后房贷怎么算？央行来教您

存量浮动利率贷款定价基准转换已于3月1日如期启动。但一些人对转换后贷款利率如何计算，还不是很清楚。为便于理解，现以商业性个人住房贷款的转换为例，说明转换时加减点数以及转换后实际利率水平的计算方法。（对公贷款等其他贷款与房贷有所不同，具体可咨询承贷银行）

一、加减点数怎么算？

根据中国人民银行〔2019〕第30号公告，房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值（可为负值）。过去浮动利率贷款一般是贷款基准利率浮动一定的比例确定，那么对应不同浮动比例下的利率，转换后的加减点分别是多少呢？

举例来说，比如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮10%）的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是20年。

如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点。

此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。其他常见浮动比例对应的加减点数见表1。

二、转换后每个月按什么利率还？选择不同的转换时点有什么影响？

首先，要理解三个概念：

转换时间：将个人房贷的定价基准转换为LPR的时间（在2020年3月1日至8月31日之间）。转换时，您和银行需要协商确定：一是加减点数，具体计算方法见第一部分；二是重定价日和重定价周期。

重定价日：是指重新按照最新的定价基准（转换前为贷款基准利率，转换后为LPR）计算贷款执行利率的时间。一般为每年1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期。

重定价周期：重新确定执行利率的周期。若房贷利率一年一变，那么重定价周期就是一年。

定价基准转换为LPR后，利率在第一个重定价日前不会发生变化，从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。

若重定价日为每年的1月1日，那么在2020年3月至8月的任意时点转换，2020年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推。若重定价日为每年贷款发放的对应日，那么根据大部分银行的转换公告，在重定价日之前转换的，2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率；在重定价日之后转换的，则需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。

接续上例，假设2020年3月-2021年7月5年期以上LPR为4.75%（实际情况很可能会有所变化，具体取决于当时的LPR报价）：

（1）如果小王的房贷重定价日为每年1月1日，2020年3月至8月转换没有任何区别，2021年1月1日之前，他的执行利率均为4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR（4.8%）加固定点差（-0.39%）；2021年1月1日之后，则变为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。

（2）如果重定价日为贷款发放日（即每年8月1日），若小王在2020年7月31日前转换，转换后到7月31日，这笔房贷的执行利率为4.41%；2020年8月1日之后为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。

若小王在2020年8月1日后转换，则这笔房贷的执行利率在2021年7月31日之前都会保持4.41%不变；2021年8月1日才开始执行4.75%-0.39%=4.36%的利率，这里的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。（具体见表2）

来源：中国人民银行微信公众号

编辑：黄品超

流程编辑：吴越

开工了谈谈大钱，怎么计算房贷？

趁开工第一天，来聊10块钱的大钱：计算房贷

可以说，房贷是我们的人生走向共同富裕的第一步。

因为，这是对于我们大多数普通人来说，人生中为数不多财富加杠杆的机会。

很多人不知道加杠杆是什么意思，但是通过买房就上了这生动的一课，所以大多数人会发现身边的人越买房越上瘾。

一、

贷款买房背后，发挥的就是财富杠杆效应：

假如说没有贷款这个杠杆，购房者直接用现金买了一套100万元的房子，而房价一年上涨20万元，他的投资回报率是20%。

而运用上贷款的杠杆效应，还是100万元的房子，购房者只支付了10万元的首付，而房价仍然上涨了20万元。

加杠杆后的收益率是明显高很多：

20万元减去需要支付的90万元乘以5%利率产生的大约4.5万元的利息，他就相当于赚了15.5万元，

这个利润除以自己支付的本金10万元，那么，他的投资回报率实际上就变成了155%，远远高于没有以贷款买房方式所获得的20%的收益率。

所以说，这就是早期买房人越买越有钱的味道啦。

二、

10年前买房的时候，大家基本上不看合同，也不知道房贷怎么算的，基本上都是大致听一下销售员算的数字。

比如，首付多少，月供多少，

然后我能付担的起月供，首付凑凑，实在不行借借就买了。

但是，现在的行情房子的财富效应已经不再是10年前躺赚的样子了，上个月看百度指数，竞然发现每天搜房贷计算的有好几万人。

那房贷是怎么算的呢，

三、

假如，说李四买房，房贷100万，没错今天这个小文就是得跟这个数字干上上。

采用商业贷款，房贷利率为4.9%

贷款年限为30年，采用等额本息还款，

快来快来数一数，不对应该是，请问每月还款多少？

第一步

打开x，在表中录入如下信息：

第二步

在B5单元格中（没错就是上图标红处）输入公式：

=PMT（B2，B3，B4）

每月应还的房贷=PMT(利率,期数,贷款金额)

=5307

也就是说，李四每月需要还款5307元。

我认真学习了一遍，发现真不难，可以去买套房顺便练练这个公式！

贷款的利息接近本金，住房贷款是怎么计算的，银行：我们利率不高

可能很多人没注意到，或者也没细算，我们买房时，向银行申请住房按揭贷款，到还清贷款时，所需要支付的利息会和本金差不多，利息为什么会这么高？住房贷款是怎么计算的？

房贷还款最常见的是等额本息和等额本金，我们今天针对这两种方式，分别测算所需要偿还的利息。

假设条件

购买首套住房，贷款100万，分360个月还首套房住房按揭贷款，商业贷款的房贷利率5.3%，月息为0.4417%等额本息等额本息，通俗点说，就是每月的还款金额不变，还款金额中，利息逐渐降低，所还本金逐渐升高，为了计算简便，我们使用房贷计算器

贷款期间，房贷每月还款金额为5553.05元，30年总利息999096.75元，总还款额为1999096.75元，对于工薪阶层，每月5553元的还款额，压力不算小。

等额本金等额本金，通俗点说，就是每月的还款金额逐渐减少，还款金额中，利息逐渐降低，但每月所还本金保持不变，为了计算简便，我们使用房贷计算器

首月还款金额为7194.44元，以后每月的还款额逐渐减少，主要是每月偿还的利息逐渐减少，30年共还利息797208.33元。

需要还这么多利息，银行贷款利率高不高，划不划算

今年开年后，针对首套房的住房贷款利率，由之前的5.8%，最低可以降到5.3%，相较于企业经营性贷款，房贷利率已经优惠很多，之所以会产生这么高的利息，是因为我们的贷款时间太长，使用年限多。

但如果缩短贷款时间，每个月还款金额就会变大，对于工薪阶层来说，还款压力也会增大，会影响家庭生活质量。

还那么多利息划算吗

我认为是划算的，首先通过支付一定比例的首付，然后从银行贷款，每月支付一定的金额，就能拥有自己的住房，拥有住房的同时，还能保证手中有一定的流动资金，家庭生活还是非常有保障的。

对于做生意的朋友，那优惠是显而易见的，多使用房贷，将自有资金用于企业周转，或者减少使用企业经营贷款，能降低企业运营成本。住房按揭贷款利率相较于企业经营贷款利率，还是低一些的。

当然，未来随着家庭收入的增长，如果资金充裕，可选择全部或者部分提前还款，来降低房贷的利息支出。

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