历史最低！房贷利率3时代来了

多个城市的房贷利率，已经跌入3区间了。

房贷利率3时代

11月21日，贝壳研究院发布数据显示，2022年11月监测的103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%。首套利率环比下降3BP，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

不过，经历了前期多轮的房贷降息后，多数城市的房贷利率已经下降到了历史最低位。

今年5月15日，央行以及银保监会发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

此后，全国范围内的首套房贷利率下限降为4.1%。

9月29日，央行和银保监会再次发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对于2022年6月至8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

下限打开以后，多地相继相应政策，开始下调房贷利率。

根据市场检测数据显示，截至11月18日，全国已经有20多个城市的房贷利率下降到了4%以下，包括阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳、天津、包头、阜阳、石家庄、秦皇岛、昆明、大连、大理、泸州、安庆、恩施州、温州、瑞安、乐清、舟山、泉州、黄冈等。

其中，天津、贵阳、武汉和襄阳等城市均将利率降至3.9%，石家庄多家银行将首套房贷款利率由4.1%下降至3.8%。

清远的首套房贷利率是最低的，已经降到了3.7%，为全国最低水平。

20多个城市的利率全部下降到了3%，也意味着全国房贷利率正式进入了3时代，比此前任何一个时期都低。

另外，这些降低房贷利率的城市都以地级市为主，绝大多数都是二三四线城市，也是《通知》中所提到的在今年6月份至8月份房价同比、环比都下降的城市。

房价下行的时候，城市与城市之间的差别就直接显现出来了，北上广深等一线城市，由于大量的人口持续涌入，房价甚至还可以出现微涨。杭州、苏州、宁波、南京、武汉、成都、重庆等强势的新一线城市，房价也能维持住不跌。

只有二三四线城市，同时面临着人口流出、房价下行、经济下行的局面，楼市最容易受伤。

这也使得这些城市需要因城施策，在政策上相比一线城市要激进一些，才能把相对疲软的楼市给拉回来。

在全国房贷利率不断下调的情况下，或许未来的房贷利率能够降到更低，居民的购房成本将会得到大幅下降，再也不用担负着天价月供了。

不过，也有许多人在质疑，仅仅是利率下调并未起到真正实处，毕竟全国房价均价都已经过万，套均价已经上百万元了，负担依然很重。

房贷利率的合理区间

11月16日，国家统计局公布了10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示，10月份新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有58个和62个，比上月分别增加了4个和1个。

这说明，10月份的房价下跌城市相比9月份还在增加，楼市还需要增加刺激政策。

11月11日，“金融16条”发布，给了楼市一剂猛药；11月14日，《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》出台，再次增加了房企的流动性。

在多项政策连续刺激下，资本市场首先有了大幅反弹，房地产指数从10月底的3472的低点，直接反弹至4200点左右，反弹了500多点。

新的刺激政策效果尚未可知，但是如今的房价走势，对于全国的房贷利率来说都还有进一步下调的可能性。

从房价下行的城市数量增加可以知道，除了已经把房贷利率下调到4%以下的20多个城市外，还有一众二三四线城市在强撑着，没有把房贷利率降下来。一旦这些城市也承受不了压力了，也会将房贷利率降到4%以下。

房贷利率如果持续下调，那么其合理区间应该在哪里合适呢？

作为早期发展房地产的欧美国家，我们可以以他们的房贷利率作为一个参考。

美国当前的房贷利率是3.69%，与我国下调后的利率相近；英国房贷利率是2.75%，法国房贷利率是1.69%，德国房贷利率是1.89%，日本房贷利率是1.41%，韩国房贷利率是2.47%，中国台湾的房贷利率是1.92%，中国香港是2.02%。

可以看出，大部分发达国家的房贷利率都是在3%以上的，甚至有2%以下，难道越发达的国家房贷利率就越低吗？

实际上，以美国来说，美国的房地产已经经历过数次暴涨、数次危机，尤其是2008年的房地产泡沫破裂最为严重，直接引发了2008年金融危机。

经历市场的多轮竞争后，房贷利率是一个明显特征就是下降，不再有红利期的暴利，而是会成为老百姓购房的一项工具，盈利属性大幅下降。

我国当前最低的是清远市的房贷利率，3.7%，整体的房贷利率水平依然在4%以上，相比之下依然还是比较高的。

这也说明，我国的老百姓购房成本相比发达国家还要高，适当的下调对老百姓购房是有利的，也能让楼市成交量起来。

只不过，对于前期在高利率水平下购房的居民来说，尤其是那些5.25%以上的利率买入房产的消费者，面对利率的下调心情是十分复杂的，相当于他们买在了利率最高的时候，成了接盘侠。

国内的房贷利率变动，是随着房价走势变动的，这一轮下调房贷利率的目的就是为了刺激楼市。

在多项利好政策相继发布后，如果接下来楼市成交量回升，调控作用达到了，房贷利率就会稳定当前水平；如果刺激作用不明显，下行趋势未改变，那么房贷利率大概率还会下调来刺激购房。

或许，未来国内大部分城市，都将进入房贷利率3时代！

刚需买房窗口现丨18城首套商贷利率破4% 达2019年来新低

作为购房的重要影响因素之一，房贷利率一直备受购房者的关注。近日，随着差别化住房信贷政策、金融16条等政策的持续宽松，国内多个城市首套房贷利率下限已放宽。

据贝壳研究院数据显示，截至11月18日已有18城首套房贷主流利率降至3字头。有业内人士表示，当前房贷利率下限已达2019年以来新低。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也表示，经历前期房贷降息后，多数城市房贷利率降至历史低位，本月房贷利率保持稳中下降走势。在稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。

18城首套商贷利率破4%“低利率”时代开启

9月29日晚间，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消新发放首套住房贷款利率下限。

根据人民银行、银保监会发布的通知，阶段性调整差别化住房信贷的政策仅针对于今年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。经过梳理发现，共有23个城市符合条件，主要是三四线城市和部分二线城市。具体包括天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

在此政策的背景下，多城先后下调首套房商贷利率。据贝壳研究院数据显示，截至11月18日已有18城首套房贷主流利率降至3字头。其中二线城市有6城，三四线城市12城。

具体来看，二线城市中，昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄首套房贷利率降至3.8%。三四线城市中，广东清远首套利率已降至3.7%。

值得注意的是，自今年5月5年期LPR下降后，这是年内中央层面第二次调整房贷利率下限。长城证券认为，预计2023年5年期LPR利率还有大幅下降空间，同时首套房贷利率下限放开的城市数目会从当前的23个大幅增加。

此外，近日央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融16条”），其力度之大、内容之全，对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，今年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实“因城施策”，需求端信贷政策不断优化。信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。预计随着“金融16条”的出台，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍将继续改善，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。

开源证券表示，随着房地产政策明显放松，一线城市外的区域大多将逐步执行全国下限利率。除70个大中城市中，23个符合条件的城市外，在剩余的200多个三四线城市中，整体覆盖率应该可达到50-70%比例，预计未来“低利率”城市将进一步扩容。

央行降准0.25%释放长期资金5000亿

除了“因城施策”的降息外，11月以来，多个监管部门接连释放利好，为房企、购房者提供更多的资金支持。

11月25日央行发布消息称，为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，落实稳经济一揽子政策措施，巩固经济回稳向上基础，决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

值得注意的是，这是今年以来第二次降低存款准备金率，下调降幅与4月相同，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，此次降准的必要性十分明显，可进一步向市场释放流动性优化金融机构的资金结构，更大力度提升金融服务能力，更好地支持房地产行业的复苏，推进经济稳步运行。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，本次降准为全面降准，共释放长期资金约5000亿元，在带来增量中长期资金、释放更多流动性之余，更带来延续宽货币的信号意义。当前，监管部门强化对房企、个人购房端、“保交楼”的资金支持，本次降准释放更多资金流动性亦将有利于房地产相关资金的落地。

信贷政策组合拳发力刚需买房窗口现

除商贷利率外，各地公积金利率也纷纷下调。

9月30日，央行发布消息，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

随后，北京、天津、武汉、南京等多地陆续跟进下调公积金贷款利率。

此外，同一天，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

业内人士表示，随着信贷政策组合拳的持续落地，刚需购房者的购房成本正在持续降低。

中原地产首席分析师张大伟亦预计，随着各种宽松政策的出台和落地，市场整体将逐渐出现企稳的迹象，有望在年末逐渐出现单月同比持平的趋势。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，在降息降准叠加个税退税及各城市认房认贷优化等政策，居民换房、购房成本降低，刚性置业需求释放，刚需买房窗口期出现。

买房门槛降至历史低点：超百城首付两成，多城房贷利率进入“3时代”

首付比例降至两成、首套房贷利率降至4%以下......今年以来，多地优化信贷政策，购房者的购房成本及购房门槛进一步宽松。

超百城购房首付比例降至20％

地方层面出台的楼市新政中，“降低首付比例”已成为多个城市优化政策的标配。

据澎湃新闻不完全统计，今年以来，至少已经有115个城市将公积金或商业性个人住房贷款的首付比例降至20％，其中包括四川成都、河北石家庄、陕西西安、山西太原、吉林长春、福建福州、江西南昌、重庆、贵州贵阳、甘肃兰州、宁夏银川、新疆乌鲁木齐等二线城市。

具体来看，据不完全统计，明确购房首付比例降至两成的地方有：湖北神农架林区、湖北监利、湖北孝感、湖北大冶、湖北随州、湖北襄阳、湖北宜昌、湖北咸宁、湖北黄冈、湖北广水；江西抚州、江西景德镇、江西宜春、江西瑞金、江西南昌、江西高安、江西上饶、江西新余、江西樟树；河北涿州、河北承德、河北石家庄、河北保定、河北廊坊、河北沧州、河北唐山、河北张家口；甘肃白银、甘肃庆阳、甘肃兰州；四川广元、四川自贡、四川巴中、四川内江、四川泸州、四川资阳、四川遂宁、四川雅安、四川成都、四川德阳；新疆阿勒泰、新疆乌鲁木齐；江苏兴化、江苏镇江、江苏连云港、江苏徐州、江苏扬州、江苏泰州、江苏常熟、江苏宿迁、江苏南通、江苏淮安；浙江诸暨、浙江温州、浙江江山、浙江衢州、浙江台州、浙江丽水、浙江湖州、浙江绍兴；贵州六盘水、贵州贵阳、贵州遵义、贵州黔东南；陕西宝鸡、陕西汉中、陕西西安；安徽蚌埠、安徽亳州、安徽潜山、安徽滁州、安徽淮南、安徽池州、安徽阜阳、安徽安庆；河南洛阳、河南信阳、河南济源、河南濮阳、河南安阳、河南商丘；湖南岳阳、湖南湘潭、湖南益阳、湖南邵阳；广西钦州、广西合山；山东济宁、山东临沂、山东滨州、山东菏泽、山东德州、山东泰安；辽宁丹东；吉林双辽、吉林吉林、吉林长春；宁夏吴忠、宁夏固原、宁夏银川；山西忻州、山西太原；广东韶关、广东揭阳、广东汕尾、广东潮州、广东湛江；福建福州、福建南平、福建龙岩、福建泉州、福建三明；云南普洱；重庆；内蒙古包头等。

以四川成都为例，今年5月31日，成都出台新政优化公积金贷款政策。公积金贷款首付比例下调10%，即首套房首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。

此外，成都于11月17日发布《关于进一步优化区域限购措施的通知》，明确自2022年11月18日起，将天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区统一为一个住房限购区域，具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭，均可在该限购区域内购买住房。该区域购房套数、户籍社保年限等住房限购要求保持不变。

同时，多地对商业性个人住房贷款首付比例也进行了调整。根据中指研究院监测数据，当前已有80余城调整首套商贷首付比例至20%。

以湖北省监利市为例，其于10月27日发布涉及购房款补贴、契税补贴、首付比例等多条促进房地产市场良性循环和健康发展的措施，其中明确，2022年6月30日至2022年12月31日期间，在监利市购买首套新建商品住房贷款，首付款比例不低于20%，二套房贷款首付款比例不低于30%。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通商品房住房的，执行首套房贷政策。

可以看到的是，不仅仅是监利市，今年以来多地调整“认房认贷”政策，明确对已结清首套房贷的居民，再买房可执行首套房贷款政策，且首付比例低至两成。据不完全统计，至少包括甘肃白银、湖北监利、贵州六盘水、江西宜春、贵州贵阳、四川广元、江西景德镇、陕西宝鸡、安徽蚌埠、河南洛阳等30余城。

20余城首套房贷利率进入“3时代”

除了首付比例，多地银行也陆续对首套房贷款利率进行调整。

今年10月20日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。尽管10月贷款市场报价利率（LPR）保持不变，但对于首套房贷利率而言，部分特定城市的首套房贷利率正进一步下调，已有超20个城市首套房贷利率进入了“3时代”。

按照规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按10月20日5年期以上LPR为4.3%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按10月20日5年期以上LPR计算为4.9%）。

另按照今年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，因此，此前各地首套房贷利率下限为4.1%。

不过，今年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，明确符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

这也意味着首套房贷利率下限可突破4.1%。

据中指研究院监测数据，截至目前已有20余城将首套房贷利率降至4%以下，包括阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳、天津、包头、阜阳、石家庄、秦皇岛、昆明、大连、大理、泸州、安庆、恩施州、温州、瑞安、乐清、舟山、泉州、黄冈等。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，天津、贵阳、武汉和襄阳均将利率降至3.9%，石家庄多家银行将首套房贷款利率由4.1%下降至3.8%，清远的首套房贷利率最低可至3.7%，为当前最低水平。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，房贷利率层面目前已经处于历史性低点，可以确定的是利率面“政策底”已经逐步清晰。利率调整，尤其是针对首套房利率的降低，可以加快潜在购房者入市的脚步，并且在部分刚需比较集中的城市和区域起到明显的作用。但对于市场处于降温通道的城市，拉动的边际效应正在递减。

购房成本降至历史低点

对于购房者而言，当前购房成本已降至历史低点。

“首付比例出现积极的下调，且利率也到了比较低的水平，这说明今年实际上形成了历史上较好的信贷环境和政策，购房成本已降至历史低点。这是购房者需要积极把握的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说道。

张波也指出，从目前利率水平以及房价整体表现来看，买房成本已经进入到阶段性低点，房贷压力降至历史性低点。因此，房地产已现政策底，市场底部也正逐步形成中。从大趋势来看，虽然未来一段时间政策还会延续放松的态势，但政策后续再次放松的空间会明显收窄，市场底部徘徊会持续一段时间，这也是不少城市购房的“窗口期”，随着保交楼、金融政策的不断推进，楼市后续会进入到更为平稳的发展期。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静亦提到，今年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实“因城施策”，需求端信贷政策不断优化。信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。当前，部分二线城市限购限贷政策仍具备一定优化空间，预计随着“金融16条”的出台，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍将继续改善，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，接下来，预计调整的城市将会继续扩围，其他符合条件的城市也将会陆续跟进，预计接下来调整首付比例、调整认房又认贷将会成为政策调整的一个重要趋势。

来源：澎湃新闻