买房办不下按揭贷款，哪方承担责任？来看两个典型判例

安家立业，意味着买房注定是咱老百姓生活中最重要的事之一。尽管慎之又慎，但购房者总担心自己会被房地产开发商套路了，一旦遇到争议还经常束手无策、感觉自己任其宰割。近些年大城市的房价飙升，大多数买房时结合自身支付能力会选择首付加银行按揭的方式支付房款。笔者遇到过不少咨询买房付完首付却办不下按揭贷款的事，本想从中大量案件中总结出一个像数学公式一样普遍适用的规律，但发现个案中事实差异巨大难以得出预测稳定结果输出。同时，笔者也会从一些典型案件中分析审判观点，发现了一些有现实意义的判例。

本文推荐两个典型判例，帮助大家了解买房时办不下按揭贷款的影响。

判例一：买房人有理却输了官司，其中必有隐情！

（内蒙古高院再审结案）

简要案情：

2011年11月21日，马某向汇金公司买房（商铺），付款方式为马某“于签合同之日交清房屋首付款(人民币)281448元整，余款(人民币)220000元整做按揭贷款”，在交纳了首付款后，汇金公司将商铺交付给马某使用，双方约定由汇金公司负责办理按揭贷款的相关事宜，另有办证费若干元。

合同订立后，马某依约交清了房屋首付款和办证费，但很快知道了按揭贷款却未能如期办理的事实。双方对不能办理银行按揭的原因各执一词，汇金公司主张马某自身不符合银行的贷款条件、银行拒绝提供按揭贷款，马某则主张是房屋没有在规划建设部门登记备案、所以银行拒绝办理按揭贷款。一审法院对办理按揭贷款责任作了有利购房人的认定：在汇金公司未举证证明其主张的情形下，认为依据双方约定的由汇金公司负责办理按揭贷款的相关事宜，可以确认是因汇金公司的原因致按揭贷款没有办理，二审法院、再审法院后续未对此进行否定。因为按揭贷款未能如期办理，马某也一直未支付余款，汇金公司与马某就余款支付商议无果。

汇金公司约在2017年11月向法院起诉请求马某支付余款及逾期付款违约金。马某接到起诉材料后，提起反诉以未办理合同备案登记导致不能办理房屋产权证，提出解除合同、返还购房款、办证费用及利息的反诉。

本文关注事务的判决和法院裁判思路的示明：

判决驳回了马某解除合同的诉求。一审法院认为马某以汇金公司未办理合同备案登记而未取得房屋权属证书主张解除合同不符合法定情形、双方对此亦没有约定而驳回。内蒙古高院再审时与一审法院有不同意见，认为马某有合同解除权，但却没支持，该高院示明：因汇金公司原因致使马某申请的银行房屋银行按揭贷款未能办理，马某可以依法请求解除合同，但同时法律有规定，马某应在知道其未能办理按揭贷款之日起一年内行使解除权，马某于2017年才向一审法院反诉请求解除合同，已过解除权行使的法定期限，其解除权已经消灭，因此马某维持了驳回马某解除合同的请求。

判例二：买房人不同意提高合同已定的首付款比例，几经波折后再审最终维护了买房人的权益！

（广西高院再审结案）

简要案情：

2013年12月16日，王某与龙叶公司签订《商品房买卖合同》，合同约定王某购买龙叶公司开发的住宅，总价546949元，王某选择银行按揭付款方式（首付款30%+银行按揭70%）向龙叶公司支付房款，王某应将银行按揭贷款相关材料提交给龙叶公司及其销售代理商荣申博公司。合同履行过程中，王某交付房款时还向荣申博公司支付过服务费若干元。2014年8月，荣申博公司告知王某未能办理银行按揭贷款、并要求提高首付款至40%，王某不同意并要求退房，龙叶公司和荣申博公司至此不再帮助王某办理相关的购房手续，也未交付房屋给王某。2016年6月1日，王某与龙叶公司、荣申博公司因退购房款的问题在区住建局的主持下进行调解，未达成共识。

王某向人民法院起诉请求判令解除《商品房买卖合同》、返还已付购房款及利息等。

本文关注事务的判决和法院裁判思路的示明：

这个案件经历了一审、二审、再审，二审推翻了一审判决、再审又维持了一审判决，我们来共同了解、探索一下：

1、一审：认定合同有效，因龙叶公司、荣申博公司违反合同约定提高购房首付款，致使商品房买卖合同不能实现，支持解除商品房买卖合同后返还已付购房款及利息等。

2、二审：认定合同有效，但不支持王某的诉求。支持出卖人、要提高购房首付款至总购房款至40%的要求，认为王某构成违约，龙叶公司有权不交付该商品房，进而改判驳回了王某的诉求。

3、再审：认定合同有效，改判二审、维持了一审判决，支持王某的诉求。在判决书中对本文关注事实进行了重要示明：以按揭方式购房涉及的地方政策和银行内部规定较为复杂，普通购房者难以全面掌握，一旦按揭不成，容易导致购房者无力履行购房合同。龙叶公司作为专业的房地产开发商，在售房时应充分了解购房者的个人详细信息，充分评估是否符合贷款条件，如实告知选择银行按揭贷款支付存在的风险。龙叶公司既未证明其已尽到以上注意提示义务，亦未证明王某存在提供的按揭贷款所需材料不齐全、首付款比例不符合按揭银行的要求导致无法办理按揭贷款的情况下，二审法院径行认定王某未补足首付款比例构成违约，显然与合同约定不相符。

笔者建议：

1、裁判机构一般会认定商品房购销合同的有效性，且不以向行政报备为条件，这样能给作为购房人的老百姓在签合同时一颗“定心丸”。

特别提示：本文提及的商品房购销合同是指内容健全的正式合同，实际生活中在签商品房购销合同前还经常遇到签认购合同、预售合同等形式的合同，该些认购、预售合同的效力法律另有规定，本文不涉及该等内容。

2、银行按揭贷款支付是商品购销中常见且重要的支付方式，法律认可该等条款的有效性。购房人要提前查实自己的征信情况；务必认真仔细地审阅该类合同条款，充分理解条款中每句、每词、每字的精准意思，存在疑问点及时沟通确认，并与自身具体情形对号入座式地进行严格比对，反复评估自身的支付能力和抗风险能力后再做决策。

判例二中高院再审支持购房人请求有个重要基础，开发商未如实告知选择银行按揭贷款支付存在的风险等注意提示。现实生活中开发商一般顾请有专业法务团队支撑，他们同样会对历史判例进行检索、比对，并迅速对自身行为进行改进。所以，客观要求购房人更加注意细节，避免“踩雷”甚至跌入“陷阱”。

3、银行按揭办理出现问题时，务必全面了解问题发生的原因，并再次对照合同约定后自查有自身是否完整履约，发现自身行为不当时及时纠正。确认自身无行为不当的，既可以要求严格按合同履行，也可以结合实际情况协商新的处理方式，若协商达成共识的，新的共识会替代合同中对应的约定内容，即以后面的共识为准。

4、银行按揭无法办理时，若系一方当事人违约造成的，守约的另一方可以请求解除合同和赔偿损失；双方都无过错的，双方当事人都可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本文列出的两个判例都属于出卖人有违约、买房人有权请求解除合同的情形。现行有效的法律规定是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条。

5、判例一的买房人有理却输了官司的情形，提醒广大买房人：注意权利行使行为的时效和期间！很多人已经对我国民法规定的基本诉讼时效有了认识，但本文要特别提示：法律对很多特殊事宜会规定权利行使的除斥期间，例如《民法典》第一百五十二条就规定了一些特定情形要求在法定时限内行使撤销权。除斥期间和诉讼时效是不同法律概念，除斥期间要求权利人必须在法律规定的期间内作出符合法律规定的行使权利行为，否则权利就丧失了。判例一里面购房人本身是合同解除权利的，却因为行使该权利时已经过了法律规定的除斥期间而丧失了权利，最终形成有理也输官司的事实。关于识别除斥期间和诉讼时效是比较专业的事务，如果遇到自己分又不清的时候，建议一定要及时向专业人士咨询、确认。

取消房贷，让买不起房的人别买！可行吗？懂行的人解释“清楚”了

现如今，国内各地房价还是居高不下，像在北上深等一线城市，买套商品房至少要在6-700万元，二线城市买套商品房也要达到2-300万元，而在三四线城市买套商品房起码也要在150万以上。与此同时，居民收入涨幅有限，多数职工的月收入只有在3-7000元之间。所以，对于普通职工来说买套房非常不容易，95%以上的购房者只能选择贷款买房，这样才能实现住房梦。

虽然，房贷能让很多家庭通过负债的方式，提前实现住房梦，但也存在着两大弊端：一个是，购房者还贷压力大。由于高房价的原因，购房家庭除了要掏光家中所有积蓄之外，每个月收入的40%以上都要偿还房贷，生活质量大幅下降，而且也严重削弱了其消费能力。同时，这类家庭抵御突发事件的能力也非常脆弱。

另一个原因是，近些年，房贷断供现象在快速增加。一些家庭本来收入较为稳定，突然面临失业、疾病、疫情等突发事件，收入大幅减少，还不上房贷了。此外，还有一些家庭本来买房就比较吃力，首付款都是借来的钱，在苦撑了一段时间后，实在无力再还房贷，只能选择断供。

对此，有专家王强提出建议：应该取消房贷，让买不起房的人别买，以免压力太大，许多买不起房的人为了面子却拿着父母的血汗钱买房，最后导致连父母看病的钱都没有了，其实，这种压力完全是自找的。不过，该专家的建议却遭到了很多网友的反对。不少网友表示，现在房价这么高，居民收入又不高，如果不让大家贷款买房，年轻人结婚怎么办？外来人员落户怎么办？这些都是现实的问题。

而有业内人士也对专家王强的建议，表达了自己的看法：首先，如果取消房贷，很多人肯定是没有能力买房的，这样居民购房需求就无法得到满足。而居民购房是关乎民生的事情，所以房贷是不能取消的。再者，如果取消房贷，银行就会失去房贷业务，业绩将会受到影响。最后，如果取消房贷，人们的购房需求会大幅下跌，房地产市场会长期低迷，这并不利于国内经济的稳定增长。

针对“取消房贷，让买不起房的人别买房”这个建议，我们也是持否定的态度。但是，我们同样要提出以下三点建议：第一，尽管“取消房贷”的建议是不妥当的，但是房贷的门槛还是有必要保持下去。现在很多地方将首套房的首付款降至20%，二套房的首付款降至30%，这样房贷风险会骤然上升。

第二，要严把房贷审核的大关，对于那些收入不高，勉强买房的家庭，确实应该拒绝给予发放贷款。但是，房贷并不应该搞一刀切式的全面取消；第三，要对城市的中低收入群体提供住房保障，比如提供廉租房、公租房、共有产权房。

“取消房贷，让买不起房的人别买房”这个建议并不可行。因为适当发放房贷，对于个人、银行、经济发展都是有益的。但是，过度地将房贷首付比例压得很低，甚至让那些不具备买房资格的人通过房贷审核，这是有风险的。一旦经济出现调整，房价开始下跌，断供的概率就会大幅增加。同时，在防控房地产金融风险的前提之下，各地应该大力推进保障房建设，让中低收入群体圆上住房梦。

居民都不贷款买房了！11月住户贷款增长仍乏力，怎么破？

市场关注的新一期金融数据公布。12月12日，央行官网发布2022年11月金融统计数据报告，数据显示，11月人民币贷款增加1.21万亿元，同比少增596亿元；社会融资规模增量为1.99万亿元，比上年同期少6109亿元；广义货币（M2）余额264.7万亿元，同比增长12.4%，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和3.9个百分点。

整体来看，受货币端与信用端政策发力支持，11月信贷与社融数据环比均有所改善，实体部门信贷需求有所回暖，但仍处于历史相对低位。在业内看来，疫情给经济复苏和信贷结构性改善趋势带来暂时性扰动，实体部门内生信贷需求仍需政策进一步呵护和耐心静待修复。

住户贷款增长相对乏力

11月新增信贷同比继续少增。数据显示，当月人民币贷款增加1.21万亿元，同比少增596亿元。

分部门看，住户贷款增加2627亿元，其中，短期贷款增加525亿元，中长期贷款增加2103亿元；企（事）业单位贷款增加8837亿元，其中，短期贷款减少241亿元，中长期贷款增加7367亿元，票据融资增加1549亿元；非银行业金融机构贷款减少99亿元。1-11月，人民币贷款累计增加19.91万亿元，同比多增1.09万亿元。

图片来源：央行

虽然同比少增，但环比2022年10月来看，11月新增人民币贷款有所改善。数据显示，2022年10月人民币贷款增加6152亿元；而在2021年11月，人民币贷款增加1.27万亿元。

新增贷款同比少增，弱于预期。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，主要拖累来自居民新增贷款回落；居民短期、中长期新增贷款下滑，反映居民消费偏弱，房地产市场低迷；而企业中长期贷款新增保持强劲，一方面，国内引导金融机构加大制造业、科创企业等领域长期限贷款投放，企业对经济前景偏乐观；另一方面也得益于国内基建投资强劲表现。

对于11月信贷数据表现，仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟指出，商业银行在宽信用政策组合下继续扩大中长期贷款投放，稳地产新政加码下信贷助力房地产市场预期、信心、情绪筑底，叠加10月末以来专项债的紧凑发行节奏和强劲发行力度给基建和重大项目的融资支持，是企业中长期贷款增长的主要原因，但住户贷款尤其是短期贷款仍受宏观复苏形态和社会有效需求恢复效果影响，增长相对乏力。

债券净融资“拖累”社融

除了信贷数据，同样下滑的还有社融增量。初步统计，2022年11月社会融资规模增量为1.99万亿元，比上年同期少6109亿元。

其中，对实体经济发放的人民币贷款增加1.14万亿元，同比少增1573亿元；对实体经济发放的外币贷款折合人民币减少648亿元，同比多减514亿元；委托贷款减少88亿元，同比多减123亿元；信托贷款减少365亿元，同比少减1825亿元；未贴现的银行承兑汇票增加190亿元，同比多增573亿元；企业债券净融资596亿元，同比少3410亿元；政府债券净融资6520亿元，同比少1638亿元；非金融企业境内股票融资788亿元，同比少506亿元。1-11月，社会融资规模增量累计为30.49万亿元，比上年同期多1.51万亿元。

社融下滑，同比明显少增，主要受债券（企业、地方政府）融资和新增贷款同比下滑拖累。周茂华认为，主要受年高基数影响，今年11月国内地方政府专项债发行收官。但从1-11月社融存量同比增速10%，略高于名义GDP增速，继续保持合理适度。

庞溟则认为，社融方面，政府债券发行仍是重要支持因素，但由于近期推动债券市场利率下行的条件不足，拖累企业债券净融资规模。

另在货币供应方面，11月末，广义货币（M2）余额264.7万亿元，同比增长12.4%，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和3.9个百分点；狭义货币（M1）余额66.7万亿元，同比增长4.6%，增速比上月末低1.2个百分点，比上年同期高1.6个百分点；流通中货币（M0）余额9.97万亿元，同比增长14.1%。当月净投放现金1323亿元。

周茂华进一步称，M2同比增长12.4%，略超预期，一方面是因为国内积极推动宽信用，各项结构工具投放基础货币；同时也与去年基数走低有关；M2同比维持高位反映国内货币环境继续保持适度宽松；M1同比有所回落，主要受房地产销售低迷和企业短期存款回落拖累。

另在人民币存款方面，根据统计，11月人民币存款增加2.95万亿元，同比多增1.81万亿元。其中，住户存款增加2.25万亿元，非金融企业存款增加1976亿元，财政性存款减少3681亿元，非银行业金融机构存款增加6680亿元。

仍需平衡稳增长、稳物价、防风险

整体看，11月新增社融、信贷回落略超季节性，在业内看来，这反映短期内需复苏偏弱，主要受到短期散发疫情干扰正常生产生活秩序，房地产低迷拖累；加之11月地方政府债券发行收官等因素影响；但1-11月国内新增社融、信贷同比多增，1-11月M2同比保持两位数增长，国内货币环境继续保持适度宽松，反映今年以来为应对短期因素扰动，国内金融政策在纾困助企、稳增长方面力度明显增大。

展望下一步货币政策走向，周茂华认为，国内需求处于复苏阶段，部分行业企业处于恢复关键期，财政、货币等政策支持力度不具备转向基础；但货币政策需要平衡稳增长、稳物价、防风险，兼顾内外均衡等多重目标，金融政策在落实好此前组合拳，配合好财政、产业政策的基础上，保持货币总量适度增长，用好结构性工具，提升货币政策精准度；预计未来市场流动性继续保持适度宽松。

“我们依然认为，应高度重视疫情散发多发对经济恢复节奏和政策接续发力的外在冲击。”庞溟认为，后续货币政策将继续兼顾短期和长期并处理好稳增长、调结构的关系，兼顾经济增长和物价稳定并处理好保持经济运行在合理区间、防范通胀升温潜在可能的关系，兼顾内部均衡和外部均衡并处理好投资、消费、就业、汇率等宏观政策权衡维度的关系。

庞溟预计，央行将继续加大稳健货币政策实施力度，综合运用多种货币政策工具、优化政策组合，维持流动性合理充裕状态，保持市场利率平稳运行，进一步引导政策利率下行，努力通过压降金融机构资金成本、降低存量贷款中的普惠小微贷款和成本相对较高的按揭贷款的利率，带动实体经济综合融资成本、企业贷款利率、个人消费信贷成本稳步下行，保持货币供应量和社会融资规模合理增长，力争经济运行实现更好结果。

首先，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，更有力地、更高质地、更有效地支持实体经济、市场主体和居民部门。

其次，未来信贷支持应继续重视和关注总量问题和结构问题，强调对实体经济特别是重点领域、薄弱环节和受疫情影响严重的行业的支持，金融服务必须具备普惠性、可得性、市场主体导向，协力合策支持房地产市场平稳健康发展。

最后，保持流动性合理充裕，依然是维持宽信用、支持经济修复、圆满完成稳增长任务的基本前提和首要条件，也有利于为金融机构持续加大对实体经济、重点行业、薄弱环节的支持与呵护力度提供必要的保证。

北京商报记者刘四红