银行如何判断房贷申请者未来三十年的偿贷能力？银行有三道防火墙

贷款买房已经成为一种普遍的选择，贷款期限最长可以达到30年。2022年6月底我国个人住房贷款余额38.86万亿元。从发展趋势和阶段看，从2004年末到2014年末个人住房贷款余额由1.6万亿元提高到11.5万亿元，10年期间个人住房贷款余额增加了近10万亿；从2014年末到2017年末个人住房贷款余额增长到21.9万亿元，三年期间个人住房贷款余额增加了10.4万亿。

个人住房贷款余额的快速增长，在为买房者提供了买房资金需求的同时，很多人疑惑：银行是如何判断房贷申请者未来三十年的偿债能力的？毕竟根据央行数据显示，2021年末全国个人住房贷款总额

加利息总额达到66.8万亿，平均每户家庭房贷本息规模大于60万元。对于居民人均可支配收入仅3.5万元的现实来说，偿还贷款的压力是巨大的。

从根本上来讲，银行根本无法判断买房者是否在未来三十年的房贷还款能力，但是银行为自己的房贷提供了三道防火墙，从而确保了银行的房贷成为银行风险程度最低的优质资产。

银行为房贷提供了哪三道防火墙呢？特别是第三道防火墙对银行最重要：

第一道防火墙：银行要考察房贷申请者以前的征信、银行流水确保以前的信用良好和收入稳定

大家都知道，向银行申请贷款时银行要查询贷款申请人的个人信用记录，如果有共同贷款申请人还要提供共同贷款人或者家庭成员的个人信用记录，对于个人信用记录良好的人一般在未来欠贷不还的可能性也就比较小。

同时，银行对贷款申请人要求提供过去6个月至一年内的银行流水，银行最喜欢的是每月流水连续、收入稳定、收入比较高的银行流水记录，对于那些流水不稳定、开支不稳定、在非银行金额机构有借贷记录的人会谨慎对待。考察贷款申请人工作的稳定性和收入的稳定性为未来贷款申请人偿还房贷提供了收入的稳定性保障。

第二道防火墙：银行要求房贷申请者目前的家庭收入水平能够覆盖月度还贷金额的两倍，从而在一定程度上减少未来收入变动对偿还贷款的影响

虽然房贷申请人的个人信用记录和收入流水为房贷申请人未来三十年偿还房贷提供了第一道防火墙，那么，第二道防火墙则是要求贷款申请人的夫妻家庭收入是还贷金额的2倍。

很多人可能对这一条规定非常不理解，实际上，如果从银行的还贷安全和防火墙的角度就非常好理解。在贷款以后未来的30年中，贷款申请人夫妻双方无论发生什么意外，只要有一个工作正常、收入正常，就能确保贷款的偿还能力。

当然，你可以说，家庭收入还有必需的日常开支，然后才有能力偿还贷款，而正常情况下，只要你有还款意愿，即使你的工作出现意外和辞职、解聘的情况发生，你仍然可以再找一份工作，只不过你后来的工作收入可能会低于以前的收入而已，但对偿还贷款影响并不大。

第三道防火墙最重要，这也是银行对房贷申请者未来三十年偿还贷款的根本保证

你可能会说，有的人被辞退或者解聘以后，不愿意再继续找工作，那么银行的贷款不就没有能力偿还了吗？

实际上，银行还有贷款偿还的第三道防火墙：即房贷的全称叫住房按揭贷款，住房按揭贷款的本意是购房者的个人住房贷款是以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的贷款。

在房贷所购买的住房没有交付和办理完产权之前，买房贷款是开发商担保的贷款，如果贷款申请人没有及时偿还贷款，银行有权利要求开发商偿还贷款，而开发商有权利收回贷款；如果是在办理完产权以后贷款申请人不再偿还贷款，即在法律上认定贷款人违约，贷款银行将有权起诉买房贷款人偿还贷款，如果没有钱可以执行贷款偿还，银行可以要求收走所购买的房屋，并通过对房屋进行拍卖先偿还银行的贷款，多余的钱退还给贷款人；如果拍卖以后仍然有未偿还完的贷款，银行有权利继续追偿。但一般而言，除非所购买的住房价格发生大幅度的下降，否则拍卖的住房都应该能够偿还银行的贷款，这也是为什么银行一直将住房按揭贷款视为优质资产的原因。

银行能判断房贷申请者未来三十年的偿贷能力吗？根本不可能。但银行为什么会敢贷款给买房者30年的贷款呢？因为银行为住房贷款建立了三道防火墙。这才是银行房贷的本质。（麒鉴）

申请贷款时，流水不够怎么办？

我们到银行办理个人贷款时，都需要提供个人工资流水，银行会通过个人工资流水来了解借款人的还款能力，一般每月的收入要高于月还款金额的2倍以上，这样才能保证借款人有足够的经济能力来偿还欠款。

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但是实际情况中，我们往往会遇到工资流水不足的情况，比如有些人实际上是有还款能力的，但银行打卡流水上却很少，这主要是因为收入构成比较复杂，工资只占收入的一小部分，分红、股权、理财收益等才是大头。

那么，这种情况下，申请贷款时，遇到银行流水不够怎么办呢？

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1、自存银行流水

申请贷款前，我们可以提前养护流水。如果手头有大笔现金的话，可以在每月固定的日子将固定的资金存入同一张银行卡内，时间最好要有半年（6个月），这样的自存流水也能得到多数银行的认可，适用于有计划买房的群体。

另外，还可以将手中闲置的资金存入到银行卡中，实际上也是个人流动资产的证明。

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2、提供大额财产证明

在个人工资流水不足时，可以向银行额外提供其他大额财产证明，比如房产、汽车、基金、大额保单等等，这些也可以证明你的还款能力。

3、增加共同还款人

增加共同还款人，可以是父母或者配偶。贷款人与其父母一起前往银行，出示身份证、户口本、贷款人结婚证(单身证明)、父母结婚证、父母银行流水等材料，就可以添加父母为共同还款人了，但要注意的是，如果父母的年纪过大，贷款年限会有限制或银行不批贷。

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4、用个税、社保代替

有些银行可以用个人纳税证明、社保证明、或者公积金缴纳证明来代替银行流水，但前提是每月都要在固定时间缴纳，这样才能证明借款人有固定的收入，但并不是所有银行都可以这样做，具体还是要根据各银行规定。

5、提高首付

如果申请贷款时无法满足银行流水要求，而又不能提供其他证明，那么就只能提高首付比例了，将贷款额度降到自己的还款能力范围。

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最后要提醒大家，由于不同地区不同银行都会有所差异，所以大家在打款前，最好找专门的助贷机构咨询一下，根据自身的资质情况，匹配合适的贷款银行和贷款产品，避免自己盲目申请，费时费力。

写在最后：

我是暨哥，资深金融助贷从业人员，希望能帮助需要贷款的人少走弯路、不踩坑，更快找到适合自己的贷款方案，如果你有贷款方面的问题，欢迎找我答疑解惑。

切记！永远不要高估自己的还款能力，有时候，你可能真的身无分文

人，一定不要高估自己，不然，怎么死都不知道，有多大的能力，花多大的钱，提前消费，也要在自己能力范围之内，不然，会引发一系列自己不愿看到的事，让自己的家人为自己担惊受怕，感叹这样的人生的意义何在？

网上消费，网上贷款，是当今社会最流行的生活方式，通过点点手机，就能做成很多的事，方便、快捷、门槛低，使很多青少年沉迷其中，无法自拔，越陷越深，使其人生失去光彩，阴霾笼罩内心，失去对生活的热爱。

对于绝大多数人，只是普通再不能普通的平凡人，没有固定的工作，也就没有了固定的收入，有的时候怀揣几万块钱，有的时候身无分文也是再正常不过的事。

在网上，月入过万的扎堆；现实中，月入过万的凤毛麟角。人只会把自己光鲜的一面展现在人前，阴暗的那一面是永远上不了台面的，当一个人越是缺少什么，就越怕别人说什么，不敢面对自己所面临的窘境，去想方设法解决问题，而是直接去解决提出问题的人，够直接，够霸道。只有当一个人敢于直接面对自己所面临的困境时，才是真正的解脱，无所畏惧。

以前，我自以为网贷应该和年满十八周岁的人应该没有牵扯吧，小小年纪，都贷款了，干了什么？这个年纪应该还在读书啊，怎么会被套路贷、网贷了呢。

一个朋友，就是被套路贷的，借了千把块钱，最后父母还了几万块钱，就千把块钱，就能把一个人引进无尽的深渊，有的，甚至此生难以回头，任其自生自灭。

在一个平台上借款几千块钱，借期为七天，七天后归还，想想也挺容易的，不就千把块钱吗？到时候还了就行了，但你在七天之后真的就会有钱还了吗？绝大多数的人是没有的。

那么，就会面临逾期、催收、各种恐吓，什么公、检、法，上门等等，只有想不到的，没有做不到的，也会给你介绍新的贷款平台，拆东墙补西墙，还不上、逾期，再介绍新的平台，到最后，越滚越高，几千块钱到最后需要几万块钱来解决，有的甚至还解决不了。

在厂里，和个来自云南的小伙聊天，聊着聊着就聊到了网贷，他说他现在网贷好几十个平台，三四万块钱，现在都全部逾期了，有的半年，有的一年，总之现在很难还上了，就一直的拖，希望拖到平台倒闭，还不上了，也就无所谓了，随平台怎么搞了。

我真的不敢相信，才十八岁的小伙子，也深陷网贷之中，成为网贷大军中的一员，才多大啊，就已经负债累累了。

近些年来，时常看到许多关于深陷网贷的各种新闻，有的甚至因为网贷，付出了生命。人的欲望是无穷无尽的，永远满足不了，得寸进尺，得了一次，还想要下一次，若太高估自己的能力了，到最后，受伤的还是自己。

珍惜生命，远离网贷，不要被高估的能力毁坏了自己的人生，更不要因为满足自己那无穷的欲望踏上网贷之路，有多大的能力，办多大的事，做个平凡人吧，多些快乐，少些忧虑，平平谈谈度过这一生。