存量房贷利率终于要降了！明年下调35个基点，百万贷款月供节省利息208元

半岛全媒体记者赵永宝

存量房贷利率终于要降了！

12月20日上午，2022年最后一期贷款市场报价利率（LPR）如约出炉：

1年期LPR报3.65%，5年期以上LPR报4.3%，均与上月持平。

尽管这一次没有再调整，但今年以来LPR共下调三次，其中与房贷利率息息相关的5年期以上LPR总计下调35个基点。

由于很多存量房贷是每年1月1日调整当年的执行利率，明年这些客户的利率将比今年下调0.35个百分点，每百万元房贷每月大概可节省200多元利息。

5年期以上LPR今年共下调35个基点

12月20日上午9点15分，中国人民银行发布了2022年最后一次LPR报价利率，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，较11月保持不变。

值得注意的是，本年度央行总共三次下调5年期以上LPR，共下调了35个基点，分别为：

2022年1月20日，5年期以上LPR从4.65%降至4.6%，下调5BP。

2022年5月20日，5年期以上LPR从4.6%降至4.45%，下调15BP。

2022年8月22日，5年期以上LPR从4.45%降至4.3%，下调15BP。

为何存量房贷月供会降低

我们为何如此关注LPR？简单来说LPR就是贷款市场报价利率，从2020年起代替了原先的基准利率。也因此，LPR与我们的房贷利率息息相关。

2020年，房贷合同也进行了相应转换，当时银行给客户提供了两个选择，一个是固定利率，一个是与LPR挂钩。可能很多人没有什么印象，记不得房贷合同已经重签这回事。其实很多银行为了方便操作，是以短信形式通知到了客户，若没有要求选择固定利率，默认选择与LPR挂钩。

由于大多数房贷族的还款周期是在5年以上，所以对1年期LPR可以忽略不计，真正产生影响的是5年期以上LPR。如果你是存量贷款客户，也就是老客户，对于存量的按揭贷款，只要LPR下调，存量房贷款当然也能够获得利率的下降。

那么，什么时候下降呢？

一般存量的按揭贷款LPR利率的调整有两种方式：一种是根据房贷起息日，在下一年对应的日期调整房贷利率；还有一种是约定重定价周期为1年，贷款利率于1月1日调整，则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日的LPR加点重新计算。

百万贷款月供节省利息208元

前些年房贷利率较高，很多客户的实际利率超过5%，甚至6%。这35个基点的下调会给大家节省多少利息呢？

以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在2022年利率调整之前，LPR为4.65%，月供金额为5156元。

今年最后一次LPR公布以后，明年LPR将降至4.3%，月供金额则为4948元，每月减少208元房贷金额。

当然每位购房者的实际房贷利率会不相同，贷款期限也有差异，实际减少的利息也会各不相同。

存量房贷利率下调呼声渐起

最近一段时间，金融政策持续落地，给房地产行业注入活力，随着需求端利好政策的逐步释放，越来越多城市的首套房贷利率进入“3时代”。

新发放房贷利率的持续下降，也引起了部分存量房贷消费者的关注。与4.3%的利率水平相比，一些“高位上车”的购房者希望能够减轻还贷压力，存量房贷利率下调呼声渐起。

对此，招联金融首席研究员董希淼建议，应加快出台相关举措，引导银行降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担。

据《证券日报》报道，银行对于降低存量房贷利率“喜忧参半”，虽然此举会避免提前还贷现象，但同时也会降低银行利润空间。对于已购房者来说，有的“希望降低”，有的则表示会综合考虑房贷利率、资产及投资收益率等多种情况再做决策。

统一下调房贷利率?其实也是有迹可循

记者通过查询资料发现，此前，央行曾出台过关于存量房贷优惠利率措施。在2008年金融危机的背景下，央行决定自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

要求只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。这也是最近二十年唯一一次关于存量房贷优惠利率措施。

也正是因为“有迹可循”，所以才让不少存量房购房者看到了“房贷利率普调”的希望，纷纷呼吁“下调存量房房贷利率”。

​存量房贷利率即将下降，百万贷款一年可以省2500元利息！

目前市场上大多数房贷都以LPR定价为主，对于采用LPR定价的房贷利率，每年都会重新定价一次。

至于在什么时候重新定价，不同银行规定不一样，有的银行规定是在签署合同的那天开始重新计算，有的银行则是从每年的1月份开始重新定价。

从实际情况来看，大多数银行都是从每年的1月份开始重新定价的，这意味着到了2023年1月份，那些有存量贷款在身的业主们将会跟银行重新定价。

而且从2022年LPR利率的实际走势来看，2023年大多数人的房贷利率将会有明显的下降。

进入2022年之后，随着市场流动性的不断增加，整个市场的信贷利率一直在不断下降，LPR也持续跟着下降。

在2021年12月份的时候，当时5年期LPR还达到4.65%，到了2022年1月份，5年期LPR下降到4.6%，随后到了2022年8月份进一步下降到4.3%，之后4.3%的利率持续了几个月时间，截至2022年12月份，5年期LPR仍然是4.3%。

相当于2022年5年期的LPR利率总共下降了35个基点。

大家不要小看这个35个基点，如果大家房贷余额比较多，能够下调的月供还是比较明显的。

我们举一个简单的例子。

假如一个人的房贷利率是LPR加10个基点，在2022年1月份的时候，他的房贷利率实际上是4.65%加上10个基点等于4.75%，这里面10个基点自始至终是不会变化的。

但是因为2022年LRR出现了明显的下跌，如果这位业主的房贷利率调整日期是在1月20日之前，那么他所参考的利率就是2022年12月份的LPR，也就是4.3%。

最终他在2023年1月份调整之后的实际利率为4.3%+10个基点等于4.4%，这个利率要比去年少35个基点。

假如当初一个人申请了100万的贷款，等额本息，30年时间，那么2022年他每个月的月供总共是5216.47元。

但经过2023年利率调整之后，他每个月的月供将下降到5007.61元，每个月的月供少208.8元，每年至少可以节省2506元，这个减少的幅度是比较大的，如果大家开支不是很大，说不定都够购买年货了！

不过看到这个地方，广大网友可能比较好奇，自己的房贷利率什么时候会调整呢？如何去调整呢？

在这大家不用担心，房贷利率重新定价基本上都是由银行系统自行进行的，大家不用签署合同，也不用重新到银行办理业务，银行会根据双方的协议自行重新定价。

定价好之后，银行所推送的每个月月供会有变化，比如原来每个月推送的月供是5216.47元，调整之后推送的月供就会变成5007.61元，大家只需要按照银行推送的月供正常将款项打到特定银行账号就可以了。

不过这里面有一些特殊的用户是没法享受这个利率下降带来好的好处，那就是那些选择固定利率模式的朋友。

我国房贷利率实行LPR定价模式是从2019年10月份开始的，在2020年七八月份的时候，很多银行都发布了通知对存量贷款进行集中转换。

当时客户有两种选择，一种是将原来的固定利率模式转化为LPR定价模式，也就是LPR加基点；还有一种是选择原来的固定利率模式，也就是利率不会改变，直到还清所有的贷款为止。

假如当初大家在利率转变的时候，选择的是固定利润模式，那不管LPR利率是上升还是下降，对大家来说都没有什么影响，大家仍然按照原来的月供进行偿还。

不过从2021年到2022年，LPR利率整体一直处于下降趋势，那些选择固定利率模式的朋友肯定是吃亏的，只不过现在后悔已经来不及了。

银行会主动降息吗？新老房贷利率差距2.47%，“老房奴”怎么办？

到年底了，不管是银行还是购房者，都碰上了一件比较纠结的事情。

不少购房者一年辛辛苦苦，好不容易攒了一笔钱，如果再加上年终奖之类的，那就更多一点，这一笔钱正好可以用来提前还部分的房贷。

到底要不要还呢？提前还贷到底是否划得来呢？

而对于银行来说，最担心的也正是这一点，由于新旧的房贷利率差异较大，确实有不少人打算提前还贷，对于银行这无异于最优质的贷款可能会损失了不小的一部分。

为了避免更大的损失，银行是不是应该主动降低“老房奴”的贷款利率呢？

01，利率差2.47%比如我有一个朋友，他是在去年6月份贷款买房的，当时正好还是处于高利率的时期，结果他的虽然是首套房，但是利率却高达6.37%。

看着今年的首套房利率不断的降低，他后悔的要死。

首先是今年以来LPR这一基数在不断的降低。接着下来购房者的贷款利率加点部分也在不断的减少，甚至原来的加点现成的变成了减点。

结果这位朋友所在的城市现在执行首套房3.9%的最低利率，与他当时的购房利率相比差距达到了2.47个百分点。

在这种情况下提前还贷成为了义无反顾的选择。

02，投资不力而对于另外一些人来说，比较的不是利率的变化，而是手头的投资回报率。

今年以来各项投资都不如意，偏好风险的投资者选择了股票或者基金，但是一年下来，别说能挣多少钱，连本金都保不住。

有一些相对保险的投资者，则把钱放在银行的大额存单或者理财产品里，结果今年的理财产品也出现过亏损，而且大额存单的利率也越来越低，不管怎么样，现在看来，没有哪一种投资理财的方式，收益率比银行的贷款利率更高。

所以把钱收回来提前还贷，少付的贷款利息就相当于多挣的钱，这也是很多人的正常想法。

03，银行主动降？银行也非常了解市场上的这种想法，也担心这些做法一旦大规模的出现，对于银行的优质贷款将是重大的损失。

因为对于很多人来说，既然新的贷款利率低这么多，那么与其只是部分的提前还贷，还不如想办法把所有的贷款还清，然后再进行新的贷款。

虽然现在的低利率的贷款只面对首套房，但是。据说不少人都有办法可以在重新申请时获得远低于此前的利率。

一旦这些人真的把房贷结清，那么即使重新贷款，很有可能换成其他的银行，那么对于原来的银行来说，就是整笔业务的损失。

为了避免这一损失，最好的办法就是银行主动的降低老购房者的贷款利率。

对于这一点银行也心知肚明，但是，真正有勇气做出这一决策，估计非常的难。

因此面对新老房贷利率的差异，还是需要老百姓自己想办法。

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