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买房银行贷款手续费

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2022年,房贷利率下调到4.25%,去年利率6.1%的购房者该怎么办?

推荐语:房地产市场一直是很多人关心的事情,毕竟现如今大部分普通家庭的财富都放在了房子上。因此,无论是房子升值还是贬值,对普通老百姓都是有影响的。

然而,从2021年下半年开始,我国房地产行业就开始出现了一些“不同寻常”的变化——国内不少城市出现了房价下跌的情况,全国平均房价从2021年的11000多每平米,下降到了2022上半年的年的9586元/平米。

不得不说,最近房地产市场的变化太快了。

还记得前两年的时候,普通人买房想贷款都难,因为那段时间贷款买房的人太多了,加上官方的限制,许多城市的贷款额度吃紧,不少地方出现了提交贷款申请,结果要到次年贷款才下来的情况。

彼时,买房者等待放款的时间长达6个月左右,这一现象当时也被很多卖房的中介炒作、贩卖焦虑,称以后可能是即便是想买房,也难以贷款了。

但距离该事件仅仅过去了一年时间,买房放款已经彻底解决,很多人买房的朋友却发现,自己又迎来了“还贷难”。

众所周知,受到疫情的影响,很多人想提前还贷减轻压力,但不少银行却告知客户:提前还贷需要排队,有的银行甚至还被曝出提前还房贷,要按照比例收取一定的违约金,实在是令人难以接受。

不过现在,我国房地产又迎来一个令人感到惊讶的变化:买房贷款利率大幅下降。

2022年5月份央行对外宣布,下调5年期以上LPR为4.45%的基础上,首套房最低利率可继续减少20个基点,也就是首套房最低贷款利率为4.25%。

要知道,这个贷款利率可比前几年优惠多了。一般来说,买房贷款主要有2种情况,一种是公积金贷款,另一种就是商业贷款。

公积金贷款执行的是央行贷款基准利率,在人民银行此前公布的央行贷款基准利率当中,五年以上的公积金贷款年利率只要3.25%。

如果客户办理的不是公积金贷款,而是商业贷款,那么贷款的利率就要高出很多。比如笔者就有去年买房的朋友,用的就是商业贷款,他的首套房贷款的利率竟然达到了6.1%,贷款47万元,等额本息30年,每月的月供为2800多元。

但如果是按照今天4.25来计算,那么每个月仅需还款2312元,两者每个月还款相差了近500元,这对普通家庭来说不是一笔小钱了。

由此可见,如果买房贷款上百万元的话,那么两者月供相差能达到上千元。

那么,2022年房贷利率下调到4.25%,那么去年利率6.1%的购房者该怎么办?给大家两个建议。

第一个办法:用户可以选择提前还贷款。

现在很多银行提前还贷款,是不收手续费的(具体情况大家需要打电话咨询所贷款的银行)。毕竟还款的时间越长,对贷款人来说,就要偿还更多的利息,这是十分不划算的。

但提前还款的问题在于,客户要准备一大笔钱,这对于很多人来说不现实,大家要结合自身情况来操作。

第二个办法:转手操作,降低贷款利率。想要让自己的房贷利率下降,其实有一个可行的办法,那就是结清重贷。比如你将自己名下的贷款结清,然后过户给父母,再以父母的名义购买房子(合理利用首套房利率4.25%的政策)。

但值得注意的是,这样做需需要一大笔周转的资金,跟银行贷款基本上没戏(因为贷款没还清借不了钱),建议可以通过向亲戚朋友借钱等方式。

其次,就是考虑购买需要缴纳税费等的问题。如果划算的话就按此操作,如果税费明显超过了想节省的利息,则就没必要倒腾浪费时间了。

不知道大家有什么更好地降低房贷办法吗?欢迎留言一起讨论。

正规贷款机构手续费多少?| 携程金融知识科普

大家肯定都听说过“套路贷”这一借贷路上的常见陷阱,其本质是披着民间借贷外衣行诈骗之实的骗局。“套路贷”的背后就是非正规的贷款机构,如果你不能准确识别贷款机构是否正规合法,便很容易上当中招。今天,携程金融就为大家科普一下正规的贷款机构应该具备哪些特点。

01贷款前绝对不会收取任何费用

任何一家正规的贷款机构,都是在放款后才开始计息收费的,绝对不会在放款前让你缴纳所谓的“手续费”“服务费”解冻费“……如果有贷款机构要求你贷款前交钱的,肯定是诈骗!

02对借贷人个人资质仔细审核

因为无抵押贷款是贷款机构凭借对借贷人的信任而发放的贷款,所以是否放款需要充分考核借贷人的还款能力和还款意愿。会要求借贷人授权查看征信报告,并且充分仔细地审核借贷人的收入状况,信用情况以及贷款额度等,以此来判断是否满足借贷资质。所以尽量不要出现逾期这类信用不良问题哦!

03风险与收益相辅相成

一般来说,对于申请门槛极低的贷款机构,由于承担的放贷风险比较高,往往会收取较高的利息,这是合理的。反之,如果特意宣传“低门槛、低利息”且不标明具体利息费用的贷款机构,就要提高警惕了。

04具备合法合规的借贷资质

当前,传统金融机构与互联网企业利用互联网技术和信息通信技术实现资金融通、支付、投资和信息中介服务的新型金融业务模式兴起,面对数量众多的互联网金融平台,大家一定要擦亮自己的双眼,仔细核查资质后再做决定。

可以通过中国互联网金融协会—移动金融客户端应用软件备案专栏查询:

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携程金融提醒,一定要选择合法的正规贷款机构,结合自身情况,理性借贷哦!

隐性收费、影响征信……经营贷换房贷暗藏诸多风险

原标题:存在隐性收费续贷不一定成功或影响个人征信经营贷换房贷暗藏诸多风险

调查动机

银保监会近日公布了8张行政处罚罚单,其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。

近年来,随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低,多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下,低于多地首套房按揭贷款利率,且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差,一些中介活跃在推销经营贷的前线,忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷,声称可以省下一大笔利息。

然而,真有这样的好事吗?经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险?记者对此展开了调查。

“我们可以代办‘转贷降息’,对您来说特别合适。”近日,家住广东省广州市的王蕊(化名)接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称,相对于目前的房贷利率,经营贷利率低至3.2%左右,若选择置换,每年可为她省下上万元贷款利息。

王蕊心动了。去年,她买了一套二手房,总价约250万元,纯商业贷款利率5.5%,月供超过8000元,感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时,王蕊很快来了兴趣。中介告诉她,经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品,目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担,“房贷转经营贷,都是通过正规银行放款的,绝对安全”。

据了解,办理经营贷的基本条件,申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东,且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称,通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。

然而,记者近日调查发现,经营贷置换房贷,不仅存在诸多隐性收费,后续还有一系列未知风险,比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。

暗箱操作以贷换贷

宣称降低还贷成本

记者采访发现,有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话,称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。

据了解,经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展,贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高,而且融资门槛和利率较低,银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下,一些银行甚至可以做到3%左右,低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。

一位银行内部人士告诉记者,小微企业在申请经营贷时,银行会要求企业营业执照至少满一年,有实际经营地点,企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外,用于抵押的房产要结清之前的贷款。

但这些限制条件在一些中介看来并非难事。

北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍,房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷:假如你手上有200万元房贷,想要提前还款却没有充足资金,中介会先把还房贷的钱借给你,你还清房贷后,房产得以解押。之后,中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款,等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后,你名下拥有经营贷,同时按期支付经营贷的利息。

“与房贷相比,经营贷都是先息后本,每个月还的都是利息,还贷压力会小很多。”李女士说,“如果名下没有公司,我们会负责帮你办,经营流水、地点等资料也能操作,银行审核基本都能过,后续也不会有风险,只需要付一定的手续费即可,手续费一般是贷款额的1%左右。”

隐性收费不可小觑

实际负担可能增加

“转贷降息”,这个宣称能减少数十万元利息的诱惑,是否暗藏陷阱呢?

在和多位中介沟通后,记者了解到,经营贷置换房贷,不仅存在诸多隐性收费,后续还有一系列未知风险。

“以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算,中介费至少要2万元,过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右,粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇(化名)介绍道。

他举例称,若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算,200万元房贷每月月供1.25万元,利息总额175.65万元;假如5年期经营贷年化利率3.7%,每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元,却忽略了本金带来的压力,经营贷先息后本,前面偿还的都是利息,5年后需一次性归还本金200万元,到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办?

“相比于房贷长达二三十年的还贷款周期,经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后,贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑,购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款,但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧,能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。

“在经营贷置换房贷过程中,一些中介只告诉购房者好处,而选择性不说存在的风险,甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者,如果条件允许,正常通过银行提前还房贷,要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。

值得注意的是,记者调查发现,目前想提前还房贷也不容易。

来自北京市丰台区的王洁(化名)去年8月购入一套房产,贷款260万元。最近她想提前还款,却发现通过银行A申请线上提前还贷业务时困难重重,银行工作人员解释称“系统升级出现”,需要和银行预约线下提前还款。

来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到,即便能够成功申请到提前还贷,流程也很复杂,如果银行不支持A或网站办理,那么线下办理流程更烦琐,有时需要花费几个月时间。

短贷长投违反约定

或存在流动性危险

对于购房者来说,经营贷置换房贷,虽然表面上看能降低资金成本,但可能会对自身征信产生不可逆的影响。

“在许多中介的运作下,经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多,但这中间存在续贷行为,比如每3至5年向银行递交一次申请材料,接受一次审核。风险恰恰藏于其中,中介帮忙办理的材料均系伪造,经不住多次审查。”牛奇说。

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为,将经营贷置换为房贷,以获取利差,违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途,借款人未经贷款银行同意,将经营用贷款挪作购房,依据民法典相关规定,贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。

“贷款银行提前收回贷款,购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短,购房贷款期限长,经营贷转房贷会造成短贷长投,这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。

北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者,国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市,中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处,银行可能会收回贷款,影响个人征信,甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。

刑法规定,以欺骗手段取得银行贷款,给银行造成重大损失或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

为了维护房地产市场健康发展,防止经营贷违规流入楼市,有关部门一直在行动。

2021年7月28日,中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,要求银行机构加强借款人资质核查,加强经营用途贷款“三查”,落实各项授信审批要求,不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

与此同时,从去年下半年开始,金融监管部门有序调整楼市金融监管政策,全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来,央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限,推动全国各地房贷利率大幅度调降。

“监管部门应加强贷款信息共享,及时了解经营贷款的具体流向,发现违规流入房地产市场的,要立即查处,并予以处罚,包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向,对可疑的资金流动,要及时向监管部门报告,对于违规流入的,该提前收回的,应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念,不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。(记者张守坤记者陈磊)

来源:法治日报

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