多个出借人的情况下，可以由出借人代表办理抵押登记吗？

抵押贷，又称抵押贷款，是指借款者以一定的物品作为抵押担保向出借人取得的贷款。根据法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、正在建造的建筑物等不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《不动产登记暂行条例》第14条规定，因买卖、设定抵押权等原因申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。《不动产登记暂行条例实施细则》第66条第1款规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。然而在以往的网贷平台的抵押贷项目中，由于投资人数量众多且分散，往往会存在一个借款人对应N多个出借人的情形，此时同一抵押贷项目中会有多个抵押权人，可能存在有多份借款合同，给实际的抵押登记办理带来了诸多的不便。即使是线下的借贷关系，也可能存在多个债权人需要办理抵押的情形。

对于上述问题，不少网贷平台采取“设立出借人代表”的方式解决。即平台选定一人作为出借人代表，由项目其他出借人与出借人签订委托合同，出借代表人代表所有出借人与借款人签订线下《借款合同》和线下《抵押合同》、代为办理抵押登记以及实现抵押物变现等。出借人代表从事委托事务所获得的款项应用于清偿其在平台上对债务人享有的主债权，若是出借人代表将该款项挪作他用或者拒不返还，应当承担违约责任。

在此种模式下，各出借人与出借人代表之间形成委托关系，由出借人代表代表所有出借人行使抵押贷项目中的权利，并履行各项义务。各出借人仍然是抵押贷项目中的实质出借人和抵押权人。

那么这种“出借人代表”模式是否存在法律风险呢？本律师认为，至少有以下几处需要注意：

（一）关于实际抵押权人与名义抵押权人不一致的问题

在“出借人代表”模式下，项目中既有实际出借人与借款人签订的《借款合同》和《抵押合同》，也有出借人代表与借款人签订的线下《借款合同》和《抵押合同》，此时存在实际抵押权人与在有关部门登记公示的抵押权人不一致的情形，这种情形下是否会导致借款项目逾期时抵押权人无法行使抵押权呢？

根据目前搜索到的公开判决，在福建XX农村商业银行股份有限公司、XX农村信用合作联社等与福建省XX家居有限公司、福建省XX实业集团有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书[（2014）三民初字第443号]，法院认为，“福建省XX家居有限公司、XX农信社、福建省XX实业集团有限公司于2013年3月26日签订了《最高额抵押借款合同》，虽然涉案《土地使用权抵押合同书》及房屋他项权证上只记载抵押权人为XX农信社，但根据2013年3月28日，三原告签订的“社团贷款协议书”授权约定，以及各方当事人签订的《最高额抵押借款合同》载明的内容，应认定XX农信社是代表三原告为涉案借款办理了抵押登记，该抵押合同依法成立并生效。”

而在赵某与沙河XX新材料股份有限公司、兰某借款合同纠纷一审民事判决书[（2016）冀0502民初2249号]中，同样由原告在内的9位出资人共同委托其中一位投资人李某某作为抵押权人的代表与被告沙河XX新材料股份有限公司签订《借款合同》和《动产抵押合同》，而抵押权人代表并未起诉，但法院也认可了原告作为抵押权人之一，其对抵押物依法享有优先受偿权。

从上述两个案例可以看出，尽管实际抵押权人与名义抵押权人不一致，但在实际主张抵押权时，无论是由实际抵押权人还是名义抵押权人起诉，均可以得到法院的认可，但也并非完全没有风险。

（二）关于出借人代表作为抵押权人的风险问题

在“出借人代表”模式下，出借人代表需要代为签订相关线下合同、代为办理抵押登记以及实现抵押物变现等。因此出借人代表能够忠实、勤勉履行委托事务对于各出借人的权益具有重要意义。如在刘某、陈某破产债权确认纠纷二审案中[（2017）鲁02民终9849号]，陈某等个人债权人向宏丰公司出借集资款后，为陈某等个人债权人的利益，简化抵押登记办理手续，宏丰公司主导，由时任公司会计的刘某某顶名办理手续，形式上代表陈某等集资人集中持有对公司的债务，办理抵押担保及部分债务的清偿。但在宏丰公司破产后，刘某某本人向管理人否认相关事实，管理人未予确认包括陈某在内的个人借款人享有抵押权。最后导致债权人不得不向法院起诉确认其抵押权。该案中，原告通过提交转让协议、收款明细表、银行转账明细、刘某某付款明细表、宏丰公司向个人借款的明细表、宏丰公司会计、股东、法定代表人的证人证言等证据证明其实际债权人身份，得到了法院的认可。

从上述案例中可以总结经验为，在“出借人代表”模式下，网贷机构需要注意因出借人个人原因所造成的项目风险，特别是委托合同条款的起草、相关证据的收集和保存等事宜。

（三）借助第三方融资担保机构介入

除“出借人模式”外，还存在另外一种解决方法，即由第三方融资担保机构对抵押贷项目债权承担连带保证责任，再由借款人向第三方担保机构提供抵押反担保。但是抵押反担保模式下办理抵押登记时，登记机构仍然有可能需要出示包括借款合同在内的的主债权合同，因而仍然无法完全解决抵押贷项目的操作难题。

银保监会要求社团贷款不得投向房地产业

【环球网房产综合报道】5月13日，据每日经济新闻消息，银保监会农村银行部日前就加强农村合作金融机构社团贷款监管向各地征求意见。此次加强社团贷款监管的要点包括：严格管控新增社团贷款规模，强调社团贷款不得投向房地产业，以及政府融资平台等。

社团贷款，是指由两家及两家以上具有法人资格、经营贷款业务的农村合作金融机构，采用同一贷款合同，共同向同一借款人发放的贷款。

征求意见稿指出，近年来，部分省（区）农村合作金融机构间组织开展的社团贷款增长较快，违规投向地方政府平台、房地产等领域，严重偏离支农支小定位，部分社团受外部干预，参与机构数量众多、管理缺位，形成较大隐患。

对于社团贷款存在的隐患，此前曾有地方监管部门指出，部分地区问题在于：一是单户贷款超比例。比如15户社团贷款中，有6户贷款为超比例贷款，超比例贷款金额57000万元，占社团贷款总额的93.09%，最大单一客户贷款集中度超过监管指标711个百分点。二是风险管理过分依赖牵头社。社团贷款发放后参与社将贷款管理与风险责任全部交由牵头社负责，参与社基本上未参与贷款的贷后管理、检查及风险分析工作，贷款“三查”制度流于形式，不能及时全面掌握企业的真实经营情况和贷款潜在风险。三是信贷管理人员综合素质低。信用社缺乏社团贷款管理的专业人员，现有人员的素质很难适应社团贷款业务发展的需要。

5月14日，中国农业银行也发布公告称，经营用途贷款资金，应按照国家法律法规规定和借款合同约定的用途使用，不得违规流入房地产领域，包括但不限于：不用于房地产开发或经营、购买住宅或商业用房等，以及不将贷款资金用于国家禁止的其他领域和用途。

若违反上述要求，银行有权立即收回已发放贷款，调减、撤销借款合同项下未提取借款额度，以及有权按照借款合同约定行使各项违约救济措施。

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新疆布尔津喀纳斯农商银行亿元社团贷款扮靓喀纳斯景区

近日，布尔津喀纳斯农商银行与新疆农信其他6家行社向新疆喀纳斯旅游发展股份有限公司发放了1.02亿元社团贷款，支持企业购置新能源观光车、游船，以及对景区内吃、住、游等各项软硬件设施进行完善。

喀纳斯景区拥有天山以北独特的自然风光，是新疆旅游的标志。近年来受新冠肺炎疫情影响，喀纳斯旅游业受冲击较重。一直致力于将喀纳斯景区打造成为“世界一流景区”的当地龙头企业——喀纳斯旅游发展公司也深受牵连，陷入流动资金紧张的困境。近期，随着“旅游兴疆”战略的深入推进及经济稳增长一揽子政策措施的提出，布尔津喀纳斯农商银行决定进一步增强金融支持地方经济平稳发展的力度，为喀纳斯旅游业迎来全面复苏贡献力量。

为帮助喀纳斯旅游发展公司脱困，布尔津喀纳斯农商银行迅速组织专业团队对企业的信贷项目进行考察，并动员组织其他参团农信行社简化贷款流程，降低贷款利率，快速上报、快速审批，结合企业实际经营情况，制定相应的贷款期限及还款计划，有效地解决了企业的燃眉之急。

下一阶段，布尔津喀纳斯农商银行还将为喀纳斯景区个性化智慧旅游定制金融服务方案，强化科技赋能，完善“智慧旅游”票务系统，让游客足不出户就能实现旅游区间车、旅游团票、游玩设施的线上购票，让更多游客在享受喀纳斯景区美丽景色的同时，也享受到智慧金融带来的体验与便利。（记者查燕荣通讯员糖努尔靳叶茂）