按揭贷款3成，从签约到放款5个工作日，怎么做到的？

此文字的正式标题是：2021年，上海法拍房按揭贷款指南

此文字详细分析了2021年的状态，个人认为购房者是有必要了解一下的

最后用一个案例，详细讲解了：2021年｜上海法拍房按揭贷款｜按揭贷款3成｜从签约到放款5个工作日，我们是怎么做的，一步一步的做了详细的讲解，对于想按揭购买法拍房的朋友应该有很好的参考价值，案例中有客户的日记手稿，可以从多维度了解这个案例。

01

文章导读:

此文共5500字，读完这篇文章，你能G到2021年按揭贷款的真相，真正了解2021年按揭贷款应该怎么做才能贷下来，这是你读完此文后可能的收获！！

写此文，共花了我近10天的时间，这是第5版，也是此次最后修改的一版，这是我能写出来的最简单、最清晰、最全面、最系统的2021年按揭贷款实战指南。

个人能力有限，还请各位读者多多包涵。

正在读这篇文章的人，可能最想知道的是：

◉2021年，首付来源查得很紧，那具体要怎么做才能不会因为首付的问题被拒批？有哪些技巧及注意事项？

◉2021年，银行为什么会拒批那些案子，真实的原因是什么？哪些银行审批更容易一些？

◉2021年，想顺利办好按揭贷款的注意事项及技巧是？

这三个问题，知道你想知道明确的答案，如果有的话，我也想写，可惜2021年还真没有。

除了第一个问题，首付怎么走帐以及注意事项有一些共性外，另外两个问题，每个月的答案都不同，特别到了6月份，月初与月末就不相同。

同一个客户，在5月份的贷款方案，6月初的贷款方案，以及6月末的贷款方案，所选银行、贷款条件、注意事项、执行细节都不尽相同。

这就是2021年按揭贷款的现状！

袋鼠安家没有办法给出明确的答案，因为2021年银行贷款方面变化太快，但是我们总结出一套成功概率较高的执行思路及策略、工作步骤、以及每步要完成的事项及标准。

目前我们所有顺利办下来的按揭贷款，都是按照这个标准执行的，到目前为止成功率100%。

以下是此次分享的内容，也是本文的目录：

目录

2021年，按揭贷款为什么难贷？

2021年，按揭贷款好像越来越难了

2021年，什么样的人贷款比较好做？

【案例-实战指南】按揭贷款30%，从签约到放款5个工作日，怎么做到的？

◉案例背景

◉这个案子的难点

◉具体执行步骤及注意事项

◉案例小结

02

2021年，按揭贷款为什么难贷？

2021年按揭贷款为什么这么难贷?

究其最最根本的原因，就是因为这份执行通知——《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

没错，最根本、最原始的原因就是这份执行《通知》。

2021年1月1日起，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会公布并要求执行的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，首次对银行的按揭贷款进行了限额。

这次的限额造成怎样的后果？

直接让很多银行几乎没有额度再做按揭贷款，这也是目前传言说很多银行“停贷”的最真实、也是最直接的原因！

03

2021年，按揭贷款好像越来越难了

2021年的按揭贷款很难贷，不管是一手二手还是法拍房的按揭贷款，不管是住宅还是商铺的按揭贷款，而且好像越来越难。

2021年，在这过去的半年里，相信你已听闻过，或参与讨论过，或经历过：

3月初

银监会严查，有一些已放款的贷款发现不合规，被要求马上还款，除了企业经营贷有一些人中招外，按揭贷款几乎没有；

3月开始

按揭贷款每一笔首付资金的来源会被严查，也听到过一些被拒批的案子；

4月份

预审谈好能做的按揭贷款，到了5月份，竟然发现做不了了，需要另外再找其它银行，这样的情况在从5月份开始变得频繁了；

6月份

竟然有二手房按揭贷款出现“停贷”的传言，虽然这不是真正的“停贷”，但确实能放款的银行数据数量越来越少了，难度越来越大了

04

2021年，什么样的人贷款比较好做？

2021年，什么样的人的贷款好做？

绝对的有钱人；100%符合贷款条件，且找对银行的人。

目前只有这两类人是比较好贷的，其他的都不是很好贷。

➤什么叫绝对的有钱人？

跟你们分享一个案例哈~~你就了解了

上个月，我还见过两笔二手房的按揭贷款，审批通过后3天就放款了，与现在动不动就三个月，六个月的相比，快的如火箭！！

他们贷了多少钱？为什么他们能这么快放款？

其中一个客户购买了一套8000W内环的房子，贷了5000W左右，从签约到放款一周。

主贷人是上市公司老总，贷5000W，签约当天，直接让公司财务在这个支行开了一个公司帐户，调了近3亿资金到这个户头，公司现金放哪个银行都是放，暂时就放这个支行嘛~~

这样的客户，上海随便一家银行，审批都会通过，额度放款也绝对快，这可是银行求着他办事，能不快！！

➤什么叫100%符合贷款条件且找对银行的人?

这类人需要满足下面3个条件：

◉银行流水2倍覆盖；

◉首付来源80%以上符合要求；（真实的要求比这个要严苛）

◉付款的银行卡中，6个月内，不得有超过50W来自非夫妻或父母账户。（父母要能证明父子关系的，证明不了的也会有被拒的风险）

如果你满足以上3个条件，那么接下来，你只需要做对一件事，你的贷款顺利办下的概率就很高了。

那就是找对银行，找到目前有可放款额度的银行，向他们申请就可以了。

当然，即使以上3个条件都满足了：

◉怎样才能快速找到有放款额度的银行并签署贷款合同呢？

◉如果在未来半年内想购房、贷款，到时候把贷款办妥妥的，应该怎样早早铺垫？

◉如果以上3个贷款条件没有满足，是否贷款就没有戏了？

所有这些问题，对绝大部分购房者而言，是一头雾水、心急如焚！

你不妨寻求专业人士的协助，说不定可以峰回路转、柳暗花明又一村！

05

案例-实战指南

按揭贷款30%，

从签约到放款5个工作日，怎么做到的？

2021年的按揭贷款真要顺利贷下来，需要你熟悉瞬息万变的贷款政策、拥有丰富稳定的渠道以及最新的、最及时的信息，还能根据自己的家庭与资金现状，设计安全、快速放款的个性化贷款方案。

2021年要么你足够专业，要么你找足够专业的团队协助你，才能顺利的办理好，且能及时放款。

接下来袋鼠安家将会以案例的方式来跟你分享，专业选手是如何做的，希望对你家的贷款申请及放款能有所帮助。

案例背景:

二套按揭贷款，30%，400W左右

吴女士夫妻是小企业主，年收入100W左右，但工资流水只有5000元/月，且个人流水帐面杂乱，收入不稳定，需要提供企业流水，增加了审批工作、时间及难度；

此法拍房，从得标日到尾款日共15天，但有一个五一假期+一个周末。

这个案子的难点

放款时间短，是这个案子最大的难点——

从得标到尾款日总共就是15天，还得去掉一个周末，一个五一假期，更要命的是五一之后的二三个工作日，银行的部分工作人员可能还没回来。

比如负责放款的同学就休假到5月10日，也就是说从签约到放款就7天，还得去掉一个周末，留给我们的时间仅5个工作日！！！

审批难度高：对小企业主友好的银行，4月没有额度；4月有额度能放款的，对小企业主审核极为严苛，审批通过难度大，但不得不攻克此难关！！

具体执行步骤及注意事项

这个案子，按揭贷款要怎么做，才能被拒概率低，且能在4月30日放款，从签约到放款仅5个工作日？

1.

要顺利办理，需要依次做到以下4步：

◉第一步：要非常熟悉可贷款银行贷款政策，每家银行的审批要求及条件，客户类型偏好，当下可放款时间及额度等；

◉第二步：根据吴女士的家庭与资金现状，结合银行贷款政策细则，设计安全、可行的、能放款的个性化贷款方案；

◉第三步：参拍前一定要完成的工作——用吴女士家提交的真实材料，与可贷款的2~3家银行的审批老师一一详细核实，具体怎么做才能在法院要求的尾款日之前放款。

◉第四步：得标后，与之前核实过的银行老师一一确定当下银行的可用额度及放款细则，选一家当下最适合的签约审批放款。

下图是吴女士自己写的法拍房购房记录，上面详细的记录了从4月7日的第一次会议，到4月30日放款的全部过程。

（点击图片，查看大图详情）

2.

接下来，我们将以吴女士的记录为索引，详细讲解这4步。

◉第一步：要非常熟悉可贷款银行贷款政策——每家银行的审批要求及条件，客户类型偏好，当下可放款时间及额度等；

这一步没什么经验可分享给你们的，除了专业之外，还需要平时的累积：信息、资源、渠道以及人脉的累积，2021年除了了解之外，还需要开拓，协助合作银行创造性的开拓一些适合的产品，才能适应目前这个市场。

◉第二步：根据吴女士的家庭与资金现状，结合银行贷款政策细则，设计安全、可行的、能放款的个性化贷款方案；

这一步发生在什么时候？需要完成哪些工作？

发生在4月7日~4月10日，具体每天需要完成哪些工作，对顺利办理按揭贷款起到怎样的作用？

具体工作详情如下：

4月7日

袋鼠安家与吴女士家的第一次线上会议，初步沟通下来，贷款方案有2个：

•方案1：贷3成（初步判断，可能4~5家银行可贷）

•方案2：贷7成（换不同的购买人，初步判断，可能有1家银行可贷）

这两个方案，具体行不行，需要看过吴女士家的真实材料后才能精准判断。

会议结束后，袋鼠给了一份贷款预审所需要的材料清单，需要吴女士一家尽快整理好，给到袋鼠安家团队。

4月9日

袋鼠安家资金方案组收到吴女士家的贷款初审所需要的材料；

4月10日

袋鼠安家资金方案组详细分析吴女士家材料，特别是对征信及半年流水（多张银行卡的个人流水+企业流水）的细节进行了详细的分析后发现，其中有2家银行不会接吴女士家的贷款，与这2家的银行核实后，也证实了我们的分析。

经反复核实及沟通，结合当下各银行的状态：审批速度的快慢，当前的额度，银行内部的变动等，最终确定下来，有3家银行可以办理吴女士家，在尾款日5月7日前放款。

贷3成有两家银行可以做，贷7成只有一家，因为首付资金已到位较多，吴女士家最终选择此次只贷3成。

到此时，我们只完成了第二步的所有工作，明确了吴女士家的贷款方案，信息如下：

•吴女士家确定只贷3成，贷款额度在400W左右；

•吴女士家的贷款，当下的情况，有两家银行是有400W额度，一家在4月30日能放款，一家四月额度已无，要到了五月才有额度，5月6日上午可放款。

如果你觉得，参拍前的准备工作到这里就可以了，得标后去银行A或银行B申请按揭贷款，到时就可以顺顺利利的审批通过，就可以顺顺利利的在尾款日之前放款，那可未必哦~~

需要一丝不苟的把第三步工作完成，才能有80%~90%的把握。

◉第三步：参拍前一定要完成的工作——用吴女士家提交的真实材料，与可贷款的2家银行的审批老师一一详细核实，具体怎么做才能在法院要求的尾款日之前放款。

这一步的工作时间段在4月10日~4月15日，参拍前7天完成这部分工作。

下图是与其中一家银行的审批老师沟通的相关安排及会后的总结，此次沟通内容有：

银行老师在看完客户提交的材料后，一一核实材料中的细节以及家庭收入、负债、资产等情况，把所有可能影响到在4月28日左右审批通过的问题找到，并一一给出应对及应该准备的事项；

详细核实参拍人主贷人各银行卡近半年的走帐情况，找到最适合支付首付款的银行卡，并清晰告之支付首付前后的注意事项；

首付资金的走帐，也是重中之重，如果资金来源不太合规，大概率也是通过不了的，就算是合规的，如果走帐时出了一些差错，审批时需要反复核实，提供大量的证明材料，这样会浪费很多时间。这个案子从签约到放款才5个工作日，浪费不起，所以会议中会详细规划好每一笔首付的走帐流程及细则，会议结束后会总结成文字版给到吴女士一家，要求吴女士一定要按照上面的流程走，不得有任何纰漏，否则审批就不能保证在4月28日前后顺利通过，也就不能保证能在尾款日之前放款；

如有重要材料要准备或补充，需要提前准备才能完成的，会议结束后，吴女士也会拿到一份材料清单，每一项材料上会注明需要提交的最晚时间，以及注意事项及要求。

要只做完一家银行就结束，两家银行都要一丝不苟的完成这第三步的工作，多一家银行做备选，就多一份保障，多一份安全，特别是2021年。

◉第四步：得标后，再与之前核实过的银行老师一一确定当下银行的可用额度及放款细则，选一家当下最适合的签约审批放款。

4月22日上午11点，我们得标了！！！

得标后，第一时间与两家银行老师再核实一遍，当下银行的可用额度、可放款时间、放款细则。

得到明确答复后，吴女士家选择了能在4月30日左右放款的银行去办理此次的按揭贷款。

下图就是从4月22日到4月30日放款之前的较为重要的、紧急的沟通内容，让你们感受一下我们的严谨、系统、一丝不苟的工作方式及态度以及2021年贷款审批的严苛程度，很多细节就不一一讲解了。

前三步做到位了，这一位的工作会简单很多，否则都压在这一步，时间又这么短，失败的概率就会较大，特别是在2021年。

左右滑动查看详细

案例小结

吴女士家这个案子，最难最难的地方就在于放款时间短，只有短短5天，这是为何法拍房按揭贷款要远远难于其它类型的房子的按揭贷款。

只有5个工作日，就要完成签约审批出担保放款，对于一个100%完全符合银行按揭贷款要求的案子来说，也是有些难度的；

更不要说吴女士家因为个人流水没有办法清晰说明有足够的还款能力，还需要提交公司相关的资料证明其有足够的收入，如果不是第三步做了非常细致及充分的准备，就光光这个部分的核实时间就不止5天；

更不要说他们在2月份时从父母处转了60W到首付卡（已找不到更少金额的了，又不能用新卡），而他们目前又找不到直接可以证明父子关系的材料，还得去开证明等等事项，如果不是在拿到客户材料后就开始提前早早的做好了准备，仅这一件事就不是5天就能搞定的，更不要说贷款了；

更何况，2021年的贷款政策以及一些银行审核时会要求的细节，在4月初谈方案时还不需要，但到了4月底做贷款审批时，却被反复的查，反复沟通，从第四步时我们与银行的对话就知道，之前因为做所有的细节做了充分的准备，在审批老师问时，我们能非常及时及准确的回复，也不可能在5天内完成签到到放款。

所以在案例分享的开篇，我曾说过：

2021年的按揭贷款真要顺利贷下来，需要你熟悉瞬息万变的贷款政策、拥有丰富稳定的渠道以及最新的、最及时的信息，还能根据自己的家庭与资金现状，设计安全、快速放款的个性化贷款方案。

2021年要么你足够专业，要么你找足够专业的团队协助你，才能顺利的办理好，且能及时放款。

以上就是袋鼠安家对2021年，按揭贷款怎么做，才能被拒概率低，放款速度快的全部分享，希望对各位朋友2021年的置业贷款有所帮助。

袋鼠安家-肖然

写于2021年7月4日晨4:00上海

袋鼠安家KANGAROOESTATE

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2020年，袋鼠安家团队做得最大的一个客户的成交价是2.3亿。

商铺陷入“租不掉、转不出”的僵局，未来如何发展？内行直言不讳

说起商铺，想必大家都不陌生，只要是生活在城镇，走出小区商铺遍地都是，在过去几年，商铺可以说是为数不多的房地产领域值得投资的产品，二十年前存在“一铺养三代”的说法，可见商铺的确造福过一批人，比如贵阳市的花果园小区，一个十万人的小区，商铺从最初最便宜20000元/㎡左右的单价涨到现在临近十万，差一点的小区商铺也是5、6万元/㎡，除此之外，武汉曼哈顿商业中心、绿地国际金融城商业的均单价双双超过80000元/㎡，这些商铺之所以上涨得这么快，一方面在于周边小区人口基数大，另一方面短时间内人口流入量大，当然也有不少建筑庞大的商业综合体出租率并不理想，即使修建得再漂亮，也没多少人愿意去投资开店，可见商铺值不值钱跟人流量、人口基数直接挂钩。

近几年，越来越多的商铺投资者吐槽抱怨，小区人口也不少，为什么自己的商铺就是租不起价格呢？不求一铺养三代，只希望买一套商铺养一代就心满意足，然而实际上，养一套商铺比养住房更困难，往往需要三代人来供养商铺，50%的首付款，最高只有十年的贷款期限，一套商铺月供金额往往是周边住房月供的3倍，现在的商铺不仅租不起价，连转让都很难找到接盘人，商铺陷入“租不掉、转不出”的僵局，为什么会这样呢？接下来我们就一起来深度剖析一下（文章有点长，希望您能耐心读完……）。

数据证明：商铺过剩，人均商业面积超过合理水平的50%随着我国商铺的体量不断扩大，商铺存量和人均商业面积不断攀升，截止到目前为止，人均商业面积并没有相对准确的数值，有的预估我国商业总面积达到20亿平方米，人均商业面积超过国际公认的合理水平，事实上，无论是新开工面积还是每年的施工面积都不足以说明我国商铺到底有多少，对于商铺的数量，国家统计局统计的商业营业用房相对更准确，商业营业用房俗称商铺，用于开店经营、产权为40年的建筑物。

笔者从国家统计局公开数据整理得，从2000年到2020年的十一年里，我国累计竣工面积约16.53亿平方米，每年累计新开工施工面积总和约30亿平方米，由于新开工或者施工并不能保证完全竣工，也就是达不到交房条件甚至中途成为烂尾楼，这都不能用于测算人均商业面积基数，2000年前的商业面积来来回回经过拆迁重建，这里不计入以内，按照第七次全国人口普查的数据显示，居住在城镇的人口数量占63.89%，合计约9.02亿人居住在城镇（包含户籍人口和流动人口）。

数据来源：国家统计局

由此得出我国的人均商业面积为：16.53亿平方米/9.02亿人=1.83平方米/人，国际公认的合理区间值为1-1.2平方米/人，低于这个区间代表供给不足，超过这个区间则代表供大于求，从这个数据来看，我国的人均商业面积是合理值的1.5倍左右，要知道这个数据还是在国外没有兴起互联网经济时候的测算结果，如果加上网购，实体商业合理的人均商业面积将远低于1平方米/人，不言而喻，用数据说话，我国商铺过剩已经是板上钉钉的事实。

互联网经济加速到来，贬低实体商业价值我们都知道，互联网经济对实体经济的冲击非常大，尤其是网购，说到网购，淘宝称得上我国网购的鼻祖，从2008年开始淘宝逐渐普及，短短五年时间，也就是2013年基本对使用智能机的群体全面普及，那个时候的淘宝在人们心中还并不成熟，商家需要刷单、刷好评来建立信任感，到2017年时，不仅淘宝火起来了，京东、拼多多、唯品会等网络购物平台也开始有一定起色，在到今天，人们购物基本不再需要去满大街逛，连以前只会用智能机接打电话的爷爷奶奶也渐渐学会了从网上购物，到目前为止，网购平台基本可以满足到人们的零售购物需求。

提到这里，顺便说一下马云这个传奇人物，马云的野心与实体行业经济发展其实非常矛盾，传统的零售行业基本被网购垄断，然而马云还不知足，曾经还有过苗头把线下也进一步蚕食，比如盒马鲜生和湖畔大学，一个是分割线下超市这款大饼，水果蔬菜这些在互联网上销售尤为困难，为了进一步扩张市场（进一步垄断），便用自身大数据优势进军超市行业，不过超市没那么容易，线下的超市已经十分成熟了，他并没有在里面捞到太多好处，另外一个则是“教育”，此“教育”非彼“教育”，国家的教育旨在培养青少年儿童，而马云的教育是培养富豪人士如何利用自己现有的条件去赚更多钱，说白了就是资本扩张。

言归正传，网购对实体经济的挤压想必大家都有所感触，之所以网购可以代替大部分实体交易，主要原因在于三点：一是商铺的租金价格一年比一年高，开店的老板承担的租金压力开始达到临界点；二是在实体店老板被租金压榨过于严重时，恰好遇到成本更低的网购平台，那时候不需要投入过多的广告费，只需要缴纳少量的保证金即可，管理也没有那么严格，当然现在开网店的成本并不低，每年的广告费用、营销费用、坑位费已经开始有超过实体店租金的趋势；三是发展互联网经济是这个时代的趋势，即使没有以前的马云带头做网购，也会有另外一个人打开网购先例，所以说这是时代发展的需要，说白了就是风向不会一直保持不变。

那么，未来商铺会如何发展呢？毫不夸张地说，商铺的价值在人们生活中依旧存在，并不会被互联网完全吞噬，不然阿里巴巴当年也不会考虑落地盒马鲜生这个项目，经过这几年的洗牌后，可以清晰地发现，类似于药店、便利店、餐饮店、酒店、健身房、超市等需要在线下才能完成的产业在不断崛起，购物中心可以没有服装店但一定会有餐饮店和超市，底商虽然人流量不大，但是药店、便利店依旧很稳定，事实上，现目前最大的矛盾点就在于房东、开发商的投资不成正比，也就是租金降不下来，大部分投资者都在等待市场回暖，普遍认为熬过这寒冬就可以春暖花开。

最近一年多，市面上开始推行公募REIT，公募REIT全名叫不动产投资信托基金，特点是专用于不动产，房地产也属于不动产，一些半知半解的朋友会认为这是房地产的机会，实际上，这个模式仅仅止步于基础设施建设项目，并不会完全落实到房地产中来，同样商铺也难以运用这个模式，公募REIT还有一个最大的特点就是封闭期很长，一般一只公募REIT产品封闭期长达20年，投资者投入资金后回报的唯一来源就是每年按照比例进行分红，经营得好分红就高，经营得不好分红就低甚至没有分红。

聪明的朋友一下就能反应出来，这个模式不就是跟商铺投资如出一辙吗？现目前的商铺单价高，在市面上极难流通，回本周期普遍在20年以上，每年的租金收益相当于公募REITS分红，租金高分红就多一点，租金低分红就少一些，此时若业主都将商铺委托给运营公司管理，然后包装成为一只公募REITS产品上市，每年的租金收益投资细分下来就不一定能够分红了，返租成本、人工成本这些在市面上已经开始出现“暴利”的情形，投资者又怎么会选择投资这样一只明知会亏损的REIT产品呢？这是商业地产很难实行公募REIT的主要原因。

笔者认为，从商铺的现目前的情形来看，在未来扭转局面的可能性不大，一方面网购不会消失，租金短时间难以跟上既定的投资回报率，业主降租保本的可能性比较大；另一方面虽然我国还有近5亿农村人群等待进城，但是他们的消费力毕竟有限，并不能大幅带动商业增值，能够恢复商业维持正常的运转秩序已经很不错了，也就是说，接下来商铺若想转手或出租，降价或将是大概率事件，直到商业恢复平衡正常运转。

对此，你认为商铺会朝着降价方向进行吗？欢迎下方留言讨论。

想要贷款不难，你还需做这些准备

银贷只是工具，经营创造价值，我是小褚，一名一线的银行贷款策划师，企业经营者。本文写于2022年7月，保鲜期三个月，适用地武汉

文小褚咨询金融事务所CEO褚小辉

刚过完五一没多久，不少武汉的朋友就抱怨了，不是说快到金九银十，贷款最容易吗？我咋贷个款这难啊！胯子都跑瘫了，还冒跑出个莫名堂！！不是说政策现在放的蛮宽吗？银行贷不到，网贷又不敢点！！！这段时间武汉的天气也是格外奇葩，先是猛加水，后面又是喔日的蒸，现在就是大火收汁，这是要开始烧烤了！！在武汉做个生意真是不容易，好不容易听过了2021年，现在又需要资金备战2022，好好搞一击，银行贷不到，网贷不敢点，感觉就像热锅上的蚂蚁！其实啊！银行贷款也没有大家想象中那么难，但是的确是个技术活，如果稍微掌控一点小窍门，那还是比较容易的；

【贷款涉及到：贷前、贷中、贷后三个部分，而贷前准备恐怕直接影响就是你能不能贷到款了】

那么小褚就跟大家好好聊聊贷款前需要做好哪些准备？

1选择合适的融资产品

融资贷款产品类型主要分为两类：信用贷款与抵押贷款；

1、如果资金需要不大，例如二三十万以内，那就只能选择信用贷款了，因为目前武汉市场的抵押贷款一般至少金额在30万以上，部分银行要求50万以上。（并且信用贷款无需抵押物，只需要提供相应的资质证明即可，适合小额短期周转）

2、如果资金需求较大，例如50万以上，那么建议直接选择抵押贷款，前提是你必须拥有抵押物，例如：房产、商铺等不动产；

如果你的资质非常好，组合信用贷款也可以做到50万甚至是100万，但是信用贷款最长期限一般在3~5年，还款方式一般都是等额本息，利率相较于抵押贷款还是要高的，所以如果选择信用贷款，其月供还款压力比较大，资金的使用率不是很高。

所以资金需求较大的，有抵押物，还是建议选择抵押贷款，相对于信用贷款，抵押贷款对于征信要求稍微比较低，更容易审批。

切莫用老观念想，什么拿房产抵押不好，万一房子没了咋办，但是你需要知道一点，如果还不上贷款所导致的结果还不是一样，既然如此，为何不选择成本更低，压力更小，以至于风险更小的方案呢？

2；选择适合贷款的银行

目前在武汉的银行有几十家，不仅银行多，银行的贷款产品也是非常多的！！！

每个银行的利率、还款方式、还款年限也是各有不同，对于征信、资质要求也是各不一样；

或许你已经找到一家银行能给你办理了贷款，但是其利率、还款年限及还款方式并不适合你也是不行的，需要综合考虑；

适合你的，可能你的资质却不是适合银行要求！！！！

有不少朋友一上来就想，我要那个利息最低的，我要年限最长的，还要是先息后本还款的

理想很丰满，显示很骨感

这个想法不说武汉市场吧，拿到全国银行恐怕也难找到你想要的产品，因为这是你的立场，银行设计产品也是有多方位考虑的，所以我们只能做的就是货比三家，折中考虑最适合的那家；

3；提前准备申请所需材料

信用贷款申请材料一般有：身份证、工作证明、收入证明、银行流水、资产证明（社保公积金、按揭房、全款房、寿险保单、车、理财、大额存单）等等；

抵押贷款申请所需除去以上一般还有：不动产权证、已婚（结婚证）、夫妻双方户口本、夫妻双方征信报告、离异（离婚证）、离婚协议、产权析产；

经营者所需准备材料：营业执照、经营流水、经营场地、公章、章程、企业征信、资金用途证、某些情况下还需要提供财务报表、纳税记录；

融资方案不同，所需要准备的材料，贷款前要及时准备好，如有丢失提前补办好，有问题的，例如经营出现异常的都需要提前处理好，这样再贷款才会更有效率，因为准备都是需要花时间的。

有时候一些办理抵押贷款贷款的朋友，一边急着需要资金，结果办理时发现自己连房产证都还没办理了！！！！！！

4；降低负债率

降低负债率可以通过两个方面进行调整：

1、增加个人收入流水；2、就是降低负债；

这是因为在贷款时一般需要提供近半年的银行流水，如果流水较少，又没有提前做好准备，那么贷款被拒或者额度减少的机率就比较大了！

如果负债较高，特别是一些小额非银行机构类贷款较多，最好提前先结清，另外信用卡仅半年额度的使用率需要控制在70%以内，如果你信用卡被刷爆了，那么贷款基本跟你缘分到头了！！

5；征信报告分析

在计划融资贷款前，一定要先打一份个人征信报告做个分析，小伟历史文章中就有很多关于解读征信报的；

为什么要先做征信分析呢？这是因为大多数朋友对于自己征信都觉得没问题，甚至是非常好，但是自己与银行的评判标准并不一致，不少朋友认为只要没有逾期记录，我的征信就是好，那么你就是大错特错了！！

还有一些朋友，征信坏了都不知道怎么坏的，不打不知道，打出来一看吓一跳。

在贷款审批时，征信主要看的是：查询、负债、逾期、贷款结构等几个方面，并非是从单个方面审核，如果存在某些问题，是可以提前做调整的，例如：当前逾期、小额贷款笔数较多，近期查询较多，征信存有异议等等，都是可以通过一段时间可以去解决好的！

而不是在那里，自我认为征信非常好，盲目的去进行系统审批，导致申请被拒，留下记录，浪费机会！！！！

小褚总结：俗话说的好：不打无准备之仗，方可立于不败之地，做生意与工作也该如此，而贷款更需要融资；

知己知彼，百战不殆

知己：要对自己征信情况及资质情况有清晰的认知；

知彼：需对各家银行的产品要求及属性有基本认知；

不可抱有侥幸心理与盲目的自行去试探，在贷款的过程中，试探的成本可是非常高的。

可能直接导致的就是原本可以受理你的产品，结果被你这试的贷不到款了，原本可以享受低息贷款，结果却将利率成本拉高了，原本仅需几个工作解决的事，结果需要个把月才能完成了！！！！！

注意：同一银行不同网点不同银行老师，由于指标压力、业务熟练度、风险评估角度等不同因素会导致准入条件、过件率和利率的不同。本方案仅限参考小褚实测过的支行网点，如有异议欢迎补充指正。也欢迎企业主、银行老师交流学习。

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