2022年，房贷利率下调到4.25%，去年利率6.1%的购房者该怎么办？

推荐语：房地产市场一直是很多人关心的事情，毕竟现如今大部分普通家庭的财富都放在了房子上。因此，无论是房子升值还是贬值，对普通老百姓都是有影响的。

然而，从2021年下半年开始，我国房地产行业就开始出现了一些“不同寻常”的变化——国内不少城市出现了房价下跌的情况，全国平均房价从2021年的11000多每平米，下降到了2022上半年的年的9586元/平米。

不得不说，最近房地产市场的变化太快了。

还记得前两年的时候，普通人买房想贷款都难，因为那段时间贷款买房的人太多了，加上官方的限制，许多城市的贷款额度吃紧，不少地方出现了提交贷款申请，结果要到次年贷款才下来的情况。

彼时，买房者等待放款的时间长达6个月左右，这一现象当时也被很多卖房的中介炒作、贩卖焦虑，称以后可能是即便是想买房，也难以贷款了。

但距离该事件仅仅过去了一年时间，买房放款已经彻底解决，很多人买房的朋友却发现，自己又迎来了“还贷难”。

众所周知，受到疫情的影响，很多人想提前还贷减轻压力，但不少银行却告知客户：提前还贷需要排队，有的银行甚至还被曝出提前还房贷，要按照比例收取一定的违约金，实在是令人难以接受。

不过现在，我国房地产又迎来一个令人感到惊讶的变化：买房贷款利率大幅下降。

2022年5月份央行对外宣布，下调5年期以上LPR为4.45%的基础上，首套房最低利率可继续减少20个基点，也就是首套房最低贷款利率为4.25%。

要知道，这个贷款利率可比前几年优惠多了。一般来说，买房贷款主要有2种情况，一种是公积金贷款，另一种就是商业贷款。

公积金贷款执行的是央行贷款基准利率，在人民银行此前公布的央行贷款基准利率当中，五年以上的公积金贷款年利率只要3.25%。

如果客户办理的不是公积金贷款，而是商业贷款，那么贷款的利率就要高出很多。比如笔者就有去年买房的朋友，用的就是商业贷款，他的首套房贷款的利率竟然达到了6.1%，贷款47万元，等额本息30年，每月的月供为2800多元。

但如果是按照今天4.25来计算，那么每个月仅需还款2312元，两者每个月还款相差了近500元，这对普通家庭来说不是一笔小钱了。

由此可见，如果买房贷款上百万元的话，那么两者月供相差能达到上千元。

那么，2022年房贷利率下调到4.25%，那么去年利率6.1%的购房者该怎么办？给大家两个建议。

第一个办法：用户可以选择提前还贷款。

现在很多银行提前还贷款，是不收手续费的（具体情况大家需要打电话咨询所贷款的银行）。毕竟还款的时间越长，对贷款人来说，就要偿还更多的利息，这是十分不划算的。

但提前还款的问题在于，客户要准备一大笔钱，这对于很多人来说不现实，大家要结合自身情况来操作。

第二个办法：转手操作，降低贷款利率。想要让自己的房贷利率下降，其实有一个可行的办法，那就是结清重贷。比如你将自己名下的贷款结清，然后过户给父母，再以父母的名义购买房子（合理利用首套房利率4.25%的政策）。

但值得注意的是，这样做需需要一大笔周转的资金，跟银行贷款基本上没戏（因为贷款没还清借不了钱），建议可以通过向亲戚朋友借钱等方式。

其次，就是考虑购买需要缴纳税费等的问题。如果划算的话就按此操作，如果税费明显超过了想节省的利息，则就没必要倒腾浪费时间了。

不知道大家有什么更好地降低房贷办法吗？欢迎留言一起讨论。

非对称降息来了！5年期以上LPR下调15个基点，首套房贷款利率低至4.1%，100万房贷30年每月少还88.48元

金融界8月22日消息中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：一年期贷款市场报价利率（LPR）从3.70％下调至3.65％，将五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.45％下调至4.3％。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

首套房贷款利率低至4.1％100万房贷30年每月少还88.48元

据测算，如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。之前央行降低首套房贷利率20个基点，此次LPR下调后降息效应将叠加，首套房贷款利率低至4.1％，已低于2009年房贷利率打七折后的4.156％。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，5年前期以上LPR降息15个基点，略超出预期，充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。

在他看来，降息将进一步使得房贷利率下调空间增大，叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。“目前房地产复苏遇到新情况，自然要求各部门重视此次降息的意义。银行部门要积极宣传低成本房贷政策，鼓励合理住房消费，用好信贷政策，真正促进住房交易市场的活跃。”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读称，本次5年期以上LPR降息15个基点，力度超出预期。市场普遍预计，本月1年期将会下调10个基点，5年期以上则会超过10个基点。

“此次降低LPR，有利于稳定地产消费，稳定土地和房屋价值。”在李宇嘉看来，这样也就稳定了抵押物价值，地产金融加速器效应恢复，全社会信用就能稳住。“当然，这是一个过程。短期内，最需要做的就是夯实5月份以来地产销售稳定的局面，让7月以来楼市再次下行的局面扭转。”他强调。

为何非对称降息？

英大证券李大霄对金融界表示，超市场预期，特别是5年期。可以支持信贷有效需求回升，降低企业融资成本，特别是降低个人消费信贷成本，增强居民消费意愿，特别是助力房地产市场修复，稳定经济增长。

“LPR下调落地后可以有效降低实体经济融资成本，实现信贷刺激，带动经济加速修复。”中信证券首席经济学家明明表示，在目前中长期贷款需求更需要提振的局面下，后续LPR“非对称调降”会更符合当前的政策目的，有助于银行更多向中长期贷款让利，释放中长期贷款需求。下调落地后可以有效降低实体经济融资成本，实现信贷刺激，助力经济修复。

至于为何非对称降息？民生银行首席经济学家温彬认为，当前1年期LPR报价3.7％的水平已相对偏低，若继续引导1年期LPR下调，容易加剧企业的套利行为，加大资金空转风险。相较而言，5年期以上LPR在当前涉房类贷款疲弱环境下，按揭贷款利率仍存在较大下降空间。不过，他也指出，若后续经济复苏不及预期，消费、投资等修复力度持续偏弱，1年期LPR利率仍有下调空间。

明明还表示，未来央行或继续从存款利率市场化着手，通过进一步降低银行负债端成本来打开LPR下调空间，从而达到刺激实体部分融资需求的目的。在这样的背景之下，存款利率或将进一步下行，在一定程度上降低商业银行的负债端成本压力。

货币宽松落槌，财政如何接续？

中泰证券宏观团队表示，货币落槌宽松，但前路仍难行。近期央行下调政策利率，不过面对着外部收紧的制约和“不搞大水漫灌”的取向，国内货币政策持续宽松之路仍难行。而财政政策发力的方式和强度，在后续稳增长进程中或更加值得关注。

财政发力果断，空间存在透支。相比于去年，偏慢的财政节奏在今年得到纠正，上半年财政的果断发力虽然支撑了如基建投资等的高速增长，但也带来了空间透支的问题，下半年如果财政支出强度难以保持，则经济恢复的持续性很可能大打折扣。

退税规模翻倍，释放效果趋弱。退税作为减税的替代性手段，在为企业纾困上发挥了积极作用，今年以来已有超过2万亿元留抵退税款退到纳税人账户，超过去年的3倍。不过，相对而言，后续其政策效应释放效果较前期有所减弱，退减税政策大范围加码的可能性不高。

准财政保强度，尚有不小空间。财政支出空间的填补，政策选择的现实路径是通过政策性银行来发挥“准财政”的作用。不过，此前超过1万亿元的政策性银行信贷支持，相比于下半年所需要保持的支出强度，尚有不小的空间存在。

盘活限额空间，补充收支缺口。国常会提到要“依法盘活地方专项债限额空间”，这也是下半年财政支持加码的资金来源之一。今年专项债限额空间达到1.55万亿元。这部分资金如果能够在随后得到充分的盘活利用，基本上就能够补充疫情等冲击给财政全年预算带来的额外收支缺口。

货币宽松之后，重视财政接续。解决了资金的来源问题，财政或者说广义政府部门支出端就能够再度发力，保持住像上半年一样偏高的支出强度。在LPR利率调降来呼应政策利率下调后，需要重视财政政策的接续。

本文源自金融界

5年期LPR利率降至4.3%，月供每月减少约88元，北京首套房贷利率跌破5%

8月22日，央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）从3.70%下调至3.65%，将五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.45%下调至4.3%。降幅分别为0.05%、0.15%。

本次5年期以上LPR下降至4.3%，同时亦预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%。

值得注意的是，这已经是LPR利率年内第三次调整。5年期LPR利率曾于今年1月下调至4.60%，5月下调至4.45%；1年期LPR利率曾于今年1月下调至3.70%。

累计来看，今年以来，1年期LPR和5年期LPR累计分别下降15个基点和35个基点。

中原地产首席分析师张大伟表示，作为房贷利率定价基准的5年期以上LPR下调力度更大，在中长期贷款需求更需提振的局面下，压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本，改善其加杠杆的意愿。

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示，此次的5年期LPR调整是今年的第三次调整，在叠加前两次的降息之后，购房者的贷款支出将会出现明显的减少，促进购房需求的入市，有利于房地产市场的筑底回暖。

“对于存量房贷客户而言，其贷款利率调整多会在下一计息年度，因此其不会享受到此次利率下调带来的利好，部分选择固定利率的客户，其贷款利率也不会出现下调。”陆骑麟称。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，近期，部分二三线城市房贷利率已下调至此前房贷利率下限水平，本次LPR调降后，房贷利率下限进一步降低，各地房贷利率下调仍存在空间。

房贷利率下调，可降低购房者置业成本，本次降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用，陈文静称。

北京房贷利率跌破5%

此次5年期LPR下调有望带动房贷利率下降。

早在今年5月，央行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

即首套、二套房最低贷款利率分别下调20BP（0.2%）、60BP(0.6%)。此次LPR调整后，首套房贷款利率最低可至4.1%，二套房则是4.9%。

据业内人士测算，按贷款金额100万元、期限30年、等额本息还款估算，平均每月可减少月供支出约88.48元，未来30年内共减少利息支出约3.18万元。“房贷成本降低一方面促进住房需求释放，另一方面助于提高居民消费意愿。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰分析认为。

以北京为例，目前银行执行的利率标准为，首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷加105个基点。

此次调整后，北京目前首套个人住房商贷的利率将调整为4.3%加55个基点，下限为4.85%；二套房贷利率调整为4.3%加105个基点，约为5.35%。

这也将是自LPR捆绑房贷利率后，北京首套房贷利率首次跌破5%。

刘丽杰表示，8月份1年期和5年期以上LPR非对称下降，5年期以上LPR下降幅度更深，将进一步释放中长期流动性进入房地产市场，刺激中长期贷款需求，巩固房地产市场的修复。

贝壳研究院分析认为，本次LPR降息后，后期银行对于首套、二套房贷的降息空间再扩大。

贝壳研究院数据显示，2022年7月103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个、2个基点；7月平均放款周期为25天，较上月缩短4天。

该机构分析称，8月南京、苏州等更多重点二线城市降首付，地方楼市支持政策进一步加码。

当前多数城市购房低门槛且低利率、低首付，需求端的政策环境整体宽松，有助于提振市场预期。后期供给端的切实改善，如新房项目有序复工和交房、房企债务风险的化解加快推进等，是从根本上修复市场预期的关键。