债权转让中抵押权转移需要注意什么？

前几期，陆续地跟大家讲解了一些关于应收账款转让相关的法律知识及案例。那么其实，应收账款转让事实上也是债权转让的一种形式，一般情况下都伴随着保证、抵押、质押或者其他的一些担保形式。那么，根据现行法律规定，规定主要合同权利义务的合同一般称之为主合同，担保合同属于从合同。从合同义务必然伴随着主合同转让而转让。

在实务操作过程中，担保的形式主要包括：保证、抵押、质押、回购等方式。本次为大家挑选比较典型的担保形式，即抵押，根据抵押存在的各种情况一一进行分享。

不动产抵押需要如何进行抵押权转移

债权转让的本质就是，受让人代替债权人成为新的债权人，必然伴随着取代原抵押权人的地位。按照法律规定是不需要进行抵押权人登记变更的。但是按照物权法相关规定，不动产的抵押，采用登记生效主义。那么转让后如果没有及时的办理抵押登记变更，就会导致在公示上，抵押权仍属于原债权人，存在一定的安全隐患。所以双方可以约定共同去办理抵押权人变更。

特殊动产上的抵押权转移

特殊动产一般是指汽车、船舶、飞机等。这些资产在设定抵押权时按照法律规定采用的是登记对抗规则。债权转让之后，也会面临一个问题。如何办理登记变更，虽然法律规定必须要办理登记，但是实际操作过程中，以汽车登记为例，车辆管理部门一般要求现行解压再重新办理抵押，办理解压也需要提供清偿证明，但是提供清偿证明意味着前债权消除。存在一个逻辑悖论。

因此现实中，往往债权转让过程中当事人往往不愿意也无法去变更。只有在起诉维权时由法院直接确认抵押权，其实是增加了交易成本即风险。关于如何破解这样的难局，现行法律没有规定，需要在实践中不断地探索和完善。

其他资产上的抵押如何转移

对于机械设备、医疗器械等，按照法律规定一般不需要办理抵押登记。那么这些资产上的抵押如何变更，才能达到一个比较好的公示效果呢。在实践中，这些资产上往往都需要添加铭牌标注所有权人、抵押权人等信息可以在添加或者采用其他方式进行披露。保障受让人的利益。

作者：董洁军律师

多个城市放开“带抵押过户”，这意味着什么？对银行有什么利弊？

最近，一种二手房交易的新模式——“带押过户”在多个城市推出，被视为活跃楼市的重要调整。

从已经官宣的几个城市来看，南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例。相比此前还清按揭才可解押、过户，“带押过户”可以大大节约时间和金钱成本（主要是原房主），同时提升二手房交易安全性，业内人士纷纷叫好。

不过据记者从上述几个城市的银行工作人员处了解到，目前除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外，大范围的政策执行尚未全面落地，尤其中小银行多数未接到相关通知。有苏州当地房地产从业人士表示，据其了解，待部分银行与相关部门的系统对接工作准备充分后会正式执行。

事实上，自《民法典》施行后，“带押过户”逐渐具备法律条件，不少业内人士预测，接下来还会有更多城市跟进推出。在按揭贷款持续低迷的背景下，各银行作为抵押权人也有意愿配合执行，提振地产需求市场的效果值得期待。

“带抵押过户”意味着什么

9月16日晚间，南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称，南京市全面推行二手房“带押过户”的模式。

南京并不是第一个推出“带押过户”的城市。据记者不完全了解，8月以来至少有昆明、苏州、济南、福州等城市支持或有限度支持这一模式，并已有相应成功案例。

所谓“带押过户”，即存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立（下称“三项业务”）。在此之前，国内二手房交易普遍要求卖方（原房主）先解押才能办理过户手续，而解押则意味着需要还清按揭贷款。

在还清既有房贷过程中，卖方往往需要花费大量时间筹集资金、到银行办理提前还款等，交易流程复杂，而如果卖方寻求社会“过桥资金”还会加大风险。

随着去年《民法典》的施行，“带押过户”已经具备放开的法律条件。根据原《物权法》相关规定，财产（房屋）抵押后的产权过户需要抵押人与抵押权人协商一致，后者同意则需要抵押人先还清债务，未经抵押权人同意的不得转让（受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外）；《民法典》则明确，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。

以南京为例，该市不动产登记中心表示，该市在《民法典》施行后深化落实“带押过户”的要求，在业务流程、技术支撑、工作指导等方面进行优化和细化；福州市不动产登记和交易中心也表示，该市早在2021年4月就先行先试开展“带押过户”业务。

从已经官宣放开的几个城市来看，“带押过户”在流程上大大简化，三项业务普遍可以“一次申请，全部搞定”，百姓只需“进一个窗口，提交一套材料”。卖方交易成本大大降低，而买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。

这一模式真正实现了原抵押注销登记和新抵押登记的“无缝连接”，有效防范交易风险，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，也确保了银行抵押权的落实。中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，过去即使卖方顺利筹集资金还清按揭，也依然存在不能过户的可能，现在这种风险大大降低。

热点二线城市逐渐落地

从落地情况来看，多地已有成功的“带押过户”案例。

以南京为例，该市不动产登记机构已通过与建设银行、南京银行等50多家银行合作，完成了158套房屋“带押过户”的登记工作，交易价值超过5亿元。

就在9月17日，福州市不动产登记中心也宣布，通过不动产登记和交易中心与建设银行、工商银行的协同合作，该市于9月15日上午完成了首批政银合作“带押过户”项目；苏州张家港则在9月初在建设银行苏州分行成功办理全市首笔存量房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务。

更早之前的8月，济南不动产登记中心表示，目前该市“带押过户”已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行。

不过据记者了解，目前苏州、青岛、南京等地“带押过户”并未全面实施，尤其不少中小银行工作人员表示当前尚未接到新的政策通知，二手房过户依然需要先还清贷款。

有苏州当地房地产从业人士对记者表示，据其了解，因为涉及系统对接等问题，目前多数银行与相关部门仍在为此准备当中，全面落地可能还需要一定时间。

记者注意到，目前推出“带押过户”政策的城市普遍配套了账户监管要求，以保证资金安全。以济南为例，该市推出的“带押过户”新流程中引入了公证“提存账户”环节，即在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。

“‘预告登记’后的提前放款，为交易双方带来了‘活水’，但这‘活水’能否顺利流入卖方贷款银行的账户，特别是跨行交易，除了职能部门的审批、登记，资金的交付也都要做到全程封闭运行。”济南不动产登记中心表示。

效果如何，对银行有何利弊

增加交易便利性、降低成本和风险，归根到底是为了促进刚需群体购房需求，激发房地产市场活力。董希淼表示：“带押过户”对于提升买卖双方的交易意愿、提高市场活跃度有很大作用。”

他认为，“带押过户”与过去的“转按揭”有相似之处，不过不同的是，“转按揭”依然要解除质押后进行，“带押过户”相比之下更为便捷且监管安全。所谓转按揭，主要是指借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款，不过依然需要解除抵押后进行，包括同行转按揭和跨行转按揭两种情况。

目前来看，多数“带押过户”主要以在同一银行续贷为主。有市场观点指出，虽然“带押过户”对提振楼市有利好作用，但对其他银行来说可能缩小了通过二手房交易实现的信用扩张空间。

对此董希淼不以为然。他分析，因为作为抵押权人的银行需要配合房管部门完成“带押过户”，而当前银行流动性充足，并不缺少贷款额度，因此这一模式最直接的影响是提升贷款需求，利好明显。

“原来无非是还一笔然后再贷一笔，这个没有什么大的影响。”董希淼举例称，当前的“带押过户”与企业贷款中的无还本续贷有点类似，即续贷效率更高、成本更低。

从今年前8个月的房地产成交和居民中长期贷款数据来看，当前楼市需求依然低迷。不少市场人士认为，作为高收益、低风险的优质资产，当前银行房贷业务压力较大，因此参与配合的意愿较强。后续预计还会有更多城市跟进“带押过户”模式，加上部分城市全面落地，相应效果值得期待。

事实上，目前除热点二线城市外，深圳也在9月初完成了首例“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易，不过该案例属于查封房产，成为首个执行这一模式的一线城市。有分析指出，免去赎楼环节可以减少赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，这对被查封房产（赎楼的费用更高）降低的比例无疑更大。

栏目主编：张武文字编辑：程沛题图来源：笪曦摄图片编辑：苏唯

来源：作者：第一财经资讯

关于“带押过户”的几点思考

所谓“带押过户”，一般是指在买卖尚存按揭贷款的二手房时，卖方可不用先归还原来的房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。

带押过户的法律依据在于《民法典》第四百零六条，该条全文如下：

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

带押过户的主要好处在于省却了交易流程，节约了过桥费用。而按照传统的二手房交易模式，使用按揭贷款的房屋如要交易，需要“先赎楼再过户”。现实中，无论是卖方自筹或买方垫资进行“赎楼”，都需占用大额资金。若为此寻求社会“过桥资金”，交易成本则会显著上升。常见的“过桥”费率为“千分之一点五”左右，按日计息。如按照卖房者借用100万元的资金“过桥”，每天所产生的“过桥”费用为1500元左右，时间越长，费用越高。

据《中国消费者报》记者了解，广东广州、江苏南京、福建福州、山东济南、江苏无锡、河北唐山等十多个城市相关部门近期均发布消息，提出存在抵押的二手房可以“带押过户”。

2022年9月1日，深圳市坪山区司法局发布题为《首创！坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，实践二手房交易新模式！》的工作动态，公布坪山公证处积极探索，实践二手房交易新模式，目前已顺利完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。

“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式，以公证提存服务为基础，在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，确保资金安全；资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款；在房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可以顺利拿到房产；交易双方、债权人（抵押权人）、公证处共同签署监管协议，由公证处直接支付资金给债权人（抵押权人），保障在抵押权注销后债权可以获得清偿。

“公证提存+免赎楼带押过户”模式，免去了赎楼环节，也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。

近日，江苏省自然资源厅会同江苏省地方金融监督管理局、中国人民银行南京分行、江苏银保监局联合印发《关于在全省推行34提升不动产登记与金融便民利企服务水平的通知》据说，该文件是全国首个省级自然资源部门联合相关金融监管部门出台的34规范性文件，进一步为34的全面实施提供了政策支撑与保障。

在上周六参加的深圳市律师协会担保法律专业委员会关于“带押过户”的研讨会上，担保委周艮主任提出，带押过户存在如下几种应用场景并逐一进行了分析：

1、按揭二手房交易带押过户；

2、商业贷款中的房地产带押过户；

3、夫妻离婚析产带押过户；

4、司法带押拍卖（暂无相应的法律依据）；

5、机动车等特殊动产的带押过户；

6、一般动产的带押过户；

7、股权等权利的带质押过户（登记型担保物权享有追及效力）。

上述分析可谓是十分全面，但将“带押过户”扩展至了股权质押，有待商榷，因为《民法典》并未规定在质押情形下，也可以带押过户。对于动产质押，因为交付为其设立前提，在质权人占有质物的前提下，出质人实难对质押财产进行转让。《民法典》还明确规定，基金份额、股权、应收账款出质后，不得转让，但是出质人与质权人协商同意的除外。

“带押过户”对整个社会来说无疑是一件大好事，但对局部利益而言，未必都是有利。

首先，对于提供过桥赎楼服务的贷款公司、典当行等金融服务机构而言，“带押过户”显然不是一个好消息。相关从业人员的业务必将收到影响，很多从业人员可能要面临失业和转型。

其次，对银行等债权人而言，抵押人的变化可能会影响抵押权的实现，增加贷款的风险。比如拥有多套住房的抵押人将抵押房产转移至没有住房的买受人名下，必将使得抵押房屋变成新的抵押人名下唯一的一套住房，增加了抵押权实现的难度。银行等抵押权人很有可能会通过另有约定，在抵押合同中约定未经抵押权人同意不得转移抵押财产，这样就使得“带押过户”制度落空。

第三，“带押过户”需要房地产登记机关配合才能实行。虽然目前很多城市已经开展相关工作试点，但登记机关如何配合办理登记，具体应出台哪些操作细则，存在哪些注意事项，有待实际检验和经验总结。而登记机构的保守性可能会使得这项制度的普遍落实仍有待时日。

附：

（海南省）保亭二手房“带押过户”政策

为解决二手房在交易过程中存在的成本高、风险大、环节多等问题，保亭县积极为交易双方及金融机构“搭台子”，推出二手房“带押过户”交易登记服务，纾解传统模式下先行还贷或垫付需筹措资金的困难，有效降低二手房带抵押交易的成本与风险，最大程度保障交易双方合法权益，促进刚需群体购房需求，激发房地产市场活力，达到“降成本、降风险、促便利”的良好社会效益。

适用范围

出售方已取得房屋权属证书但房屋存在抵押登记，买受人贷款购房的情形。

操作流程

一、建立监管账户，核查交易主体资格。二手房交易双方自行选定金融机构，按金融机构要求建立专项资金监管账户，签订相关偿还债务和抵押借款合同等文本及其他必要性文书，在此过程中金融机构对接房产服务部门按照我省相关限购政策对交易双方申请主体资格进行核查。

二、办理过户手续，划转交易结算资金。由金融机构出具同意办理带押过户登记的文书携交易双方到不动产登记中心办理带押过户手续，不动产登记中心集成服务分别由房屋交易窗口出具二手房买卖合同网签备案材料、纳税窗口出具完税凭证，登记窗口办理房屋转移登记及抵押权转移（变更）登记手续，集成服务总耗时不得超过3个工作日。不动产登记中心办结房屋转移登记和抵押权转移（变更）登记手续后，金融机构在专项资金监管账号中划扣出售方所欠债务，剩余尾款打入出售方指定账户，买受人执行新的抵押借款责任与义务。

买受人如选择全款购买存在抵押权登记的二手房可参照上述流程办理。

监督保障

住房保障与房产服务部门负责监督和指导带押过户的交易资格审查、划拨类公有住房等保障性住房核准交易上市和办理存量房交易网签备案工作。税务部门负责监督和指导带押过户房产的公有住房交易收取土地出让金和纳税工作。资规部门负责监督和指导计算公有住房土地出让金和办理带押过户转移登记和抵押权转移（变更）登记工作。各金融机构负责监督和指导交易双方履行债务合约和监管专项资金账户保障资金安全工作。纪检监察部门负责对工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，根据情况给予行政处分，情节严重、构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

实施过程中，如国家和上级部门发布新的相关政策或法律文件，以后者为准。