多地出现购房者停止还贷！“硬刚”到底行不行？

近日，全国多地陆续出现了业主欲“停贷”的现象，数十个楼盘的业主向各个开发商发放“强制停贷告知书”。新京报贝壳财经记者了解到，这些楼盘大多数已经处于停工状态。

“我们只想让开发商把房子建好，交付给我们。”作为武汉某楼盘购房者，张克近期在《停贷告知书》上签了名字。他告诉新京报贝壳财经记者，其在2020年购买了该楼盘的房子，2021年2月起开始向银行还贷。但至今为止，该楼盘几乎处于停工状态，其购买的房子仍未封顶。他表示，若开发商在合同规定的交付日未交付房子，该楼盘购房者将停止向贷款银行偿房贷，直至楼盘完工验收合格交付。

据记者不完全统计，除了武汉以外，长沙、南昌、沈阳、宿迁、咸宁、许昌、新乡、商丘、周口、郑州、漯河、南阳、邵阳、随州、深圳等地均有多个楼盘的购房者发出类似的《告知书》，而《告知书》普遍购房者认为放贷的银行存在违规放贷、对资金监管不严等问题，并均称将停止向银行继续还贷。涉及银行包括多家国有银行、股份制银行及城商行。截至记者截稿，尚无涉及银行对此进行回应。

“从情理上来讲，在很多烂尾楼项目里，银行违规放贷难辞其咎。”多位律师及银行分析人士认为，但司法实践中，很少有法院会直接判在这种情况可以直接实现停贷，因此不建议购房人贸然停止还贷。

银行违规放贷？购房者：只想开发商交房

“我们也是没有办法了。”张克告诉贝壳财经记者，购房者在发送《停贷通知书》之前，曾多次因为楼盘停工维权。自2021年8月该楼盘停工至今，购房者已和开发商、武汉市房管局和区政府三方会谈近10次，但至今楼盘仍处于停工状态。而期间相关机构和部门的回应十分潦草，如“室外景观工程完成时间”甚至出现了“11月31日”等不存在的日期。

根据张克提供的《停贷告知书》显示，他所购买的楼盘自2020年底“九开九罄”，预售回款达到48亿元，但至2022年7月，该楼盘完成量不足35%。而据他及其他购房者多方调查发现，楼盘7.25亿的重点监管资金已被开发商挪为他用，楼盘建设资金缺口近8亿。目前，距离2022年12月31日的交房日期仅剩下5个多月的时间。

该楼盘购房者认为，除了开发商问题之外，多个贷款行亦存在且不限于放贷前风险评估失职、未封顶违规放贷和监管账户预售资金监管失职等行为，直接导致了当前楼盘烂尾局面，理应承担给购房者造成的全部损失。因此，该楼盘购房者决定，自合同交房日期2022年12月31日起，将停止向贷款银行偿还个人贷款的每月还款，直至楼盘完工验收合格交付。

据新京报贝壳财经记者了解到，这份《告知书》的落款时间为7月10日，该项目的购房者已经将这份《告知书》送达到市政府、房管局、当地金融监管部门、各家贷款银行及开发商。但目前暂未得到相关回复。而记者试图联系上述部门及机构，亦暂未有所回应。

有银行业内人士表示，如果上述购房人所提供的相关信息属实，银行可能确实存在违规情况。金融监管部门此前曾明确了重点监管资金比例，并要求银行需在楼盘封顶后方才按揭放贷等。

根据2013年武汉市出台《新建商品房预售资金监管暂行办法》规定，对商品房项目形象进度达到结构封顶并已支付完封顶工程费用的开发企业，重点监管资金标准调整为项目总预售款的15%。而自2021年起，多地监管部门均再度强调，银行不可为购买主体结构未封顶住房的个人发放个人住房贷款。

强行停贷是否可行？律师建议审慎为之

购房者强行停止还贷是否可行？多位律师和银行人士均认为，虽然银行确实可能存在违规现象，但建议购房者谨慎为之。

“业主停贷是对其与银行签订的商品房按揭贷款合同的违约，应当慎重而为。”陕西富能律师事务所副主任付鹏向新京报贝壳财经记者表示，从法理上讲，楼盘烂尾对应的是业主和开发商的房屋买卖合同关系；而停贷行为，对应的是业主和银行的商品房按揭贷款合同关系。楼盘烂尾，不能产生不同合同主体之间、不同法律关系之间的直接抗辩。

北京金诉律师事务所主任王玉臣亦表示，如果未经法院判决停贷或者没有达成停贷协议，贸然停贷购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能被诉到法院，甚至还可能被法院强制执行。

“停贷的可能性还是有的。”王玉臣表示，如果购房人要实现停贷的目的，根据以往案件经验来说，一般有两类法律手段：第一类是民事诉讼，如果符合特定的条件，可以直接到法院起诉，但是这种情况不多。第二类是视情况综合运用信息公开、违法查处、谈判，甚至行政诉讼等多种法律手段来推动停贷协议的达成。

南方财经法律研究院学术委员会主任兼首席研究员卜祥瑞亦表示，按照最高院现有的司法解释，因开发商未按期交房，致使商品房预售合同解除，房贷由开发商承担。但这并不能一概而论，还需要看具体违约情况，以及相关合同的约定情况。比如，借款人违约而主动解除购房合同。那么，借款人能否再单方主张解除按揭贷款合同，而由开发商向银行承担全部本息还款义务，其实在法理上很是值得研究的。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，购房合同被解除后，业主可以请求解除贷款合同。购房合同、贷款合同均被解除后，开发商就应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和业主。

“不过，谁违约就需要谁来承担责任。银行如此，开发商如此，借款人亦是如此。”卜祥瑞表示，在这一过程中，各方都应依法依约承担责任，不能仅以单方决定为准。而当前判定相关项目的情况，为时尚早，仍需有关部门进一步调查得出结论。他建议，购房者还应依法维权。当前相关监管层已经在房地产纾困方面出台了诸多有关政策，预计未来还会有一系列有利于各方主体权益保护的决策出炉。

招联金融首席研究员董希淼认为，就监管账户被挪用等问题，购房者也应积极寻求地方政府等官方部门，协调开发商进行追回，并推动楼盘尽快复工复产。

此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进还指出，此次购房者指责银行具有的违规情况，也应受到重视。他建议，各级政府要积极盘摸所在城市项目开工情况，对于烂尾和表演式复工情况严查，以盘摸相关项目牵涉的购房者房贷情况，要积极处理好房贷断供一事，重视房屋烂尾和房贷断供的因果关系，积极梳理出贷款缓缴或其他变通的方式。同时，关注近期房企不能开工的原因和现象，继续提供帮助，尤其是关好预售资金监管口子，确保资金用于工程建设。

（为保护采访者身份信息，张克为化名）

新京报贝壳财经记者姜樊

编辑陈莉校对柳宝庆杨许丽

中国发布丨“停贷”事件全国发酵 一文了解银保监会和各家银行如何回应

中国网7月15日讯近日，多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷，直至相关项目完全复工。“停贷”事件涉及河南、山西、江苏、陕西等多地，在全国引起广泛舆论关注。

针对“停贷”事件，银保监会有关部门负责人14日晚回应称，最近关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事的关键在于“保交楼”，对此银保监会高度重视。下一步工作中，银保监会将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

相关专家回应媒体采访时指出，停贷事件从根本上说是疫情叠加开发商现金流问题导致的恶性循环蔓延，需要加大预售资金管理和监控。相关机构也分析称，当前行业的矛盾不在于居民端，而在于房企端。

“断供潮”在全国逐渐蔓延的同时，多家银行14日发布公告称，对近期网传“停贷”事件中涉及的楼盘展开排查，并表示，涉及的贷款业务规模较小，不会对银行经营构成重大影响。

中国银行：房地产融资平稳有序个人住房贷款业务总体风险可控

中国银行称，今年以来，本行房地产融资平稳有序，房地产开发贷款投放及对困难房企项目并购的支持力度不断加大，新增房地产开发贷款位于同业前列；因城施策，实施差异化住房贷款政策，支持刚性和改善型住房需求；疫情期间为客户提供延期还本付息等多项纾困政策，资产质量保持稳定，本行个人住房贷款业务总体风险可控。

中国建设银行：涉及规模较小总体风险可控

中国建设银行称，当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及本行规模较小，总体风险可控。中国建设银行将密切关注合作企业和楼盘情况，积极配合地方政府做好客户服务工作，与客户做好沟通，促进房地产市场平稳健康发展。

中国工商银行：目前停工项目涉及不良贷款余额6.37亿元风险可控

中国工商银行称，截至2022年6月末，个人住房贷款余额6.36万亿元，不良率0.31%，资产质量稳定。近期，个别房地产开发企业风险暴露，个别楼盘的开发项目出现延期交付的情况。本行高度重视，迅速行动，经排查，目前停工项目涉及不良贷款余额6.37亿元，占全行按揭贷款余额的0.01%，风险可控。

中国交通银行：逾期住房按揭贷款余额0.998亿元规模占比小风险可控

中国交通银行称，今年以来，公司按揭贷款运行良好，截至6月末，境内行住房按揭贷款余额近1.5万亿元，资产质量稳定。近期，个别房地产企业风险暴露，导致部分城市的项目出现停工、延期交付的情况。经初步排查，媒体报道中存在风险的楼盘所涉及的本公司逾期住房按揭贷款余额0.998亿元，占本公司境内住房按揭贷款余额0.0067%，规模和占比较小，风险可控。

中国农业银行：风险楼盘涉逾期按揭贷款余额6.6亿元规模小风险可控

中国农业银行称，针对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况，已在全系统组织开展住房项目“保交楼”情况排查。截至2022年6月末，农行个人住房贷款余额5.34万亿元。其中一手楼合作楼盘5.7万个，一手楼按揭贷款余额3.97万亿元。已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占该行按揭贷款余额的0.012%，占一手楼按揭贷款余额的0.017%。目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控。

中国邮储银行：涉及住房贷款逾期金额1.27亿元规模小风险可控

中国邮储银行称，密切关注部分地区出现的停工缓建和未按时交付楼盘情况，开展深入排查，初步认定的停工项目涉及住房贷款逾期金额1.27亿元，规模和占比小，风险可控。对于受疫情影响的客户，提供延期还款、征信保护等支持，为客户纾困解难。

兴业银行：已出现停止还款按揭金额3.84亿元主要集中在河南

兴业银行称，近日，针对网传“停贷事件”消息中涉及的楼盘迅速开展了排查。经排查，截至目前，兴业银行涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元（其中不良贷款余额0.75亿元），已出现停止还款的按揭金额3.84亿元，主要集中在河南地区。得益于前期本公司对按揭贷款的差异化准入和管理要求，本公司已介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对本公司经营构成重大影响。

招商银行：涉及逾期个人住房贷款余额0.12亿元风险可控

招商银行称，经初步排查，目前本公司涉及“网传停贷”事件的楼盘数量占比较小，所涉及的本公司逾期个人住房贷款余额0.12亿元，占本公司境内个人住房贷款余额的比例不到0.001%，风险整体可控。将全面跟进涉及楼盘情况，与客户做好沟通，做好住房消费者权益的保护工作。

平安银行：涉及烂尾风险按揭贷款总体规模小不会对经营构成重大影响

平安银行称，针对近日网传“停贷事件”涉及的楼盘开展了排查。截至2022年6月末，本行个人住房贷款余额2,829.19亿元，占全行信贷资产的8.80%。其中，一手楼按揭贷款余额1,522.97亿元。

经查，目前本行涉及网传“停贷事件”楼盘的逾期按揭贷款余额0.318亿，占全行按揭贷款余额的0.011%，占一手楼按揭贷款余额的0.021%。本行涉及烂尾风险的按揭贷款总体规模小，不会对本行经营构成重大影响。

民生银行：涉及房地产相关风险事件逾期按揭贷款余额0.66亿元风险可控

民生银行称，针对近期网传房地产相关风险事件，已在全行迅速开展了排查。截至2022年6月末，本行住房按揭贷款余额5,910.39亿元，其中涉及上述风险事件逾期按揭贷款余额0.66亿元，总体风险可控。

中信银行：风险楼涉逾期个人住房贷款余额0.46亿元规模小风险可控

中信银行称，截至2022年6月末，本行个人住房贷款余额9519.50亿元，资产质量保持稳定。针对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况，经初步排查，媒体报道中存在风险的楼盘所涉及的中信银行逾期个人住房贷款余额0.46亿元，占中信银行个人住房贷款余额0.0048%，规模和占比较小，总体风险可控。

光大银行：“保交楼”风险楼盘逾期按揭贷款余额0.65亿元规模小风险可控

光大银行称，经初步排查，截至2022年6月末，认定存在“保交楼”风险楼盘的逾期按揭贷款余额0.65亿元，占全行按揭贷款余额的0.01%，规模较小，整体风险可控，不会对本行经营产生重大影响。

江苏银行：“保交楼”风险楼涉个人住房贷款不良余额0.31亿元对整体信贷影响小

江苏银行称，截至2022年6月末，本行个人住房贷款余额2446亿元，不良率为0.1%。针对辖内部分地区存在完工风险的楼盘，本行进行了全面排查，可能存在“保交楼”风险的楼盘涉及的个人住房贷款不良余额为0.31亿元，占本行个人住房贷款余额的0.01%，对整体信贷资产质量影响小。

南京银行：“保交楼”风险楼涉个人按揭贷款余额0.2114亿元不会对经营构成影响

南京银行称，针对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况，公司在全行组织开展住房项目“保交楼”情况排查。截至2022年6月末，全行个人按揭贷款余额832亿元，其中可能存在“保交楼”风险的楼盘涉及个人按揭贷款余额仅为0.2114亿元，占全行个人按揭贷款余额的0.0254%。目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小，不会对公司经营构成影响。

（编辑：吴佳潼）

中国发布

烂尾楼强制停贷8问：购房人能否停贷？银行、开发商该担何责？

一边是掏空“六个钱包”买新房遭烂尾，一边还要每月背负沉重的还贷压力，在双重困境之下，全国多个城市停工或烂尾楼盘的业主选择停贷。据不完全统计，包括郑州、武汉、南昌、长沙、太原、景德镇等城市在内的多达80个停工或烂尾楼盘的业主决定强制停贷。

新京报记者邀请北京金诉律师事务所主任王玉臣、河南融业律师事务所王海涛、上海权典律师事务所合伙人律师张柯三位资深律师从法律层面对业主强制停贷的做法做出解读，并且从法律角度给出业主建议。

据不完全统计，目前已有超80个停工或烂尾的楼盘业主决定强制停贷。图/ICh

业主直接“停贷”存风险

问题1：在楼盘“出险”之后，购房人主张停贷的做法是否有法律依据？

王玉臣：在法律层面上，确实没有明文规定出现这些情况后购房人有权直接停贷。在这里有两个法律关系，一个是银行和购房人之间的按揭贷款法律关系，属于借贷；另一个是购房人和开发商之间的商品房买卖关系。烂尾楼盘的出现属于商品房买卖关系出了问题，与按揭贷款法律关系是相对独立的，所以不是直接就能赋予购房人可以停贷的权利。这是两个合同，两个法律关系。

所以，这种停贷的做法有着不小的风险。如果没有得到银行的回应和同意，同时也没有得到法院的判决支持，贸然停贷的购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能会被诉到法院，甚至还可能会被法院强制执行。

问题2：如果银行违反规定，存有过错，购房人是否可以不还贷？

张柯：烂尾是因，停贷是果，如果只以单个合同的相对性论，不符合公平原则。对于购房人而言，已经支付了首付款，但购买的期房停工或者烂尾，一方面超过约定期限没有收到房子，另一方面还继续偿还贷款，这是不公平的。对于开发商而言，收了购房人的首付款和银行贷款，却不能按时交房。对于银行而言，依约既享有抵押权，又享有债权，但却违规放贷，疏于监管甚至为开发商“开绿灯”，依法应当承担监管责任。

2018年广东省高级人民法院（简称“广东省高院”）审判的一个案件，具有参考意义。这个案件是招商银行股份有限公司惠州分行（简称“招行惠州分行”）因与被申请人黄一婷以及一审第三人光耀集团有限公司（简称“光耀公司”）金融借款合同纠纷一案。在该案中，银行没有将贷款支付到预售款专用账户，而是转到开发商的另一个账户，导致资金被挪用，项目烂尾。广东省高院从公平原则出发，以缔约过失责任，维持一审、二审的判决：开发商交房前，购房人可以不还贷，购房人已付的贷款银行不需要退回。

问题3：面对楼盘停工甚至烂尾，购房人是否有权单方面停止履行贷款合同义务？

王海涛：如果购房人起诉要求解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还；对于已偿还部分以及首付部分，应由开发商偿还购房人；开发商不再履行对购房人交付房屋的义务。对于后续贷款的偿还，如果解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行。

可以参考最高人民法院民事判决书（2019）最高法民再245号案例，因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房人），而买受人不负有返还义务。

此类案件涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房人支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房人的债权；购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

问题4：对于遭遇烂尾楼的购房人，如何从法律层面为自己维权？

王玉臣：首先，尽快核实所购项目的预售房款收取情况、监管情况，是否存在开发商逃避预售资金监管、挪用预售资金的情况，通过信息公开申请等方式对项目的开发建设做全面的调查和了解。

其次，若核实发现存在挪用预售资金的情况或者其他违法违规行为，应尽快提起相关的查处申请，申请相关部门对这种违法行为进行调查处理。如果通过核实，发现在这个过程中银行也存在违规操作，还可以视情况提起相关的违法查处申请。

再次，如果交房已经延期，还可以视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究逾期交房违约金。

第四，很多烂尾楼或者延期交房的项目，存在开发商被强制执行的问题，不乏执行范围是购房人的房屋。所以平时务必注意查询开发商的执行情况，如果发现自己购买的房屋被查封或被执行了，要及时提起相关的异议，必要的时候，还要及时提起执行异议的诉求。

最后，在上述法律手段的基础上，可以建立和开发商等多方主体谈判的平台，进而推动开发商尽快完工交房。作为购房人，要想更好地保护自己的合法权利，需要灵活、充分运用法律赋予咱们老百姓的权利，依法依规去做，千万不要碰红线，否则得不偿失。

若银行违规放贷，监管部门可行政处罚

问题5：如果银行违规放贷，应承担什么样的责任？

王海涛：如果银行违规放贷，不构成业主对房屋贷款合同停贷的原因，但是，违规放贷的银行将会受到监管部门的行政处罚。

根据《银行业监督管理法》第48条规定，银行违反法律、行政法规以及国家有关银行业监督管理规定的，银保监局可以对银行采取罚款、对有关人员采取纪律处分或禁止从事行业工作等措施。同时，很多省市专门出台监管细则，禁止银行监管新的预售项目。

对于违规银行面临的风险而言，如果业主要求解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行，开发商的偿债能力及周期是不确定的。

问题6：目前，购房人与银行签订的房屋贷款合同中，是否有涉及银行违规放贷等的相关约定？

王玉臣：一般是没有的。特别建议购房者，在现在的银行按揭贷款合同文本中，将违规放贷的情形进行罗列，并且约定如果出现烂尾等情况，后续的违约责任如何厘清。

张柯：银行如果在购房人与银行签订的借款合同中，通过格式条款，明显不合理加重购房人的责任，如约定“借贷关系解除的，借款人应当返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用”等，则可能违反公平原则。

开发商违法违规挪用监管资金将被处罚

问题7：开发商挪用监管资金致使楼盘烂尾，开发商应承担什么责任？

王玉臣：商品房买卖合同中一般都没有约定挪用监管资金的违约责任，所以开发商挪用监管资金，一般是应当承担相应的行政处罚责任。

根据《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。如果银行监管不力，开发商挪用预售款，都属于违法行为。针对开发商的违法行为，购房人可以向当地住建部门投诉，住建部门可以对开发商采取列入信用黑名单等行政措施。

问题8：购房人停贷对开发商有什么影响？

王海涛：对于开发商而言，可能面临的后果为购房人主动停贷、解除购房合同、要求退房等。在法律层面，如果解除购房合同以及贷款合同，法院可能会根据情况判决剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行。

业主抱团停贷是否会促使开发商复工这需要分别看待，因为，开发商的交楼说到底是资金问题，从一定程度上来讲，有促进开发商交房的作用，具体作用大小，还要看房地产市场状况以及开发商实际面临的困难。

新京报记者徐倩

编辑武新校对柳宝庆