神预测！凤凰男来深十余年买下三套房，每次都踩对点

楼主混迹房网多年，看了很多朋友与深圳的故事，闲来无事，也聊聊自己的，权当是个记录吧。来聊聊我的“五座城”和“三套房”的那些事。（内容来源：家在深圳@雨相忘于江湖）

楼主自认为是凤凰男一枚，家境一般，在北京读的大学，是村里第一个大学生。毕业后第一份工作在肇庆，后来跳槽到了广州，之后又换工作来到了深圳，期间被派去了河源工作过一段时间。

楼主的三套房都买在深圳，跟大家分享我的买房经历。

第一套房

2002年，来深圳一直租房子住，一年换一个地方，单身狗也没所谓，拎包就走。后来交了女朋友了，未来丈母娘开出条件：结婚必需买房。

楼主当时随着职位的变化，月收入已经上到5位数。但毕竟时间短，加上这些年还债，借钱出去，手头积蓄并不多。幸运的是当年房价很低，南山区每平方米6000元左右，算了一下勉强够首付。接下来开启看房之路，蒙查查，啥也不懂。由于工作在科技园，基本确定房子买在南山区，看了阳光带海滨城、阳光棕榈园、鼎太风华、蔚蓝海岸、招商海月、观海台。

楼主没见过世面，从来没住过这么好的小区，看那个都喜欢。中间也看过福田的水榭花都，真漂亮，结果前一天开的盘，小户型早没了，要不然就定了，当然肯定要去借钱。穷怕了，只能看着手里的存款考虑。经过考虑打算买鼎太风华或者招商海月，二选一。正好到了五一劳动节，5月2日邀请未来丈母娘一起去看房。

不料，路过白石洲，未来丈母娘看见了在建的深圳湾畔花园觉得高大气派。去到售楼处，说昨天刚开盘，如果你们现在下订，按昨天的优惠给你们3个99折，过了劳动节，错过今天可就没这个店了啊。

未来丈母娘很喜欢，就这样定下来了，买了自己的第一套房子，学位、朝向、车位等等问题都没考虑过，貌似只考虑了钱！总价60万元，贷款八成48万元，就此成为房奴。

这个决定，为未来留下来很多麻烦，需要不停的修正。

第二套房

一直关注国家宏观经济情况和深圳房地产情况。2014年随着多年房地产调控，4万亿负面影响在显现，经济在下滑，各项经济指标都很严峻。

感觉房地产管控已放松，慢慢的舆论环境向放开房地产转变。

我已经清晰的意识到，机会来了，就在这一年。其实当时深圳经济是全国质量最好的，最不依赖房地产的，房地产也是管控最严的，但是深圳房地产也在下滑，记得新房去化周期12-14月个已经是全国最好的了。

管控越严说明越有价值，投资就应该投在深圳，而不是河源。

9月30日，河源开车回深圳的路上，通过车上广播听到一则消息，人民银行下发了一个通知：放松住房信贷政策，深圳也予以执行，还清一套房的，如果买第二套按首套对待。这个消息给我传递两个信号：

国家正式放宽房地产调控，转向刺激了；

我手头上的积蓄可以付首付款了。

我知道经济形势严峻，如果一个政策不好，肯定会有第二第三个出来。说到微观上，金九银十，国庆节各大地产商搞促销，促销方案都是前段时间做好的，紧急情况下地产商来不及调整，更何况市场反应没出现，房地产商在资金紧张的情况下，不敢随意提价。机不可失时不再来，国庆节取消一切安排，目标：务必买下一套房子。

整个国庆拉着老婆孩子还有母亲，看了很多房子，从南山、宝安、龙华，一直看到龙岗。发现深圳的新房子真少，两个新楼盘隔的好远。这种情况下，如果全国涨价，而深圳不涨价，不可能啊。

第一个：大冲华X城，均价4万，很看好，总价高，首付压力有点大，更关键的是没现房，不能马上成交，果断放弃。

第二个：宝安松茂御X湾：位置不错，也相信区域未来的发展，可看到飞机在正上方飞，放弃。

第三个：西丽博林X瑞：3万多，售楼小姐好会吹牛，心里想这价钱我去买华X城了。

第四个：龙华华业XX四季：赠送很多，户型也不错，可小区太像我第一套房子深圳湾畔了，靠马路，没小区，学区一般（后来有变化）。

第五个：坂田星河W，价钱挺高，没现房，放弃。

第六个：坂田嘉X山，位置不错，小区挺好，价钱也合适，好，放入目标对象。

一路向东，龙岗中心城好几个，感觉距离太远，开车都要好长时间，集体放弃。

这时重点聚焦在：华业XX四季和嘉X山上，第二次看嘉X山时，隐约看到北边还有新楼盘。

第七个：坂田JZY城市广场三期，从嘉X山驱车城市广场很快，非常近。小区大、漂亮、靠近华为，价钱比嘉X山、XX四季稍低，直接纳入目标对象。

征求儿子意见：喜欢城市广场，游泳池好大，好漂亮。好吧，买三期的说比一期的好，这理由不错。

经过综合评估，在10月7日签订购房合同，买了JZY城市广场3期。

看房期间，告知所有在深圳亲友，近期一定要买房，最好这几天就要下定，也邀请了他们去看JZY城市广场。他们对楼主这么着急买房表示不理解，特别是经济形势不好，房价一路下跌的情况下买。我苦口婆心，给他们讲了至少7个理由。楼主这四年多主要时间在河源，他们认为我对深圳近期情况不太了解。

没想到，最反对买房的一个亲戚，赶在430之前买了一个龙华二手小房子，还有一个买了罗湖一个公寓，也算没错过这次机会。不过，错过了买大房子的机会，更多是没买。纷纷后悔，自然是后话。

“我命由我也由天”，买房手续还没彻底办妥，房贷还没放下来，JZY后来的事过程大家都知道，不知道的就当不知道吧。一时间，亲友间质疑声响起，我依然信心满满：相信ZF，肯定能解决，其实心里毛毛的。

果不其然，一个930政策没达到预期，神奇的430来了。一夜之间房价飞天，二手房各种幺蛾子，契约精神都去哪儿了？看到这个情况，我知道城市广场无忧了，房价涨这么高，烂尾的风险没有了。

塞翁失马焉知非福，因为这套房子两年没有还房贷，交契税。没想到给了我一个新机遇，只要借点钱就可以买一套小房子，还能解决儿子上学问题。就是我接下来要说的第三套房子的事情了。

第三套房

当时儿子准备小升初，但是对口的学校都不好，无奈之下，中介提出要不考虑一下南外大冲？

我：南外大冲，没听说过，成绩怎么样？

中介：初中今年开始招生，明年是第二届，2018年第一届毕业才能知道真实水平如何。

我：多少钱？

中介：离学校最近的小房子，总价170万元。

我：这么少！科技园，这么好的地段居然还有如此便宜的房子，着实出乎我的意外。

之后赶紧查南外大冲的资料。知晓南外大冲起源于大冲小学，大冲旧改由华润重建，完成后改为九年一贯制，交由南外集团管理，原大冲小学校长退休，南外高新副校长杜平调任新校长，老师组成：原大冲小学老师、南外调入老师、新引进老师各占三分之一。了解清楚背景后，开始了我的推演：

1、成为好学校必备条件：第一生源、第二管理体系、第三老师。

2、寻找对标学校：南外高新、南外滨海、南海中学。

经综合分析，南外大冲最好的对标对象就是南外高新，我不担心新学校，因为新学校更有冲劲，在集团里面它是成熟的，集团也明白前几年成绩的重要性，关注度肯定高。成为南山区名校我认为是个必然的结果。想清楚了，可以去这个学校。

于是乎让中介兄弟介绍房子--硅谷公寓有一套175万元的，第一手，无贷款，学位没用过，带租约。

中介兄弟指了一下墙上的地图：房子在这儿，学校在这儿，挺近。好，约业主。中间跑到小区楼下，晚上看不清楚，只知道是这栋楼，没上去看。业主来到中介处，175万实收，一分不少。好，握手，成交。就这样，买下第三套房子。

从始至终没看过标的物，直到银行放款后，找租户做移交手续，才见到房子。

不负所托，南外大冲第一届就成了黑马。儿子这第二届一飞冲天，就成了大白马，真的可以和南外高新对标了。

儿子非常喜爱这所学校，学习成绩变为了中上。可中考考砸：比平常考试下降了很多位次，在今年升学压力巨大的情况下依然进入了一所中等偏上的公立高中，分班考试进入了重点班。

从初一开始，儿子这届学生就体现出实力，初二更加明显，进入南山区初中第一方阵已经确定。学校的管理和氛围，老师的敬业精神和追求卓越，作为家长看得清清楚楚，好成绩是必然的结果。

期间，楼主综合分析加上了解大冲实际教学情况，认为南外大冲学区房很快将兑现价值，向旁边的文华学区房靠齐。在宏观大背景没改变的前提下，南外大冲学区房有一次投资机会。

想清楚后又开始极力邀请亲友来买南外大冲的小户型学区房。让他们务必在中考出成绩前出手。可惜亲友依然不相信，但有两个同事认可了，买了南外大冲的房子，前几天合计着请我吃饭。

网友热评

@L丶：写的真棒，不过楼主也确实是技术大拿，深圳三套房很正常。

@可以说真话的马甲：你买深圳湾畔的时候我正好来深圳工作，住白石洲，当时就觉得这个楼太高档了，要是能买得起就帅了。很能理解你丈母娘的那份喜爱。

@燕语呢喃2018：很精彩，喜欢听这些过去的故事。

@我和草原有个约定：也就那个懵懂的年纪才敢那样豁出去！

@z2348：是不是深圳随时买房都不会亏，纠结现在买还是再等等？看房一年了，还没出手。

@周小周：楼主虽然一直自谦凤凰男、眼界短，但一路看下来还是要赞叹一下楼主的智商和学习能力确实高。

@夜色中的小北斗：耐心看完，竟然发现自己和楼主的经历相似点太多！学计算机，毕业去了坂田一家出名通讯企业总部，因为各种原因却住在白石洲，第一套房是JZY城市广场，后来跳槽到甲方，换了公司附近的房，开启休闲生活模式。

@不同阶段的人生：深圳，或者说广东，是具有传奇色彩的地方，爱死这片土地了！多少两手空空的人，来了之后绘写出精彩人生。将相本无种，男儿当自强，楼主加油。

@春秋鼎盛：后面两套买得有点晚但是也赶上好时间了。

@落花迷人眼：全部仔细看完，佩服楼主。我老公毕业的学校就在楼主剔除掉的选项中，他也是很优秀的凤凰男。可惜我们没有抓住机会，他08年来到深圳，后面买了老家的房子，去年又买了惠州的房子，就是没有选择深圳。现在一直有在后悔，想着如果我能够现实一点的话，估计早就买深圳的房子了。但是这个世界是最不能后悔的，错过了就错过了。虽然我们一手好牌被自己打的稀烂，但生活还要继续。好希望能得到楼主的指点，关于买房这件事。

@2019清清我我：这个年代的人还是有跌宕起伏的经历的，吃过苦也应该更懂得珍惜现在的生活，不容易沉沦。对不对？

@N1：作为差不多年纪，经历类似的人，我对楼主的判断力表示佩服！客观地说，楼主这几次购房的成功，一方面是楼主判断力的体现，但也要看到，是顺应了十几年来，房地产向上的趋势。任何一个人，只要在这几个时间节点上购房，基本上都能赚到钱。我们谈论过去，也是为了更好地面向未来。现在的情势下，投资该向哪个方向去？楼主如果能谈一谈，会更有借鉴意义。

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文章来源:咚咚找房

三套深房业主、为自己的无知背上了巨额负责

一位50多岁深圳大哥的故事，国企单位每月工资1.8万。前些年深圳房地产景气，手里握着三套深房，总价值2000万左右。

房子虽然值这么多钱，但不是全款房要月供啊！只靠月薪1.8万肯定是供不上的。加上近两年房地产行业不景气，又很难卖出，又不想便宜卖。那就只能找银行借贷呗。

于是就有了故事的开始，2019年他找了一个贷款中介拿出其中一套房产做二押，贷了笔钱出来慢慢还月供。由于月供金额比较大根本撑不了多久，那么接下来就是这个故事的开始。

他还是回去找了那个贷款中介，骗他说“你刚做了二押如果继续做的话需要在等几个月，如果现在进件银行不会批款。可能还会抽查你的贷款用途，查出来会要求你提前还款”。被各种吓唬后信以为真，做不了怎么办？这个中介就给他放短差(民间借贷)，想必大家都知道这个利息是很高的。就这样几个月下来短差到了一定的金额后，这个中介就给他做第二套房产二押。抵押贷款出来得先把这个中介的短差还上，剩下在手里的钱不够撑两三个月。用完了继续在这个中介手里短差，达到一定金额又开始做第三套深房二押。这样循环三年时间这个中介在他手里赚走300多万元。

最终这个深房业主负责情况

银行负责1500万

民间借贷300万

征信严重逾期

这个民间借贷300万也是那个中介的，最后这个中介想在帮他做一笔1800万出来，不然短差300万就收不回来了，准备赚最后一笔就收手了。可没想到进件了多个银行都被拒，折腾了半年最后付出了高额费用做了1850万出来。其实能贷出来也是从这个坑掉到那个坑，1850万每月只还利息都远远超过他的工资了，解决不了问题，价值已经被套空。不尽快出售房产的话面临再次逾期房子被查封。我身边经常会听说被贷款套路的，如果自己不懂又没熟人最好找比较靠谱的金融公司。

下期分享《金融贷款中介的那些套路》

第三套房还能贷款吗

不能贷款，根据现行的银行贷款政策，以夫妻双方为单位，如果已购两套以上住房且有两套以上在贷款中的，再次申请住房按揭贷款银行将不予授信，也就是会拒贷。如果已购多套住房，但贷款已结清，或者只有一套在贷款中的，可以申请按揭贷款，无贷款的享受首套房贷，有1套贷款中的算二套房贷。

第三套房

银行对购房套数的认定方法

1、认房又认贷：意思是既要调查借款人在当地房屋登记系统中有无房产，又调查银行征信系统有无住房贷款记录，只要其中一个有记录，都不能算首套房。二套房认定标准

1、个人名下有两套房的商业贷款记录一套已还清另一套未还清此时再贷款认定为二套房以上。

2、贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套，若贷款未结清算二套。

3、夫妻俩人一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用公积金贷款，婚后两人再以夫妻名义共同贷款，若贷款已还清银行会根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例，若贷款未还清算二套房以上。

4、准备结婚,还没有领取结婚证,一方名下有房产和房贷未还清,另一方没有任何房产和房贷记录,现在两人一起购买新房,登记两个人名字,没有贷款记录的人申请贷款,二人因共为产权人,从银行按揭贷款买房算二套。

注意：北京、上海、深圳、苏州、南京、广州等限购、限贷城市,不管贷款是否结清,都按照二套房的政策执行,首付、利率都相应提高。

比如北京：名下有一套房产或者有住房贷款记录，无论贷款是否还清，再买房都算二套房。

2、认房不认贷：只调查借款人在当地房屋登记系统中有无房产，不看贷款记录。

3、认贷不认房：只调查借款人在银行征信系统有无住房贷款记录，不看名下是否有房。

在这三种说法中，就属“认房又认贷”最严格，因为要同时审查借款人的住房和贷款情况，在限购政策收紧的大背景下，很多城市都执行的是“认房又认贷”的政策。

而且，首套房、二套房的认定，是以家庭为单位的，也就是说已婚、有子女的情况，都会影响到房屋套数的认定。

夫妻+未成年子女算一个家庭成年单身个人也可算为一个家庭。

首套房认定标准

1、贷款买过一套房,商业贷款已结清,再贷款买房。

2、贷款买过一套房,后来卖掉通过房屋登记系统查询不到房产,但在银行征信系统里能查到贷款记录再贷款买房。

3、全款买过一套房再贷款买房。

4、全款买过一套房后来卖掉了房屋登记系统查不到房产再贷款买房。

5、夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录另一方婚前有贷款记录但名下无房产婚后买房申请贷款。