婚前买房子但是有贷款，婚后房子应该怎么分？
结婚前一个人第一次支付，结婚后共同偿还贷款，登记在第一个以支付人名义的家里。
离婚时，另一半到底能分到多少？
这次详细说明了其中的法律逻辑。结合具体的例子，通过公式完全分析了这个问题，并显示了计算的整个过程。
作者：褒晓天
结婚前一个人买的房子，在结婚内共同偿还贷款。房子怎么分？
蓝色在结婚前买了总额200万日元的房子。首付是100万日元，贷款是100万日元。各种税金中介费合计10万日元。用他一个人的名义登记了房子。
几年后，小青和小红结婚了。这时，蓝先生已经还了50万日元的贷款。其中本金占35万，利息占15万。同时，房子也涨到了300万。
结婚后，小青和小红以他们的收入继续偿还贷款。房子也继续上升，一起涨到了400万。
但是这个时候，小青和小红的结婚结束了。经计算，结婚后正好还了50万日元的贷款。其中本金35万元，利息15万元。剩下的30万元还没还。
但是，很明显，双方并不是为了这件事而等待着不离婚。
结婚前一个人买的房子，在结婚内共同偿还贷款。房子怎么分？
问题来了。如果双方马上离婚的话，不考虑其他的事情，小红到底能分到多少？
一、法律规定
这是典型的结婚前一个人第一次支付，结婚后共同偿还的例子。
根据法律，房子一般是登记的，也就是说房子一般是蓝的。但是，小青需要补偿小红。补偿金额一般是双方婚后共同偿还住房贷款的住宅及其增值部分的一半。另外，剩余部分作为注册者的个人债务被贷款。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国国民法典》婚姻家庭篇的解释（一）
第七十八条一对夫妇结婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付，在银行贷款，结婚后以夫妇共同财产偿还，将不动产以初次支付方的名义登记的，离婚时该不动产由双方协商处理。
如不能根据前款规定达成一致，人民法院可以将该不动产归属于登记的当事人，判断未归还的贷款是不动产登记的一方的个人债务。双方结婚后共同偿还贷款支付的金额及其相应财产的增值部分，离婚时应根据民法典第一百八十七条第一项规定的原则，不动产登记一方对另一方进行补偿。
这个故事不读也没关系。现在开始一点点分析。
二、分什么？
我们首先根据结婚和离婚的两个时间，把钱和钱对应的房子分成三个部分。我看看。小红可以分为哪个部分？
1、结婚前的部分是蓝色自己支付的初次支付、结婚前的还款和对应这两个钱的房子。
2、结婚期间的那部分是夫妇的共同财产的返还以及相应的家。
3、离婚后的部分是还没有还清的贷款和对应的房子。
结婚前一个人买的房子，在结婚内共同偿还贷款。房子怎么分？
第一部分结婚前的部分
结婚前一个人买的房子，在结婚内共同偿还贷款。房子怎么分？
这个部分是对应小蓝自己支付的第一笔钱、结婚前的贷款和这两个钱的房子。
家里登记的是小青的名字。结婚前的首次支付和结婚前的还款也是青先生的个人财产。这个部分和小红没有关系。小红不知道这部分的钱和房子。
第三部分离婚后的部分
结婚前一个人买的房子，在结婚内共同偿还贷款。房子怎么分？
这部分是还剩下的贷款和对应的房子。
小青和小红离婚后，法律上还没有的贷款是小青的个人债务。借款都是个人债务，对应的房子一定是小青的。这个部分和小红没有关系。
第二部分婚姻内部部分
结婚前一个人买的房子，在结婚内共同偿还贷款。房子怎么分？
这部分是和结婚夫妇一起借的钱相对应的房子。
这部分小红一定能分开。其原因是红和蓝夫妇的财产用于偿还这部分借款。
但是，结婚后共同偿还的钱只有一半会补偿给小红。客观地说，对小红是不公平的。小青结婚前买房子对小红来说不一定是好事。即使是限定购买，因为没有钱即使买第二家，也客观地让小红失去了潜在的购房机会。另外，如果这部分夫妻共同财产没有用于偿还住房贷款，也可以用于其他投资，可以赚更多的钱。
因此，规定了补偿额以对应实际贷款的不动产价值为基准的法律。其实是分家，不是那部分的钱。就当是还债了，买了一部分房子。那样的话，对小红来说一定会公平的。
（注：当然，如果房子降价的话，又是不一样的。这个请留到后面。）
所以，要说房子涨了多少，结婚后还借款的钱也和涨了多少一样。
三、简单的计算方法
我们先计算房子的涨价，然后以这个上升率扣上结婚后欠款的钱，只要再分一半，那就是小红的最终补偿金。
结婚前一个人买的房子，在结婚内共同偿还贷款。房子怎么分？
换上一个例子很简单。房子买来200万，现在值400万，房子翻倍，那么房子的价值上升率是2。结婚后的还款总共还了35万元。35万乘以2的升值率是70万。小红最终被分成一半，也就是35万。
结婚前一个人买的房子，在结婚内共同偿还贷款。房子怎么分？
在客人的简单咨询中，我也经常用这个最简单的公式帮他计算。既方便又易懂。但是，实际上，这种计算方法无法得到法院的批准。为什么？这个计算方式主要忽略了两个重要部分。一个是住宅的价值上升率的计算有问题。第二，没有考虑贷款的利率。
四、房子的上升率
住宅价值的上升率是除去住宅现有价值的买房成本。
结婚前一个人买的房子，在结婚内共同偿还贷款。房子怎么分？
在通常情况下，不应该把住宅的购买价格作为购买成本来使用。
我不知道你是否注意到了，在之前的例子中，还有一个关键数字。结婚的时候，彼此家的价值变成了300万。
结婚前一个人买的房子，在结婚内共同偿还贷款。房子怎么分？
之前也分析过，结婚前这所房子和小红没有关系。小红对这个什么也没付过。当然，结婚前房子上涨的利润和小红没有关系。而且，夫妇还贷款也是结婚后开始的。
所以对小红来说买房的成本是结婚时的不动产价值，应该不是购买不动产时的价值。
如果你不知道的话，小青可以在结婚前贷款买不到房子。结婚前一天，付第一笔钱，买这300万套房子，结婚后共同还贷款。这对小红来说是一样的。
五、利息
购房成本不光是结婚时房子的价值，应该也包括贷款利息。根据结婚和离婚的两个时间，利息也分为三个部分。
结婚前一个人买的房子，在结婚内共同偿还贷款。房子怎么分？
1、结婚前蓝色个人支付的利息
2、结婚夫妇共同财产的还款利息
这部分的利息来源于夫妻的共同财产，和小红有关系。这是应该和小红有关系的买房成本。
3、离婚后的利息
法律规定，剩余的贷款是小青的个人债务。当然也包括利息。这部分对应的房子也是小青的。另外，小青也可以先还。实际上不会产生利息。所以，这部分的利息一定不能算进和小红有关的买房成本里。
六、必要的费用
部分法官将当初购房时的税金和中介费等必要费用也纳入了购房成本中。这也是合理的，无论家里什么时候买的，必要的成本都是不可避免的一部分支出。
当然一部分法官认为中介费不是必要的费用。部分法官认为税金覆盖了房地产价值的全部。如果结婚后还房贷的比例不大的话，这部分不能作为买房的成本来使用。
七、总结
因此，事实上，购房成本可能由三个部分构成。结婚时的不动产价值、夫妇共同财产中偿还的贷款利息以及税金中介费等必要费用。
概念明确了。接下来是具体计算的问题。
1、加上结婚时的房地产价值、婚姻内的夫妻共同财产中偿还的贷款利息、税金中介费等必要费用，计算出买房成本。
2、以房子目前的价值分配购房成本（结婚时的房地产价值），房子的价值上升了。
3、以上升率乘夫妻双方结婚内的共同还款（包括本金和利息），获得对应双方结婚内还款的房地产价值。其中一半是最终可以由另一方支付的补偿金。
结婚前一个人买的房子，在结婚内共同偿还贷款。房子怎么分？
夫妻一方的征信不好，可以贷款买房吗？怎么补救？
按照《中华人民共和国民法典》的规定：婚姻关系存续期间获得的财产归夫妻共同所有，产生的债务由夫妻共同承担。夫妻双方在法律上属于同一个经济实体。因此商业银行在发放贷款时，如果是已婚人士，常常都需要提供配偶的个人信息及征信情况进行审查，一旦一方的征信情况不好，不符合银行贷款的准入条件，那么是无法取得授信贷款的。
什么是征信不好？银行对于征信不好的定义其实很宽泛，但最常见的主要有以下三种情况：（1）一是目前存在逾期、欠息等不良记录情况；（2）二是虽然不存在逾期/欠息，但是存在借新还旧、展期等情况；（3）三是目前不存在上述（1）（2）类情况，但是最近2年内曾有过“累六连三”（累计六次或者连续三次）的情况。正常而言，只要存在上述任何一类情况，就属于征信不好，此时在银行贷款的希望极其渺茫。
如何补救？1、养征信
按照我国目前的《征信业管理条例》第十六条规定：征信机构对个人不良信息的保存期限，自不良行为或者事件终止之日起为5年；超过5年的，应当予以删除。所以你的不良记录只要已结清，五年后自动被覆盖（现实中，一般不需要等待五年，正常银行只看最近两年/三年的记录，所以只要你最近两三年的记录良好，那么贷款一般问题不大）。
2、离婚
相信不少人都看到过为了买房而虚假离婚的报道案件，有的离婚为的是多一个首套房的待遇，而有的就是因为征信的原因，因为结婚必须看双方的征信情况，如有一方征信不好，可以通过离婚选择由征信良好的一方进行贷款，等贷款审批后再进行复婚，不过为了避免这类情况，一些银行对于离婚时间是有期限要求的，比如必须在离婚后半年或者更长时间后才可以办理贷款。
3、中小银行尝试
按照银保监会每年发布的《金融统计年鉴》数据显示：目前我国的商业银行机构数量已经突破了4000家，不同的商业银行规模不一样，经营的风险把控也不一样；对于大银行而言，由于网点密集，业务量较多，所以风险把控准入较严格。但中小银行不一样，受制于规模因素，为了拓展业务，部分中小银行在风险把控上会有所弱化，所以在大银行贷不了款的时候，改为中小银行是有希望的；不过如果是还款能力（如流水不够）等方面的因素，几率会大一些，征信因素，概率相对较小。
总结除了上述几类情况之外，还有一类虽然不是征信不好，但也会影响到贷款，即小额贷款众多（如一方个人征信上体现有众多的网贷，即使全部都按时还款，银行依然可能会拒贷），所以打算要办理房贷的，在贷款前的一两年内最好尽量避免频繁使用网贷。最后补充一点：征信在平时可能对你的生活并没有影响，但是当你需要它的时候，你会发现离开它，寸步难行！
一方婚前贷款买房，需要什么样的证据，才能证明婚后共同还贷？
现实中经常遇到这样的情况：
夫妻一方婚前签订了房屋买卖合同，以个人名义贷款，并支付首付。房屋登记于首付款支付方名下的（婚前已登记），婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时对不动产权属及分割发生争议。
法律及实践根据法律规定，出现此种情况，双方首先应当协商，如果协商不成，法院可判决该不动产归登记一方所有，对于婚后共同还贷支付的款项及其相对应房屋增值部分，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
焦点上述判决相对公平，在审理过程中，共同还贷往往成为涉案的焦点。
对于共同还贷，一般需要提供银行流水记录，以证明结婚后共同还贷的时间。根据《民法典》第1062条规定，除夫妻一方个人特有财产外或另有约定（举证困难），夫或妻在婚姻关系存续期间所得的财产，均为夫妻共同财产。
因此，无论是以哪一方的名义去偿还房屋贷款，只要在夫妻关系存续期间内，均属于夫妻共同还贷。但是，实践中也涉及部分争议，比如：夫妻关系破裂后，尤其在第一次诉讼判决不准离婚后，一方的还款有可能会被认为是个人还贷行为。
者擅长法律顾问，处理合同纠纷，希望此篇文章对你有所帮助。
