经营贷等同于大额信用卡，利率3.55%，10年先息后本，随借随还

最近有几个朋友问我有没有什么大额贷款能像信用卡一样随用随还的。因为都是做生意的，经常涉及到垫资，账期没到没结款等问题。认识挺长时间了，知道我做这个行业就找到我咨询。

一般情况下当然不可能，普通的贷款一般周期都比较长，而自己周转一般也就几个月，如果贷一笔款放着不用付利息又不划算。

那么有没有什么贷款能像信用卡一样随借随还不用不付利息的吗？

今天给大家推荐一款抵押经营贷产品

1、额度：额度最高1000万。

2、还款方式一：先息后本10年，每年归本，随借随还，年化利率3.55%，对应LPR零上浮。

3、还款方式二：先息后本3年，中途不归本，年化利率5%。

4、抵押率：抵押率7成。（打个比方：房产价值100万，可贷额度为70万）

总结测评：

首先此方案利率较低，最低可做到年化利率3.55%，央行2022年公布的一年期LPR利率为3.55%，依然保持不变，由此可见利率加点为0，在南京众多融资方案中是非常少见的了。

3年期先息后本利率相对较高，但是同比市场先息后本方案最大的优势在于每年无需归还本金，南京市众多银行当中也没有之一。

其次，额度一次审批，可循环使用10年，用多少，算多少利率，随借随还。

打个比方，最终批款100万，可分多次提取使用，也可全部一次使用，非常方便快捷，用多少提多少，还多少也可用多少，相当于一张大额信用卡，不用不计息。

两种利率最低的抵押经营贷，貌似一样，实则差别巨大，如何选择？

作者：程世鹏会融集团创世合伙人

王老板在武汉做服装生意，近期办理了一笔抵押经营贷，年化利率仅需要3.55%，5年期先息后本。

张老板在武汉做建材生意，近期也办理了一笔抵押经营贷，年化利率3.7%，5年期先息后本。

同样是抵押经营贷，为什么王老板和张老板最终的选择却不一样，张老板为何不选择利率更低的呢？

两个方案貌似一样，利率差别也不大，但是里面却暗藏玄机，所以最终会有不同的结果。

一、从融资方案的本身来看王老板选择银行A：年化利率3.55%，5年期先息后本，每月付息，5年后还本。

张老板选择银行B，但是银行B有两个方案先择：

1、年化利率3.7%，5年期先息后本，每月还息，但是每年到期需要归还5%的贷款本金，5年后归还剩余的75%的本金。

2、年化利率3.7%，3年期先息后本，每月还息，3年后还本。

两种方式利率一样，但是还款方式不同，第一种资金利用率更高，但是到期还本的资金压力大，第二种每年归还部分本金，到期还本压力稍小，相对比较稳妥。

二、从融资简易程度和融资效率来看银行A很明显利率更低，还款年限更长，但是在办理时效方面，银行A较慢，流程更复杂，需要开对公户，如果贷款主体是有限公司，那么所有的股东都必须签字同意。

而银行B则不需要诸如A这么多繁琐的流程，比如开对公户，其实有部分企业因为各方面原因是很难开的，另外就是股东签字，我遇到很多客户，有的股东之间并不合，或者有的股东长期在外地，股东多了，自然很难统一，所以每个环节都会影响贷款的效率以及是否能进行下去。

所以从融资效率来讲，银行B更简单，更高效，成功率也会更高。

三、从融资成本来看方案一的利率虽然低于方案二，但是因为还款方式不同，方案二每年都会还5%本金。

按照100万来算，方案一5年总利息177500元，方案二5年总利息166500元（利息逐年递减）。

实则方案二利率高，但是反而利息成本更低。

四、从贷后风险来看1、方案一到期还本压力大，需100%偿还本金，而方案二仅需还80%本金。

目前全国房价其实普遍存在小幅度下滑状态，武汉大部分房产也处于小幅度下滑，非核心区域的房价更是下滑得厉害。

方案一如果万一房价下跌，到期还本续贷或者转贷必然存在填补资金的风险，而方案二只要下滑不超过2成，都没有问题，但是以武汉楼市来看也不会超过2成。

2、从贷后风控角度来看，方案一对客户贷后要求较严，特别是在经营流水方面，如果流水不足是会存在贷后预警或者要求提前归还本金。

而方案二只要不出现严重逾期，就不会出现抽贷断贷的风险。

这一点，没有一定经验的人是不会告诉你的。

从以上几个方面分析两款方案的优劣势，大家会怎么选择呢？

所以说，我们需要融资选方案，不一定利率越低，利息就越低，不是利息越低就越好，也不是只要能把款贷下来就相安无事，要想选对方案，里面有太多深沉的因素需要我们去考量，这样才是一个成功的融资，盲目融资，会给我们后期带来很大的财务风险。

银贷是杠杆，经营创造价值，投资有风险，贷款需谨慎。

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消费贷付首付，经营贷换房贷，几年省下几十万利息？中介又活跃起来：“绝对没风险，我们非常专业”

每经记者：王佳飞每经编辑：陈梦妤,何小桃,盖源源

“我比银行更懂你”。

4月末的一个工作日下午，北京CBD某高层写字楼里，一家助贷机构的大厅热闹非凡，五六张大桌基本满员，目测还有不少正在签合同的客户。以购房者身份进行采访的《每日经济新闻》记者，找了张空一些的桌子坐下，过了几分钟，约好的客户经理才赶过来，“这里人多，咱们到里面再找张桌子聊吧。”

助贷公司大厅坐满了咨询者/签约者图片来源：每经记者王佳飞摄

“消费贷买房不是有风险的吗？”

“没有风险，我们操作绝对没有风险。”

事实上，去年初，包括北上广深在内的多个热点城市开始严查经营贷，取得了阶段性成效。但今年4月以来，多位朋友向记者反映，去年下半年几乎绝迹的贷款推销电话又开始频繁起来，对方声称的身份亦不乏知名国有或商业银行。

5月9日下午，记者再次联系上述助贷公司，得到的回复仍旧是，有北京公积金社保就可以做贷款，可以买房。

人满为患

2021年2月，《每日经济新闻》曾报道《北京严查经营贷购房后续：有助贷机构加班赶单子，也有客户被银行要求立即偿还贷款》，并引发了相关部门关注。

“我们消费贷、抵押贷都能做，可以把您的房贷转化成经营贷，利息是要比现在的房贷低一些的。”

经介绍，4月末，记者以咨询者身份拨通了一个自称是贷款中介的预留电话。

在问了一大堆贷款需求之后，对方表示将为记者匹配客户经理张洁（化名）。在重复了基本信息问题后，对方提出见面，“用消费贷付首付或者将来用经营贷置换房贷，我们都是能够操作的，哪天您有空来我们公司聊聊吧。”

在记者咨询的多家助贷机构中，对于更详细的贷款内容和流程，每位客户经理都表示需要到公司面谈。

张洁公司的案例来源：某助贷机构官网

4月末的一个工作日下午，在与张洁约定时间前的几个小时，她再次联系记者确认了行程。

张洁的公司位于北京CBD的高层写字楼里，门口三三两两地站着工作人员，有的在抽烟，有的在闲聊，很是热闹。出2层电梯就能看见机构大大的标志，格外醒目，向前台简单报出张洁的名字后，她随手向室内一指，表示记者可以进去了。

于是就出现了文章开头的一幕。

大厅一侧的洽谈室里同样人满为患，两三张小桌满满当当。

“我们这里产品种类挺多的，可以按照您的需求来为您配置”，张洁说，“不超过100万元的我们可以提供消费贷，如果超过这个数我们可以为您提供经营贷。”

“绝无风险”

“如果您想多贷一些，可以使用经营贷，就是您买一家公司，用公司经营的名义来贷款。但这需要用房产来抵押，具体能贷多少看您的房产价值。”张洁表示。

“我就是贷款买房，哪来的房产来抵押做经营贷。”记者说。

“可以操作的，我和您细讲。”张洁忙表示。

令人心动的贷款公司广告

“消费贷每家银行大概能批下20多万元，我们帮您找4家就差不多了，利率每个银行不太一样，应该是4%以上，加上您自己手里的钱估计就够首付了。除了您正常还银行的本金利息，我们收您一个总贷款额2%的费用。”

“经营贷利率要低一些，基本上3%多一些，也是相同的收费标准。”

记者说：“那我直接用经营贷多好啊。”

张洁表示，经营贷是需要用房产进行抵押的，您目前没有房产，所以建议您先利用消费贷付首付，然后再走正常的银行房贷，等有房本后再用经营贷来抵换房贷。

资金掮客们这段时间最常发的转贷广告来源：中介朋友圈

“当然了，抵换贷款是有资金差的，我们也会为您提供这期间房款总额的过桥资金，但这笔资金成本会高一些，也会有一定风险。”

记者问：“那是谁提供的资金呢？”

张洁回答：“各正规的银行机构和一些信托资金。”

在该公司官网，确实标注有8家国有或商业合作银行。

“用消费贷买房不是有风险的吗？”记者问。

张洁压低声音说：“绝对没有风险，我们在北京快20年了，非常专业。”

“可以用自己的名字来贷款，然后用别人的名字来买房，这样是最好的操作。”

随后张洁提出要看看记者的个人征信等相关信息，对于记者的顾虑，其表示：“您看好多人都来我们这里做贷款，其实我们和房产中介的性质是一样的，都是为您提供信息赚取服务费，没有风险的。要是自己去银行办理的话，可能不会有我们替您办这么顺利，有可能办不下来。”

确实，记者在现场看到，这间小屋中，早先进来的咨询者已经开始一份份签合同了，张洁一次次提出要查看个人信息，记者以需要再考虑为由选择了暂停此次行程。

张洁把记者送到门口：“没关系，考虑好了随时联系我。总部近期在装修升级，有时间您也可以去看看。”

张洁公司的客服助理此前在该公司平台与记者的对话

接力运作

自此之后，《每日经济新闻》记者接到的贷款推销电话便多了起来，电话中开出的价码也越来越诱人。

“常规消费贷我们只能给您提供80万元左右，超出部分我们可以找一些地方性银行来做，总额就上来了。您要是有社保能给您多贷些，有公积金再给您多贷些，有商业保险还能再给您多贷些。”有助贷机构人员如此介绍。

“我可以用这笔钱来买房吗？”记者问。

“通过正规渠道是不可以的，但我们可以操作让您用于买房。”对方回答。

“你们不是正规渠道？”记者问。

“我的意思是我们可以把您的消费贷运作成正规渠道买房。”

但对于如何运作，对方没有说明。

其他几家助贷机构的套路也差不多，上来就是，“利息3%的贷款您要考虑吗？”

百度首页的转贷广告

5月8日，记者辗转联系到了从业者夏柏。他曾经和朋友们一起炒房，手上有了资金和一定的人脉积累，后来楼市调控全面升级，他们早早出清部分资源，改行产业链其他生意。

而就在最近，土拍市场的变化和各地的松绑政策似乎又让夏柏和朋友们嗅到了不一样的气息，于是和朋友合伙开了一家助贷公司，这几个月的生意眼看着越来越好，转贷、垫资等等业务都有所涉及。

按揭转抵押的生意是夏柏公司最近的主推产品，在他发布的一些信息中，诸如“银行房抵月息3.2厘起，100万借款月供只要3200元，随借随还，1-5年期年化3.85%，10-30年期年化3.95%-4.8%”，以“300万为例，月利息差6300元，年利息差75600元，三年利息差226800元”，以及“快速审批，最快当日放款”等字眼频频出现。

用夏柏他们公司的营销话术说，就是“我比银行更懂你”。

助贷机构工作人员爱用的销售话术来源：中介朋友圈

但事实上很多房地产销售人员对消费贷、经营贷的说法比较抵触，起码是表面上。

4月29日，《每日经济新闻》记者联系了北京一家头部中介机构，说明了采访意愿，对方表说了句“我们没有涉及经营贷”，便不再多说。

记者又在另一中介平台上随机咨询，对方明确表示：“我们不能碰这些东西，我帮您联系楼盘销售吧。”

很快，这位经纪人便拉上了北京通州某楼盘的销售，和记者三人组成了一个微信群。在记者直接询问“消费贷付首付是否可以”时，这位销售便通过微信私信表示，“我们这边做得比较多，大概需要多少，我可以帮您推荐。”

就这样，销售人员再次为记者创建了一个微信群，其中就包括了助贷机构的贷款中介，这位中介直接表示“会根据您的情况岀具体方案，并不影响后续按揭贷款”。

又一个贷款办理闭环出现了。

不适用于真正的个人购房者

有媒体同行在与记者交流时说：“不要随随便便听这些人的承诺，坑可能在你看不见的地方。”

5月9日上午，IPG中国首席经济学家柏文喜向《每日经济新闻》记者表示：“以经营贷置换房贷对个人来说只是节省了部分利息负担，但因为经营贷期限往往都远低于房贷，从而会大大加重每一期本息还款压力，因此这种转贷方式更多地只适用于炒房者，而不适用于真正的个人购房者。对个人购房者来说，这种方式一方面会使其面临政策打击风险，另一方面也会因为每期还款压力加大而导致生活质量下降，以及抗风险能力明显降低，面临违约风险。”

我国早就有明文规定禁止经营贷流入房地产市场。

2021年03月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》），明确规定：“房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。”

来源：中国政府网

对于进行经营贷的企业也有严格的资格审查：“对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。”

据《每日经济新闻》此前报道，去年北京严查通知下发后，已经有部分购房者接到银行电话，要求立即归还消费贷，或在办理按揭贷款转换为房抵经营贷时被拒贷。

2021年初，《每日经济新闻》记者获取的采访信息截图

2021年3月24日，北京银保监局通告：“辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%，其中部分涉及银行办理业务不审慎，部分涉及借款人刻意规避审查。”

全国各地对经营贷违规流入房地产领域的处罚就没有停止过。

根据中国银行保险监督管理委员会官网，湖北银保监局4月24日对中国工商银行湖北省分行罚款350万元，原因之一便是“个人经营性贷款用途监督不尽职，贷款资金流入房地产领域”；黑龙江银保监局4月20日对哈尔滨农村商业银行商大支行进行了警告，原因是“资金违规流入房地产领域”；宁波银保监局4月21日对中国建设银行宁波市分行罚款人民币260万元，原因之一也是“信贷资金违规流入房地产领域”。

据《每日经济新闻》记者不完全梳理，类似的处罚还发生在宿迁、衡阳、鄂尔多斯、常德等全国多地。

柏文喜说：“一旦被查出或者被人向监管部门举报，银行通常会限期收回贷款，从而迫使套取经营贷的购房者出现违约问题，并影响个人征信。因此银行应当加强对个人经营贷真实性的审查和甄别，提升风控水平，遏制这一套取经营贷炒房的现象。”

记者王佳飞

编辑陈梦妤何小桃盖源源杜恒峰

校对王月龙

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