房贷降息！一次顶过去三次，首套房贷利率最低可至4.25%，100万房贷利息可省3万，这两类情况将错过利好

金融界5月20日消息超预期！LPR非对称降息，5年期以上报价利率下调15个基点，1年期未做调整。刚刚，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR为3.7％，5年期以上LPR为4.45％，相较上个月下降了15个基点。

首套房贷利率最低可至4.25％100万房贷利息可省3万多

这是继今年1月20日1年期和5年期以上LPR分别下行10个和5个基点后，时隔四个月LPR再度下行。

值得注意的是，此次调整是五年期LPR第三次调整，过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月，同时此次下调幅度是最大的，是上次下调的3倍15个基点，而1年期则没有调整。

图：贷款市场报价利率（LPR）

数据来源：中国货币网

由于在5月15日，央行发文通知首套房贷利率下限调整为不低于LPR减20个基点，本次5年期以上LPR降15个基点以后，意味着现在利率最低可至4.25％。

据测算，按贷款金额100万、期限30年、等额本息还款计算，5年期以上LPR下调，平均每月可再减少月供近89元，需偿还的利息总额净减少3万多。

这两类情况将错过利好

不过这次房贷利率下调，也并非所有人，立马就能享受到，据暴财经分析：

第一，并非所有人的月供都会减少。只有在房贷利率选择上采用LPR的才有可能会减少，而选择固定利率的就享受不到LPR调整带来的福利。这次LPR下降，最重要的受益者还是即将买房的刚需。

第二，并非立马就能享受到月供的减少。对于已经在还月供的朋友来说，房贷利率调整一年只有一次，需要等到下一个“重新定价日”开始，才能享受这次降息的利好。届时，银行会以“重新定价日”前一个月20日公布的LPR利率来执行（加点部分不变）。

部分人选择最初发放贷款的时间进行调整；另一部分选择1月1日调整，而那些没有主动进行选择调整日的，绝大多数银行都是统一为1月1日调整。

也就是说，很多人可能要等上大半年，到明年1月才能享受到LPR下调的利好。如果到时候出现加息，则将对冲掉这次降息的利好。

不过，从当下的经济环境和趋势上看，在2022年甚至在2023年上半年，都不太可能加息。

本次调整一石三鸟：满足居民合理购房需求，提振企业融资需求

中国民生银行首席研究员温彬，研究员冯柏表示，本次调整有两方面意义：一是有助于满足居民的合理购房需求，二是促进消费，三是有助于提振企业融资需求。

部分城市新发住房贷款利率会出现明显下调，有助于合理满足居民的购房需求。对于存量住房贷款而言，LPR的下降会通过贷款重定价降低存量房贷成本，这将起到纾困作用，减轻居民债务负担，从而节省下更多资金用于消费。

4月企业部门票据融资加快增长，而中长期贷款增长乏力，反映出融资需求不足。本月5年期以上LPR下降15BP，明显降低了中长期融资成本，有助于帮助企业尽快扭转预期、提振信心，加快完成复工复产，从而促进经济运行在合理区间。

当前全球通胀高位波动，主要经济体货币政策加快收紧，国际形势更趋复杂多变。我国货币政策以我为主，本月LPR结构性降息，5年期以上LPR创历史最大降幅，体现了货币政策进一步加大力度支持稳增长，对降低实体经济融资成本，提振国内投资、消费需求，将发挥积极作用。下一阶段，预计货币政策将继续发挥总量和结构双重功能，加大力度为困难行业、企业和人群纾困，促进经济加快企稳回升，运行在合理区间。

对楼市有三个重要意义

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，本次LPR报价调整对于房地产市场的影响重大。

1）货币金融大环境的宽松，对于房地产市场来说，势必会产生积极的重要影响，对于降低购房成本、降低开发贷款和经营贷款成本等都会产生积极的作用。

2）从实际操作中，对于购房者的购房成本显然会形成积极的重要影响。此前央行已经明确了“LPR-20个基点”的房贷定价思路，此次LPR下调，也将进一步引导房贷利率下限。

这也意味着，当前全国20多个城市4.4％的低利率可能并非最底部的利率，后续房贷利率还有进一步下调的可能，类似4.2％的利率也完全是有可能的。

3）此次政策对于房企的融资等也会产生重要的影响，对于房企积极申请低成本的开发贷款等有积极作用，有助于房企中长期融资成本和经营成本的降低。

本文源自金融界

100万住房贷款，30年要多少利息？银行经理提醒：别再白白送钱了

不知道从什么时候开始，贷款买房已经成为大多数人买房的方式。在房地产行业发展初期，全国的房价水平都不高，北京的房价也才两三千的水平，很多城市几万块钱就能买一套房子，那时候很多人都有全款买房的能力，当然很多人也都错过了买房子的最佳时机。

随着房地产行业的发展，我国的房价水平越来越高，本来有全款买房的能力，随着房价的上涨也只能选择贷款买房，最后甚至连贷款买房的能力也没有了，“全款变首付，首付变车库”很好地形容了过去房价的大幅上涨。

按照目前的房价水平，能够实现全款买房的人已经非常少了，因为现在的楼市已经进入了“万元时代”，全国的房价均价已经突破万元，如果购买一套100平米的房子的话，房子的总价需要上百万，很少有家庭能拿出上百万的购房款来全款买房。

事实上很多人买房的成本不止100万，因为房价一万左右仅仅是全国的房价均价，很多购房者追求的是重点城市的房子，比如一二线城市和重点三四线城市，这些城市的房价要高于全国的房价均价，这样的城市想要全款买房会更难。

现如今只有一些房价很低的小城市或者县城，才有可能实现全款买房。根据中国房价行情网发布的数据，目前全国一共有337个地级市，其中房价低于5000元/平米的城市一共有50个，如果购房者选择在这样的城市买房，确实还有全款买房的机会。

当然笔者相信，大多数人都不会选择在这样的城市买房，俗话说“人往高处走，水往低处流”，人们还是更愿意去追求一些大城市，虽然很多人没有能力去北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，不过人们至少可以追求武汉、成都、郑州、长沙等这样的省会城市，当然在这样的省会城市买房，就避免不了贷款买房。

目前贷款买房的购房者是非常庞大的群体，据统计，目前我国有将近2亿家庭承受房贷，假设每个家庭有2个主力还房贷的人，那么现在我国的房奴总数有将近4亿。可以说贷款买房和很多人的生活息息相关，不管是已经买过房子的人还是没有买过房子的人，都应该对贷款买房有一定的了解。下面我们就通过一个贷款买房的例子，让大家更加清楚的了解房贷的相关问题。

案例：小张在买房的时候向银行贷款100万，贷款的方式选择30年等额本息，属于银行默认的贷款方式，也是大多数人选择的贷款方式。房贷利息方面，基准利率为4.9%，实际的房贷利息为基准率上浮15%，最终的房贷利率为5.635%。

贷款结果：月供方面，每个月需要还的房贷为5762.87元；利息方面，贷款30年需要支付的利息为107.46万元。

从以上贷款的结果可以看出，如果购房者向银行贷款100万的话，30年需要支付的房贷利息为107.46万，比贷款的本金还要高。相信很多贷款买房的人根本就没有想过，贷款30年的房贷利息居然比贷款的本金还要高。

关于贷款的利息，不同的人有不同的看法，有人认为房贷利息确实太高了，本来现在房价就很高，如果再算上贷款利息的话，买房成本会进一步增大。因此这部分人认为贷款买房非常不值，等于是在给银行白打工。

当然也有一部分人认为贷款买房非常赚，考虑到通货膨胀的影响，随着时间的推移，货币会发生持续贬值，购房者的还款压力会越来越小。虽然购房者支付了巨额的房贷利息，但是因为还款的周期很长，货币在不断发生贬值，购房者的收入水平在不断提高，从这个角度来看，贷款买房也并不吃亏。

不过在笔者看来，虽然通货膨胀会弱化房贷利息产生的压力，但是毕竟房贷的年利率在6%左右，这意味着贷款100万的话，每年需要支付6万左右的利息，因此贷款利息成本还是非常大。

事实上上文中介绍的30年等额本息的贷款方式是银行默认的贷款方式，但是不一定是适合每一个人的贷款方式。每个人都可以根据自己的实际情况选择最适合自己的贷款方式，这样才能尽可能降低贷款买房的利息成本。一位银行经理坦言：选择最适合自己的贷款方式，别再给银行白白送钱了。

什么样的贷款方式才是最适合自己的贷款方式呢？举个非常简单的例子：小张和小王都准备购买一套150万的房子，小张手中有50万现金，而小王手中有150万现金，那么对于小张来说，只能选择30%的首付，同时选择30年等额本息还款，而对于小王来说，完全可以全款买房。

上面的案例告诉我们一件事，对于不同境况下的人，可以有完全不同的贷款方式，而不同的贷款方式，所产生的房贷利息也会完全不同。下面笔者就给购房者几个贷款的建议。

第一：有全款买房能力的购房者，尽可能选择全款买房。全款买房不产生任何房贷利息，同时在实际买房的时候，全款买房还能获得一定的优惠，不仅能省下房贷利息，同时还能省下一部分买房成本。

第二：尽可能提高首付的比例，这样可以少贷款，少支付利息。贷款100万产生的房贷利息一定是贷款50万的2倍，因此购房者如果手中有闲置的现金，尽可能提高首付的比例，降低贷款的金额，这样也可以降低贷款的利息成本。

第三：有能力提前还款，一定要尽快把贷款还清。如果购房者贷款100万的话，在买房前期，每年需要承担的利息为6万左右，这也就意味着购房者每晚还款一年，就需要多支付6万的房贷利息，因此建议那些有提前还款打算的人尽快提前还款。

第四：如果可以选择公积金贷款，公积金贷款是最优的选择。公积金贷款的基准利率为3.25%，真的是非常低的利率，如果购房者能争取到公积金贷款，就不用考虑商业贷款，如果公积金贷款额度不够，可以选择公积金和商业贷款的组合贷款。

重磅！央行宣布降息，100万房贷能省3万多，首套房最低利率可到4.1%，后续降息或仍有空间

如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。

来源：综合中国基金报、北京晚报、大众报业、21财闻汇

降息了！

8月22日9时15分，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。

此次LPR下调已在市场预期之中。此前8月15日，MLF利率调降10个基点至2.75%。

2019年8月以来历次LPR和MLF变动情况

01、首套房最低利率可到4.1%

按照央行规定，个人房贷借款人和贷款银行可协商选择利率重定价（通常周期最短为1年），每次利率重定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

数据显示，2021年12月和今年1月，央行先后将一年期LPR下调了5和10个基点，随后一直持稳在3.7%；五年期品种在今年1月下调5基点后，又在5月单独下调了15个基点至4.45%。

值得注意的是，5月15日，人民银行、银保监会发布了关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这意味着，如按照8月22日的贷款市场报价利率（LPR），那么首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度可至4.1％。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次降息符合预期，此前MLF降息，使得大家对于此次降息动作不会意外。但降息15个基点，幅度略超出预期，充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。

8月LPR下调对房地产具体有什么影响？

第一，房贷利率下调空间增大。在2020年8月份的时候，很多银行都集中将存量房贷批量转化成LPR。采用LPR定价模式之后，房贷利率会随着市场贷款利率水平的波动而波动，如果LPR下降了，对应的房贷利息也会跟着下降。

第二，存量购房者到2023年才能开始减少利息。

转化成LPR定价模式之后，房贷一般会一年调整一次，至于调整的日期是多少，不同银行规定不一样，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第1月份开始调整。这意味着2023年1月份，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。

第三，对新购房者而言，降息利好更直接。据计算，如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供将减少约90元，累积30年月供减少3.18万元。

对于二套房购房者而言，利息的下降也将相应降低月供和利息成本。同时，由于不少城市取消了“认房又认贷”，部分二套房购房者也能够享受首套房的优惠政策。叠加这种利好，购房者的实际成本将有明显下降。

与此同时，与去年末相比，不少城市的放款周期已有明显缩短。根据贝壳研究院的统计，今年7月，在纳入监测的103个城市中，银行平均放款周期缩短至25天，环比下降4天。其中有26城的放款周期低于15天，以“长三角”城市为主。

“这次降息对刚性需求和改善型需求和换房需求，都有比较大的促进作用。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

楼市期待更多利好

相比于其他类型的稳楼市政策，降息向来被视为最具实质性的措施之一。今年以来的三次降息，对房地产市场的信心提振作用同样不可忽视。

今年以来，全国已有超过100个城市出台各类稳楼市政策，市场也一度出现复苏势头。但由于各种原因，市场回温的局面仍然在近期出现了反复。

根据国家统计局的数据，今年7月，全国70个大中城市中，有40个城市的新房价格环比下降，51个城市的二手房价格环比下降，数量比6月略有增加。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖指出，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。

央行数据显示，2022年第二季度，个人房贷余额38.86万亿，同比增长6.2%，创2009年一季度以来最低增速。

中原地产首席分析师张大伟指出，相比于降息带来的实际影响，其对市场带来的心理影响更大。由于房贷的具体调整日期相对滞后，对于存量房贷而言，多数银行需要到次年1月才开始调整。因此，除非是新购房者，此次降息的利好并不会立刻显现。

但他同时指出，年内三次降息释放的积极信号，仍然会让供需双方的信心都得到提振。

分析人士普遍认为，对于处在筑底阶段的房地产市场来说，要想彻底扭转现有的局面，还需要其他的利好政策出台。

李宇嘉表示，稳定地产消费，稳定土地和房屋价值，稳定全社会信用，使地产金融加速器效应恢复，这是一个过程。短期内，最需要做的就是夯实5月份以来地产销售稳定的局面，让7月以来楼市再次下行的局面扭转。

他认为，要想稳住地产消费，还需要在居民收入端下功夫。从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看，要加大对中低收入群、外来务工人群、失业人员、育龄人群等，在消费券、一次性生活补助、专项补贴（比如生育）等方面发放的力度，积极的财政政策在此有很大空间。稳住了居民端，才能真正让住房消费和销售稳定，才能实现行业全链条的稳定。

张大伟也认为，降息的主要目的是为了稳定经济，稳楼市的目的也是为了稳经济。当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，更多是对经济的预期问题。需要楼市出台更多更积极的稳楼市政策，市场才有望稳定。

他还指出，除少数城市外，大部分的首套房贷最低利率并未降至4.1%的下限，因此，就房贷利率而言，各地也有进一步下调的空间。

02、对市场有何影响？

A股影响

有券商分析称，短期来看，市场在LPR调降前的两周里可能会出现上涨，但在落地后的一周内通常表现不佳。历史来看，在LPR调降前，市场通常表现较好，在大多数时候均呈现上涨状态，这种现象的发生可能与投资者对流动性宽松的预期升温有关。但是当LPR调降落地之后，股市的表现则相对较差。

长期来看，LPR调降对市场的影响主要取决于宽信用的落地情况。从长期的角度来看，股市的表现终究要回到基本面，如果宽货币能够成功传导至宽信用，那么股市通常会有较好的表现，例如2020年初前后的时间段，反之，则股市难有较好的表现，如2022年初时情况。

信贷影响

LPR下调后，8月信贷或脉冲上行：第一，经验证明LPR下调会为信贷带来快速修复。回顾历史，企业信贷增速受到LPR影响较为明显，随着疫情影响淡去，LPR下调将会对贷款有较好的拉动作用。相较之下，居民贷款看似对LPR变化并不敏感，但观察同比多增数值的边际变化，可以发现以个人住房按揭贷款为主的中长贷对于5年期LPR调降的反应较为明显快速。

第二，监管指导因素在今年表现尤为明显。今年信贷的增长受监管指导因素的影响较大，当政策部署加大信贷投放力度时，当月信贷往往会得到明显的提振。从央行降息的举措以及二季度货币政策报告中“加大对实体经济信贷支持力度”的表述来看，目前信贷增长依然是政策非常重视的问题，配合大概率下行的LPR，我们认为对于8月的信贷增长可以再乐观一些，新增规模有望达到1.5万亿，同比多增3000亿元。

债市影响

对于债市而言，1年期MLF利率作为10年期国债利率的定价锚，预计长债利率中枢会跟随下调10，考虑到目前债市做多情绪，不排除短期内超调的可能，但在区间下沿操作还需谨慎。中长期来看，MLF降息后的LPR报价下调将成为宽信用的催化剂，此前支撑债市表现的“资产荒”逻辑后续可能被打破，流动性市场供给减少而需求回升的背景下，债市利率或存在调整的压力。

03、专家：不排除再次降息的可能

下一步货币政策走向如何？央行在7月份发布的《中国区域金融运行报告(2022)》中指出，下一步要继续深化LPR改革，完善LPR报价机制，不断提高LPR报价质量，使中央银行政策利率通过市场利率向贷款利率和存款利率的传导更加顺畅。

中国民生银行首席经济学家温彬认为，在后期美联储加息节奏有所放缓、“以我为主”的政策基调下，不排除再次降息的可能。三季度降准的概率不高，但若四季度房地产融资有所改善，宽信用进程加快，在结构性流动性短缺框架有所恢复的情况下，为给银行体系提供长期流动性、进一步降低负债成本，也不排除会适时进行0.25个百分点的小幅降准操作。